第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
第一節 結論
都市內部之建築物重開發，除了建築物本身因為折舊損壞至無法使用之外，
尚會受到其他不同因素所影響。本研究描繪建築物重開發程度於臺北市之空間分 佈模式，並建立臺北市建築物重開發影響模型，發現數個顯著影響都市內部建築 物重開發之因素，並根據模型之實證分析結果得出如下結論：
一、 臺北市之建築物新建速度高於建築物拆除速度，建築物重開發頻繁
依據臺北市建築管理處於民國 90 年至民國 98 年核發之建物使用執照及拆除 執照，計算而得之建築物樓地板面積淨增加率統計數字，可以發現臺北市內部建 築物新建的速度，遠高於建築物被拆除的速度。在臺北市 12 個行政區共 449 個 里之中，這九年內雖然有 386 個里之建築物樓地板面積呈現正成長，但仍有 22 個里之建築物樓地板面積呈現負成長，亦有 41 個里之建築物樓地板面積沒有發 生變化。本研究之實證結果顯示，臺北市雖然大多數區域之建築物重開發非常頻 繁，依然有少數地區之建築物重開發面臨停滯或是衰退的狀況。
二、 臺北市建築物重開發出現地方空間聚集現象
本研究使用全域型空間自相關 Moran’s I 指標，對樓地板面積淨增加率進行 檢測，發現樓地板面積淨增加率於臺北市整體空間範圍之中，並不存在明顯的空 間自相關。但是在使用地域型空間自相關 LISA 指標檢測之後，卻發現樓地板面 積淨增加率於臺北市數個地區出現空間聚集現象。下圖 5-1 為臺北市建築物重開 發空間聚集與捷運線及土地開發地區對照圖，圖中之交叉線區域為圖 4-3 樓地板 面積淨增加率 LISA 值分佈圖所示地區。由圖 5-1 可以看出，建築物重開發高-高聚集之處，幾乎皆是臺北市於民國 80 年之後，曾經發生過市地重劃或區段徵 收之區域；建築物重開發大範圍高-高空間聚集之 A 區，則為捷運內湖線沿線路 段之區域。臺北市捷運內湖線於民國 91 年 5 月 23 日開工，至民國 98 年 7 月 4 日連接木柵線成為文湖線開始通車營運，恰好為本研究時間範圍內歷經動工至通 車營運的捷運路線。而另外一個建築物重開發高-高空間聚集之 B 區，則為信義
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圖 5-1、臺北市建築物重開發空間聚集與捷運線及土地開發地區對照圖 計畫區之核心區域。圖 5-1 顯示出，曾經發生政府主導土地開發計畫、並有捷運 路線通過之地區，會使建築物重開發出現高-高空間聚集之現象。進行土地開發 計畫、規劃捷運路線皆為政府對於都市建設發展之政策決策。根據本研究之實證 結果發現，過去政府推行之都市建設發展政策，將改變特定地區的鄰里環境並形 成適合建築開發之區位，而使該地區出現建築物重開發高-高空間聚集現象。
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圖 5-2、臺北市建築物重開發空間聚集 A 區與土地使用分區對照圖 本研究雖受限於研究對象以里為最小空間單元之限制，無法將臺北市之土地 使用分區予以變數化納入建築物重開發影響模型。但根據圖 5-2 以及土地使用分 區與樓地板面積淨增加率之資料相互對照，可以推論土地使用分區的確會影響建 築物之重開發；允許較高開發強度的土地使用分區，將會使該區域之建築物重開 發程度提高，與過去之研究結果相符（Barlev and May, 1976; Bourne, 1969）。而 土地使用分區亦會使建築物重開發受到限制。
四、 家戶數變動對於臺北市建築物重開發之影響較人口數變動重要
由表 4-6 臺北市建築物重開發影響模型之迴歸係數表中可以看出，戶數變動 率對臺北市建築物重開發具有顯著的影響，而人口變動率對於臺北市建築物重開 發之影響則呈現不顯著。過去的文獻指出，都市內部人口的變動將會造成對於住 宅需求的變動，導致都市內部建築物重開發的機會增加（Bruecker, 1982）。但是 在本研究的實證結果之中，臺北市之建築物重開發不受人口變動所影響，與過去
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圖 5-3、臺北市民國 90 年至民國 98 年之人口數及家戶數
的研究結果並不相符。本研究推論，因為少子化和小家庭化之影響，從下圖 5-3 臺北市民國 90 年至民國 98 年之人口數及家戶數可以看出，臺北市的總人口數逐 年減少，但是家戶數卻呈現逐年增加的趨勢；必須藉由戶數之變動，才能看出都 市內部居民對於住宅的實質需求。故在後續的相關研究之中，應考量使用家戶數 之影響變數來替代人口數之影響變數。
五、 家戶數變動以及政府主導之土地開發為對於建築物重開發之主要影響因素 在表 4-7 臺北市建築物重開發影響異質穩健修正模型之迴歸係數表中，分別 標明各自變數的未標準化迴歸係數以及標準化迴歸係數。根據各自變數的未標準 化迴歸係數，雖然可以看出各個自變數對於臺北市建築物重開發之影響方向以及 影響程度，但無法互相比較各個自變數之間，何者對於臺北市建築物重開發之影 響程度較大；而根據各自變數的標準化迴歸係數，則可以互相比較各自變數對於 臺北市建築物重開發的影響程度。
由表 4-7 可以看出，「戶數變動率」自變數之標準化迴歸係數為 0.360，為所 有自變數中標準化迴歸係數數值最大者。其次為「該里是否曾發生土地開發」， 該自變數之標準化迴歸係數為 0.299。這兩者之標準化迴歸係數，其數值亦遠大 於其他變數之標準化迴歸係數，顯示這兩個因素對於建築物重開發之影響最大。
家戶數變動可以視為市場力量對於建築物重開發之影響，而政府主導之土地開發 則可以視為政府力量對於建築物重開發之影響。本研究之建築物重開發影響模型 指出，市場力量對於建築物重開發之影響較政府力量為大。由前述第四點之結論 可知，家戶數變動代表了都市內部居民對於住宅的實質需求，亦即當都市內部地 人
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七、 臺北市整體範圍之建築物重開發並沒有發生空間外溢效果
由第四章第四節之空間迴歸分析結果可以看出，雖然建築物重開發於臺北市 出現地方空間聚集的現象，但是空間延遲迴歸模型檢定以及空間延遲係數檢定均 呈現不顯著，顯示臺北市內部某地區之建築物重開發程度，並不會影響到其鄰近 地區之建築物重開發。也就是說，當一個地區發生建築物重開發，並不會因此產 生空間外溢效果，而導致鄰近地區加速進行建築物重開發。
總結而言，臺北市大多數區域之建築物重開發頻繁，且受到戶數變動、所得 水準、屋齡、捷運站及政府主導之土地開發等因素所影響。戶數變動可作為人口 變動對於住宅需求之替代變數，且戶數變動對於臺北市之建築物重開發影響程度 最大，顯示在臺北市之中，家戶數持續成長所衍生出對於住宅之迫切需求，是造 成建築物重開發現象之主要因素。但若因為市場失靈導致建築物重開發無法自發 性產生，則政府亦會使用計畫型土地開發之方式，來解決建築物重開發市場失靈 之情形。而曾經發生過政府主導土地開發之地區將出現建築物重開發高-高空間 聚集的現象，配合捷運規劃等重大交通建設將加速這些地區之建築物重開發。另 外，藉由地域型空間自相關 LISA 指標，配合都市計畫土地使用分區之管制內容，
也可以看出土地使用分區管制對於建築物重開發之影響。