第四章 建物產權登記規定之政治經濟分析
第一節 監察院糾正案
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第四章 建物產權登記規定之政治經濟分析
2005 年司法院釋字第 600 號解釋及 2009 年監察院針對建物虛坪問題 提出的糾正案，所提出不同於以往的觀點及建議，對於行政部門產生了那 些實質影響？行政部門在開發商等利益團體的壓力下，對於相關政策方向 的立場如何改變？以下就監察院 2009 年建物虛坪糾正案之處理結果，以及 透過觀察此後相關之個案，建物產權登記規定變動與開發商、政府部門及 民間社會各主體間之互動及權力關係，並從中審視現有制度之問題。
第一節 監察院糾正案 一、糾正內容
2009 年 4 月時因社會對於房價高漲議題的關注，立法委員在立法院提 案決議，要求內政部處理建物虛坪問題。74同年 9 月監察院對內政部提出內 正 35 糾正案，該糾正案對於建物產權登記規定，後續產生了很多影響，糾 正內容提出諸多問題，涉及建築管理、不動產交易及建物產權登記等面向，
內政部於 2009 年 9 月召開研商會議時，將問題處理歸納為 7 大項議題如 下：75
（一）檢討限縮建築法規不斷放寬不計入容積項目。
（二）檢討區分所有建物之附屬建物及共用部分是否辦理登記。
（三）是否於土地法增訂建物登記之規定或另訂不動產登記法律規範。
（四）檢討預售屋買賣定型化契約面積誤差找補規定及計價基準。
（五）建管機關應否規範區分所有建物共用部分興建之上限比例及其比例 之計算標準。
（六）檢討公寓大廈管理條例第 4 條、第 7 條與第 56 條第 3 項規定矛盾問
74 立法院第 7 屆第 3 會期第 7 次會議，趙委員麗雲等 37 人提案過。國內房屋交易長久存 在虛坪問題，嚴重損害購屋人權益，建請行政院公平交易委員會及消費者保護委員會曾修 法規，嚴加防杜此類資訊不透明、有礙交易公平及消費權益之情事；並請內政部修訂地籍 測量實施規則，及建物所有權第一次登記法令補充規定，明確規範建物產權登記範圍，以 減少不當虛坪，降低購屋糾紛。該提案並經立法院以 2009 年 4 月 21 日台立院議字第 0980701293 號函，請行政院研處。資料來源：立法院網站議事及發言系統。
75 內政部 2009 年 9 月 28 日內授中辦地字第 0980725569 號函送 2009 年 9 月 14 日召開研 商「監察院糾正本部建築法規不斷放寬免計入容積項目，及未健全建物登記法制，影響 消 費 者 權 益 等 事 宜 」 會 議 紀 錄 。 臺 北 市 政 府 地 政 局 網 站 地 政 法 令 月 報 https://tinyurl.com/tefsqbr，取用日期 2017 年 11 月 1 日。
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題。
（七）檢討建物登記面積與建管執照面積之計算是否採一致之計算標準。
從多年後的觀點來看這 7 個議題，基本上各議題的問題癥結都未被澈 底解決，有些問題甚至變的更加嚴重。當時參與該研商會議的學者陳立夫，
已明白指出問題並不止於這 7 個議題。76歸納簡化問題雖有助於針對問題聚 焦進行處理，但過程中也有將議題表面化、破碎化及解決方案形式化的盲 點。此從權力的第二面向檢視，行政部門設定並限制了議程內容，即使參與 會議的人提出許多其他建議和觀點，但因非屬原設定討論內容，多被排除 於決議之外。後續內政部對於監察院糾正案之改進處理，確實也僅侷限於 上開 7 項內容。
依據該次研商會議記錄，學者陳立夫建議應先釐清建物登記之客體，
如此才能對於建物哪些部分應該登記，哪些部分不予登記，有一套完整說 法及論述，例如並非有營建成本者就應辦理登記，成本並非建物應否辦理 登記的原因，並認為可考量制定不動產登記之專法；黃立教授提及其他國 家登記制度僅登記主建物，共有部分及陽臺均未登記，未來應考量將制度 與國際接軌；楊松齡教授提及，提案內容已落入迷思，將建物產權登記與容 積之檢討計算綁在一起思考，問題關鍵仍在計價方式及交易時的資訊透明，
而 7 個議題之間是彼此糾纏在一起，仍應回歸確認建物登記之項目、原因 及理由，後續才有辦法就各議題進行討論;陳明燦教授亦對建物登記面積配 合營建容積計算相關規定，持質疑態度；費宗澄建築師表示，外國建物的所 有面積均計入容積，交易時以建物室內面積計算價格；建商公會代表則多 建議維持現有制度，認為驟然改變將擾動市場，損及現有上百萬戶房屋所 有權人之權益，且未來將影響都市更新推動及綠建築之節能設施之設置意 願，並贊成將建物登記規定提升至法律位階，但反對修改公寓大廈管理條 例第 56 條第 3 項規定；顏炳立總經理表示，建築管理可以放寬建築之容積 以攤平成本，但不見得要納入登記，而增加民眾負擔。依據會議記錄，該 7 項議題分別有初步之結論，惟多僅為建議未來之修法或處理方向，無具體 明確之決定。77
76 同註 75，會議記錄五、與會人員發言重點：（一）、1、（1）。
77 同註 75。
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二、處理結果
內政部後續就上開監察院糾正案內容提出改進計畫，除修訂「公寓大 廈管理條例」第 56 條及研提「不動產登記法（草案）」兩個項目尚未完成，
其餘計畫改進項目均已處理完畢，監察院並已於 2012 年 7 月結案。78雖未 進行全面性、跨部會的前瞻性改革，但政府部門自此似逐步朝限縮建物登 記範圍及項目之方向，進行建物產權登記相關規定的調整。以下就內政部 對監察院 98 內正 35 號糾正案之改進計畫內容，涉及建物產權登記者，整 理臚列如下：79
（一）有關屋簷、雨遮是否測繪登記，採取「屋簷、雨遮維持測繪登記但不 計價」措施，80自 2011 年 5 月 1 日起，將該措施納入預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項，同時輔以宣導及加強查核使用新 制預售屋買賣定型化契約，並以內政部 2011 年 4 月 15 日台內營字 第 10008022591 號令明定雨遮構造型式及範圍並嚴格管制，以避免 亂蓋雨遮，進而虛灌房屋坪數。
（二）建物登記面積採與建管執照面積之計算標準一致之可行性議題，考 量驟然改變登記方式恐衝擊現行土地登記制度之穩定與一致性，且 在公寓大廈管理條例第 56 條第 3 項測繪規定未修正前，現階段仍宜 依現行規定計算面積，以符法律規定。未來研訂不動產登記專法時，
將就建物之登記範圍等重要事項制定完整規範，以確保消費者權益 並符合法制。
（三）建物共有部分於登記時僅編列建號及權利範圍，消費者無從了解其 內容部分，內政部以 2009 年 10 月 16 日台內地字第 0980195168 號
78 098 內正 35 糾正案被糾正機關改善情形：「1.公寓大廈管理條例修正草案，內政部預計 於 2012 年 9 月 30 日陳報行政院審查。2.不動產登記法（草案），內政部預計於 2015 年 2 月間陳報行政院審議通過後呈送立法院排入法案審查」，內政及少數民族委員會 2012.7.5 第 4 屆第 62 次會議決議：糾正案結案存查。監察院全球資訊網，取用日期 2019 年 7 月 10 日。
79 監察院 98 內正 35 號糾正案機關復文，監察院全球資訊網，取用日期 2014 年 7 月 10 日。
80 區分所有型態之建物，如有陽臺、雨遮等項目位於共有部分範圍內，實務執行之作法，
均將該項目面積合計於所在之共有部分，由區分所有權人共有，而非以附屬建物辦理登記。
惟此作法並無明確法令依據，亦成為 2011 年實施預售屋「屋簷、雨遮不計價」措施之規 定漏洞。
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再登記之結論，一夕之間全面翻盤，過程中立法委員及開發商明目張膽遊 說介入政府決策，85凸顯 2009 年立法院臨時提案要求行政院處理建物虛坪 問題之弔詭。屋簷、雨遮是否辦理登記事項既經行政院介入指示政策方向，
決定該政策的權力，已不在內政部手上，表面上行政院指示內政部重新研 議提出折衷方案，讓消費者及開發商之權益得以兼顧雙贏，但實質上無庸 諱言，屋簷、雨遮不登記必然影響到開發商的既得利益，開發商為維護其利 益，欲讓屋簷、雨遮仍維持辦理產權登記，至於所採方案是否真的能維護消 費者權益，在這處理過程中成為次要考量。
嗣內政部 2011 年 1 月 6 日發布的新聞稿，以基於雨遮有實質功能因此 有設置必要、維持建物登記制度之穩定與一致性、及確保已登記建物所有 權人既有產權等理由，對外宣示將實施「雨遮登記但預售不計價」措施，並 強調將督促地方政府積極對業者進行查核，若有違規者，將依消費者保護 法處罰。為難之處，行政院因開發商的壓力推翻原有政策，又想滿足社會上 對改善建物虛坪問題的期待，折衷的結果就是虛應故事的「登記但不計價」
措施，表面上既然不計價，登記與否似乎就顯得不那麼重要，但沒說清楚的 部分是，不計價規定僅能限於預售屋，且因仍得登記，實際上並無法達到降 低消費者購屋負擔的效果。
依據內政部檔案資料，當年「雨遮登記但預售不計價」措施拍板定案 前，曾經廣泛蒐集 31 位專家學者的意見，其中多數認為雨遮不應再辦理登 記；並另徵詢 8 個不動產相關公會之意見，其中認為雨遮不應辦理登記有 3 個公會（消費者文教基金會、建築師公會全聯會、不動產估價師公會全聯 會）、應維持登記有 4 個公會（建築開發商業同業公會全聯會、綜合營造工 程工業同業會、不動產仲介經紀商業同業公會全聯會、土木技師公會全聯 會）、地政士公會之各地方公會則意見紛歧。另依據內政部於 2010 年 12 月 委託全國意向顧問股份有限公司辦理之「建築物虛坪灌水議題民意調查報 告」，調查結果約 69%的民眾認為消費者在房屋買賣時之建物坪數計算沒有
依據內政部檔案資料，當年「雨遮登記但預售不計價」措施拍板定案 前，曾經廣泛蒐集 31 位專家學者的意見，其中多數認為雨遮不應再辦理登 記；並另徵詢 8 個不動產相關公會之意見，其中認為雨遮不應辦理登記有 3 個公會（消費者文教基金會、建築師公會全聯會、不動產估價師公會全聯 會）、應維持登記有 4 個公會（建築開發商業同業公會全聯會、綜合營造工 程工業同業會、不動產仲介經紀商業同業公會全聯會、土木技師公會全聯 會）、地政士公會之各地方公會則意見紛歧。另依據內政部於 2010 年 12 月 委託全國意向顧問股份有限公司辦理之「建築物虛坪灌水議題民意調查報 告」，調查結果約 69%的民眾認為消費者在房屋買賣時之建物坪數計算沒有