第三章 建物產權登記規定之沿革與分析
第一節 建物產權登記規定沿革
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第三章 建物產權登記規定之沿革與分析
第一節 建物產權登記規定沿革 一、建物產權登記概述
本研究所稱「建物產權登記」，指相關法令規定之「建物第一次測量」
及「建物所有權第一次登記」27，建物所有權人為確保對其所擁有合法建物 之財產權益（包含既已存在之舊建物及新建完成之建物），向建物所在地之 登記機關28申辦之建物產權初始登記，登記機關會建立建物的標示及所有權 資料，依據法定程序登載紀錄於地籍資料庫，並製發建物所有權狀交由所 有權人保管，完成該登記後，政府得據以進行地籍管理及公示建物產權。建 物產權登記為任意登記，不同於土地應強制辦理登記，29因該登記為登記機 關首次建立及登錄建物資料之登記，實務上亦稱為「建物保存登記」。
二、戰後建物產權登記之歷史沿革
日本不動產登記法於 1923 年 1 月 1 日起施行於臺灣，該法採用契據登 記制度，不動產物權因當事人雙方意思一致而生效，登記不具公信力，而為 對抗第三人之要件，設置土地登記簿及建物登記簿，分別登載土地、建物之 標示及權利事項，登記完畢後登記機關發給登記濟證作為權利之憑據，並 通知稅務單位以釐整土地台帳及家屋台帳，這些登記資料成為日後臺灣不 動產登記之重要基礎（李志殷，2003：21-23）。
臺灣戰後於 1946 年 10 月 2 日施行之土地登記規則第 55 條，規定土地
27 「土地登記規則」第四章第二節第 78 條至 84 條，規範有關建物產權初始登記之相關事 項；「地籍測量實施規則」第四編、第一章及第二章，該兩章條文第 258 條至 287 條，規 範有關建物產權初始測量之相關事項。建物產權之初始測量及登記，依據上揭規定，其於 法令上之名稱分別為「建物第一次測量」及「建物所有權第一次登記」。
28 土地登記規則第 3 條第 1 項規定：「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政 機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地 所在地之登記機關辦理之。」實務上土地登記多數係由直轄市、縣（市）分設的登記機關，
即由所屬之各地政事務所辦理，目前僅有金門縣及連江縣政府由所屬地政局（地政機關）
辦理土地登記業務。
29 依據土地法第 38 條規定，建物亦應全部辦理登記，惟實務上，建物隨時有興建完成或 拆除滅失，不同於土地少有變動，因此無法於一定期間內確定其總數，故並未全面辦理建 物所有權第一次登記（總登記），而由登記機關經常受理所有權人辦理建物第一次測量及 所有權第一次登記。另依據土地法第 41 條規定，土地原則應辦理編號登記，建物並無此 類強制規定。
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總登記申請書，應記載建築改良物情形及法定價值，意即於辦理土地登記 時隨同辦理建物登記，亦無另發給建物所有權狀之規定。1946 年 11 月 26 日公布實施「台灣地籍釐整辦法」，後又於 1947 年頒訂「台灣省土地權利 憑證繳驗及換發權利書狀辦法」，據以辦理換發土地權利書狀，完成換發即 視為依土地法辦理土地總登記。1948 年 6 月 18 日臺灣省政府頒行「台灣省 各縣市辦理土地有關建築改良物登記補充要點」，於 1949 年 10 月起開始辦 理建物登記，當時向地政機關申請建物登記，應繳附建築改良物情形填報 表、平面圖、產權憑證及建物登記保證書等文件，建物於核准登記後，所核 發之憑證為「建物附表」，其性質屬於土地權利書狀之附件30。因此，1946 年土地法及土地登記規則，仍承襲舊土地法規定，對於土地與建物之登記 採合簿記載方式辦理（陳立夫，2011b：5-6）。
1957 年 1 月 9 日臺灣省政府以府民地甲字第 108 號令發布「測繪建物 平面圖及位置圖」、及同年 5 月 3 日府民地甲字第 1780 號令發布「統一規 定建物平面圖測繪辦法」，規定建築改良物登記應測繪建物平面圖及位置圖。
31臺灣省政府 1974 年 6 月 28 日府民地甲字第 64611 號令訂定「臺灣省土地 建物複丈規則」，並廢止「統一規定建物平面圖測繪辦法」，該規則規範何種 土地建物得申請測量複丈、申請應檢附文件、應繳納費用等內容。之後內政 部為健全建物測量法規，乃於 1982 年 8 月 12 日發布「建物測量辦法」，同 時廢止「臺灣省土地建物複丈規則」，後於 1990 年 6 月 27 日修正「地籍測 量實施規則」時，將「建物測量辦法」內容整併納入至該規則第四編中，同 時廢止「建物測量辦法」。「地籍測量實施規則」往後歷經多次的修正，為目 前建物產權測量之主要規範。
我國不動產登記制度之法源，係依據土地法，但土地法之條文僅規範 土地登記及建築改良物之定義，對於建物登記之測量及登記程序、要件等 相關事項並無明文規範，有關建物產權登記相關事項，係授權由主管之行
30 此時之建物登記，無另發給建物所有權狀，僅發給「建物附表」憑證，其性質屬於土地 權利書狀之附件。雖形式上已有獨立之建物標示簿，但權屬仍登載於土地登記簿，非獨立 之登記。實質上仍屬土地登記之一部分。
31 「測繪建物平面圖及位置圖」明定，建物權利人申請建物所有權登記提出之建物平面圖，
應參照地籍圖附繪建物位置圖，並註記地號地目，基地坐落地號應全部繪註不得遺漏。而
「統一規定建物平面圖測繪辦法」除了重申「測繪建物平面圖及位置圖」規定之事項，並 統一規範測繪建物平面圖之測量、繪製、比例尺及量註方式。
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政機關另訂定法規命令及行政規則之方式規範之。32而關於建物產權登記之 規定，於 1946 年地政署訂定發布之土地登記規則，並無建物登記之相關規 範；1975 年修正土地法第 37 條有關土地登記之定義，並增訂授權中央地政 機關訂定土地登記規則之條文，自此在法律上，建物登記與土地登記正式 分離，獨立辦理登記；1980 年 1 月內政部修正土地登記規則時，全面增訂 建物產權登記之相關規定，後來並在 1992 年 5 月彙整歷年來有關建物產權 登記之解釋函，另訂頒「建物所有權第一次登記法令補充規定」（陳立夫，
2011b：7-8）。上開規則及補充規定為目前建物產權登記之主要規範。
三、建物產權登記之現行規定
現行建物產權登記之規定，除前文所提及之「土地登記規則」、「地籍測 量實施規則」、「建物所有權第一次登記法令補充規定」及相關之行政解釋 函令外，後來於民法及公寓大廈管理條例，對於區分所有建物亦訂有相關 規範。33這些規範構成現行建物產權登記之制度。以下綜整概述現行規定，
及依據該等規定辦理建物產權登記之作業程序。
（一）建物產權登記之程序
建物產權登記之程序，原則應先申請「建物第一次測量」，再申請「建 物所有權第一次登記」。「建物第一次測量」之作業，早期是由測量人員至建 物所在現場，以實際測量方式辦理，但隨著社會進步及建築管理制度的演 進，建物之興建依建築法等相關規定應申請核發建築執照，加上登記機關 為縮短辦理建物第一次測量的時間，提升行政作業效率，逐漸改為依據建 築管理單位核發之竣工平面圖，以圖面轉繪方式取代實地測量作業，目前 大多數申請案件係由登記機關測量人員，依據使用執照竣工平面圖轉繪建
32 同註 17。
33 民法第 799 條第 1 項及第 2 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各 專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築 物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標 的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」
條文中之「區分所有建築物」與土地登記規則第 79 條及 地籍測量實施規則第 283 條規定 之「區分所有建物」內涵相同。另公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款至第 4 款規定：「二、
區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者。」。
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（二）建物產權登記之範圍
依土地法第 5 條、地籍測量實施規則第 258 條及土地登記規則第 2 條 規定，現行建物產權登記法令所稱「建物」係為建築改良物之簡稱。現行建 物產權登記之客體，原則上係同建築法第 4 條所規定之建築物定義：「定著 於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或 雜項工作物」。另依建物所有權第一次登記法令補充規定，包含以樑柱架高 形成第一層建物與地面架空部分、領有主管建築機關核發之使用許可證之 臨時建物、無牆之鋼架建物、游泳池、加油站（亭）、高架道路下里民活動 中心等，均得辦理建物產權登記。對於不得辦理建物產權登記者，於相關之
圖 2-1 建物產權登記作業流程圖 資料來源：內政部網站
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行政解釋函令亦有明文規範，諸如地下層天井、屋頂平臺、露臺、陽臺（法 定空地）、花臺、雨棚、雨庇、入口雨遮、裝飾牆、栽植槽、挑空天井部分 之地下蓄水池、挑空之過樑、無頂蓋之室外梯、建物占用鄰地或突出建築線 外部分、等項目均屬之。40
辦理建物產權登記之對象於實務上有多項種類，諸如一般建物41、區分 所有建築物（公寓大廈）及雜項工作物（無牆之鋼架建物、游泳池、加油站）
等。而登記之方式有以主建物登記42及記載為附屬建物兩種。
（三）附屬建物之登記項目
現行附屬建物之測量及登記，係依據地籍測量實施規則第 273 條第 1
現行附屬建物之測量及登記，係依據地籍測量實施規則第 273 條第 1