第二章 文獻回顧
第一節 都市發展與建築物重開發
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第二章 文獻回顧
第一節 都市發展與建築物重開發
觀察都市內部發展之現象，可以發現都市內部建築物的變遷過程雖然緩慢，
但確實有在改變。建築物具有耐久財的特性，會隨著時間經過逐漸折舊。這樣的 折舊情形，也是導致建築物變遷的主要原因。至於將建築物拆除進行重建，則是 在選擇建築物之最適重置（replacement）決策。此決策包含了兩個面向─時間與 空間─亦即在何時拆除何地的建築物，並在原地建造新的建築物。
Whitehand（1978）認為都市內部之市中心在經過完全開發之後，重開發的 行為就會開始。而這樣的重開發行為，則代表將都市內部之老舊建物拆除，並建 造新建物以求得更大效用的過程。而關於都市內部建築物重開發之行為，在過去 的文獻之中，大多是從都市之總體經濟情況、建築物個別情況的角度，去觀察這 些因素對於都市內部建築物重開發之影響。而對於都市內部建築物重開發於空間 中之發展模式的研究，多數著重在描述都市內部建築物的實際變遷過程，如 Bourne（1971）觀察美國於西元 1952 至 1962 年間，多倫多市之市中心土地使用 以及建築物類型的轉變過程，而 Whitehand（1978）則觀察英國在第一次世界大 戰前到第二次世界大戰後，這段期間內格拉斯哥市之市中心建築物變化過程，希 望藉此來理解動態都市空間結構之發展以及變化情形。但是這樣的研究，並沒有 再繼續深入探討建築物重開發出現在特定區位之原因。
過去文獻已經初步地指出，影響都市內部建築物重開發行為的原因，可以分 成該都市之總體經濟因素、建築物個別因素以及區位因素三個方面來探討。國內 目前並無相關研究直接探討這些因素對於建築物重開發之影響，所以勢必先要透 過國外的研究，來瞭解影響都市內部建築物重開發行為之原因。因此，本文必須 從過去的文獻之中，先找出在理論以及實證上，影響都市內部建築物重開發行為 之總體經濟因素、建物個別因素以及區位因素，並參考國外研究對於都市發展空 間模式的描述，再決定本文研究區域之中，於實證上應該放入那些影響因素。
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一、 建築物重開發之行為
在過去的許多文獻之中，都有描述建築物重開發行為之所以發生的原因。當 一個建築物最初在空地上建造之時，即已經決定了該建築物之使用強度，以及當 時的經濟價值。於此建築物之存續期間，建築物可能會發生部分轉變或調整，使 該建築物本身的經濟價值產生變化。當建築物因為時間經過而產生折舊以及物理 結構退化，會造成該建築物的經濟價值不斷降低，維持建築物能夠被繼續使用之 維護成本也會增加。建築物重開發行為之淨現值，是為重開發後新建物的經濟價 值，減去繼續使用現存建物的經濟價值以及建築物拆除成本（Barlev and May, 1976; Brueckner, 1982）。以舊的使用強度（建築物之容積率）所建造之現存建物 被拆除後，新的建築物將根據當前市場上建築成本之水準，並使用管制規則所容 許之最大容積率來建造，於是新建物就會擁有新的經濟價值（DiPasquale and Wheaton, 1996）。而隨著新建物之使用年數不斷增加，即會再次面臨是否要進行 重開發之決策。根據先前之敘述，建築物重開發行為之淨現值可用式 2.1 表示之。
𝑁𝑃𝑉重開發= 𝑉新建物− （𝑉舊建物+ 𝐶拆除成本） ……式（2.1）
式 2.1 說明了建築物重開發行為發生之時機；當新建物的經濟價值等於舊建 物的經濟價值加上拆除成本，理性的土地所有權人即會進行建築物重開發。換句 話說，當建築物重開發之淨現值為正（𝑁𝑃𝑉重開發 ≥ 0）時，建築物重開發之行為 就會發生。由於建築物具有耐久財之特性，在長期之下將因為折舊而導致其經濟 價值減損，而讓建築物重開發淨現值提高。於是建築物重開發之淨現值將會隨著 時間而變動，當建築物重開發之淨現值越高時，重開發之可能性則越大。
建築物之經濟價值，與房價存在相當程度之關聯，房價越高相對的也就代表 該建築物之經濟價值越高。如果房價預期在建築物重開發之後上漲，則會提高建 築物重開發之淨現值，增加建築物重開發之可能性。但若現存建物已經衰敗至過 於老舊，當前經濟價值極低，甚至達到無法使用之狀態，就算新建物只使用相對 較低之容積率來建造，而沒有達到經濟價值之最大化，建築物之重開發仍可能會 發生（Barlev and May, 1976; DiPasquale and Wheaton, 1996）。
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市場上之房價水準以及建築物拆除成本共同決定（Barlev and May, 1976）。建築 物新建與拆除之差異在於，新建物之產出決定於房屋市場的供需情形，當房屋市 場之需求大於供給時，市場房價水準上升，新成屋之產出數量越多。而建築物之 拆除則決定於土地市場的供需情形，當對於土地之需求大於供給時，為了創造新 的土地供給，則建築物之拆除數量越多。Barlev and May（1976）以紐約市曼哈頓區住宅建物為對象進行實證研究，
發現建築物之新建會受到財產稅率、所得以及房貸利率所影響；而建築物之拆除
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開發者將運用較高的容積率在都市內部地區興建建築物（DiPasquale and Wheaton, 1996）。如前所述，當房價大幅上漲，開發者以較高容積率建造新的建築物，將 使建築物之經濟價值增加；開發者重建新建物得到的利益，即會超過現存建物之 使用收益加上拆除現存建物所花費之成本。因此，開發者便會依照房價上漲之幅 度，來決定是否進行建築物重開發（Brueckner, 1982; Whitehand, 1978）。由於都 市內部之市中心地區房價上漲的幅度，通常都較都市外圍地區為大，表示開發者 在市中心地區進行建築物重開發之利益較高。於是，建築物重開發主要就會出現 在都市內部的市中心地區，而較不容易出現在都市外圍地區。
都市成長速度越快，容易產生都市內部市中心地區之建築物重開發；如果都 市成長速度較緩慢，則以在都市外圍地區建造新建物之都市水平向向擴張為主。
而都市成長的速度，則由該都市之人口成長速度決定（DiPasquale and Wheaton, 1996）。另外，土地使用管制也會影響都市的成長模式。如果不存在土地使用管
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之市地重劃區成為重開發之主要發生地區（Lin，2005）。故這些由政府主導土地開發之特定地區，除了包括都市內部因為土地面積細
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四、 建築物重開發之型態
都市內部所出現之建築物重開發，將使該建築物使用類型發生轉變之機會。
例如原本作為住宅使用之建築物，於重開發之後可能繼續作為住宅使用，也有可 能轉變做為商業使用。由於作為住宅使用之建築物和作為商業使用之建築物，兩 者之使用強度存在根本上的差異。所以在都市內部建築物重開發的過程之中，建 築物之使用類型有無轉變，將會影響到重開發的可能性。
Bourne（1971）使用加拿大多倫多市在西元 1952 年至 1962 年，建築物新建、
改建以及拆除之統計資料，觀察土地或建築物之使用方式轉變的可能性。經實證 研究發現，就算建築物發生了改建或是重建，依然傾向於維持原有之使用方式，
但使用強度則變得更為集中。舉例而言，四層樓的住宅建物在被拆除之後，重開 發後之建築物仍維持住宅使用的機率極高，但是建築物的樓層數則可能會增加到 七層樓。由於建築物使用類型之區位變化，將會對該地區現存的土地及建築物區 位分配產生影響，而讓建築物使用類型轉變以及區位轉變受到限制。由於一個地 區之土地以及建築物使用方式，創造了該地區的建成環境。除非建築物重開發後 之使用規模大到足以改變該地區的建成環境，導致現存土地及建築物區位分配發 生轉變，該建築物原本的使用方式才會被其他的使用方式取代。
另外，土地使用管制則限制了土地所能容許的使用方式，若建築物重開發之 後要轉變作為其他的使用類型，開發者就必須另外負擔開發成本5，而降低建築 物重開發之利益。因此，重開發後的建築物才會傾向維持原來的使用方式。
5 如開發影響費、捐地、繳納代金…等。
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（Whitehand, 1978）。如果特定地區的所得水準高於其他地區之時，開發者於此 地區進行建築物重開發之後所建造的新建物，也較容易被該地區對於建築物擁有 較高購買力的居民所消費。一個地區的所得水準上升會導致該地區之租金提高，
由於租金變動對於房價的影響為正向，故房價也會跟著上升（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發的行為中，房價上漲會使建築物重開 該地區的房價下跌（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發 的行為中，房價下跌會讓建築物重開發的可能性降低。因此，房屋存量對於建築 物重開發之影響為負向的，一個地區當前的房屋存量越高，則建築物重開發的可 能性則會降低。Barlev and May（1976）的研究指出，住宅存量越多的地區，建 築物之拆除量則越少。在都市內部建築物重開發的過程中，必須要拆除現存建物 多樓地板面積的新建物，導致都市內部建築物重開發的可能性增加（Brueckner, 1982）。因此，一個都市內部的人口變動情形，將影響該都市房價的漲跌，也會 影響對於建築物樓地板面積之需求，使都市內部建築物重開發的可能性產生變
由於租金變動對於房價的影響為正向，故房價也會跟著上升（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發的行為中，房價上漲會使建築物重開 該地區的房價下跌（Barlev and May, 1976）。在前述探討都市內部建築物重開發 的行為中，房價下跌會讓建築物重開發的可能性降低。因此，房屋存量對於建築 物重開發之影響為負向的，一個地區當前的房屋存量越高，則建築物重開發的可 能性則會降低。Barlev and May（1976）的研究指出，住宅存量越多的地區，建 築物之拆除量則越少。在都市內部建築物重開發的過程中，必須要拆除現存建物 多樓地板面積的新建物，導致都市內部建築物重開發的可能性增加（Brueckner, 1982）。因此，一個都市內部的人口變動情形，將影響該都市房價的漲跌，也會 影響對於建築物樓地板面積之需求，使都市內部建築物重開發的可能性產生變