第二章 文獻回顧
第二節 影響都市內部建築物重開發之因素
（Whitehand, 1978）。如果特定地區的所得水準高於其他地區之時，開發者於此 地區進行建築物重開發之後所建造的新建物，也較容易被該地區對於建築物擁有 較高購買力的居民所消費。一個地區的所得水準上升會導致該地區之租金提高，
由於租金變動對於房價的影響為正向，故房價也會跟著上升（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發的行為中，房價上漲會使建築物重開 該地區的房價下跌（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發 的行為中，房價下跌會讓建築物重開發的可能性降低。因此，房屋存量對於建築 物重開發之影響為負向的，一個地區當前的房屋存量越高，則建築物重開發的可 能性則會降低。Barlev and May（1976）的研究指出，住宅存量越多的地區，建 築物之拆除量則越少。在都市內部建築物重開發的過程中，必須要拆除現存建物 多樓地板面積的新建物，導致都市內部建築物重開發的可能性增加（Brueckner, 1982）。因此，一個都市內部的人口變動情形，將影響該都市房價的漲跌，也會 影響對於建築物樓地板面積之需求，使都市內部建築物重開發的可能性產生變 化。
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將減少建築物重開發的可能性。Barlev and May（1976）的研究發現，由於紐約 曼哈頓區在西元 1962 年將實施較嚴格的土地使用分區管制，所以在西元 1958 會出現建築物混合使用的情形。Bourne（1969）以多倫多市從西元 1952 年至 1962 年建築物新建及改建的資料進行實證，發現當建築物存在混合使用情形之時，其 值即會增加（Bourne, 1976; DiPasquale and Wheaton, 1996）。但是建築物的品質以 及建築物本身的價值，實際上難以用確實的數字或價格來表達，故可以使用建築 物之屋齡，來替代建築物品質以及建物使用價值之變數。
土地取得之難易度，也會影響建築物重開發決策。Whitehand and Whitehand
（1983）指出，都市內部地區新申請之建築計畫，會從早期由土地所有權人申請 之建築計畫，逐漸轉變成為由建商或開發者申請之建築計畫。建商以及開發者若 要進行重開發，則必須去向個別土地所有權人取得土地，而後進行土地整合，才 得以進行後續的建築物重開發。當市中心土地及建築物的產權狀態複雜，進行土 地整合的成本提高，將會降低重開發行為的淨現值，導致重開發的可能性下降
（Bourne, 1969）。Bourne（1976）對多倫多市的建築開發商進行問卷調查，發現 開發商於住宅開發區位選址決策中，認為影響力最大的前三選項為土地使用分區 管制、土地現存產權狀態以及土地之可取得性。這表示開發商在都市內部進行建 築物重開發之時，偏好選擇土地取得成本較低之處，以得到較高的重開發利益。
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Whitehand and Whitehand（1983）以兩個英格蘭市鎮中心之建物登記資料進行分 析，經實證研究發現，都市內部之市中心地區確實擁有較多的建築物重建。
除了都市內部之市中心地區會擁有較多的建築物重開發，從市中心地區向外 延伸之都市內部各個區域中心，也會出現較多的建築物重開發；而這些區域中心