第三章 研究設計
第四節 選取迴歸模型變數
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第四節 選取迴歸模型變數
根據前述的資料彙整過程，已得出臺北市自民國 90 年至民國 98 年每個里之 樓地板面積淨增加率，作為本研究之傳統迴歸模型以及空間迴歸模型之依變數。
而經由過去文獻的整理，所歸納出建築物重開發之影響因素，則為本研究迴歸模 型之自變數。本研究所蒐集之自變數資料共分成三個類別，依序為總體經濟因素、
建物個別因素以及區位因素。
一、 總體經濟因素
（一）民國 90 年至 98 年人口數變動率
Brueckner（1982）認為，在一定的空間範圍內，人口增加將導致居民對樓 地板面積之需求提高。但在都市內部的建成環境之內，樓地板面積的總量是固定 的，如要創造更多的樓地板面積以符合人口增加之需求，就必須以較高密度的建 築方式進行建築物重開發。於是，都市內部之人口變動將會影響建築物重開發的 可能性。
本研究根據臺北市各行政區之戶政事務所的人口統計資料，取得研究期間各 年度臺北市各行政區每個里的人口數。若直接以此數值作為自變數，則要考量到 每個里土地面積大小不同之影響，面積較大的里可能有較多的人口，而讓迴歸分 析之實證結果產生變異。於是，本研究也對此變數進行和依變數相同的處理方式
（將淨增加量轉變為淨增加率），計算出從民國 90 年到民國 98 年，臺北市各行 政區每個里之人口數變動率，以避免每個里土地面積大小不同而可能對迴歸分析 結果所產生之變異。
（二）民國 90 年至 98 年戶口數變動率
Barlev and May（1976）的研究指出，一個地區之房屋存量越高，重開發的 可能性即會降低。本研究根據臺北市各行政區之戶政事務所的戶口統計資料，取 得研究期間各年度臺北市各行政區每個里的家戶數。家戶數代表一個里之內總共 有多少家戶（household units）設籍於此，與國外文獻所提到之房屋存量（building stock）的意義上有所差別。過去研究的作法較少放入家戶變數，而本研究將家 戶也納入討論，有其意義存在。因為少子化和小家庭化之影響，觀察過去臺北市 各行政區的統計資料，人口數有逐年減少的趨勢，而家戶數卻呈現逐年增加的現
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象。所以，以家戶數為自變數來觀察對於臺北市建築物重開發之影響，可能會較 過去研究常使用的人口變數較佳。另外，為消除各里土地面積不同所產生之變異，
也計算民國 90 年到民國 98 年，臺北市各行政區每個里的家戶數變動率，作為本 研究迴歸模型之自變數。
（三）所得虛擬變數：中所得與高所得
Whitehand（1978）認為一個地區的所得水準提高，居民對於樓地板面積之 需求將會上升，Bourne（1971）的研究也指出所得較高的住宅區將出現較多的新 建物以及建物改建，顯示地區所得水準提高，也將會使都市內部建築物重開發的 可能性提高。本研究從智慧商圈分析服務網（http://www.smrgeo.com.tw/index.asp）
取得各里家戶平均所得之資料，其資料來源為家庭收支調查報告。資料型式為次 序（ordinal scale）型式，共分為 10 萬~50 萬、50 萬~80 萬、80 萬~110 萬、110 萬~150 萬、150 萬~200 萬、200 萬~450 萬等六個級別。
由於本研究取得之所得資料為次序變數，各數值間的距離並不相等，僅能看 出所得之高低順序。故本研究將六個級別之各里平均所得中，第一級（10 萬~50 萬）與第二級（50 萬~80 萬）定義為低所得（10 萬~80 萬）；第三級（80 萬~110 萬）與第四級（110 萬~150 萬）定義為中所得（80 萬~150 萬）；第五級（150 萬
~200 萬）與第六級（200 萬~450 萬）定義為高所得（150 萬~450 萬）。續將次序 變數轉換成虛擬變數，低平均所得之里虛擬編碼為 0，以低平均所得之里為參照 組，並得到中所得以及高所得兩個虛擬變數。在中所得虛擬變數中，數值為 1 代表該里之平均所得屬於中水準，數值為 0 則代表該里之平均所得不屬於中水準。
在高所得虛擬變數中，數值為 1 代表該里之平均所得屬於高水準，數值為 0 則代 表該里之平均所得不屬於高水準。
二、 建物個別因素
（一）平均屋齡
本研究以建築物的屋齡來代表建築物品質以及建物價值之變數，當建築物的 屋齡越高，重開發的可能性則越大（Bourne, 1976; DiPasquale and Wheaton, 1996）。 本研究從臺北市稅捐稽徵處取得民國 98 年底臺北市之房屋稅籍資料，資料表明 每一筆建築物課徵房屋稅之經過期間，用以作為屋齡的替代變數。由於本研究的 觀察對象為里，於是將每個里內所有建築物的屋齡加總後平均，計算出每個里的 建築物平均屋齡，作為本研究迴歸模型之自變數。
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（二）屋齡變異係數（coefficient of variation, CV）
由於本研究之屋齡變數，以每個里所有建築物的平均屋齡替代，但若是該里
（http://www.tred.tw/2008TPWS/）取得民國 90 年底之時，臺北市各行政區每個 里的空屋率資料，作為本研究迴歸模型之自變數。本研究預期若一個地區內之建 眾交通運輸。本研究從臺北捷運公司路線圖暨車站資訊（http://www.trtc.com.tw/）， 取得臺北市所有捷運車站之位址資訊，續透過「地籍圖資網路便民服務系統」確
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經由前述之變數說明及各變數敘述統計，整理各自變數對於依變數之預期係 數影響如下表 3-4 所示：
表 3-4、自變數係數預期符號
變數名稱 對樓地板面積淨增加率
預期影響符號 民國 90 年至 98 年人口變動率 ＋ 民國 90 年至 98 年戶數變動率 ＋
中所得 ＋
高所得 ＋
各里建築物平均屋齡 ＋
各里屋齡變異係數 不確定
各里建築物空屋率 －
該里有無捷運站 ＋
該里是否曾發生政府主導之土地開發 ＋
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1,558,351.64 平方公尺；於松山區中正里之地區則拆除最多的樓地板面積，共計 34,391 平方公尺。從簡單的統計數字之中，可以了解在臺北市之內新建建築物的1,558,351.64 (內湖區湖元里)
49,432.72 117,779.0857
總拆除樓地板面積
2,735.31 4,985.9267
樓地板面積淨增加量 449 -31911 (文山區萬和里)
1,557,843.64 (內湖區湖元里)
46,697.41 117,839.2407
樓地板面積淨增加率 449 -0.25 (文山區萬和里)
1.0534 (內湖區港墘里)
0.1196 0.1626