從皇城到民城——產權遞嬗與禮制鬆綁

（一） 舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家

依照清朝的規定，在這百萬家的四合院落裡，內城只允許旗人或極少數漢人高 官居住，一般漢人只能住在外城，而內城中又多半為王府大宅。這些過去產權單一 的深宅大院，民國初年在各王公貴族後續所遭遇的不同命運中，他們的王府大宅逐 漸成為眾多產權分散的民居四合院。本小節中將說明過去多數僅屬於旗人貴族的北 京城，在進入民國時期後，王府大宅的院落如何漸次劃分為小單元的四合院，成為 一般居民可以擁有的產權，簡述從皇室的京城到市井的北平的過程，以及在這個階 段中四合院生活的概況。

北京的房地產交易市場，在清代有為買賣雙方說合的中間人「牙商」，俗稱「拉 房縴兒的」、「縴手」，也就是今天的房地產仲介業者。清末民初之時，逐漸沒落的 皇室貴族最早是開始變賣家中的珍寶玩物，北京著名的王府井大街在民初之所以成 為著名的商業區便起因於此。然而在賣無可賣、當無可當，僅剩占地廣大的宅門院 落之後，便開始了房地產權的逐步轉讓。但變賣家產、宅地這件事對於曾是貴族身 份的旗人而言畢竟是羞於啟齒之事，因此進行的方式，通常是私下透過既能夠保密 而又有豐富人際網絡關係的人來說合買賣雙方。

發展至民國時期，由於政局變動牽引起的經濟、社會動蕩，致使人口的流動與 賣房、買房的需求逐漸增大，進而慢慢形成一個「牙商」產業，也就是今天的房地 產仲介行業。後來逐漸發展成的房地產業交易主要為「縴手」所控制，買賣雙方成 交後，按照房價抽取傭金，置產者出仲介費 5%，讓產者出 2%，在北京當地的俗 稱是「破三立二」。在對日抗戰期間，牙商有了同業組織，稱「牙店」或「牙行」，

從業人員按地域分片各占一方（高巍，2003）。

在這些房產交易代理人的從旁推動與協助下，以及封建王朝結束的時代原因，

原在清朝禁止漢人置產的內城，民國時期中，曾是王爺、貝勒、公主等權貴家族的 宅邸漸次化整為散、由大變小，產權慢慢地劃分細致而分散到新興的政商名流或一 般人家中。在第三章中我們即將看到的案例，即是在國民政府時期經商後累積了資

金，在京城內置產的一家人。這一家人代表了一般從封建帝國時期進入民國後逐漸 興起的尋常百姓。

而在 1949 年之後，共產黨政府為穩定政權所做的一系列工作中，也包含了對 於「牙商」、「房縴」的整治，1951 年 4 月 13 日的《北京市人民政府關于取締房縴 的布告》中稱：「本市現有一部分流氓、地痞沿襲日偽和國民黨反動派統治時期的 惡習，藉拉房縴為掩護，用欺騙、威嚇等不法手段，對房東、房客或房屋的買主、

賣主、實行敲詐，索取高額“縴費＂，並哄抬房價，破壞人民政府的房屋政策。」

進而規定將取締所有以「廣告社」、「服務社」或其他名義的行業和個人，對於房地 產租賃、買賣所進行的收費仲介工作。市民買賣或租賃房屋，此後僅能透過當事人 雙方自行協商，或到市政府規定的房地產交易所及其分所登記，由其代為介紹。

直至 1949 年，統計資料顯示北京舊城的 92 萬間房屋多數為私人所有，1951 年共產黨政府的「公逆產清管局」沒收了「敵逆產」8.2 萬間（楊東平，2005）。

而其餘的私人房產，在中共政權陸續展開的歷史中，因為逐漸左傾的政治路線而逐 步轉為「公產」。

（二） 空間中的遊戲規則與四合院生活

北京，不僅是新中國的首都，也是遼燕京、金中都、元大都和明清的京都。不難想 見，在這塊土地上，書寫的是什麼樣的歷史，上演的是什麼樣的活劇，集聚的是什 麼樣的人物，積澱的又是什麼樣的文化。這裡的每一個街區、每一條胡同、每一座 舊宅，甚至每一顆古樹，差不多都有一個甚至幾個值得細細品味慢慢咀嚼的故事。

那些豪不起眼的破舊平房，可能是當年的名流住宅；那些雜亂不堪的荒園大院，也 可能是昔日的王府侯門。更遑論聞名遐邇的故宮、景山、天壇、頤和園……即便是 那些民間的東西，比如老北京的五行八作、時令習俗、工藝製作、風味小吃、兒歌 童謠，也都是一本本讀不完的書。

——《讀城記》，易中天，2007。

秋冬樹葉落盡時，扣掉紫禁城的紅牆琉璃瓦，在北京舊城這塊底板上佈滿粗看 皆相同的灰瓦低矮四合院建築（圖二-10，二-11），有人形容是平緩靜謐的灰色建築

圖二-10：西城區鮮明胡同四號 資料來源：白皓

圖二-11：北京胡同一景 資料來源：本研究拍攝

海。在這一片大小、等級不一的四合院，如果細究他們的種類和樣式，大致可以分 為三類：第一類是規模最大、作工最細致講究的皇宮，以及次於皇宮的親王貝勒等 皇親國戚的王府；第二類是高官富紳的大宅院；第三類則是一般民居四合院。

無論是皇宮、王府、大宅院或民宅，然而四合院的空間形式，與生活在這裡面 的人，以及這些人所依循的社會規範又有著不可分的關係。因此在上節對於四合院 基本空間形式的分析之後，在本節我們將進一步來分析這一時期裡生活在四合院裡 的人，他們的應對進退與四合院的空間有什麼細致而微妙的關係。

在共產黨對於北京城內原有的大大小小四合院透過各種手段「突破」私人領域 界限之前（第三章第二、三節），每座四合院關起大門後基本上就屬於一家人隱遁 於社會公眾之外的一方私人天地。高巍在其編著的《北京四合院》一書中如是描述：

那阻斷行人視線的高牆，強調了家庭與家庭之間的界限，防止他人靠近或觀看。高 牆是中國人的血緣意識、宗法制度在居室空間結構上的具體表現。自明清以來，這 種一門一戶的獨立院落，一直是北京人居家生活的空間格式。四合院就像一座方 城，構築了一大家人的天地。一系列大大小小、變化無窮的封閉空間，與屋室等級 化、四合院的封閉性一起，體現了禮法社會的禮制秩序。

北京四合院其實是中國傳統中儒家禮教在形而下的空間形式上的具體典型展 現。而中國的傳統儒家禮教，也就是傳統社會中的社會規範，規範著人與人之間互 動的方式、甚至是互動內容。人的互動方式和內容，在特定的時間和空間中，形成 了特定的建築空間形式。也就是說，北京四合院的空間布局與使用方式，其實是展 現了「君君、臣臣、父父、子子¹³」的傳統儒家政治典範與社會規範的空間實踐。

而在不同的政治體制與社會脈絡中，四合院作為各種人生劇目搬演的舞臺，在依循 著儒家禮制而不斷完善與發展之餘，空間的形式也隨著悄悄改變的遊戲規則而逐漸 轉型中。

在封建王朝時期，除了皇宮、王府等可以清楚地看出因地位尊卑而有的形制大 小、作工精粗的府宅級別，在一般民居四合院中也具體而微地展現儒家禮制的規

範。中國傳統社會是以家庭、家族為單位向外延伸發展，上至皇帝下至平民，基本

是從血緣、宗族出發，以家庭為基本單位而向外拓展成社會關係，進而決定所有的 空間關係，職場或工作上的關係可以說只是從屬於宗族關係的一個決定因素。

小結

建築空間上，清末民初時基本上並未發生太大變化，只有部分合院引進了一些 西洋建築的設計語彙，建造了一批帶有西式風格的院落，但是在空間佈局上仍是四 面有房、中間圍合一個院子，並由一家人（族）居住的基本模式。而空間中的社會 關係，在 1949 年之後，也隨著政治上的革命而「解放」了，傳統社會規範中「天、

地、君、親、師」的禮節與階層秩序隨著意識形態與政治制度改變而翻轉，既有的 支配與被支配的關係在「社會主義改造」和文化大革命的紅色大旗下徹底地被顛 覆，四合院與四合院中人與人的關係進入另一段未曾有過的時期。體現傳禮制與社 會關係的院牆，以及在院牆的領域空間內被保護著的私有家族空間，在共產黨社會 主義政權前三十年的左傾路線中徹底被瓦解。

四合院的空間形變與空間中人與人關係的改變，透過對於家屋產權及產權人的 鬥爭進行。進入共產黨的新中國之後，首先是民間的房地產交易逐漸受到管制，最 後則是對於產權進行的一場革命。北京四合院在兩次的革命¹⁶中，從皇城四合院轉 為民城四合院，又從民城四合院成為共產四合院。