第三章 研究設計
第一節 資料說明及彙整過程
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第三章 研究設計
第一節 資料說明及彙整過程
本研究資料來源為臺北市建築管理處自民國 90 年至民國 98 年，所核發之建 築物使用執照以及拆除執照。本研究以建築物樓地板面積來計算建築物重開發程 度，由於所探討的對象為市場自然發生之建築物重開發行為，必須先排除作為公 共設施或政府機關使用之建築物新建及拆除樓地板面積，所以只選取使用執照以 及拆除執照之中，建築物用途做為住宅使用和商業辦公使用的部分。
一、 使用執照及拆除執照資料
（一） 使用執照資料說明 1. 建築類別、用途、使用分區
依建築法第九條7之規定，使用執照中的建築類別包含新建、增建、改建以 及修建四種。在這四種類別之中，只有新建以及改建兩種行為，包含在建築物重 開發的過程中。建築物用途說明該建築物之使用方式，依照建築物用途可以將建 築物進行分類，並從中選取住宅使用和商業辦公使用之建築物做為分析對象。使 用分區則代表該建築物所屬的臺北市都市計畫土地使用分區之類別。
2. 總樓地板面積
使用執照中的總樓地板面積，代表該次建築行為所興建出來的樓地板面積數 量，為本研究之主要分析對象：經由該地區樓地板面積的變動量，來衡量建築物 之重開發程度。
3. 地址
使用執照中的地址所代表該建築物之門牌號碼，從門牌號碼即可得知該建築 物所座落的臺北市行政區。由於本研究以里為最小空間單元，所以必須確認該建
7 建築法第九條：「本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物 全部拆除而重行建築者。 二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連 接者，應視為新建。 三、改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高 或擴大面積者。 四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何 一種有過半之修理或變更者。」
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築物位在該行政區的哪一個里。藉由「地籍圖資網路便民服務系統」
（http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Web/K02Land.jsp）以及「臺北市政府民政局 門牌檢索系統」（http://www.houseno.tcg.gov.tw/）之門牌檢索功能，即可以透過 門牌號碼，確認該建築物所座落的臺北市行政區里。若該門牌號碼所座落的行政 區里曾經發生過里界重新劃分，則以民國 98 年8時之行政區里為準。
（二） 拆除執照資料說明
拆除執照與使用執照的不同之處在於，拆除執照之建築類別只有拆除行為一 種，所以並不用區分建築類別。不過若只有拆除部分建築物，仍需要請領拆除執 照，即不包含在建築物重開發的過程之中。由於拆除執照中無法看出該次拆除行 為是否為部分拆除，所以必須把所有的拆除執照納入分析，而可能產生偏誤。
1. 用途、使用分區
拆除執照中之建物用途，代表該建築物被拆除時的使用現況；使用分區則標 示該筆建物被拆除當時所屬的臺北市都市計畫土地使用分區之類別。為了符合本 研究的分析對象，亦根據建築物之用途挑選出住宅類以及商業辦公類的建築物進 行實證分析。
2. 總樓地板面積
拆除執照中的總樓地板面積，代表該建築物被拆除的樓地板面積數量，為本 研究之主要分析對象：經由該地區樓地板面積的變動量，來衡量建築物之重開發 程度。
3. 地址
拆除執照中的地址代表該建築物之門牌號碼，從門牌號碼即可得知該建築物 所座落的行政區。但是同一筆拆除執照之中，可能會包括數棟將被拆除的建築物，
所以一筆拆除執照內可能含有不只一個門牌號碼。但由於本研究以里為最小空間 單元，而橫跨數個門牌號碼之拆除執照均沒有超出里的空間範圍，所以還是可以 使用「地籍圖資網路便民服務系統」以及「臺北市政府民政局門牌檢索系統」， 來確認被拆除之建築物所座落的臺北市行政區里。若該門牌號碼所座落的行政區 里曾經發生過里界重新劃分，則以民國 98 年時之行政區里為準。
8 本研究之臺北市行政區里圖資來源為民國 98 年時之圖資。
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的使用執照，利用 Google 地圖（http://maps.google.com.tw/）的街景功能，判 斷建築物的使用現況。另一方面，在商業辦公類別使用執照之中，使用分區‧
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市都市計畫土地使用分區圖層展現在 ArcMap 圖上，並使用 Calculate Geometry 功能，計算出每個土地使用分區之面積。再藉由臺北市都市計畫整合查詢系統（http://163.29.37.171/planMap/cityplan_main.aspx），確認每個土地使用分區之類 型，即可以根據臺北市土地使用分區管制規則，得到每個土地使用分區之容積率。
接續使用 Field Calculator 功能，將土地使用分區之面積和容積率相乘，即得到每 塊土地使用分區之法定可開發樓地板面積。將臺北市每個里內土地使用分區之可
Dye and McMillen（2007）曾以拆除許可作為建築物重開發之代理變數，假 設建築物拆除後之目的即為後續之建築物再次新建。但是在 Dye and McMillen 的研究之中，建築管理機關核發拆除許可之後並，不一定保證會發生建築物拆除
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除現存之舊建物以獲得新的空地。換句話說，若是臺北市某個里在本研究時間範 圍內 9 年間，雖然建築管理處並沒有核發過拆除執照，但依然有核發建築物使用 執照，則本研究亦認定該使用執照之建築物是由於建築物重開發而來，因為該建 築物之基地必然發生過舊建物之拆除行為。由於本研究採用之使用執照代表建築 物已經建造完成，不必考量 Dye and McMillen 採用拆除許可進行實證研究，而 可能出現建築物拆除後沒有發生後續的建築物新建行為，或是建築物拆除行為並 未經由建築管理機關核發拆除許可之偏誤。
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空間資料（spatial data）與一般數值資料之差異在於，空間資料會因為其所 在的位置而產生各種特性。根據地理學第一定律「凡事皆相關，距離越接近者相 關程度越大」（Tobler, 1970），可以明白在一組空間資料之中，兩個鄰近的空間單 元可能會存在一定程度之關聯，而產生空間相依性（spatial dependency）。空間 相依性表示鄰近空間單元之同一屬性值存在相似或是互異的傾向（Odland, 1988），
代表該空間單元之屬性值將由鄰近空間單元之屬性值而定。在固定空間範圍之中 的不同區位，空間相依性之傾向均相同時，表示空間相依性之結構呈現穩定的狀 態；若空間範圍中空間相依性之傾向，在不同區位呈現不同的特性，則表示該空 間範圍出現了空間異質性（heterogeneous）。
空間單元屬性值之空間相依性，在不考慮資料於空間中區位的傳統統計方法 上，將會產生空間自相關之問題（spatial autocorrelation）。空間自相關是指屬性 質之相關性是由於該要素的地理次序或地理位置所造成（Wong and Lee, 2005：
330），但必須是空間資料彼此之間產生系統性的空間變異（Upton and Fingleton, 1985：13）。當空間資料存在顯著的高度空間自相關之時，代表資料之屬性值間 具有相似的特徵，並發生空間上的聚集現象。若是空間資料之空間自相關程度微 相關則會打破這樣的假設（Anselin and Griffith, 1988）。當空間自相關存在之時，
同一空間範圍內的觀察值可能會包含相似的訊息，導致變數之間關係被重複觀測 或誇大，使參數估計所反映出的相關性變得更加顯著。因此，空間自相關之存在 將可能造成統計上不顯著的參數估計表現為顯著，從而導致變數關係之錯誤判斷
（Wong and Lee, 2005：333）。所以在對空間資料進行統計分析之前，必須要先 檢測是否存在空間自相關。
關於空間自相關之檢測方式，分成全域型空間自相關（Global Spatial
Autocorrelation Statistics）指標以及地域型空間自相關（Local Indicators of Spatial Association：LISA）指標兩種類型。全域型指標之作用在於檢測整體研究範圍之