購屋偏好

本研究所指之購屋偏好，係指購屋動機與住宅屬性偏好，茲分述如下：

一、購屋動機

Maslow（1987）定義動機為影響個人行為的內在驅策力。Hawkins（1996）認 為動機是代表一個不能觀察到的內部力量，它能促使該行為發生，並提供此一反應 明確的方向，動機就像大多數構成消費者行為的因素一樣，由於動機無法觀察，所 以只能從一個人的行為當中，去推測其動機的存在。而田志龍（1998）認為，動機 是人們行為的內在因素。榮泰生（1999）則認為動機是一種導引個人活動朝向需求 滿足或目標達成的驅動力。

回顧以往研究之購屋動機，如表 2-2 所示。研究動機最主要是尋找消費者購買 的原因，提供產品設計及銷售訴求之線索。而購屋動機的主要原因即為在找尋消費 者購屋的原因，提供商品設計及行銷訴求之線索。由於需求不同，已婚婦女與未婚 女性的購屋動機可能也會有所不同，有待後續章節之實證分析。

表2-2 一般家戶之購屋動機變數表

作者 購屋動機

洪天元（1987）

只是為了要有地方居住、想要擁有自己的房屋、原來住的地方老 舊、為了更換較佳的環境、為使子女有較好的學區、手上有多餘 的資金可供購屋以保值、購買後再轉售或出租賺錢。

黃錦鈴（1994）

為有地方居住、為有自屬房屋、原有房屋過小、原有房屋老舊、

為更換較佳環境、使子女有較好學區、為工作上方便、為求保值、

投機牟利。

戚靜玟（1998）

原有房屋老舊、為擁有更多住所、為投資保值、為求工作便利、

為更換較佳環境、原住屋坪數不夠、轉售牟利、為擁有自己房屋、

房價便宜、貸款條件優惠、為從事工商活動。

本研究整理。

二、住宅屬性

有關住宅屬性之探討，由於住宅是異質性商品，不同住宅能提供或滿足不同的 購屋需求者。因此，不同購屋者在選擇及購買住宅時，其衡量與考慮因素也就不同。

國外學者Stull（1971）曾將住宅屬性區分為住宅實質特徵（室內面積、臥房數、

有無停車空間、屋齡、住宅型態、使用狀態）、可及性（就業地點距離、市中心距離、

購買日常用品方便性、交通運輸方便性、公園綠地遊憩設施）、住戶的社經與環境特 徵（主要家計來源者、性別、年齡、婚姻狀況、職業、教育程度、家庭人口結構）

與公共部門特性等四類（不動產稅率、公共服務數量與品質）。Rosen（1974）進一 步提出住宅是由上述許多不同的屬性所組合。

Follain & Jimenez（1985）將住宅屬性分類為鄰里屬性（學校品質、商店服務品 質、鄰里信譽、污染等）、區位屬性（至市中心距離、至學校距離、至醫院距離）、

生活空間的測量（住宅大小、空間大小、房問數、住宅設置基地狀況等）、住宅結 構（建物品質、屋齡、住宅型態、建物結構）、鄰里環境（和諧的社區、鄰里環境 的穩定性、公共安全、寧適性、種族）、距離性（至高速公路距離、至鐵路距離、

至市中心距離） 及其他等七類（空氣品質與污染程度）。

Arimah（1992） 於其研究中將住宅屬性劃分為住宅本身的結構屬性（房間數、

衛浴數目、樓層數等）、鄰里屬性（學校品質、商店服務品質、鄰里信譽、污染等）

與區位屬性等三類（至市中心距離、至學校距離與至醫院距離）。

國內學者洪益源（1984）於其研究中將住宅屬性分為住宅本身因素、住宅環境 因素等二類，住宅本身因素包含：住宅的結構堅實、建設公司的信譽、內部的採光 通風、水電管道設計、建設公司的售後服務、高級建材與設備、是否能保持私密性、

內部設計隔間、居住空間的寬大、價格、付款條件、警衛及管理系統、座落方向、

樓層選擇、中庭花園與陽台的美化、外型美觀氣派、再出售的難易程度、增值的可

能性、出租所獲得收益；住宅環境因素包含：居住地區空氣新鮮、居住地區的寧靜、

子女就學情況、鄰近交通方便、鄰近居民水準、買菜購物方便、景色優美的環境、

車輛停放處所、離工作地點遠近、鄰近醫護處所、是否有親友於附近居住。

黃錦鈴（1994）將住宅屬性分為三類，分別是為住宅本身屬性（住宅外觀色調、

建材品質、格局、坐向、結構、採光通風、房廳數、私密性、管線設計、安全系統、

樓層選擇、附屬設備、坪數）、住宅環境因素（文教區、交通便利性、停車設施、

公共休閒設施、治安情形、居民水準、購物方便、景觀視野、有無噪音污染、空氣 品質）與其他因素（貸款比率、貸款期、貸款利率、付款條件、購買價格、增值可 能性、建設（代銷）公司售後服務水準）。

戚靜玟（1998）將住宅屬性分為四類，依序是住宅本身屬性（外觀、房廳數、

坪數、格局、結構、附屬設備、坐向、採光通風、安全系統、樓層、私密性、屋齡、

可自用停車位、公共休閒設施）、住宅周圍環境（生活機能、交通便利性、視野景觀、

文教區、空氣品質、噪音污染程度、附近居民水準、治安狀況）、購屋負擔能力因素

（訂金、簽約金及工程款占房貸比例、所得儲蓄、總價、每月房貸占月平均收入之 比例、貸款利率、貸款金額占總價款之比例、貸款期限）、住宅保障與增值性（建設 公司之信譽和知名度、建設（代銷）售後服務、是否逾期交屋、增值性）。

柯宏安（2003）將住宅屬性分為四類，分別是為建物條件（主要以建築物本身 的設備及特性而言，包括住宅室內面積、臥室間數、停車空間之有無、住宅建造的 時間、住宅型態、住宅使用狀態等）、可及性（至就業地點的距離、至市中心商業區 之距離、住宅所屬的行政區域、住宅附近環境）、周遭環境（住宅附近環境條件、住 戶購買日常用品的方便性、交通運輸的方便性等狀況）與經濟效益（貸款額度、貸 款利率、租金高低、增值潛力等）。

由上述國內外有關住宅屬性分類之回顧，可知分類上的差異並不大，大部分都 會考量住宅本身因素、住宅環境因素與可及性等。