第四章 建物產權登記規定之政治經濟分析
第三節 建物產權登記規定發展分期
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第三節 建物產權登記規定發展分期 一、建物產權登記規定之分期
臺灣戰後建物產權登記制度沿革歷程，可以概略區分為 2 種演變方向，
第 1 種為規定鬆綁，增加建物產權登記項目；第 2 種為規定限縮，減少或 刪除建物產權登記項目及增加限制，以此概略簡化方式進行觀察分析，並 按相關重要法規命令之訂定時間序列，臺灣建物產權登記規定之沿革歷程 可區分為 4 個時期，分別為「制度延續期」、「制度建立及鬆綁期」、「制度 紊亂期」、「制度調整期」。上開規定沿革分期，與相關之臺灣政治經濟重大 事件併同對照檢視（詳如表 4-1），從中進一步觀察其間之變遷情形及發展 脈絡。
(一)制度延續期
1945 至 1979 年為「制度延續期」。基本上多延續日治時期之規定，戰 後初期承襲舊土地法規定，土地與建物採合簿記載方式登記，直至 1975 年 土地法修法修正土地登記之定義，土地與建物登記改為分別獨立辦理登記，
並明文授權中央地政機關訂定土地登記規則，讓土地法規定與實務執行之 作法形式相符。後期於 1973 至 1979 年間，因新興之建物設計型態多首次 出現於臺北市，為處理建物登記之實務執行問題，臺北市政府陸續經由個 案之函釋，增加得以附屬建物辦理登記之項目。
(二)制度建立及鬆綁期
1980 至 1994 年為「制度建立及鬆綁期」。於 1980 年內政部修正土地登 記規則，增訂建物產權登記規定，迄今仍為建物產權登記之重要規範。1982 年內政部訂頒「建物測量辦法」，將陽臺、屋簷、雨遮得以附屬建物登記，
及曲解附屬建物定義之規定，正式納入法規命令，同年臺灣省政府訂頒建 物第一次測量作業簡化作業之要點，開始推行建物測量簡化作業。1992 年 彙整歷年建物產權登記相關函釋，訂頒「建物所有權第一次登記法令補充 規定」，明文規定露臺及裝飾牆准予登記。1989 年底，社會輿論出現要求建 物產權登記制度改革的議題，包含建物公設取消登記、以牆壁中心為面積 計算基準及資訊透明化等倡議，消費者文教基金會並積極提出建議方案，
行政部門雖表示將推動修法，但也表示將面臨建築業界壓力，而實際上政
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府部門並無實質作為。1990 年內政部修正「地籍測量實施規則」，將「建物 測量辦法」之內容整併納入，「地籍測量實施規則」往後歷經多次的修正，
為目前建物測量之主要規範。此時期，建物產權登記規定多朝鬆綁方向，或 經研議討論後仍維持不變。中央主管機關對於政策方向及法令之制訂，基 本上仍握有主導權，當時對於建物產權登記採有物就有權的論點，認為各 項目納入產權登記，有助確保民眾財產權益、保障交易安全，建物規劃設計 是否計入容積檢討與得否納入產權登記也開始產生連結。
(三)制度紊亂期
1995 至 2009 年為「制度紊亂期」。1995 年公寓大廈管理條例發布施 行，對於區分所有建物開始有整體性之規範。1996 年內政部函釋規定，區 分建物共同使用部分得登載車位編號及停車位權利範圍，創設停車位專用 權登記；同年並修正「建物所有權第一次登記法令補充規定」，規範露臺、
花臺、花棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記，但在 2001 又放寬規定 為如計入樓地板面積，得以附屬建物辦理登記，先限縮登記項目後又再放 寬。另在 2006 內政部函釋規定「入口雨遮」如未計入樓地板面積，不得辦 理測繪登記，雖採折衷之處理方式，因當時地方政府之實務執行及意見傾 向將「入口雨遮」納入登記，因此本研究將該函釋視為限縮登記項目。2009 年修正及增訂民法物權篇有關區分所有建築物之條文，本為建立所有權制 度之完整體系，惟民法第 799 條第 4 項之訂定，因開發商之遊說後增列但 書規定，未合理限縮開發商產權規劃分配權力，導致區分所有建物共有部 分權利分配之實務問題及弊端依舊無解。
此期間，政府雖曾進行建物登記相關規定之檢討調整，惟多未成功。
認為有物就有權而應將各項目均納入登記的論點面臨挑戰，並開始檢討將 建築容積檢討與建物登記進行連結之合理性。2005 年大法官第 600 號解釋，
原應為重整建物登記制度之契機，惟行政部門並無主動積極之作為。另外，
此時期相關法令修正過程，開始納入相關產業公會及消保團體等社會團體 代表參與研議討論，行政部門因無明確之土地政策目標，面臨開發商及產 業界遊說施壓，多以發展取向之意識形態主導政策方向，對於建物產權登 記整體政策漸失主導權，並因開發商之遊說，影響包含民法及公寓大廈管
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理條例等相關法律之規定內容，導致中央地政機關對於部分建物登記事項 有責無權。
(四)制度調整期
2010 年迄今為「制度調整期」。2009 年底受到監察院糾正案及社會對 於高房價及建物虛坪問題的關注與重視，這個由行政部門外部發起的改革 倡議對建物產權登記制度的改變似乎產生立即性的作用，2010 年內政部委 外草擬不動產登記法草案，並研議修正屋簷雨遮登記規定；2011 年實施「雨 遮、屋簷登記但不計價」措施，同年並修正「建物所有權第一次登記法令補 充規定」，刪除露臺、花臺、花棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等項目，計入樓 地板面積得以附屬建物辦理登記之規定，並明定建築設計雨遮之尺寸及型 式；2012 年成立「不動產登記法（草案）專案小組」進行草案條文研議；
2013 年「公寓大廈管理條例」部分條文修正草案送立法院審議；2017 年內 政部修正地籍測量實施規則， 刪除屋簷、雨遮得以附屬建物登記規定，及 將地下層測繪邊界改以牆壁中心為界。
政府部門於此時期，面臨社會大眾、立法院及開發商等各方之壓力，民 意代表及開發商甚至公開遊說改變政府決策，惟基本上內政部已改變過往 政策方向，逐步修訂建物產權登記相關規定，刪減建物登記項目及加強管 制，並導正部分不當之規範，但仍有許多問題無法根本解決。而為重新建構 整體建物登記法制，開始研議之不動產登記法草案，因涉及登記制度重大 變動，自 2010 年迄仍未提出草案，在 2017 年內政部並曾明確表示因現階 段社會共識還不夠，不會貿然推動，制度改革進程似已呈現停滯。
另高雄市政府自 2014 年開始，以營造特色建築、增進城市景觀及節能 綠化為由，陸續修正都市計畫法與建築管理之相關自治條例，新增多項免 計入容積項目並逕行辦理產權登記，與內政部對於新增設項目得否登記有 不同見解，已衝擊全國登記制度之一致性，中央與地方政府權責衝突已檯 面化，未來可能持續衍生類似之新問題及爭議。
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制 度 調 整 期
2012.08 修正地政三法，建立「不動產成交案件實際資訊申報登 錄」，2012.8.1 實施
2014.06 修正「房屋稅條例」擴大自用住宅與非自用住宅稅率的 差距
2015.06 立法院三讀通過房地合一稅，2016.01.01 實施
2015.11 台灣土地社會聯盟成立，發表「臺灣土地宣言」，呼籲 政府召開全國土地會議、盡速制訂土地基本法、國土計 畫法
2016.01 內政部發布補充規定令，規範區分所有建物共有部分之 全部共有及一部共有部分之劃分及編列建號之條件及方 式
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2017.01 修正「住宅法」增訂推動社會住宅機制
2017.05 修正「平均地權條例」，公告地價由每 3 年調整 1 次改 為每 2 年
2018.01 內政部修正「地籍測量實施規則」刪除屋簷、雨遮得以 附屬建物測繪登記規定；地下層測繪邊界改以牆壁中心 為界
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2019.05 內政部於「不動產交易實價查詢服務網」新增建坪單價 試算選項
2019.07 修正「平均地權條例」調整實價登錄申報義務及申報時 點，提升資訊正確及時效。惟「資訊揭露至門牌」及
「預售屋即時登錄」之部分未修正 資料來源：本研究自行整理及（李承嘉，2012：附錄）。
備註：1.灰色底為建物產權登記規定。
2.「－」：登記項目減少、規定限縮、「＋」登記項目增加、規定鬆綁
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二、建物產權登記規定與政治轉型及土地政策發展
權力結構是社會關係交互作用下的產物，從變動的國家權力和社會關 係的時空歷史過程中進行全盤檢視，相較於觀察靜態特定時間點的制度結 構，更能釐清其間之關聯性。從本文第二章第三節之文獻回顧內容，臺灣政 治轉型與權力結構的轉變及土地政策不同時期的發展歷程，可觀察到兩者 之關聯性，其演變時間序列大致重疊互有關連。如再將建物產權登記規定 的沿革歷程，與前述之政治轉型及土地政策不同時期的發展時程併同檢視，
可觀察到建物產權登記制度沿革歷程，亦呈現相同趨勢之時間序列（詳如 表 4-2）。
臺灣在舊政權時期，政治上實施以黨領政的威權統治，此時期建物產 權登記延續維持日治時期的制度（1949 至 1979 年），並整合舊土地法規定。
之後進入統治危機及轉型時期，政治及經濟上開始出現危機，社會上的反 對運動也持續發展，1985 年開始政府試圖以制度化規範，整合國家機器與 社會關係，包含取消戒嚴、落實地方自治、國會改選等，1988 年之後改革 派勢力與資本家及地方派系結盟，開啟民主化、本土化及資本主義化。此 時期建物產權登記處於制度建立及鬆綁期（1980 至 1994 年），開始制訂各 項相關法規命令，建構建物登記之制度化規範；同時臺灣土地政策發展，
處於轉型期之末期，節制資本及平均地權政策逐漸淡化，轉以經濟發展為 政策考量重點，因此此時建物產權登記規定朝鬆綁方向制訂，亦屬順理成 章。
在 1990 年代初期迄今，臺灣歷經政治轉型後進入新國家時期及土地政
在 1990 年代初期迄今，臺灣歷經政治轉型後進入新國家時期及土地政