都市內部建築物重開發之影響因素-以臺北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 都市內部建築物重開發之影響因素─以臺北市為例 The Elements of Building Redevelopment. ‧. in Taipei City. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 研究生：指導教授：. 中華. 民. 國. 一. i n U. v. 蔡友翔. 林子欽. ○. 一. 博士. 年. 六. 月.

(2) 摘. 要. 藉由建築物之改變，可以觀察都市發展轉變之過程。在一個都市經過完全開發之後，都市內部就會開始出現建築物重開發。林享博（1993）與俞國華（2010）的研究指出，建築物之重開發並非是因為建築物損壞至無法使用，而另有原因存在。本研究藉由過去之相關文獻觀察各都市建築物重開發之情形，歸納出建築物重開發可能影響因素。本研究選取臺北市為研究範圍，使用臺北市建築管理處核發之建築物使用執照及拆除執照計算建築物之重開發程度，以里為最小空間單元，運用空間分析方. 政治大. 法觀察臺北市建築物重開發之空間分佈模式，並運用迴歸分析方法觀察各種因素對於臺北市建築物重開發之影響。經實證研究發現，臺北市之建築重開發會受到. 立. 地區之戶口數變動率、所得水準、平均屋齡、捷運站、政府主導土地開發等因素. ‧ 國. 學. 影響；戶口數變動率與政府主導之土地開發分別代表了市場力量以及政府力量，則為影響建築物重開發最主要的兩個因素。曾經發生過區段徵收或市地重劃等政府主導土地開發計畫之地區，將形成建築物重開發之高-高空間聚集，而捷運規. ‧. 劃這類重大交通建設則會加速此情形之發生。. y. Nat. n. al. er. io. sit. 關鍵字：建築重開發、土地開發、家戶變動、空間聚集、都市發展. Ch. engchi. I. i n U. v.

(3) Abstract. Urban development can be exemplified by means of replacement of old buildings by new ones. Once sites in a city are fully developed, the old buildings will need to be demolished for vacant sites to be supplied.. It is not just the physical. obsolescence that leads to teardowns of buildings, a number of other factors are also at play.. In this study, we select the occupancy permits and demolition permits of. buildings issued by Taipei city government to calculate net supply of floor spaces. This net supply serves as a proxy variable of building replacement in regression models.. 政治大. We also employ spatial analysis to measure local spatial clustering of. building activities.. 立. Our empirical results show that building replacement is affected by changes in. ‧ 國. land development projects.. 學. households, income level, building ages, access to metro stations and government-led Amongst them, changes in households and. government-led land development projects are two primary contributing factors.. ‧. Building activities tend to cluster in areas where government-led land development projects are located, and public transport (metro lines) intensifies this tendency.. sit. y. Nat. al. er. io. Key word: Building redevelopment, Land development, Changes in households,. n. Spatial cluster, Urban development.. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) 目錄第一章緒論.............................................................................................1 第一節研究動機與目的 ...............................................................1 第二節研究範圍............................................................................4 第三節研究方法............................................................................5 第四節研究架構與流程 ...............................................................6 第二章文獻回顧 ....................................................................................9 第一節都市發展與建築物重開發 ...............................................9 第二節影響都市內部建築物重開發之因素 .............................15 第三節小結..................................................................................19. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 第三章研究設計 ..................................................................................21 第一節資料說明及彙整過程 .......................................................21 第二節空間自相關之檢測 ...........................................................28 第三節迴歸模型設定....................................................................31 第四節選取迴歸模型變數 ...........................................................34. er. io. sit. y. Nat. 第四章實證分析 ..................................................................................39 第一節臺北市建築物重開發空間發展現況 ...............................39 第二節空間自相關檢測結果 .......................................................42 第三節迴歸模型實證結果與說明 ...............................................45 第四節空間迴歸模型實證結果與說明 .......................................52. al. n. v i n Ch 第五章結論與建議 .............................................................................. 55 engchi U 第一節結論....................................................................................55. 第二節研究限制............................................................................62 第三節政策建議及後續研究 .......................................................63 參考文獻...................................................................................................67 附錄一.......................................................................................................70 附錄二.......................................................................................................71. III.

(5) 圖目錄圖 1-1、臺北市歷年建築物總樓地板面積 ..............................................2 圖 1-2、研究流程圖 ..................................................................................7 圖 3-1、使用執照建築物類別判斷流程圖 ............................................24 圖 3-2、空間迴歸檢測流程 ....................................................................33 圖 4-1、臺北市各里開發程度空間分佈圖 ............................................41 圖 4-2、樓地板面積淨增加率空間相關散點圖 ....................................42. 政治大. 圖 4-3、樓地板面積淨增加率 LISA 值分佈圖 .....................................44. 立. ‧ 國. 學. 圖 5-1、臺北市建築物重開發空間聚集與捷運線及土地開發地區對照圖...............................................................................................................56. ‧. 圖 5-2、臺北市建築物重開發空間聚集 A 區與土地使用分區對照圖 ...................................................................................................................58 圖 5-3、臺北市民國 90 年至民國 98 年之人口數及家戶數 ................59. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(6) 表目錄表 2-1、建築物重開發相關文獻整理 ....................................................20 表 3-1、LISA 值之型態說明 ..................................................................30 表 3-2、依變數常態性檢定 ....................................................................31 表 3-3、依變數及自變數敘述統計 ........................................................37 表 3-4、自變數係數預期符號 ................................................................38 表 4-1、新建拆除樓地板面積、淨增加量及淨增加率之敘述統計 ....39. 政治大. 表 4-2、各自變數與依變數相關係數表 ................................................45. 立. 表 4-3、迴歸模型適合度 ........................................................................46. ‧ 國. 學. 表 4-4、迴歸模型殘差檢定表 ................................................................47 表 4-5、VIF 值 .........................................................................................48. ‧. 表 4-6、迴歸係數值及其顯著性 ............................................................50. sit. y. Nat. 表 4-7、異質穩健修正迴歸係數值及其顯著性 ....................................51. io. n. al. er. 表 4-8、空間迴歸模型診斷及係數值 ....................................................53. Ch. engchi. V. i n U. v.

(7) 第一章第一節. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機於都市發展過程之中，建築物的變化能夠說明很多事情。不管是建築物數量、樓層高度、壽命以及樓地板面積的變化，都能從中看出都市發展在各個階段之轉變。在一個固定的都市範圍內，每年都會出現新的建築物，也會有建築物被拆除，. 政治大. 這些興建和拆除的行為是造成都市內部建築物變化最直接的原因。過去國內有關於都市發展過程中建築物之相關研究，多在探討影響建築物壽命的因子，或是藉. 立. 由建立建築物壽命模型，得出某地區於某段時期內，各種類型建築物的平均壽命. ‧ 國. 學. （吳清如，1991）。但是，關於影響建築物被拆除而再次開發利用之原因，則較少見到相關討論。. 過去的文獻指出，由於都市具有固定的範圍，所以當都市發展到一定階段，. ‧. 都市內部將無法提供足夠的建地，導致建築物往都市外圍和郊區興建，而造成都市擴張（urban sprawl）。同時，都市內部較早期、老舊之建物則會被拆除重建，. y. Nat. sit. 也就是所謂的都市更新（urban regeneration）或是都市重開發（urban redevelopment）（DiPasquale and Wheaton, 1996: 82）。因此，發展至一定階段的都市，其都市內. io. er. 部所出現的建築物拆除行為，絕大部分是為了創造都市土地之再次供給。. al. n. v i n Ch 類型房屋之耐用年數以及折舊率，作為課徵房屋稅時計算房屋折舊的用途。林享 engchi U 博（1993）以臺北市自民國 65 年至民國 75 年之已拆除建物為對象進行研究，發. 依據不動產評價委員會組織規程第六條之規定，不動產評價委員會須評議各. 現除了木造建物之外，磚造建物、加強磚造以及鋼筋混凝土造建物的平均壽命皆低於房屋耐用年限甚多。但是林享博認為，加強磚造和鋼筋混凝土造在當時之時空背景之下，屬於較後期的營造工法，故未能呈現完整的建物生命週期。不過在後續研究之中，俞國華（2010）分析臺北市自民國 90 年至民國 98 年的已拆除住宅類建築物，發現磚造建物及加強磚造建物之平均壽命已經接近房屋耐用年限；而在此時鋼筋混凝土構造成為主流的施工技法已數十年，應該和其他構造的建築物一樣經歷了完整的建物生命週期，但其平均壽命卻仍離房屋耐用年限有一段不小的差距。這兩個研究均顯示，就算在不同的時空背景之下，大部分的建築物並非是因為構造損毀導致無法使用才被拆除，而受到其他原因所影響。 1.

(8) 直覺而言，建築物在物理構造完整、還未頹壞時即被拆除重建，是因為重建後建築物之收益，超過使用原本建築物之收益。故除了建築物折舊導致構造損毀之外，尚有其他原因將影響建築物重開發之可能性，但國內仍缺乏這一方面的實證研究，直接探討影響建築物重開發之因素。在過去國內相關研究之中，由於建築物資料取得困難的限制，使得有關於建築物之研究，停留在解釋過去發生現象的階段。這類型的研究雖能描繪過去某時期建築物之壽命週期，說明都市成長的情形；卻無法說明究竟為哪些因素，將會影響都市內部建築物之重開發。觀察臺北市當前之都市發展現況，已經少有空地可供直接建築開發使用。下圖 1-1 為臺北市歷年之建築物總樓地板面積，由圖 1-1 可以看出，臺北市之建築物樓地板面積總量呈現逐年上升之趨勢。由此可以推論，臺北市之建築物重開發. 政治大. 實應相當頻繁，造成已經少有空地可供直接建築開發之臺北市，建築物總樓地板. 立. 面積仍不斷上升。而建築物重開發之現象也將會一而再、再而三的重複出現在都市內部之中，但是建築物重開發在什麼情況下會發生、哪些因素會改變建築物重. ‧ 國. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 單位：千平方公尺. 學. 開發之可能性，不禁令人感到相當好奇，而需要對此進行更深入的研究與探討。. Ch. engchi. i n U. v. 圖 1-1、臺北市歷年建築物總樓地板面積資料來源：臺北市建築管理處。. 本研究之重點在於，探討建築物重開發將會在都市內部之何處發生？是否存在特定之發展模式？並以臺北市為實證分析對象，期望能夠找出影響都市內部建築物重開發之解釋變數，觀察各個變數對於都市內部建築物重開發之影響程度，揭露臺北市建築物重開發之全貌；藉由臺北市建築物重開發之空間發展模式，以及建築物重開發之影響因素，反思當前臺北市之都市發展政策之成效。. 2.

(9) 二、研究目的本研究之研究目的即為，探討臺北市建築物重開發之影響因素。（一）分析觀察建築物重開發於臺北市之空間分佈現況及發展模式。（二）以迴歸模型探討臺北市建築物重開發之影響因素。（三）藉由探討建築物重開發之因素以及空間分佈模式，對臺北市之都市發展政策提出建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(10) 第二節. 研究範圍. 為了要探討都市內部建築物重開發之影響因素，則該都市內部必須頻繁地出現建築物重開發。當前之臺北市已經發展至成熟階段，大部分土地上均已有建築物存在；都市內部少有未經建築開發過的全新素地，目前市場上所留存的空地也幾乎都是已將舊有建築物拆除，等待再次開發的形式。因此本研究選取臺北市為研究範圍，以臺北市建築管理處核發之使用執照以及拆除執照為研究對象，作為衡量都市內部建築物重開發程度的依據，期能較精確的探討都市內部建築物重開發之影響因素。. 政治大. 本研究所使用的資料為臺北市建築管理處自民國 90 年至民國 98 年共 9 年期間，所核發之建物使用執照和拆除執照。由於臺北市建築管理規則1於民國 90 年. 立. 時歷經修法，於修法之前，欲將土地上之建築物拆除進行重開發者，若同時在該. ‧ 國. 學. 筆土地上申請建造執照，即不必再請領拆除執照。換句話說，民國 90 年以前的拆除執照，並不能代表臺北市全部的拆除建物；而經過修法之後，必須請領拆除執照才能夠拆除建築物。為了避免修法前後不同管理規則所產生之資料偏誤，因. ‧. 此選取臺北市建築管理規則修法的民國 90 年作為研究資料起始點。. y. Nat. 本研究從建物使用執照以及拆除執照之中，選用住宅類以及商業辦公類用途. sit. 的建築物進行分析。在臺北市的建築物之中，以住宅類和商業辦公類的建築物占最多數，且此類型之建築物重開發，較符合前述「重建後之建築物收益，超過使. io. er. 用原本建築物收益」的概念，為不動產市場力量自然驅使之重開發行為。另外，. al. n. v i n Ch 的精神，許多工業區土地上之建築物，亦可能作商業目的之使用，亦即所謂的「廠 U i e h n gc 辦大樓」，所以就必須將這些建築物納入研究範圍之內。由於臺北市土地使用分區管制規則2採用「允許使用」以及「附條件允許使用」. 然而，建築物於實際上的使用情形，不一定與使用執照上所登記之建築物用途一致，必須依照使用現況來判斷建築物屬於哪一種類型。在拆除執照之中，則有登記建築物拆除時的使用現況，所以較容易判斷被拆除建築物之使用類型。關於使用執照及拆除執照資料的彙整分類，本研究將在後續第三章第一節有更詳盡的敘述。本研究之空間範圍包含臺北市 12 個行政區，並以里為最小的空間單元，共計 449 個里。. 1. 現已修法改名為「臺北市建築管理自治條例」。現已修法改名為「臺北市土地使用分區管制自治條例」，但在研究時間範圍內仍按照舊法規之管制，故使用「臺北市土地使用分區管制規則」之規定。. 2. 4.

(11) 第三節. 研究方法. 一、文獻回顧分析本研究欲瞭解都市內部建築物重開發之樣貌、分析建築物重開發出現區位和發展模式，故蒐集國內外關於都市發展與建築物壽命以及建築物重開發之文獻，試圖理解各個都市中建築物重開發之現象。並透過以往的實證研究，找出哪些因素將會影響建築物重開發，再考量臺北市之情況，歸納出臺北市建築物重開發之可能影響因素，以建立臺北市建築物重開發影響模型。. 二、迴歸分析方法. 立. 政治大. 迴歸分析方法是對於具有因果關係的多個影響因素和預測對象所進行之統. ‧ 國. 學. 計分析處理方式，可以用於驗證各個影響因素是否與預測對象存在關聯，並觀察各個因素對於預測對象之影響方向及強度。經由前述之文獻回顧過程，所歸納出建築物重開發之可能影響因素，按照都市內部建築物重開發之概念，配合臺北市. ‧. 之都市發展情況，便可使用迴歸分析方法，探求臺北市建築物重開發之影響因素以及影響程度。. io. sit. y. Nat. er. 三、空間迴歸分析方法. al. n. v i n Ch 性質；而這些性質可能在一定空間範圍之中，呈現特定的散佈模式。如果分析對 engchi U 象受空間上之鄰近對象影響，則會產生空間相依性，分析對象彼此之間並不獨立，傳統的迴歸模型，並沒有考慮到在不同空間位置之預測對象，將擁有不同的. 即不符合傳統迴歸模型之假設，將使傳統迴歸模型之係數估計發生偏誤。於是，本研究必須先檢驗都市內部建築物重開發是否存在空間相依性，瞭解建築物重開發在臺北市的分佈狀況。若證實臺北市之建築物重開發確實存在空間相依性，即可利用空間迴歸分析方法，將空間相依性納入模型中考量，以得到較為正確的估計係數，而建立合適的空間迴歸模型，來觀察各個因素對於臺北市建築物重開發之真實影響情形。. 5.

(12) 第四節. 研究架構與流程. 一、研究架構本研究總共分為五章，第一章為緒論，包含研究動機與目的之敘明、研究範圍之界定、研究方法之介紹、研究架構與流程之呈現。第二章為文獻回顧，透過分析整理國內外都市重開發之相關文獻，了解建築物重開發之行為、建築物重開發出現之地區以及建築物重開發之型態，型塑建築物重開發的完整樣貌。接續統整過去研究所提出建築物重開發之可能影響因素，. 政治大. 並將其分成總體經濟因素、建物個別因素以及區位因素三個面向，作為後續迴歸分析模型之解釋變數。. 立. 第三章為研究設計，首先介紹臺北市建築管理處自民國 90 年至民國 98 年核. ‧ 國. 學. 發的建物使用執照和拆除執照資料，並說明建築物使用類別之分類方式，挑選出本研究所使用之執照資料；再以此計算出臺北市每個里之樓地板面積淨增加率，作為建築物重開發程度之依據。接續說明本研究採用之空間自相關檢測方式，包. ‧. 含全域型空間自相關檢測以及地域型空間自相關檢測兩種。最後說明本研究建立之傳統迴歸模型、空間延遲迴歸模型與空間誤差迴歸模型，並蒐集臺北市各種總. y. Nat. 體經濟情況、建物個別狀態以及地理空間資訊，包括臺北市人口數變動情形、家. sit. 戶數變動情形、所得水準、建築物屋齡狀況、空屋率、捷運站位置及土地開發情. al. er. io. 形等資料，彙整做成本研究選取之建築物重開發影響變數。另外，為了研究臺北. n. 市建築物重開發於空間上之分佈模式，以臺北市各行政區內的里為最小空間單元，. Ch. i n U. v. 與臺北市各里之建築物興建及拆除樓地板面積、法定可開發樓地板面積、各種影. engchi. 響變數的屬性資料進行連結，建置本研究之空間屬性資料庫。第四章為實證分析，首先藉由本研究所挑選之建物使用執照以及拆除執照資料，觀察臺北市建築物之空間發展現況，並分析臺北市建築物重開發空間自相關之檢測結果。經過文獻回顧與變數資料彙整，定義出建築物重開發影響因素，透過傳統迴歸模型的分析方式，觀察這些因素對於建築物重開發之影響方向及影響程度，並提出空間迴歸模型之可行性。第五章為結論與建議，分析臺北市建築物重開發之空間分佈模式、各個自變數對建築物重開發之影響程度與空間迴歸模型結果，綜合歸納出本研究之結論。藉由指出影響建築物重開發之主要因素和較容易發生建築物重開發之地區，回饋到臺北市當前的都市發展政策，提出政策建議以及後續研究改進方向。 6.

(13) 二、研究流程本研究之研究流程如圖 1-1 所示：研究動機. 研究目的第一章. 研究範圍. 政治大研究方法. 建築物重開發影響因素. ‧. ‧ 國. 都市發展與建築物重開發. 研究設計. 設定迴歸模型與選取變數. 空間自相關檢測方式. n. al. er. io. 執照資料分類與彙整. sit. y. Nat. 第三章. 文獻回顧. 學. 第二章. 立. C h 建置空間資料庫 U n i engchi. v. 建築物重開發空間分佈及空間自相關第四章. 空間迴歸模型. 傳統迴歸模型第五章. 結論與建議圖 1-2、研究流程圖. 7.

(14) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(15) 第二章第一節. 文獻回顧. 都市發展與建築物重開發. 觀察都市內部發展之現象，可以發現都市內部建築物的變遷過程雖然緩慢，但確實有在改變。建築物具有耐久財的特性，會隨著時間經過逐漸折舊。這樣的折舊情形，也是導致建築物變遷的主要原因。至於將建築物拆除進行重建，則是在選擇建築物之最適重置（replacement）決策。此決策包含了兩個面向─時間與. 政治大. 空間─亦即在何時拆除何地的建築物，並在原地建造新的建築物。 Whitehand（1978）認為都市內部之市中心在經過完全開發之後，重開發的. 立. 行為就會開始。而這樣的重開發行為，則代表將都市內部之老舊建物拆除，並建. ‧ 國. 學. 造新建物以求得更大效用的過程。而關於都市內部建築物重開發之行為，在過去的文獻之中，大多是從都市之總體經濟情況、建築物個別情況的角度，去觀察這些因素對於都市內部建築物重開發之影響。而對於都市內部建築物重開發於空間. ‧. 中之發展模式的研究，多數著重在描述都市內部建築物的實際變遷過程，如 Bourne（1971）觀察美國於西元 1952 至 1962 年間，多倫多市之市中心土地使用. y. Nat. 以及建築物類型的轉變過程，而 Whitehand（1978）則觀察英國在第一次世界大. sit. 戰前到第二次世界大戰後，這段期間內格拉斯哥市之市中心建築物變化過程，希. al. 再繼續深入探討建築物重開發出現在特定區位之原因。. er. io. 望藉此來理解動態都市空間結構之發展以及變化情形。但是這樣的研究，並沒有. n. v i n Ch 過去文獻已經初步地指出，影響都市內部建築物重開發行為的原因，可以分 engchi U 成該都市之總體經濟因素、建築物個別因素以及區位因素三個方面來探討。國內目前並無相關研究直接探討這些因素對於建築物重開發之影響，所以勢必先要透過國外的研究，來瞭解影響都市內部建築物重開發行為之原因。因此，本文必須從過去的文獻之中，先找出在理論以及實證上，影響都市內部建築物重開發行為之總體經濟因素、建物個別因素以及區位因素，並參考國外研究對於都市發展空間模式的描述，再決定本文研究區域之中，於實證上應該放入那些影響因素。. 9.

(16) 一、建築物重開發之行為在過去的許多文獻之中，都有描述建築物重開發行為之所以發生的原因。當一個建築物最初在空地上建造之時，即已經決定了該建築物之使用強度，以及當時的經濟價值。於此建築物之存續期間，建築物可能會發生部分轉變或調整，使該建築物本身的經濟價值產生變化。當建築物因為時間經過而產生折舊以及物理結構退化，會造成該建築物的經濟價值不斷降低，維持建築物能夠被繼續使用之維護成本也會增加。建築物重開發行為之淨現值，是為重開發後新建物的經濟價值，減去繼續使用現存建物的經濟價值以及建築物拆除成本（Barlev and May, 1976; Brueckner, 1982）。以舊的使用強度（建築物之容積率）所建造之現存建物被拆除後，新的建築物將根據當前市場上建築成本之水準，並使用管制規則所容. 政治大. 許之最大容積率來建造，於是新建物就會擁有新的經濟價值（DiPasquale and. 立. Wheaton, 1996）。而隨著新建物之使用年數不斷增加，即會再次面臨是否要進行重開發之決策。根據先前之敘述，建築物重開發行為之淨現值可用式 2.1 表示之。. ‧ 國. 學. 𝑁𝑃𝑉重開發 = 𝑉新建物 − （𝑉舊建物 + 𝐶拆除成本） ……式（2.1）. 式 2.1 說明了建築物重開發行為發生之時機；當新建物的經濟價值等於舊建. ‧. 物的經濟價值加上拆除成本，理性的土地所有權人即會進行建築物重開發。換句話說，當建築物重開發之淨現值為正（𝑁𝑃𝑉重開發 ≥ 0）時，建築物重開發之行為. y. Nat. 就會發生。由於建築物具有耐久財之特性，在長期之下將因為折舊而導致其經濟. sit. 價值減損，而讓建築物重開發淨現值提高。於是建築物重開發之淨現值將會隨著. er. io. 時間而變動，當建築物重開發之淨現值越高時，重開發之可能性則越大。. al. n. v i n Ch 該建築物之經濟價值越高。如果房價預期在建築物重開發之後上漲，則會提高建 U i e h n c g 築物重開發之淨現值，增加建築物重開發之可能性。但若現存建物已經衰敗至過建築物之經濟價值，與房價存在相當程度之關聯，房價越高相對的也就代表. 於老舊，當前經濟價值極低，甚至達到無法使用之狀態，就算新建物只使用相對較低之容積率來建造，而沒有達到經濟價值之最大化，建築物之重開發仍可能會發生（Barlev and May, 1976; DiPasquale and Wheaton, 1996）。. 10.

(17) 二、建築物之新建及拆除若先將都市內部建築物之重開發，分成新建以及拆除兩種行為，則可以分別得出這兩種建築行為之影響因素。建築物之新建可以視為對新成屋市場投入資金的過程，投入市場之資本越多，則新成屋產出數量則越多。個別房屋之價格以及建造成本將決定新成屋產出數量，而市場房價水準和利率水準則決定了每一戶新成屋的之價格。目前市場上之房屋供需情形，亦即住宅需求和房屋存量，則決定當前市場上的房價水準。在一般情形下，拆除現存建物之目的可能是為了要得到新的空地，用以建造新的建築物。因此，在整個建築開發的過程之中，拆除現存建物所損失之經濟價. 政治大. 值，於其後的一段時間之內，必須由另外的建築物新建行為所產生之經濟價值來補足，建築物之拆除行為才會發生。拆除現存建物所損失之經濟價值，亦由當前. 立. 市場上之房價水準以及建築物拆除成本共同決定（Barlev and May, 1976）。建築物新建與拆除之差異在於，新建物之產出決定於房屋市場的供需情形，當房屋市. ‧ 國. 學. 場之需求大於供給時，市場房價水準上升，新成屋之產出數量越多。而建築物之拆除則決定於土地市場的供需情形，當對於土地之需求大於供給時，為了創造新. ‧. 的土地供給，則建築物之拆除數量越多。. Barlev and May（1976）以紐約市曼哈頓區住宅建物為對象進行實證研究，. y. Nat. 發現建築物之新建會受到財產稅率、所得以及房貸利率所影響；而建築物之拆除. sit. 則受到財產稅率、所得、房貸利率、住宅存量以及建築成本所影響。另外，土地. al. er. io. 使用分區管制也會影響到建築物之新建與拆除。我們可以發現，對於建築物新建. v. n. 與拆除兩種行為之影響因素，其實並沒有太大差異；這表示相同的因素，會同時. Ch. i n U. 影響建築物之新建和拆除兩種行為，但必須要先釐清這兩種建築行為的先後順序。. engchi. 於此可以推論，建築物之新建與拆除這兩種行為應該存在相當程度的關聯；於建築開發的過程之中，拆除現存建物的確可能是為了後續之建築物新建。當一個固定範圍的都市已經被完全開發之時，該都市內部將無法繼續提供新的土地供給。但都市既為一個不斷成長之動態模式，都市內部將會持續出現新的建築物。為了這些新建物之產出，都市內部又無法提供全新的土地供給，就必須拆除現存之舊建物，釋放土地供給到市場上進行重開發。因此，若考慮到都市土地供給之僵硬性，為了後續建築物之新建，而拆除都市內部之現存建築物的假設就可以成立。將「拆除都市內部之現存建築物」與「建築物之新建」這兩種行為合併，則可以將這個過程視為建築物之重開發。因為對於房屋之需求將衍生出對於土地之需求，故當一個都市之土地供給稀少，但對於房屋之需求高時，都市內部則會出現建築物之重開發現象。 11.

(18) 三、建築物重開發出現之地區都市之成長模式分為兩種，一種是都市範圍呈現水平的向外擴張，都市外圍逐漸形成新開發地區；另外一種則是都市內部的垂直擴張，亦即都市內部地區出現重開發。都市發展之型態會隨著時間推移，明顯地趨向其中一種成長模式。在第一種成長模式之中，隨著都市人口增長，對於房屋之需求也會上升，都市邊緣的空地或農地將陸續被開發作為建築使用，於是都市將呈現水平向外擴張的發展型態。而在第二種成長模式之中，都市成長則主要受到地價所影響。一個都市在長期之下，市中心之人口數量和所得水準會持續增加，且其增加的幅度將大於都市外圍地區。這樣的情況會使市中心地區之居民對土地的購買力. 政治大. 提高，再加上市中心地區之可及性也較都市外圍地區為佳，造成市中心地區之地價高於都市外圍地區之地價。如此一來，位於都市內部建築物之房屋價格，將因. 立. 為區位價值（地價）增加而上升，建築物樓地板集中化使用的利益增加。在理性的經濟考量之下，土地會追求較高強度之使用方式來實現樓地板集中化的利益，. ‧ 國. 學. 開發者將運用較高的容積率在都市內部地區興建建築物（DiPasquale and Wheaton, 1996）。如前所述，當房價大幅上漲，開發者以較高容積率建造新的建築物，將. ‧. 使建築物之經濟價值增加；開發者重建新建物得到的利益，即會超過現存建物之使用收益加上拆除現存建物所花費之成本。因此，開發者便會依照房價上漲之幅. y. Nat. 度，來決定是否進行建築物重開發（Brueckner, 1982; Whitehand, 1978）。由於都. sit. 市內部之市中心地區房價上漲的幅度，通常都較都市外圍地區為大，表示開發者. io. er. 在市中心地區進行建築物重開發之利益較高。於是，建築物重開發主要就會出現在都市內部的市中心地區，而較不容易出現在都市外圍地區。. n. al. Ch. i n U. v. 都市成長速度越快，容易產生都市內部市中心地區之建築物重開發；如果都. engchi. 市成長速度較緩慢，則以在都市外圍地區建造新建物之都市水平向向擴張為主。而都市成長的速度，則由該都市之人口成長速度決定（DiPasquale and Wheaton, 1996）。另外，土地使用管制也會影響都市的成長模式。如果不存在土地使用管制，開發者只要取得土地，就可以依照其意願興建建築物，並不需要考慮土地該做為何種使用。在這種情況下，開發者就會選擇在都市外圍地區尋找新的空地進行開發，以降低開發成本，而造成都市水平向外擴張。但由於都市存在土地使用管制之情形，開發者無法任意開發都市外圍的空地。如此一來，開發者將會在都市內部拆除舊有建物以取得空地，進行垂直型態的建築物重開發。當都市發展至一定階段，由於都市內部各地區會存在不同之發展歷程，使各地區之都市開發程度出現差異，而造成某些地區之土地呈現低度利用之狀態。為了促進特定地區之土地利用，政府亦會採取主導土地開發之方式，藉由土地整合 12.

(19) 的手段來創造更有效率的土地供給，並提高該地區之土地使用強度。於臺灣之都市發展情形中，由政府主導之土地開發行為最主要包括區段徵收與市地重劃兩種方式，用以取得特定地區之建築開發用地（江福晟，2003）。按平均地權條例第 53 條及第 56 條3之規定，區段徵收與市地重劃之實施，須為新設都市地區之全部或一部實施開發建設者、舊都市地區促進土地合理使用之需要者，以及都市土地開發新社區者。而透過市地重劃之土地開發方式所劃分之土地，受限於原位次發還原則（市地重劃實施辦法§31），故地籍重新劃分後之建築基地規模及分佈區位，較難滿足新設都市地區實施開發建設之要求，故現今。另一方面，之新市區建設地區多以區段徵收作為主要開發方式（江福晟，2003）市地重劃可以大規模調整土地之面積、產權與土地使用分區之分配，由於經市地. 政治大. 重劃後之土地擁有較適合開發之面積、完備之周邊交通及公共設施，而使都市中. 立. 之市地重劃區成為重開發之主要發生地區（Lin，2005）。故這些由政府主導土地開發之特定地區，除了包括都市內部因為土地面積細. ‧ 國. 學. 碎凌亂、產權狀態複雜，而無法透過市場力量自行發生建築物重開發的早期都市發展地區之外，尚包含公共設施服務程度、道路管線設置不足，缺乏誘因進行建. ‧. 築開發之新都市發展地區。透過政府主導之土地開發行為，先行將特定地區範圍內之現存建物全部拆除，並對於都市土地進行再次整合劃分，即可將整合後之土. y. Nat. 地分配給原土地所有權人或是出售給私人開發商。由於這些地區之土地使用強度. sit. 提高，進行建築開發之前所需之土地整合成本降低，造成這些歷經土地開發地區. io. er. 之地價上漲，導致建築物重開發有利可圖。因此，曾發生政府主導土地開發之地區亦屬於建築物重開發出現之地區，只是這些地區因為市場失靈無法讓建築物重. n. al. i n U. v. 開發自行發生，需由政府干預逕行拆除建築物以及整合土地4，而能更有效率地. Ch. engchi. 供給出都市土地作為再次開發使用。. 3. 平均地權條例§53I：「各級主管機關得就左列地區報經行政院核准後施行區段徵收：一、新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地開發新社區者。四、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。」平均地權條例§56I：「各級主管機關得就下列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃：一、新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。三、都市土地開發新社區者。四、經中央主管機關指定限期辦理者。」 4 雖然由政府實施土地開發，但土地開發之建物拆除成本及土地整合成本仍需由土地所有權人共同負擔，故以結果而言仍屬於建築物重開發之一種形式。 13.

(20) 四、建築物重開發之型態都市內部所出現之建築物重開發，將使該建築物使用類型發生轉變之機會。例如原本作為住宅使用之建築物，於重開發之後可能繼續作為住宅使用，也有可能轉變做為商業使用。由於作為住宅使用之建築物和作為商業使用之建築物，兩者之使用強度存在根本上的差異。所以在都市內部建築物重開發的過程之中，建築物之使用類型有無轉變，將會影響到重開發的可能性。 Bourne（1971）使用加拿大多倫多市在西元 1952 年至 1962 年，建築物新建、改建以及拆除之統計資料，觀察土地或建築物之使用方式轉變的可能性。經實證研究發現，就算建築物發生了改建或是重建，依然傾向於維持原有之使用方式，. 政治大. 但使用強度則變得更為集中。舉例而言，四層樓的住宅建物在被拆除之後，重開發後之建築物仍維持住宅使用的機率極高，但是建築物的樓層數則可能會增加到. 立. 七層樓。由於建築物使用類型之區位變化，將會對該地區現存的土地及建築物區位分配產生影響，而讓建築物使用類型轉變以及區位轉變受到限制。由於一個地. ‧ 國. 學. 區之土地以及建築物使用方式，創造了該地區的建成環境。除非建築物重開發後之使用規模大到足以改變該地區的建成環境，導致現存土地及建築物區位分配發. ‧. 生轉變，該建築物原本的使用方式才會被其他的使用方式取代。. 另外，土地使用管制則限制了土地所能容許的使用方式，若建築物重開發之. y. Nat. 後要轉變作為其他的使用類型，開發者就必須另外負擔開發成本5，而降低建築. n. al. er. io. sit. 物重開發之利益。因此，重開發後的建築物才會傾向維持原來的使用方式。. 5. Ch. engchi. 如開發影響費、捐地、繳納代金…等。 14. i n U. v.

(21) 第二節. 影響都市內部建築物重開發之因素. 一、總體經濟因素當一個地區的所得水準提高，當地居民對於土地以及建築物之購買力也將提高；居民對於建築物樓地板面積之需求上升，將會追求更高價、更大面積的住宅（Whitehand, 1978）。如果特定地區的所得水準高於其他地區之時，開發者於此地區進行建築物重開發之後所建造的新建物，也較容易被該地區對於建築物擁有較高購買力的居民所消費。一個地區的所得水準上升會導致該地區之租金提高，由於租金變動對於房價的影響為正向，故房價也會跟著上升（Barlev and May,. 政治大. 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發的行為中，房價上漲會使建築物重開發後之經濟價值提高；重開發行為的淨現值增加，造成重開發的可能性提高。因. 立. 此，地區所得水準對於建築物重開發之影響應是正向的，所得提高將會使該地區. ‧ 國. 學. 建築物重開發的可能性增加。Bourne（1971）的研究也指出所得較高的住宅區將出現較多的新建物以及建物改建。. 而當一個地區的房屋存量越高，則表示房屋供給越多，按照供需法則，將使. ‧. 該地區的房價下跌（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發. y. Nat. 的行為中，房價下跌會讓建築物重開發的可能性降低。因此，房屋存量對於建築. sit. 物重開發之影響為負向的，一個地區當前的房屋存量越高，則建築物重開發的可能性則會降低。Barlev and May（1976）的研究指出，住宅存量越多的地區，建. io. n. al. er. 築物之拆除量則越少。在都市內部建築物重開發的過程中，必須要拆除現存建物. i n U. v. 以取得空地，來建造新的建築物。所以當都市內部的建築物拆除量越少，就代表. Ch. 建築物重開發的數量越少。. engchi. 一個都市的房價也會跟該都市內部人口數量的變化有關。當都市內部之人口數量上升，因為對於建築物樓地板面積之需求增加，將會導致房價上漲；反之若都市內部之人口減少，則房價也會跟著下跌。在有限的都市空間範圍內，居民對於樓地板面積之需求提高，將使建築物樓地板趨向集中化，亦即藉由高建築密度的使用方式，來創造更多的樓地板面積。在都市空間範圍固定的情況下，為了產出更多的樓地板面積，勢必要拆掉現存使用強度較低之建築物，而建造能提供較多樓地板面積的新建物，導致都市內部建築物重開發的可能性增加（Brueckner, 1982）。因此，一個都市內部的人口變動情形，將影響該都市房價的漲跌，也會影響對於建築物樓地板面積之需求，使都市內部建築物重開發的可能性產生變化。 15.

(22) 二、建物個別因素每一棟建築物都會受到土地使用管制的規範，而限制其使用強度。較為嚴格的土地使用管制規則，將使建築物之使用強度降低，減少建築物重開發後的可建築樓地板面積，導致建築物重開發後之經濟價值降低；重開發行為的淨現值降低，將減少建築物重開發的可能性。Barlev and May（1976）的研究發現，由於紐約曼哈頓區在西元 1962 年將實施較嚴格的土地使用分區管制，所以在西元 1958 至 1961 年間，房屋拆除量較研究期間（西元 1950 年至 1967 年）的其他年份提高了 50%，對房屋市場投資之現金流量也大幅增加，顯示土地使用管制的確會影響到建築物之重開發。另外，土地使用管制規則也會規範都市內部的發展型態，每一種使用分區只能用特定的使用方式進行開發，將使都市內部的建築物依照土. 政治大. 地使用管制而呈現特定的分佈方式。如果該使用分區允許多種土地使用方式，則. 立. 會出現建築物混合使用的情形。Bourne（1969）以多倫多市從西元 1952 年至 1962 年建築物新建及改建的資料進行實證，發現當建築物存在混合使用情形之時，其. ‧ 國. 學. 基地面積會較大，建築物重開發可以創造的樓地板面積則較多，提高重開發行為的淨現值。因此，在建築物有混合使用的情況下，重開發的可能性較大。. ‧. 建築物本身屬於耐久財，會隨著時間經過而折舊。在正常情況之下，建築物若沒有經過修繕、甚至是改建，則會因為折舊而造成建築物之經濟價值減損。因. y. Nat. 此，當建築物之壽命逐漸增加，建築物之品質以及使用價值會不斷減少。在衡量. sit. 建築物重開發的行為中，建築物的品質以及建築物本身之價值越低（不包含土地. io. er. 價值），將導致建築物之維護成本提高、繼續使用價值降低，重開發行為的淨現值即會增加（Bourne, 1976; DiPasquale and Wheaton, 1996）。但是建築物的品質以. n. al. i n C 物之屋齡，來替代建築物品質以及建物使用價值之變數。 hengchi U. v. 及建築物本身的價值，實際上難以用確實的數字或價格來表達，故可以使用建築. 土地取得之難易度，也會影響建築物重開發決策。Whitehand and Whitehand. （1983）指出，都市內部地區新申請之建築計畫，會從早期由土地所有權人申請之建築計畫，逐漸轉變成為由建商或開發者申請之建築計畫。建商以及開發者若要進行重開發，則必須去向個別土地所有權人取得土地，而後進行土地整合，才得以進行後續的建築物重開發。當市中心土地及建築物的產權狀態複雜，進行土地整合的成本提高，將會降低重開發行為的淨現值，導致重開發的可能性下降（Bourne, 1969）。Bourne（1976）對多倫多市的建築開發商進行問卷調查，發現開發商於住宅開發區位選址決策中，認為影響力最大的前三選項為土地使用分區管制、土地現存產權狀態以及土地之可取得性。這表示開發商在都市內部進行建築物重開發之時，偏好選擇土地取得成本較低之處，以得到較高的重開發利益。 16.

(23) 三、區位因素 Bourne（1971）指出，都市內部之土地使用模式於空間上是不連續的。換句話說，經濟地理學傳統上所認知呈現同心圓發展的單核心都市，已經不符合現代都市之發展模式。現今的都市發展型態，已經變成由單核心、多核心與同心圓三種模式結合而成的都會區複合網絡型態。在這種型態下的都市結構會不斷發生變化，導致都市內部的各個地區產生空間上的差異。若要衡量這些空間差異之變數，則大多使用對特定地點（如市中心）之可及性來表達。但由於都市空間會被區隔成數個獨立的不動產次市場，並藉由土地使用管制和過去的土地使用方式，來對都市發展型態重新作用，產生不連續的空間發展模式。這樣的空間發展模式，並無法單純的使用可及性這種連續性變數來衡量。都市內部之建築物重開發，也會. 政治大. 因為這些不連續的空間發展模式，亦即由現存土地與建築物區位分配所形成之鄰. 立. 里環境，讓建築物重開發之使用類型轉變及區位變化受到影響。也就是說，鄰里環境為對於都市內部之建築物重開發最為直接的區位影響因素。. ‧ 國. 學. 欲觀察鄰里環境之組成狀態，須考慮到哪些因素會對鄰里環境產生變化。都市內部各地區之鄰里環境，最主要是由各種政府以及私人開發所形成之人工的建. ‧. 築物和各項設施所組成。該地區所存在之交通設施、公共設施、開放空間、空地… 等條件，則決定了都市內部各地區之空間差異性。鄰里環境對於個別地點來說，. y. Nat. 是為一種相對性的概念，每個地點均擁有各自的鄰里環境組成情況，代表不同地. sit. 點將會擁有不同的鄰里環境。不同鄰里環境則會透過其空間差異性，影響到個別. io. al. er. 地點之建築物重開發。. v. n. 在一個呈現單核心發展模式之都市範圍內，市中心的地價較高，並隨著距市. Ch. i n U. 中心之距離增加，其地價會逐漸降低。若都市發展呈現多核心模式，都市內部各. engchi. 個區域中心則會是地價較高之地區，區域中心周圍的地價則會隨著與區域中心之距離增加而逐漸降低。因為都市內部之市中心或是區域中心會提供較多的服務，例如交通樞紐、購物、商業等機能常常只出現在市中心或是區域中心，而造成都市內部各個區域地價之空間差異。由於這些地區提供較多的服務，則都市內部的人口活動以及經濟活動就會聚集在這些地區，導致這些地區對於土地之需求提高，造成地價上漲。在前述的建築物重開發的行為中，地價上漲會讓重開發行為的淨現值增加；都市內部距離市中心或是區域中心越近的地點，重開發的可能性較高。 Whitehand and Whitehand（1983）以兩個英格蘭市鎮中心之建物登記資料進行分析，經實證研究發現，都市內部之市中心地區確實擁有較多的建築物重建。除了都市內部之市中心地區會擁有較多的建築物重開發，從市中心地區向外延伸之都市內部各個區域中心，也會出現較多的建築物重開發；而這些區域中心 17.

(24) 則通常都是地鐵站所在之地區。都市內部範圍中地鐵站之周圍區域，其土地使用分區管制一般都容許土地作為較高強度之使用。並因為地鐵站周圍區域之交通可及性高，故也是人口活動和經濟活動聚集之處，所以這些地區的地價也會較高，導致建築物重開發之可能性增加。Bourne（1976）以多倫多市進行實證，發現都市內部之建築物重開發，在地鐵站的周圍區域明顯較多。區段徵收和市地重劃之土地開發方式，多為政府主導以上而下之規劃方式辦理，為一綜合性之土地改良工具，期能加速都市特定地區之土地開發，促進土地整體開發利用功能之發揮，將使土地利用與開發更具效率（楊松齡，1994; 林子欽、許明芳，2003; 簡龍鳳、賴宗裕，2006）。經由政府主導進行土地開發之地區，會改變該地區之鄰里環境組成，並藉由發還土地或標售土地之方式，為該地. 政治大. 區提供可直接建築開發之空地6。Bourne（1976）的實證研究結果指出，開發商. 立. 對於新建物之開發區位選址決策會受到該地區所占空地比例所影響。而這些歷經政府主導土地開發之地區，將於都市內部形成特定之區位，和其他未經過土地開. ‧ 國. 學. 發之地區相比，將提供較多空地作為建築物重開發使用。. 雖然經過市地重劃後之地區，仍會存在土地產權共有之情形，個別土地之面積於當時之市場情況也不一定適合直接開發；但由於公共設施之設置提高了重劃. ‧. 區整體開發之適宜條件，使重劃區內整體之建築開發潛力大幅增加（林子欽、許明芳，2003）。不過 Lin（2005）以台北市內湖重劃區於市地重劃前後土地面積. y. Nat. sit. 及財產權狀態之資料進行分析，發現市地重劃之方式仍然能夠某種程度地減少土地共有之情形，並使個別建築基地之面積變大。由於土地之單價與其面積之間將. io. er. 呈現非線性之關係，於不同的土地市場情形中隨著土地面積越大，土地之單價可. al. n. v i n Ch 面積土地之單位地價高於小面積土地之單位地價。故於政府主導之土地開發地區， engchi U 由於個別基地面積增加，將使該地區之地價上升；減輕土地產權共有之情形，也能會降低或是提高。Lin and Evans（2000）證實，於台灣之土地市場情形中，大. 讓建築開發之土地整合成本降低。另一方面，以區段徵收和市地重劃作為土地開發之方式，常會伴隨變更個別基地之都市計畫使用分區，導致個別基地之土地使用強度提高，而造成地價上漲。如葉淑貞（1993）之研究指出，經區段徵收之後由農業區變更為住宅區土地之地主，與未在區段徵收範圍內之農業區地主，其獲利倍數相差可達超過 10 倍。總結而言，經政府主導進行土地開發之地區，由於個別基地可供直接建築開發、平均基地面積變大、土地產權共有情形減輕、土地使用強度提升，皆會造成土地開發之後的地價上漲，導致建築物重開發之可能性增加。 6. 按平均地權條例§第七款之規定，此處所指之空地，指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用之私有及公有非公用建築用地。 18.

(25) 第三節. 小結. 回顧過去關於建築物重開發之相關文獻，一般均認為都市經過完全的開發之後，建築物重開發之行為即會出現。從個別建築物的角度來看，即在探討建築物之最適重置決策，而這個決策則包含了時間和空間兩種面向。就時間的面向而言，在於研究都市內部建築物重開發之時間點；而就空間的面向而言，則在探討都市內部建築物重開發之區位，亦即本研究之目的所在。過去的文獻指出，當建築物因為時間經過而產生折舊，使其經濟價值不斷降低，此時建築物之所有權人將面臨兩種選擇：一種為持續支付建物維護成本使建. 政治大. 築物得以繼續使用，另外一種則是拆除現存建物以利進行更高經濟價值之再次開發使用。建築物重開發後之經濟價值，減去繼續使用現存建物之經濟價值及建築. 立. 物拆除成本，則為建築物重開發行為之淨現值。當建築物重開發之淨現值為正，. ‧ 國. 學. 重開發的行為即會發生。而由於土地使用分區管制的存在，將使建築物重開發較容易出現在都市內部地區，且重開發後之建築物將傾向作為原來的使用方式。建築物重開發行為之淨現值越高，則重開發的可能性也就越大；重開發行為. ‧. 之淨現值主要決定於重開發後新建物和現存建物間經濟價值之差異。在房價越高. y. Nat. 的地區，新建物和現存建物經濟價值之差異也就越大，即說明了房價越高的地區，. sit. 較容易出現建築物重開發。因此，都市內部建築物重開發之影響因素，將會藉由. io. al. er. 房價或地價的高低，來影響建築物之重開發行為。. n. 整理過去文獻所探討關於建築物重開發之影響因素，大致上可分成總體經濟. Ch. i n U. v. 因素、建物個別因素以及區位因素三種。在總體經濟因素方面，地區所得水準提. engchi. 高、人口數量上升，將會帶動都市內部該地區之房價上漲，使建築物重開發的可能性增加。而該地區房屋存量越高，表示房屋供給越多，將使都市內部該地區之房價下跌，造成建築物重開發的可能性降低。在建物個別因素方面，土地使用管制會限制建築物之使用強度，根據不同的土地使用分區給予不同的容積率，來規範建築物之使用強度。當容積率越高，可建築之樓地板面積則越多，使重開發後建築物之經濟價值提高，增加了建築物重開發的可能性。若土地使用分區允許土地作為混合使用，重開發的可能性也較高。另一方面，平均屋齡越高、土地取得越容易之地區，重開發後之建築物經濟價值也較高，較容易出現建築物重開發。. 19.

(26) 在區位因素方面，房價也會根據地區鄰里環境之條件而決定，所以鄰里環境為對都市內部建築物重開發最為直接的空間影響因素。過去的文獻指出，都市之市中心以及都市內部地鐵站或捷運站附近地區，由於交通可及性高，該地區之房價也會較高，建築物重開發的可能性也越大。另一方面，曾經發生過政府主導土地開發之地區，與其他地區相比將提供大量可供直接建築開發之空地，其鄰里環境擁有較充足之公共設施配置，而個別基地之面積變大、土地產權共有情形減輕、土地允許使用強度提高，形成土地整合成本降低及地價上漲之效益，導致建築物重開發的可能性也較大。經過上述的文獻整理，可以形塑出都市內部建築物重開發的過程，並歸納出影響建築物重開發之各種因素，亦即本研究探討建築物重開發之解釋變數。建築. 政治大. 物重開發相關實證研究之文獻整理如下表 2-1。. 立. 實證分析方法. Barlev and May（1976）. 一般迴歸. Brueckner（1982）. 一般迴歸. 所得、房屋存量、土地使用管制. 人口成長率、屋齡. Nat. 一般迴歸. 屋齡、混合使用、空地、鄰近地鐵站. v. 變異數分析矩陣（卡所得、土地使用管制、鄰里. n. al. er. io. sit. y. 房屋存量、土地使用管制、. Bourne（1969）. Bourne（1971）. 建築物重開發之影響因素. ‧. ‧ 國. 過去文獻. 學. 表 2-1、建築物重開發相關文獻整理. Ch. Bourne（1976）. 方檢定）、因素分析. engchi. i n U. 環境. 因素分析、一般迴屋齡、鄰近地鐵站、空地、歸、問卷訪談. 土地取得難易度. 事前事後比較分析 Whitehand（1978）. （ before and after 所得、人口成長率、地價 analysis）. Whitehand and Whitehand （1983）. 事前事後比較分析. 資料來源：本研究整理。. 20. 距市中心距離.

(27) 第三章. 研究設計. 第一節資料說明及彙整過程. 本研究資料來源為臺北市建築管理處自民國 90 年至民國 98 年，所核發之建築物使用執照以及拆除執照。本研究以建築物樓地板面積來計算建築物重開發程度，由於所探討的對象為市場自然發生之建築物重開發行為，必須先排除作為公共設施或政府機關使用之建築物新建及拆除樓地板面積，所以只選取使用執照以. 政治大. 及拆除執照之中，建築物用途做為住宅使用和商業辦公使用的部分。. 立. 一、使用執照及拆除執照資料. ‧ 國. 學. （一）使用執照資料說明 1. 建築類別、用途、使用分區. ‧. 依建築法第九條7之規定，使用執照中的建築類別包含新建、增建、改建以. y. Nat. 及修建四種。在這四種類別之中，只有新建以及改建兩種行為，包含在建築物重. sit. 開發的過程中。建築物用途說明該建築物之使用方式，依照建築物用途可以將建. er. io. 築物進行分類，並從中選取住宅使用和商業辦公使用之建築物做為分析對象。使用分區則代表該建築物所屬的臺北市都市計畫土地使用分區之類別。. n. al. 2. 總樓地板面積. Ch. engchi. i n U. v. 使用執照中的總樓地板面積，代表該次建築行為所興建出來的樓地板面積數量，為本研究之主要分析對象：經由該地區樓地板面積的變動量，來衡量建築物之重開發程度。 3. 地址使用執照中的地址所代表該建築物之門牌號碼，從門牌號碼即可得知該建築物所座落的臺北市行政區。由於本研究以里為最小空間單元，所以必須確認該建 7. 建築法第九條：「本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。」 21.

(28) 築物位在該行政區的哪一個里。藉由「地籍圖資網路便民服務系統」（http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Web/K02Land.jsp）以及「臺北市政府民政局門牌檢索系統」（http://www.houseno.tcg.gov.tw/）之門牌檢索功能，即可以透過門牌號碼，確認該建築物所座落的臺北市行政區里。若該門牌號碼所座落的行政區里曾經發生過里界重新劃分，則以民國 98 年8時之行政區里為準。（二）拆除執照資料說明拆除執照與使用執照的不同之處在於，拆除執照之建築類別只有拆除行為一種，所以並不用區分建築類別。不過若只有拆除部分建築物，仍需要請領拆除執照，即不包含在建築物重開發的過程之中。由於拆除執照中無法看出該次拆除行. 政治大. 為是否為部分拆除，所以必須把所有的拆除執照納入分析，而可能產生偏誤。 1. 用途、使用分區. 立. 拆除執照中之建物用途，代表該建築物被拆除時的使用現況；使用分區則標. ‧ 國. 學. 示該筆建物被拆除當時所屬的臺北市都市計畫土地使用分區之類別。為了符合本研究的分析對象，亦根據建築物之用途挑選出住宅類以及商業辦公類的建築物進行實證分析。. ‧. 2. 總樓地板面積. y. Nat. sit. 拆除執照中的總樓地板面積，代表該建築物被拆除的樓地板面積數量，為本. io. 程度。. n. al. er. 研究之主要分析對象：經由該地區樓地板面積的變動量，來衡量建築物之重開發. 3. 地址. Ch. engchi. i n U. v. 拆除執照中的地址代表該建築物之門牌號碼，從門牌號碼即可得知該建築物所座落的行政區。但是同一筆拆除執照之中，可能會包括數棟將被拆除的建築物，所以一筆拆除執照內可能含有不只一個門牌號碼。但由於本研究以里為最小空間單元，而橫跨數個門牌號碼之拆除執照均沒有超出里的空間範圍，所以還是可以使用「地籍圖資網路便民服務系統」以及「臺北市政府民政局門牌檢索系統」，來確認被拆除之建築物所座落的臺北市行政區里。若該門牌號碼所座落的行政區里曾經發生過里界重新劃分，則以民國 98 年時之行政區里為準。. 8. 本研究之臺北市行政區里圖資來源為民國 98 年時之圖資。 22.

(29) （三）建物使用方式分類本研究僅選取住宅類以及商業辦公類之建築物進行分析，所以必須先對建築物使用方式進行分類，以挑選出適當的分析資料。在使用執照以及拆除執照之中，可以依據建築物用途以及其所屬的土地使用分區，來判斷建築物之使用類別。在拆除執照之中，建築物用途代表該建築物被拆除時之使用現況，可以據此判斷建築物是否屬於住宅類或是商用辦公類。但若拆除執照之中沒有標明建築物用途，則再依照其所屬的土地使用分區，來判斷該建築物之使用類別。由於臺北市土地使用分區管制規則採用「允許使用」以及「附條件允許使用」之精神，住宅區內可能會出現商業用途之建築物，商業區內也可能出現住宅用途. 政治大. 之建築物。因此在使用執照的資料之中，建築物用途登記為住宅類之建築物有可能位在商業區；登記為商業或辦公室使用之建築物，也有可能位於住宅區。另一. 立. 方面，許多工業區土地上之建築物，亦可能作為商業目的之使用，亦即所謂的「廠辦大樓」。因此，在使用執照的資料之中，僅靠執照上所登記之建築物用途以及. ‧ 國. 學. 土地使用分區，並無法完全確定該建築物之使用現況，而需要另行判斷。由於建築物使用類組及變更使用辦法9曾在民國 94 年進行修訂，所以在建管處核發的使. ‧. 用執照之中，民國 90 年至民國 94 年之建築物使用類別名稱，和民國 95 年至 98 年之建築物使用類別名稱將有所不同。使用執照之建築物類別判斷步驟如下：. y. Nat. 1. 將民國 90 年至民國 94 年所核發之使用執照中，建築物用途為住宅及集合住. sit. 宅、其他類的資料，以及民國 95 年至民國 98 年所核發之使用執照中，建築. er. io. 物用途為住宿類（H 類）、其他類的資料，作為住宅類別使用執照資料。. al. n. v i n Ch 旅館、商場、辦公室事務所、其他類的資料，以及民國 95 年至民國 98 年所 U i e h n g c 類）、辦公服務類（G 類）、其核發之使用執照中，建築物用途為商業類（B. 2. 將民國 90 年至民國 94 年所核發之使用執照中，建築物用途為市場、服務業、. 他類的資料，作為商業辦公類別使用執照資料。 3. 將民國 90 年至民國 94 年所核發之使用執照中，建築物用途為工廠、其他類的資料，以及民國 95 年至民國 98 年所核發之使用執照中，建築物用途為工業倉儲類（Ｃ類）、其他類的資料，作為工業類別使用執照資料。 4. 在住宅類別使用執照之中，使用分區仍為住宅區的資料，判定為住宅類別建物；在商業辦公類別使用執照之中，使用分區仍為商業區的資料，判定為商業辦公類別建物。. 9. 內政部營建署公布之「建築物使用類組」收錄於附錄一。 23.

(30) 5. 在住宅類別使用執照之中，使用分區為商業區、住商混合區以及特定專用區的使用執照，利用 Google 地圖（http://maps.google.com.tw/）的街景功能，判斷建築物的使用現況。另一方面，在商業辦公類別使用執照之中，使用分區為住宅區、住商混合區以及特定專用區的使用執照，也利用 Google 地圖的街景功能，判斷建築物的使用現況。在工業類別使用執照之中，由於其執照資料較少，故直接使用 Google 地圖的街景功能進行判斷。若使用現況為住宅使用，則判定為住宅類別建物；若使用現況為商業辦公使用，則判定為商業辦公類別建物；若使用現況為工業使用則直接排除於分析對象之外。使用執照資料. 立. io. sit. y. 土地使用分區為商業區. 用區. n. al. er. Nat. 土地使用分區為商業區、住商混合區以及特定專. 建築物用途為工廠、工業倉儲類（C 類）、其他類的工業類別使用執照資料. 使用 Google 地圖街景功能判斷建物使用現況現況為住宅使用. Ch. engchi. i n U. v. 現況為商業辦公使用. 判定為住宅類別建物. ‧. ‧ 國. 建築物用途為市場、服務業、旅館、商場、辦公室事務所、其他類的商業辦公類別使用執照資料. 學. 建築物用途為住宅及集合住宅、住宿類（H 類）、其他類的住宅類別使用執照資料. 土地使用分區為住宅區. 政治大. 現況為工業使用則直接排除. 判定為商業辦公類別建物. 現況為住商混合使用. 判定為住商混合類別建物圖 3-1、使用執照建築物類別判斷流程圖. 24. 建築物用途為店舖住宅的使用執照資料.

(31) 6. 將民國 90 年至民國 94 年所核發之使用執照中，建築物用途為店舖住宅的資料，判定為住商混合類別建物。另外在第 4 步驟之中，經由 Google 地圖街景功能判斷之後，出現住商混合使用的使用執照資料，也判定為住商混合類別建物。使用執照建築物類別判斷過程如上圖 3-1。 7. 將民國 90 年至民國 98 年所核發之拆除執照，依據建築物拆除時之建築物用途，將被拆除之建築物分成住宅、商業辦公以及住商混合類別建築物。若拆除執照中未登記建築物用途，則依照該建築物所屬之土地使用分區，判斷建築物屬於何種類別。經由上述的資料彙整過程，即可以將使用執照以及拆除執照之原始資料，分. 政治大. 成住宅類、商業辦公類以及住商混合類三種類別之新建建築物以及拆除建築物。. 立. 二、樓地板面積淨增加率. ‧ 國. 學. 本研究以里為最小之空間單元，藉由「地籍圖資網路便民服務系統」以及「臺北市政府民政局門牌檢索系統」，確認使用執照以及拆除執照資料中建築物所屬. ‧. 的里，就可以計算臺北市每個里自民國 90 年至民國 98 年，新建樓地板面積和拆除樓地板面積之總量10。將新建樓地板面積總量減去拆除樓地板面積總量，即可. y. Nat. 以得到臺北市每個里自民國 90 年至民國 98 年的樓地板面積淨增加量，作為衡量. io. sit. 每個里建築物之重開發程度。. er. 然而，每個里之土地面積均不同，土地面積越大的里，必然會出現越多新建. al. n. v i n Ch 圍屬於不可開發之地區，新建及拆除樓地板面積反而會較少。若直接使用樓地板 engchi U 面積淨增加量，來衡量建築物之重開發程度，即會產生不可預期之偏誤。換句話樓地板面積以及拆除樓地板面積。而土地面積較大的里，也有可能其大部分的範. 說，每個里的樓地板面積淨增加量，其數值並無法直接進行比較。為了消除這樣的偏誤，使臺北市每個里之建築物重開發程度可以直接進行比較，則必須計算每個里的樓地板面積淨增加率。樓地板面積淨增加率之計算方式為，每個里的樓地板面積淨增加量，除以每個里之可開發樓地板總面積。將每個里各種使用分區的土地面積，乘上該種使用分區之容積率，則會得到每個里的可開發樓地板總面積。於臺北市土地使用分區管制規則之中，訂有每種土地使用分區之法定容積率。可開發樓地板總面積與樓地板面積淨增加率之計算如式 3.1 及式 3.2 所示： 10. 僅計算每個里之中住宅類、商業辦公類及住商混合類三種建築物之新建及拆除樓地板面積。 25.

(32) 可開發樓地板總面積 = ∑𝑛𝑖=1 i 使用分區面積 × i 使用分區容積率……式（3.1）樓地板面積淨增加量. 樓地板面積淨增加率 = 可開發樓地板總面積 ……式（3.2）本研究使用地理資訊系統工具 ArcGIS，將 2001 年版（民國 90 年）的臺北市都市計畫土地使用分區圖層展現在 ArcMap 圖上，並使用 Calculate Geometry 功能，計算出每個土地使用分區之面積。再藉由臺北市都市計畫整合查詢系統（http://163.29.37.171/planMap/cityplan_main.aspx），確認每個土地使用分區之類型，即可以根據臺北市土地使用分區管制規則，得到每個土地使用分區之容積率。接續使用 Field Calculator 功能，將土地使用分區之面積和容積率相乘，即得到每. 政治大. 塊土地使用分區之法定可開發樓地板面積。將臺北市每個里內土地使用分區之可開發樓地板面積相加，即得出每個里的可開發樓地板總面積。將臺北市每個里的. 立. 樓地板淨增加量，除以該里的可開發樓地板總面積，即得到每個里自民國 90 年至民國 98 年之樓地板面積淨增加率。. ‧ 國. 學. 由前述過程計算而得臺北市各里之樓地板面積淨增加率，其經濟上之實質意義為，在一段固定時間內，於該里之可開發樓地板總面積中，建築物樓地板面積. ‧. 淨增加之比率。由於建築物樓地板面積淨增加量為該里新建之樓地板面積減去拆除之樓地板面積，即代表該里之建築物重開發行為所創造出之樓地板面積。因此，. y. Nat. 樓地板面積淨增加率可以作為衡量建築物重開發之替代變數；樓地板面積淨增加. sit. 率之值越高，可視為該里之建築物重置（replacement）速度越快，代表該里之建. er. io. 築物重開發程度越高。但若是該里在本研究時間範圍之 9 年內，並沒有發生過建築物拆除行為，則其樓地板面積淨增加量就只會包含建築物新建之樓地板面積；. n. al. i n U. v. 該里之建築物樓地板面積即可能是由素地興建之建築物而產生，而不是因為建築. Ch. engchi. 物重開發所創造之新建築物樓地板面積。. Dye and McMillen（2007）曾以拆除許可作為建築物重開發之代理變數，假設建築物拆除後之目的即為後續之建築物再次新建。但是在 Dye and McMillen 的研究之中，建築管理機關核發拆除許可之後並，不一定保證會發生建築物拆除行為，建築物拆除之後也不一定會再次在原土地上新建房屋；或者是建築物的確有發生拆除行為，但卻沒有經由建築管理機關核發拆除許可。這些情形都會造成樣本選取之偏誤，於是就必須在其模型之中控制這些類型之偏誤。而在本研究之研究設計及時間範圍中，則假設臺北市所有的新建築物皆由重開發而來。概因臺北市之都市發展已經數十年，大部分之可開發土地上均已有建築物存在。又由於都市土地供給之僵硬性，為了要興建新的建築物，則必須要拆. 26.

(33) 除現存之舊建物以獲得新的空地。換句話說，若是臺北市某個里在本研究時間範圍內 9 年間，雖然建築管理處並沒有核發過拆除執照，但依然有核發建築物使用執照，則本研究亦認定該使用執照之建築物是由於建築物重開發而來，因為該建築物之基地必然發生過舊建物之拆除行為。由於本研究採用之使用執照代表建築物已經建造完成，不必考量 Dye and McMillen 採用拆除許可進行實證研究，而可能出現建築物拆除後沒有發生後續的建築物新建行為，或是建築物拆除行為並未經由建築管理機關核發拆除許可之偏誤。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i n U. v.

(34) 第二節空間自相關之檢測. 一、空間資料之特性空間資料（spatial data）與一般數值資料之差異在於，空間資料會因為其所在的位置而產生各種特性。根據地理學第一定律「凡事皆相關，距離越接近者相關程度越大」（Tobler, 1970），可以明白在一組空間資料之中，兩個鄰近的空間單元可能會存在一定程度之關聯，而產生空間相依性（spatial dependency）。空間相依性表示鄰近空間單元之同一屬性值存在相似或是互異的傾向（Odland, 1988），代表該空間單元之屬性值將由鄰近空間單元之屬性值而定。在固定空間範圍之中. 政治大. 的不同區位，空間相依性之傾向均相同時，表示空間相依性之結構呈現穩定的狀態；若空間範圍中空間相依性之傾向，在不同區位呈現不同的特性，則表示該空. 立. 間範圍出現了空間異質性（heterogeneous）。. ‧ 國. 學. 空間單元屬性值之空間相依性，在不考慮資料於空間中區位的傳統統計方法上，將會產生空間自相關之問題（spatial autocorrelation）。空間自相關是指屬性質之相關性是由於該要素的地理次序或地理位置所造成（Wong and Lee, 2005：. ‧. 330），但必須是空間資料彼此之間產生系統性的空間變異（Upton and Fingleton,. y. Nat. 1985：13）。當空間資料存在顯著的高度空間自相關之時，代表資料之屬性值間. sit. 具有相似的特徵，並發生空間上的聚集現象。若是空間資料之空間自相關程度微弱或是不顯著之時，則表示資料之屬性值不具備特定的空間分佈型態或呈現隨機. io. n. al. er. 分佈。透過空間自相關的統計檢驗，可以確認資料屬性值之空間自相關究竟是偶然發生，還是藉由系統性的空間交互影響所造成。. Ch. engchi. i n U. v. 若空間資料之觀察值存在系統性空間自相關，將會對傳統迴歸模型產生影響。因為傳統迴歸分析方法假設觀察值之間互相獨立，不會對彼此造成影響，空間自相關則會打破這樣的假設（Anselin and Griffith, 1988）。當空間自相關存在之時，同一空間範圍內的觀察值可能會包含相似的訊息，導致變數之間關係被重複觀測或誇大，使參數估計所反映出的相關性變得更加顯著。因此，空間自相關之存在將可能造成統計上不顯著的參數估計表現為顯著，從而導致變數關係之錯誤判斷（Wong and Lee, 2005：333）。所以在對空間資料進行統計分析之前，必須要先檢測是否存在空間自相關。關於空間自相關之檢測方式，分成全域型空間自相關（Global Spatial Autocorrelation Statistics）指標以及地域型空間自相關（Local Indicators of Spatial Association：LISA）指標兩種類型。全域型指標之作用在於檢測整體研究範圍之 28.