第三章 建物產權登記規定之沿革與分析
第二節 建物產權登記規定相關研究與問題
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第二節 建物產權登記規定相關研究與問題
如前文所述規定沿革，我國建物產權登記之規定，係於戰後延續日治 時期之制度，並於後來再納入土地法相關規定，及配合行政機關執行及實 務面之需求，經過歷年來之融合演變所而成之一套制度。有關建物之測量、
建物標示及所有權之登記，於土地法未有明文規定，係由土地法授權訂定 法規命令予以規範，行政機關並發布大量解釋函令及補充規定。但這些規 定內容部分其實相當簡陋，加以社會之需求隨著時間發生改變，雖配合新 增相關解釋或補充規定，以防堵規定漏洞或調整實務做法，終究導致制度 整體因先天不良，規範鉅細靡遺疊床架屋卻大而無當，嗣並與後續新制定 之法律規定部分產生扞格，位階較低之建物產權登記規定多僅能配合調整，
種種後天失調，猶如一部拼裝老爺車，一路顢頇走到今日。
這些立法者及行政機關所制定出來的法令規定，存在的錯誤、缺漏或 矛盾，各界過往也提出相關之法律理論解釋或立法方向研究，期能補足或 進一步導正整體制度之不完備。以下就與本研究範圍相關之部分，將相關 文獻對建物產權登記制度提出之研究及建議，區分為五大項目彙整如下。
一、附屬建物及騎樓
屋簷、雨遮及陽臺得以附屬建物辦理登記之規定，自 1982 年正式納入 法規命令 30 餘年來之實施結果，已造成交易糾紛、虛坪爭議及制度不公等 諸多缺失。自 2011 年開始，內政部對於附屬建物之登記實施諸多限縮措施，
並於 2017 年刪除屋簷、雨遮得以附屬建物登記之規定，目前附屬建物僅保 留陽臺。諸多學者早已指出屋簷、雨遮等項目既僅為建築物屋頂、外牆之延 伸之一部成分，不應成為建築物登記之對象，實不宜列入測繪及登記範圍
（林旺根，2010：97、陳立夫，2011b：27-29、溫豐文，2014b：8）；另依 據建築技術規則設計施工篇之相關規定，免計容積之出入口雨遮、遮陽板、
露臺、花臺、屋簷、雨遮、陽臺等項目，都非屬建物主體結構之構造物。「陽 臺」為外牆以外之構造，未具外部阻隔且無法獨立使用，無法成為單獨交易 之客體，亦不應成為建物登記客體（江彗禎，2014：46-47）。
而主張應登記者的觀點則多認為，考量建物之建造成本、使用範圍與 價值及權利歸屬，屋簷、雨遮及陽臺等項目應予登記，以符建物實際範圍及
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保障建物起造人投資興建之利益。惟此種觀點未考慮建物登記之政策目的、
對不動產市場之引導及制度公平性，亦未考慮制度是否得與世界各國規範 接軌。
此外，騎樓與附屬建物之登記亦有類似問題。依據建物所有權第一次 登記補充規定第 11 點、地籍測量實施規則第 274 及第 276 條規定，騎樓得 辦理建物產權登記，惟依據建築技術規則有關騎樓之規定，符合規範條件 之騎樓，得不計入基地面積及建築面積，又騎樓所在之地平面應屬法定空 地，其為位於外牆以外之有遮簷人行道，並未具構造上之獨立性，非屬建 物，應不得納入建物產權登記範圍（江彗禎，2014：64-66）。區分所有建物 之騎樓應供公眾通行使用，但倘竣工圖說記載屬專有部分，得與相連之 1 樓 建物一併以主建物辦理登記，其妥適性及公平性均存有爭議（王進祥，2009：
18）。
陽臺因尚具有可供使用之實體空間，在使用與實用之本質較為購屋者 所接受（王進祥，2009：17），因此社會大眾對於陽臺納入建物登記範圍較 無反對意見，亦非建物虛坪問題輿論討論之焦點。2017 年修正地籍測量實 施規則時，「陽臺」以附屬建物登記規定也因此仍予保留，此做法雖可降低 修法阻礙及新規定對市場交易習慣之影響，但實未符整個制度體系及建物 登記權利客體之一致性。未來仍應通盤檢討刪除「陽臺」及「騎樓」登記規 定，並應同時將「附屬建物」明文定義，回復為從物之性質，即構造具獨立 性，與主建物間有主從關係，與主建物為一體之利用者。
二、建物測繪登記邊界及範圍
建物登記之範圍，我國之制度係將一般建物及區分所有建物（包含專 有部分及共有部分）全部都辦理登記，並計算至建物外牆之外緣，60與世界 各國之制度相異。在區分所有建物之專有部分，日本及我國學者提出之學 說主要有 4 種見解，包含空間說（內壁說或共有部分說）、壁心說、牆面說
60 地籍測量實施規則第 273 條（條文內容參照註 44）於 2017 年修正，將建物地下層面積 之計算，由原本以牆外緣為界，修改為以牆中心線為界。其理由係因地下層之連續壁外範 圍無法進行實際測量，為杜絕登記範圍及面積認定疑義，維護消費者權益爰以修正。另外 因為公寓大廈管理條例第 56 條第 3 項，對於地下層之登記邊界未有明文，因此才有在未 違反管理條例規定的前提下，將地下層登記邊界修改為牆壁中心的空間。
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記為單獨所有（林旺根，2013：26-28）。另德國、澳洲、新加坡及美國等國 家，對於區分所有建物專有部分之面積，係以實際可供使用之空間範圍界 定之，即採牆面說（溫豐文，2014b：39；黃健彰，2013：66）。建物究竟以 牆中心、外緣或內壁為計算標準為宜，除了上開相關學說及論述，並有認為 柱及承重牆壁範圍，以共有部分辦理登記始為適法（陳立夫，2011a：40-42）。 此公寓大廈管理條例第 7 條與第 56 條第 3 項規定內容扞格矛盾之情形，亦 面說，但在對第三人之外部關係上則採壁心說。（林旺根，2013：27-28）。62 我國建物面積之計算，於建築法規係規定以外牆中心線計算（建築技術規則建築設計施
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條例第 3 條、第 7 條及第 56 條修正草案，64並於 2013 年 6 月 17 日經行政 院送請立法院審議，惟後續因立法院屆期不續審，內政部後續亦未再進行 修正。
另外內政部於 2012 年 3 月成立「不動產登記法（草案）專案小組」，
所提出專案小組版本之草案，其中對於建物測繪登記邊界範圍，一般建物 採壁心說，以外牆之中心線為界辦理登記，突出於牆壁外緣部分，包含陽臺 等項目，均不納入登記範圍；區分所有建物之專有部分以牆壁內緣為界，並 將範圍內屬於共有部分之構造物及設備範圍扣除，區分所有建物之共有部 分則不予登記。不過後來內政部於 2016 至 2018 年間召開不動產登記法（草 案）研商會議之結論，將一般建物及區分所有建物之登記範圍，均改採以牆 中心為界，未採以室內實坪計算登記面積。
本研究認為，雖然民法第 799 條對於共有部分及其應有部分已有實體 規範，但未必代表共有部分必定要辦理權利登記，另基於制度與國際接軌，
並避免衍生虛坪灌水爭議，區分所有建物之專有部分應以牆壁內緣為界計 算面積為宜，共有部分則應以牆壁中心為界計算面積建立標示資料；一般 建物則以牆壁中心為界計算面積，採與建築管理相同之計算標準，並兼顧 區分所有建物以室內實坪登記之政策理想。惟目前我國建物產權登記制度，
受限於公寓大廈管理條例第 56 條規定限制，在刪修或另訂登記專法前，已 難再續就建物測繪登記邊界及範圍規定，進行整體之檢討修正。
三、區分所有建物共有部分及停車位登記
區分所有建物的共有部分，因為建物登記規定的修改變動，加上早期 建築法規要求設置之逃生防災等設備項目較少，因此舊有建物之公設比例 較低，與新大樓平均 30%以上的公共設施面積相比較，對於購屋消費者而 言相對划算，但舊公寓樓梯間及通道面積，可能已計入主建物面積中，這種 情形即便透過仲介進行買賣交易，雖依規定應會提供不動產說明書及建物
64 2013 年公寓大廈管理條例部分條文修正草案，第 3 條將第 3 款及第 4 款修正為：「三、
專有部分：指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。
四、專用部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性者」、第 7 條將第 1 項前段內 容修正為：「公寓大廈共用部分為下列各款者，不得為約定專用部分」、第 56 條刪除第 3 項有關建物所有權第一次測繪登記規定。
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https://tinyurl.com/spld76z，取用日期 2019 年 12 月 13 日。
66 臺北市政府地政局以 2017 年 10 月 2 日北市地登字第 10632615900 號函，建議內政部 結論。臺北市政府地政局網站地政法令月報，https://tinyurl.com/sfnubkn，取用日期 2019 年
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售利益之分配方式，顯非合理，因此導致糾紛不斷（林旺根，2013：40-41）。 尤有甚者，取巧將整棟區分所有建物之共有部分停車位辦理登記編號，並 之登記型態，即共有部分權利範圍的分配方式而定（張修慈，2005：5-2）， 內政部亦採行類似見解，於 2014 年 4 月公告修正之「預售屋買賣定型化契‧ 國
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N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
內政部「不動產登記法（草案）專案小組」所提出專案小組版草案，及 內政部召開之不動產登記法（草案）研商會議結論，對於共有部分停車位之 登記未有明文規範，僅規定共有部分不辦理登記。學者溫豐文基於民法已 有規範區分所有建物共有部分之應有部分比例，爰認為區分所有建物之共 有部分應辦理登記，惟民法第 799 條第 4 項規定，應基於例外從嚴解釋原 則，其所謂「約定」，應為各區分所有權人全體之約定而言，倘經區分所有 權人團體約定或區分所有權人會議決議，方得適用另有約定之規定。至於 法定停車空間之停車位不應再編號登記，而應由全體區分所有權人，按其 專有部分面積比例分別共有，並由全體住戶依公寓大廈管理條例第 23 條規 定以規約設定停車位之使用方式，不應切割使用權，讓開發商得以另行銷
內政部「不動產登記法（草案）專案小組」所提出專案小組版草案，及 內政部召開之不動產登記法（草案）研商會議結論，對於共有部分停車位之 登記未有明文規範，僅規定共有部分不辦理登記。學者溫豐文基於民法已 有規範區分所有建物共有部分之應有部分比例，爰認為區分所有建物之共 有部分應辦理登記，惟民法第 799 條第 4 項規定，應基於例外從嚴解釋原 則，其所謂「約定」，應為各區分所有權人全體之約定而言，倘經區分所有 權人團體約定或區分所有權人會議決議，方得適用另有約定之規定。至於 法定停車空間之停車位不應再編號登記，而應由全體區分所有權人，按其 專有部分面積比例分別共有，並由全體住戶依公寓大廈管理條例第 23 條規 定以規約設定停車位之使用方式，不應切割使用權，讓開發商得以另行銷