台灣成屋交易糾紛預防機制之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文. 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究政治大立 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 研究生：徐. i n U. 雲. v. 振. 指導教授：賴宗裕博士. 中華民國一 O 八年七月 DOI:10.6814/NCCU201900843.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(3) 謝誌回顧三年的研究所生活，工作、學業、興趣及家庭都要兼顧，著實非常不容易。這三年來的精實學習，學到地政領域人與地相關的學術知識，透過學術與實務的知識融合，能讓自己有多元思考的寬廣思維。認識了許多師長與同學，在教學相長下獲益良多，讓我非常充實! 這本論文是我二十多年來一直想寫的題目，能夠如期完成，首先感謝的人是我的恩師論文指導老師賴宗裕教授，教授一次又一次很有耐心的修正與指導，感謝老師在我遇到瓶頸時，給我許多的靈感與幫助，讓我能夠順利完成論文。對我. 治政外，也訓練從不同角度看事情，用不同方式來解決問題。大立. 來說，最大的收穫不是論文的完成，而是除了練習邏輯架構清楚與文章撰寫技巧. 感謝擔任口試委員的吳秀明老師和張鈺光老師，在口試時給予我寶貴的建. ‧ 國. 學. 議，讓我的論文更加明確及流暢。感謝各位協助填答問卷的專業人士，謝謝你們撥冗填答問卷，並給我許多寶貴的建議，讓我的論文內容更加豐富。. ‧. 感謝博士班偉強學長的寫作經驗分享，感謝長久以來鼓勵並幫助我的房地產. y. Nat. 貴人鄭凱元，也感謝求學過程對我給予鼓勵與建議的劉漢、Skee 馮、力哥及福. sit. 伯。同樣地，我要感謝入學來一直鼓勵我的雲龍與聲煌學長，感謝同窗三年的. al. er. io. 105 級好同學們，感謝一起努力論文的怡明、怡利、宏文、尚妤、明哲、彥儒、. n. v i n Ch 很開心能夠與你們相識，一起分享寫論文的酸甜苦辣與喜怒哀樂。給予我許多陪 engchi U 伴與幫助，感恩有你們真好，對我來說我格外珍惜這樣的機會與你們ㄧ同成長!. 相怡、曉彤、志祥、書瑜學姐及俊堯學長，這三年來大家不斷彼此提點與鼓勵，. 感謝爸爸、媽媽、姐妹及兒子翊紘等家人們的支持與鼓勵，特別要感謝我的牽手淑芬，除了給我持續前進堅持的動力外，在我上課唸書時生活上補位所付出的辛勞。若沒有家人的鼓勵，我將無法堅持如期三年內完成學業取得碩士學位。. 雲振謹誌於政大 2019.07.. DOI:10.6814/NCCU201900843.


(5) 摘要擁有安穩的住居是民眾基本需求，在「有土斯有財」的傳統觀念下擁有專屬於自己居住的房屋，便成為一生中最重要的事情與夢想。尤其台灣地狹人稠土地資源稀少，長期以來房價居高不下，購置房屋往往成為民眾最沉重的負擔。有鑒於長久以來成屋一直為住宅交易市場的主流，在整體交易市場發展與法律規範已趨健全的背景下，成屋交易糾紛多年來還是不斷發生，其經常性與嚴重性著實已影響購屋民眾權益及整體交易市場秩序。加上資產配置觀念的改變，房屋不再只是單純買來居住，已逐漸趨於商品化成為一種投資管道。成屋交易安全對購屋消費者顯然特別重要。根據內政部不動產資訊平台糾紛案例與統計各項糾紛類型中，「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」，為最常見的三種主要糾紛類型，成屋交易糾紛預防就存在其必要性與重要性。. 政治大本研究回顧國內成屋交易糾紛之相關文獻，以信任理論、代理理論及交易成立本理論為基礎，探討交易過程與發生糾紛時，交易雙方與不動產仲介經紀業間關. ‧ 國. 學. 係，並整理現行成屋交易相關規範與制度，及檢視目前常見成屋交易糾紛類型與案例分析。期望以成屋交易糾紛預防機制之擬訂，提供成屋購屋雙方因應對策，. ‧. 避免交易糾紛發生，以維護成屋交易安全。本研究以對成屋交易有豐富實務經驗之資深專業人士(律師、地政士及不動產仲介經紀人員)為問卷調查之對象，並以. Nat. sit. io. al. er. 量。. y. 次數與描述性方法進行問卷分析，以問卷分析的結果納入建立糾紛預防機制之考. n. v i n Ch 制」，針對交易糾紛問題提出防弊對策，建議由專業人士協助把關交易過程，杜 engchi U 絕成屋交易糾紛弊病發生。「強化交易流程防弊機制」、「成屋交易糾紛弊病」、「規. 依據國內文獻回顧及問卷調查之結果，本研究研擬「成屋交易糾紛預防機. 範專業人士協助交易安全」、「成屋交易資訊詳實公開」、「買賣契約書確實審閱」、「主管機關督導交易安全」及「預防機制之配套措施」為本研究研擬之對策。此外，透過相關具體防弊措施，以利糾紛預防機制之執行，包含「實價登錄 3.0 版本修訂」、「落實不動產說明書記載」、「建立資訊查詢平台」、「主管機關規範專業人士協辦交易流程」及「經紀業成交買賣雙方指定地政士」等，期望透過上述預防機制建立，杜絕成屋交易糾紛的發生。關鍵詞：成屋交易糾紛、糾紛預防、交易安全、隱瞞重要資訊、房屋漏水問題、不動產仲介經紀業。. DOI:10.6814/NCCU201900843.


(7) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 目錄第一章緒論.......................................................................................... 1-1 第一節研究動機與目的 .................................................................................... 1-1 第二節研究範圍與內容 .................................................................................... 1-5 第三節研究方法與流程 .................................................................................... 1-8. 第二章文獻回顧與理論基礎 ............................................................. 2-1 第一節文獻回顧 ................................................................................................ 2-1 第二節相關理論基礎 ...................................................................................... 2-16. 第三章現行成屋交易規範制度與糾紛類型之探討 ......................... 3-1. 政治大. 第一節成屋交易相關規範及制度設計 ............................................................ 3-1 第二節成屋交易糾紛之類型分析及解決機制 .............................................. 3-17 第三節成屋交易糾紛之案例分析... ............................................................... 3-27. 立. ‧ 國. 學. 第四章研究設計與問卷分析 ............................................................. 4-1. ‧. 第一節研究設計 ................................................................................................ 4-1 第二節問卷結果分析 ........................................................................................ 4-7 第三節綜合分析 .............................................................................................. 4-37. sit. y. Nat. 第五章成屋交易糾紛預防機制之研擬 ............................................. 5-1. er. io. 第一節預防機制之目標及架構 ........................................................................ 5-2 第二節預防機制之運作 .................................................................................... 5-7 第三節預防機制之配套措施 .......................................................................... 5-22. al. n. v i n Ch 結論與建議 ............................................................................. 6-1 engchi U. 第六章. 第一節結論 ........................................................................................................ 6-2 第二節建議 ........................................................................................................ 6-9. 參考文獻.............................................................................................. 參-1 附錄一：『台灣成屋交易糾紛預防機制之研究』問卷調查表…附 1-1 附錄二：不動產說明書「成屋」修正對照表 .............................. 附 2-1 附錄三：不動產說明書應記載及不得記載事項 .......................... 附 3-1 附錄四：定型化契約成屋買賣契約書範本 .................................. 附 4-1 附錄五：不動產說明書(1.0 舊版).................................................. 附 5-1 附錄六：不動產說明書(2.0 新版).................................................. 附 6-1. I. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(8) 目錄. 圖目錄圖 1-1：研究流程圖 .................................................................................................. 1-9 圖 3-1：成屋交易雙方自行買賣流程圖 ............................................................... 3-12 圖 3-2：成屋交易透過不動產仲介經紀業買賣流程圖 ............................................... 3-13 圖 3-3：成屋交易不動產價金信託履約保證流程圖 ........................................... 3-16 圖 5-1：成屋交易糾紛預防機制之架構圖 ............................................................. 5-6 圖 5-2：雙方自行買賣專業人士介入協助流程圖 ................................................5-11 圖 5-3：透過不動產仲介經紀業買賣專業人士介入協助流程圖 ....................... 5-12. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. II. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(9) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 表目錄表 1-1：內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計，民國 100 年～民國 107 年 .. 1-2 表 2-1：不動產交易糾紛之態樣案例類型 .............................................................. 2-8 表 2-2：民國 90 年至 103 年公平交易委員會處分之件數與家數統計 ............. 2-12 表 2-3：交易成本產生的觀點 ................................................................................ 2-23 表 3-1：成屋交易相關法律條例 .............................................................................. 3-2 表 3-2：不動產、成屋及建築物定義相關法規 ...................................................... 3-3 表 3-3：定型化契約範本適用範圍 .......................................................................... 3-7 表 3-4：行政型、民間型 ADR 之法律效力 .......................................................... 3-23 表 3-5：ADR 與訴訟比較表 ................................................................................... 3-24. 政治大表 4-1：問卷發出、回收份數、有效問卷及比例表 .............................................. 4-2 立表 4-2：專業人士職業類別 ...................................................................................... 4-2. 表 3-6：成屋交易糾紛不同處理方式優缺點分析 ................................................ 3-25. ‧ 國. 學. 表 4-3：回收問卷調查受訪者背景調查表 .............................................................. 4-5 表 4-4：「交易糾紛預防，對於買賣雙方購屋安全重要性」看法統計表 ............ 4-7. ‧. 表 4-5：「交易雙方存在交易資訊不對稱的情形」看法統計表 ............................ 4-8 表 4-6：「誰適合擔任協助成屋交易流程監督之專業人士」看法統計表 ............ 4-9. y. Nat. sit. 表 4-7：「成屋交易糾紛預防機制之具體目標」看法統計表 .............................. 4-10. er. io. 表 4-8：「成屋交易糾紛預防之具體目的」看法統計表 ...................................... 4-11 表 4-9：「維護成屋交易安全及資訊透明度」具體措施要件統計表 .................. 4-12. n. al. Ch. i n U. v. 表 4-10：「防止交易雙方財務及精神損失」具體措施要件統計表 .................... 4-13. engchi. 表 4-11：「避免行政資源浪費」具體措施要件統計表 ........................................ 4-14 表 4-12：「減少司法訴訟案件」具體措施要件統計表 ........................................ 4-15 表 4-13：「成屋交易透過「雙方自行交易買賣」安全性看法統計表 ................ 4-15 表 4-14：「交易糾紛預防透過哪些專業人士」交易較安全看法統計表 ............ 4-16 表 4-15：「成屋交易主管機關需要訂定辦法及預防措施」看法統計表 ............ 4-17 表 4-16：「專業人士協助交易及預防措施」對糾紛重要性看法統計表 ............ 4-17 表 4-17：「洽談交易買賣前時」專業人士具備功能性看法統計表 .................... 4-18 表 4-18：「交易買賣契約簽訂時」專業人士具備功能性看法統計表 ................ 4-19 表 4-19：「簽約後交易期間尚未結案前」專業人士具備功能性看法統計表 .... 4-20 表 4-20：「主管機關制定政策措施與監督輔導」看法統計表 ............................ 4-21 表 4-21：「專業人士執行把關與糾紛預防管理」看法統計表 ............................ 4-22 表 4-22：「隱瞞重要資訊之防弊」在雙方自行交易買賣時看法統計表 ............ 4-23 III. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(10) 目錄. 表 4-23：「隱瞞重要資訊之防弊」仲介經紀業居間交易時看法統計表 ............ 4-24 表 4-24：「防止隱瞞重要資訊的情事發生之具體防弊措施要件」看法統計表 4-25 表 4-25：「雙方自行交易買賣」較易發生交易糾紛的情形看法統計表 ............ 4-26 表 4-26：「不動產仲介經紀業居間交易」較易發生糾紛的情形看法統計表 .... 4-28 表 4-27：避免發生房屋漏水問題糾紛情事之具體防弊措施要件看法統計表 .. 4-28 表 4-28：透過「雙方自行交易買賣」較易發生交易糾紛的情形看法統計表 .. 4-30 表 4-29：「仲介經紀業居間交易」發生終止委售契約的糾紛看法統計表 ........ 4-31 表 4-30：「雙方自行交易買賣」發生終止買賣契約的糾紛看法統計表 ............ 4-32 表 4-31：「仲介經紀業居間交易」發生終止買賣契約的糾紛看法統計表 ........ 4-35 表 4-32：避免「終止委售契約」發生之具體防弊措施要件看法統計表 .......... 4-35 表 4-33：避免「終止買賣契約」發生之具體防弊措施要件看法統計表 .......... 4-36. 政治大表 5-2：101~107 年消費者保護會申訴調解案件「不動產經紀類別」統計表 ... 5-9 立表 5-3：民事訴訟第一審終結件數-按訟訴種類分類 ........................................... 5-10 表 5-1：101~107 年消費者保護會申訴調解案件「房屋類別」統計表 ............... 5-9. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. IV. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(11) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 第一章緒論第一節. 研究動機與目的. 壹、研究動機擁有安穩住居是芸芸眾生的基本需求。在傳統觀念下，擁有專屬居住的房屋，是每個人在一生奮鬥過程中最重要的事，尤其台灣地狹人稠土地資源稀少，長期以來房價居高不下，購置房屋已成為民眾最沉重的負擔。成屋交易長期為住宅市場的主流。在整體房市發展之中、相關法律規範雖已趨健全，但是成屋交易糾紛的問題，多年來還是不斷發生，其經常性和嚴重性影. 政治大已翻漲數倍，台灣經濟成長從快速成長期轉至穩定成長期，國民所得不斷提升，立響一般購屋民眾權益，也連帶擾亂整體成屋交易市場的秩序。多年來房地產價格. 加上資產配置觀念的改變，房屋不再只是單純買來居住，反而逐漸趨於商品化，. ‧ 國. 學. 成為另一種投資工具。許多消費者購屋置產的意願增加，擁有數間房屋資產的消費者與日俱增，房屋交易儼然已成為社會普遍性及重要性的交易行為。. ‧. 不動產除了具有保值性、區位固定性、增值性，且型態的獨特性也迥異於一. sit. y. Nat. 般商品的特性，同時具有不可移動性、不可分割性、不可增加性、個別異質性、耐久性、價格與持有成本昂貴性、投資與消費雙重性等特性(朱宗亮，2005：16-18)。. io. er. 從尋找房屋、價格確認、簽約貸款及結案交屋，過程繁瑣複雜且涉及許多相關法. al. n. v i n Ch 上之供給彈性較小，交易過程較長，資訊較不流通、法律關係複雜、交易輔助人 engchi U. 令規定，在交易過程當中稍有不察，易衍生複雜的交易糾紛。不動產在交易市場背景較多樣等交易特性(孫晉英，2012：2)。因牽涉的法律關係相當複雜，當資. 訊不對稱時，不公平條款、不實廣告的引導或誤判，交易過程中製造交易方單純情境而使交易雙方不察，出現內容瑕疵、產權移轉疏失，更甚者蓄意偽造、詐騙，皆足以影響交易後買方的財產價值與保障，賣方的價款與權益損失。鑑於近年來不動產價格與所得比屢創新高，成屋買賣貸款金額也相對提高許多，一般消費者購屋不易，又背負沉重房屋貸款，往往無法承受因交易過程產生瑕疵所造成的財產損失風險。因房屋有個別獨特性及唯一性的差異，雖然已有實價登錄機制，在公開及可供查詢的資訊平台下，提供一般民眾所需的房屋交易資訊。但目前實務上尚存交易登錄人登錄不實之疑義，登錄資訊及市場交易，並未完全透明的疑慮之下，極易產生「交易資訊不對稱」而造成錯誤判斷的問題，另市場專業人士素質良莠不 1-1. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(12) 第一章緒論. 齊，有心人利用掌握有利資訊之優勢，對房屋交易消費者隱瞞重要資訊，乃至於蓄意欺騙行為發生，以致房屋交易糾紛案件歷年來依舊層出不窮。既使多年來房屋交易制度已漸趨完整，仍因少數人為因素影響，讓購屋消費者屈居弱勢。依照內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計 1-1，自民國 100 至 107 年 Q4 為止，整理出主要糾紛案例類型為：房屋漏水問題、服務報酬爭議、仲介公司欺罔行為、終止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊、交屋遲延、坪數不足、施工瑕疵、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測、產權不清楚、標的物貸款問題、契約審閱權、有關稅費爭議、廣告不實、停車位使用權、「定金」返還(含斡旋金轉成定金返還)、工程結構及公共工程安全問題、停車位面積、未提供要約書或斡旋契約選擇、逃漏稅捐、屋頂使用權與產權爭議、建材設備不符及其他等。. 政治大 101 年 102 年 103 年 104 年 105 年立. 表 1-1：內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計，民國 100 年～民國 107 年 Q4. 件數. 1619. ‧ 國. 100 年. 1636. 1905. 1912. 1753. 106 年. 107 年. 1735. 1759. 學. 時間. 1834. 資料來源：內政部不動產資訊平台，取用日期：2019 年 5 月 15 日。. ‧. 根據統計，產生糾紛類型最多的項目為：「隱瞞重要資訊」約占 15%、「房屋. Nat. sit. y. 漏水問題」約占 10%及「終止委售或買賣契約」約占 9%。本研究在「預防勝於. io. er. 治療」的假設前提下，統計內政部不動產資訊平台糾紛案例及各項糾紛類型，得知三種主要糾紛類型。分別為交易賣方及不動產仲介經紀業，為了讓案件順利成. n. al. i n U. v. 交，刻意避而不提瑕疵的「隱瞞重要資訊」、建築物顯性及隱性的「房屋漏水問. Ch. engchi. 題」及買賣雙方反悔委售與不買不賣的「終止委售或買賣契約」。本文從消費者的角度及立場，探討如何瞭解與保障自身的購屋權益，保護消費者能事先預防及減少購屋過程交易糾紛發生，提出購屋消費者在成屋交易前，對交易糾紛的處理與預防的可行性方法。房屋不同於其他商品，再者房屋交易個別性為不完全競爭市場，致使其成交價格是在主觀認知與交易雙方本身的條件下所形成。而整體房屋交易市場又為眾多區域市場所組成，每個區域市場在各自供需達到均衡時就達到成交狀態，供給者與需求者雙方，在一生中從事不動產交易次數少，故對不動產市場資訊掌握相對缺乏，在不動產市場上引起交易糾紛遠超過一般商品。比起其他商品，成屋確. 1-1. 內政部不動產資訊平台，糾紛案例及統計，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0502.aspx，取用日期，2019/05/15。 1-2. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(13) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 實是沒有同樣條件物品，所以消費者在市場上很難用相同條件的產品做比較(林英彥，2004:9-10)。因台灣各區域交易市場之獨立性，故其成交價格多屬區域動態趨勢，對於一般購屋需求的消費者而言，欲瞭解交易市場需有充足購屋資訊提供判斷，所以有一定難度的門檻。不動產買賣價格高，多數民眾一生鮮少有購屋買賣經驗。因不動產的買賣涉及契約簽定、移轉登記及稅賦計算等繁瑣事項，相關法令規定繁多，多數資訊由建築開發業、代銷業者及仲介業者所掌握，易產生資訊不對稱現象。公平交易委員會處分案件與產業發展具有緊密關係，就不動產交易行為違法案件進行研究，對於掌握不動產產業發展趨勢，導正產業發展具有重要意義(何彥陞，2015:39)。不動產交易相關資訊非一般消費者能掌握，主管機關對於不動產相關業者應善盡管理與監督之責，使其在買賣交易時循規範進行，減少交易糾紛情事，讓買賣雙方在交易時，有安全保障。. 立. 政治大. 根據內政部統計民國 107 年 Q1 至民國 107 年 Q4，期間有 1759 件房地產買. ‧ 國. 計 409 件、其次台中市 298 件、桃園 202 件. 1-2. 學. 賣糾紛案件，平均每月有 146 筆買賣糾紛。其中以新北市糾紛數最高，近一年累。行政院消保會建議，應向房屋. 所在地鄰居進行瞭解房屋出售原因，並實地探查鄰近房地狀況，才不會吃虧 1-3，. ‧. 從房地產買賣糾紛案件統計量來看，主要集中在都會區且交易量大的區域。這些. y. Nat. 都會區因生活及交通機能發展完善，有許多外來人口因工作需求遷入居住及購. er. io. 貳、研究目的. sit. 屋，相對的不動產交易因而活絡，所以發生交易糾紛案件頻率也較高。. al. n. v i n Ch 綜合上述研究動機，成屋交易糾紛所產生的問題，確實大大影響購屋交易者 engchi U 權益。本研究目的在「預防勝於治療」的前提下，期望達成以下研究目的，提供購屋消費者、經紀業者及政府主管機關，瞭解交易糾紛問題對購屋交易者所造成影響，探討現況交易弊端及預防機制，提供主管機關及相關業者擬訂相關政策及改善之建議：一、針對現行成屋交易買賣雙方自行交易買賣與透過不動產仲介經紀業交易者，經由不同交易類型檢視交易糾紛之問題，來探討交易糾紛防弊對策，以建構成屋交易糾紛預防機制之參考。. 1-2. 1-3. 內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0502.aspx，取用日期，2019/05/15。行政院消費者保護委員會，2007/05/07，洞悉不動產交易糾紛-購屋煩惱不上門，http://www.l a wtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,655,7,&job_i d=121239&article_category_id=504&article_id=57978，取用日期，2019/05/15。 1-3. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(14) 第一章緒論. 二、因應成屋交易糾紛案件發生頻繁，購屋消費者處理交易糾紛程序繁瑣且曠日廢時，造成巨額財產損失與心理精神壓力。擬訂相關預防程序、時機及措施等有效預防機制之配套措施，規範由專業人士(律師、地政士及不動產仲介經紀人員)，協助介入交易把關安全，杜絕現有成屋交易糾紛弊病發生及維護成屋交易安全。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 1-4. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(15) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 第二節研究範圍及內容壹、研究範圍不動產包含土地及房屋，而房屋包括成屋與預售屋，不動產經紀業管理條例第 4 條，『預售屋』指領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的物；『成屋』指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。而成屋交易市場一般泛稱『成屋』，主要是剛蓋好取得使用執照的「新成屋」與已經數十年屋齡的「中古屋」。本文旨在研究成屋交易安全機制上，從預防角度切入，探討「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」，在成屋交易過程產生的問題，. 政治大法、消費者保護法、不動產經紀業管理條例及成屋交易糾紛之案例相關文獻資立. 從三個結構面，作為本研究觀察的切入點，參考現行民法、地政士法、公平交易. ‧ 國. 學. 料，檢討現行成屋交易流程缺失，並以問卷分析方式從曾遇過、或處理過成屋交易糾紛的專業人士深入瞭解，在實際交易過程中，所產生資訊不對稱而造成相關糾紛，對於交易制度與流程提出建議及改善。. ‧. 本研究範圍設定為三：一.研究對象、二.空間範圍、三.時間範圍，細節如下。. io. sit. y. Nat. 一、研究對象. er. 本研究在探討如何預防成屋交易糾紛的過程中，針對應納入預防機制的人、. al. n. v i n Ch 預防成屋交易糾紛。並以雙方自行交易買賣與透過不動產仲介經紀業交易兩種不 engchi U 權利及物等面向與糾紛案例進行研擬具體內容，再提出相關的配套措施，以達到. 同的交易模式，來探討成屋買賣交易時，雙方交易人所面臨購屋的相關問題。. 不動產業界領域的專業人士，辦理交易案件不限個別區域，對於台灣各地區交易案件多有承辦的經驗；在成屋買賣作業流程中，掌控交易流程與重要資訊之專業人士，主要有三：律師、地政士及不動產仲介經紀人員。本研究仰賴其豐富的成屋交易糾紛處理經驗，透過問卷分析方式整理出實務上所面臨的問題，進一步瞭解既有交易流程之缺失，研擬相關綜合意見與看法，提供本研究參考。. 1-5. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(16) 第一章緒論. 二、空間範圍本研究探討空間範圍，以台灣本島所發生消費者成屋交易糾紛案件為主。依內政部不動產資訊平台住宅統計. 1-4. ，台灣地區成屋買賣交易案件數量，以台北. 市與新北市居多，成屋交易約近三成的比例。本研究問卷填寫對象為資深專業人士(律師、地政士及不動產仲介經紀人員)，其執業範圍與交易經驗遍及台灣本島各地，足以提供具體且實質的意見與看法。其他成屋交易糾紛另有涉外部分，皆屬於國際司法領域權屬之範疇，所以不包含本研究空間範圍內。三、時間範圍本研究探討成屋交易糾紛數量的原始資料，係由內政部不動產資訊平台所提供之糾紛案例及統計，資料時間是以三個月為一季，一年分成四季(Q1 至 Q4)，. 政治大. 資料歸納從民國 100 年 Q1 至民國 107 年 Q4 為本研究交易糾紛案例整理的時間. 立. 範圍。. ‧ 國. 學. 貳、研究內容. 透過研究動機及研究目的確立，及研究範圍的設定；本研究的內容將分成以. ‧. 下五個部分進行論述，分別為文獻回顧與理論基礎、現行成屋交易制度與糾紛類型探討、研究設計與問卷分析、成屋交易糾紛預防機制之研擬，經綜合整理後提. Nat. sit. y. 出具體的結論及建議。. n. al. er. io. 一、文獻回顧與理論基礎. i n U. v. 本研究文獻回顧，探討在政府主管機關及相關文獻既有整理的數據資料之. Ch. engchi. 下，以現階段的相關法規及內容進行資料蒐集與整理，瞭解成屋交易糾紛的類型，並探討其衍生問題，同時以信任理論、代理理論及交易成本理論，來分析本研究探討的相關問題。二、現行成屋交易規範制度與糾紛類型之探討探討現行台灣成屋交易在制度規範上，目前政府主管機關對不動產交易市場有哪些法規制度與規範，購屋消費者可以取得的成屋交易資訊。成屋交易市場上交易過程實務操作面，較常發生的交易糾紛類型，購屋消費者遇到交易相關糾紛. 1-4. 內政部不動產資訊平台，住宅統計，住宅資訊統計彙報，建物所有權登記季報表，https://pip. moi.gov.tw/V2/E/SCRE0103.aspx，取用日期，2019/05/15。. 1-6. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(17) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 問題，有何種可預防及引導方式，找尋適合交易雙方權益，維護交易安全最佳處理方式。三、研究設計與問卷分析本研究以台灣成屋交易糾紛的不同類型，經過整理分析後，針對主要交易糾紛（「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」），設計問卷題目，由曾經歷過或協助處理過成屋交易糾紛經驗的專業人士填寫(律師、地政士及不動產仲介經紀人員)。問卷回收後，再經過核實是否為有效問卷與進行問卷編號，將問卷選項編碼，數據輸入 EXCEL 建檔，轉檔至 SPSS 統計軟體，輸入相關變數進行資料統計分析，變數資料彙整進行描述性統計分析。問卷數據結果整理，歸納出成屋交. 政治大. 易制度與流程上相關問題及數據隱含意義，提供預防及改善的建議。. 立. 四、成屋交易糾紛預防機制之研擬. ‧ 國. 學. 以本研究建立交易糾紛預防機制，與維護成屋交易安全為議題，針對台灣成屋交易相關制度與過程操作上缺失，透過交易流程防弊對策與成屋交易糾紛預防. sit. y. Nat. 五、結論與建議. ‧. 機制之建立，提供成屋交易過程上，安全實質的預防機制參考。. 本研究將透過對資深專業人士的問卷結果進行分析與歸納，找出成屋交易糾. io. n. al. er. 紛產生原因與類型，並參考相關的文獻回顧，研擬出交易糾紛防弊機制，避免及. i n U. v. 減少成屋交易糾紛發生、健全交易市場秩序與提升交易安全，打造購屋交易雙方. Ch. engchi. 安全的環境，歸納並整理出具體建議，提供政府主管機關、不動產仲介經紀業者、專業人士及購屋消費者，在相關政策制定、協助預防交易糾紛及進行成屋交易時參考。. 1-7. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(18) 第一章緒論. 第三節研究方法及流程壹、研究方法本研究將採用文獻分析法、專業人士問卷調查分析法二種方式進行。一、文獻分析法透過內政部不動產資訊平台相關統計，與台灣現有成屋交易糾紛相關文獻，瞭解成屋交易制度及過程問題，耙梳及整理，找出問題缺失與提供解決的方法。二、問卷調查法. 政治大. 本研究進行調查成屋交易糾紛預防機制，需具有相當交易經驗資深專業人士 (律師、地政士及不動產仲介經紀人員)，其在專業領域有豐富的買賣交易，與處. 立. 理交易糾紛的經驗，提供成屋交易糾紛預防機制擬定之參考，故以問卷調查法做. ‧ 國. 學. 為調查方式。. 問卷(Questionnaire)一種包含問題與其他題項型式的文件，設計用來蒐集適. ‧. 於分析的資訊。問卷主要是用於調查研究上，也用於實驗、田野研究與其他觀察方法。問卷調查可用於描述性、解釋性或探索性的研究，主要用於個人為分析單. Nat. sit. y. 元的研究上。問卷分成二種，開放式問項(Open-Ended Questions)和封閉式問項. er. io. (Closed-Ended Questions) (Eral，2016：382-384)。本研究是採用封閉式問項設計出相關議題，透過專業人士問卷調查，依據豐富實際經驗分享與提供專業意見，. n. al. Ch. i n U. v. 瞭解不同面向與角度的看法，並獲取本研究後續有關成屋交易糾紛預防機制之擬定設計具體建議。. engchi. 貳、研究流程本研究主要分為六章，第一章為「緒論」說明本研究動機、目的、範圍及方法；第二章為「文獻回顧與理論基礎」，透過購屋消費者交易糾紛相關文獻資料，藉以瞭解消費者在購屋時發生糾紛的類型，並以信任理論、代理理論及交易成本理論做為本研究之論基礎；第三章為「現行成屋交易制度與糾紛類型之探討」，根據文獻探討，瞭解目前成屋交易制度流程及糾紛類型；第四章為「研究設計與問卷分析」，依據設計結果編製問卷，並透過問卷結果提出綜合分析及建議；第五章為「成屋交易糾紛預防機制之研擬」，綜合整理相關文獻及問卷結果，就目前制度及流程上之缺失，提出改善與因應預防之道。第六章為「結論及建議」，依據研究結果提出相關結論及建議。本研究流程如圖 1-1 所示。 1-8. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(19) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 研究動機與目的. 第一章緒論. 研究範圍與內容. 文獻回顧與理論基礎. 第二章文獻回顧與理論基礎. 隱瞞重要資訊. 終止委售或買賣契約. 第三章現行成屋交易. 成屋交易糾紛之類型分析及解決機制. 研究設計. 成屋交易糾紛之案例分析. sit. y. 問卷分析. 綜合分析. n. al. 代理理論. er. io. 第五章成屋交易糾紛預防機制之研擬. 信任理論. ‧. ‧ 國. 成屋交易相關規範及制度設計. 學. 與問卷分析. 交易成本理論. 現行成屋交易制度與糾紛類型之探討. Nat. 第四章研究設計. 房屋漏水問題. 政治大. 立. 規範制度與糾紛類型之探討. 理論基礎. 文獻回顧. Ch. i n U. v. 預防機制之目標及架構. engchi. 預防機制之運作. 預防機制之配套措施. 第六章結論與建議. 結論與建議. 圖 1-1：研究流程圖本研究繪製. 1-9. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(20) 第一章緒論. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 1-10. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(21) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 第二章文獻回顧與理論基礎本章第一節主要以台灣本島地區成屋交易糾紛之相關文獻回顧進行整理，並探討本研究核心議題「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」及其相關糾紛與衍生之問題。第二節就本研究相關理論進行闡述，包含信任理論、代理理論及交易成本理論。. 第一節. 文獻回顧. 一、隱瞞重要資訊成屋買賣的關鍵，其中重要資訊是否確實告知，往往是消費者決定購買的重. 治政大故意隱瞞房屋的重要資訊。例如隱瞞該房屋專有部分曾經有非自然死亡、有無檢立查過輻射屋及海砂屋，或是發生過火災、已判定為紅黃牌危險建物及是否遭公用. 要因素。交易賣方與不動產仲介經紀業者通常為達成交易目的，常不明確告知或. ‧ 國. 學. 徵收等。. 隱瞞足以影響消費者購屋意願之資訊，因交易資訊的不對稱，消費者決策錯. ‧. 誤導致後來產生糾紛，此錯誤資訊屬於成屋交易重大瑕疵，足以影響消費者購屋. y. Nat. 意願。由於不動產買賣交易所涉及價金龐大，歷時較一般商品為長，手續相當複. sit. 雜繁瑣，涉及的交易輔助人亦相當多，其中法律關係相當複雜(陳明燦，2009：. er. io. 139-186)。透過不動產仲介經紀業買賣通常有不動產說明書，詳實記載該標的物. al. 狀況並向交易雙方解說，但不動產仲介經紀人員避重就輕，或刻意隱瞞房屋重要. n. v i n 資訊易發生爭議。而交易雙方自行買賣，通常不會有不動產說明書，完全單憑賣 Ch U i e h n c g 方表述與地政士說明，導致簽約前後房屋產權與現況認知差異過大產生糾紛。台灣地區房屋交易標的主要有預售屋及成屋二大類。參與各種交易對象包含買方、賣方、建築開發業、不動產經紀業、建築經理業、地政士、估價師、金融及營造業等。以上交易體系中，產生交易糾紛的主要原因，多為交易資訊不對稱. 而隱瞞重要資訊。因為不動產交易涉及諸多專業知識與資訊，並非消費者所能充分掌握與理解；且因高單價之特性，一般消費者終其一生皆少有交易經驗，在不動產仲介經紀業者與消費者之間，存在著嚴重資訊與知識不對稱的情況。而不動產仲介經紀業者素質良莠不齊，利用其掌握資訊優勢，對於交易當事人隱瞞重要資訊甚至欺罔行為，致不動產交易紛爭案件層出不窮，加上房屋交易資金龐大，一旦產生糾紛，往往對民眾財產權益產生巨大影響，因相關交易資訊. 2-1. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(22) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 非消費者可以掌握，究竟應如何保障不動產交易安全，使交易者可在不動產交易市場，減少因資訊不對稱所帶來的損害，降低不實廣告所導致增加交易成本(何彥陞、陳明燦，2009：175-219)。大多數消費者買賣交易經驗不足、相關資訊不充足；不動產仲介經紀業者在掌握較多訊息的情況下，極易產生資訊不對稱的現象，致使消費者與經紀業者間不公平的交易行為發生，不動產買賣交易糾紛事件層出不窮(李憲佐，2007：59-95)。交易消費者，無論是自行交易買賣或是透過不動產仲介經紀業進行買賣，所知交易資訊薄弱時，需委請專業人士協助交易進行，確保其權益及交易流程安全。成屋交易資訊透明與否，往往是消費者決定是否購買的重要因素。部分不動產仲介經紀業者為達成交易目的，故意隱瞞房屋的重要資訊，例如隱瞞該房屋曾經是凶宅、發生過火災及危險建物等，隱瞞重要資訊就足以影響購屋者意願之資. 政治大大瑕疵，足以影響購屋者意願之資訊，不動產仲介經紀人員應製作不動產說明書，立詳實記載交易標的物狀況，提供不動產說明書向交易雙方詳實解說並簽名，簽約後才發現問題進而產生爭議及糾紛. 2-1. 學. ‧ 國. 訊。依內政部所定輻射屋、海砂屋、凶宅及是否遭公用徵收等，均屬於房屋之重. ，但實務上許多買賣交易在急買急賣情形. 下，不動產仲介經紀人員藉故時間緊迫迅速簽約成交，隱瞞房屋重要資訊造成交. ‧. 易糾紛。. y. Nat. 內政部未積極落實交易資訊公開透明化，以保障民眾權益；導致隱瞞重要資. sit. 訊，以及未適當規範不動產仲介經紀業者不實廣告，成為房地產消費糾紛肇因之. er. io. 一。政府相關單位管理不動產仲介經紀業，應在避免不當干預的前提下，建立降. al. n. v i n Ch 明，依內政部統計，台灣房地產消費糾紛案件中「隱瞞重要資訊」為交易糾紛主 engchi U 因之一。顯示不動產仲介經紀業者於執行業務過程，常發生「隱瞞重要資訊」之低交易成本的機制。目前不動產交易的問題癥結，緣自於交易資訊未完全公開透. 情形。政府應積極加速不動產相關法令修法，並要求以實價登錄，建立公開透明制度。即在促進建立具備公信力、全面性房價資料，方便民眾買賣房屋時參考，大幅降低人為哄抬房價的情形. 2-2. ，自實價登錄實施以來，許多交易雙方因投資與. 高額貸款之目的，將成屋買賣實際交易價格，登錄較高或較低金額，以致部分登. 2-1. 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei.g ov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/15。 2-2 監察院，2011，「防杜誤購凶宅監院促成資訊透明化」糾正案，內政及少數民族、財政及經濟委員會通過監委李炳南、劉玉山提案，https://www.cy.gov.tw/sp.asp?xdURL=./di/Message/messa ge_1.asp&ctNode=903&mp=1&msg_id=5298，取用日期，2019/05/15。 2-2. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(23) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 錄不實，失去真實性。而政府主管機關對交易價格過高與過低的登錄資料進行優先排除，致使當初建立實價登錄制度，期望交易價格公開透明之理念，受到購屋消費者的質疑及考驗。針對消費者質疑實價登錄不實的部分，期望主管機關有因應對策，以保障消費者成屋交易資訊透明權益。在自由市場下之私部門經常是缺乏充分的資訊，以供個人或地主合理之決策。雖然工商業之發達，促使私部門引用研發人員克服資訊不足之障礙，但在某種程度上，資訊常有不確定、不正確、不存在及昂貴的問題(賴宗裕，2016： 428-429)。成屋交易市場一直以來屬於資訊不透明狀態，消費者因工作繁忙倚賴不動產仲介經紀業者，提供房屋交易資訊來進行買賣交易，如不動產仲介經紀人員提供資訊不對稱，極易產生交易糾紛。. 政治大. 所謂「資訊不對稱」係指當交易的一方掌握另一方所不知道之資訊時稱之。換言之，在市場上兩交易個體間，一方握有交易相關的完整訊息，另一方則缺乏. 立. 這些訊息，在成屋交易上因為資訊不對稱易發生交易糾紛（張清溪、許嘉棟、劉. ‧ 國. 學. 鶯釧、吳聰敏，2000：348）。不動產交易糾紛中偽造及訛詐的案件，大都發生在簽約及過戶期間，成屋交易者雙方在資訊不足及薄弱信任關係下，認為進行中買賣流程皆屬規範常態而生糾紛。隱瞞重要資訊可能發生在不實廣告，或定型化契. ‧. 約的顯失公平條款，因此在簽約前後及產權移轉過戶間，確有必要借助專業的建. y. Nat. 議及協助，透過專業及實務經驗豐富之專業人士把關下，更能作有效的預防與補. sit. 救處理措施(林旺根，2010：5)。成屋買賣程序繁瑣非消費者能瞭解及因應，如. al. n. 也是一種保障。. er. io. 發生交易糾紛時便影響生活，透過專業人士協助把關交易安全，對買賣交易雙方. Ch. engchi. i n U. v. 不動產仲介經紀業者於成屋交易過程中，一方面接受賣方委託不動產仲介經紀業者不動產交易，另一方面又代為傳達買方之要約，係交易過程中唯一全盤掌握相關交易資訊者，相較不動產交易雙方而言，明顯居於資訊優勢之地位，故在不動產經紀服務市場中，不動產仲介經紀業者與賣方，以及不動產仲介經紀業者與買方間具有資訊不對稱之特性。倘不動產仲介經紀業者能秉持資訊透明及信實服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形，有益不動產仲介經紀業之發展(吳秀明，2015：1-5)。不動產交易市場仲介經紀業者，存在良莠不齊的情形，不動產仲介經紀人員易為業績獎金而走險，為求委託案件迅速成交，在交易過程中應告知雙方權利義務而未告知，隱瞞重要交易資訊而造成糾紛，所以消費者購屋時頇慎選經紀業者，以免交易糾紛憾事發生。. 2-3. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(24) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 為避免民眾因資訊不公開而誤買凶宅，內政部配合監察院調查意見，完成「不動產說明書應記載及不得記載事項」修正案之法制作業，未來進行成屋買賣時，房仲或代銷業者交付給消費者的不動產說明書，頇將該建物是否為凶宅之資訊充分揭露；新規定並訂於民國 104 年 10 月 1 日正式生效。房仲或代銷業者若於不動產說明書隱匿建物為凶宅情事，因該說明書視為買賣契約書之一部分，消費者自得據以向賣方主張物之瑕疵擔保請求權的相關權利(解約、減價、損害賠償)。預計未來應可有效杜絕相關爭議. 2-3. ，凶宅雖未對房屋有直接物理性之損傷，惟. 在一般消費者而言仍屬於心理層面的嫌惡狀況。除對居住品質有疑慮外，在心理上也會造成巨大之負面影響(吳存富，2017：186)。而凶宅之認定及實際執行層面確有許多不同認定，如劃分專有部分非自然死亡發生地或死亡所在地之認定、頂樓中庭梯間地下室公共區域認定、專有部分鄰近之前後左右空間認定等，因購. 政治大民國 104 年 10 月 1 日所實施的新版不動產說明書修正幅度頗大，除了現行立的不動產現況說明書需要屋主勾選的標的物現況說明欄位項目大幅增加外，最受. 屋消費者不同角度感觀認定，頇在不動產說明書詳實告知並載明清楚。. ‧ 國. 學. 矚目就是新增加凶宅的調查，而依內政部所訂之不動產說明書應記載及不得記載事項，所謂的凶宅，係指建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、. ‧. 一氧化碳中毒及其他非自然死亡之情形，加重經紀人調查義務的同時，屋主也要詳盡告知義務。另外也增列周邊環境與建物現況的調查。凡是負面的嫌惡設施. y. Nat. sit. （如：殯儀館、垃圾場、掩埋場、焚化場及顯見之私人墳墓等），或者是正面影. er. io. 響的機構（如：學校、運動場及運動中心等），還有建物目前的使用狀況（如工業住宅、增建建物及樑柱是否有顯見的裂痕等），基本上交易房屋之詳實狀況均. al. n. 需告知交易方. 2-4. Ch. i n U. v. ，新版不動產說明書修正增加項目眾多，自行交易成屋買賣交. engchi. 易方，通常也未附上不動產說明書，對於交易雙方容易因省略而便宜行事。另實務上即使透過不動產仲介經紀業交易成屋買賣，頇將不動產說明書內容詳實告知交易雙方，部分不動產仲介經紀人員也未完全落實執行。. 2-3. 監察院全球資訊網新聞稿，2015/07/20，防杜誤購凶宅監院促成資訊透明化，http://www.cy.g ov.tw/sp.asp?xdURL=./di/Message/message_1.asp&ctNode=903&mp=1&msg_id=5298，取用日期，2019/05/15。 2-4 內政部地政司，2015/09/30，不動產經紀業應使用新版「不動產說明書」，http://www.ey.gov.tw /News_Content4.aspx?n=E7E343F6009EC241&sms=E452EBB48FCCFD71&s=E9705F60BA75E 6CD，取用日期，2019/05/15。 2-4. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(25) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 二、房屋漏水問題台灣有句諺語「醫生怕治咳、土水怕治漏」，且有「漏水即是漏財」的傳統觀念，可見房屋漏水不單只是對購屋消費者生活造成不便，心理上更是令人覺得不舒服。雖然沒有立即性的房屋結構安全影響，但因漏水而造成室內裝潢及傢俱財損，在心情及精神壓力下，絕對會影響日常居住品質。買方最好在交易過程中就要瞭解房屋現況資訊。民法第 354 條，已規範出賣人應負物的瑕疵擔保責任之規定，5 年期限內買方可向賣方主張損害賠償，但與保固期內不同的是，買方頇負舉證責任。但許多房屋牆壁潮濕、漏水及因結構增建二次施工接縫，所產生現況房屋情形及態樣不一，甚者賣方交易前剛修繕完成漏水需保固期間，如現況漏水買方願自行修繕者，皆頇詳實記載於不動產買賣契約書及不動產說明書。. 政治大. 房屋交易過程中常會碰到颱風、雨季與近年常有的急性暴雨，風雨過後房屋常像曝露在照妖鏡下，漏水無所遁形，所有會發生漏水的問題皆湧現而來，所以. 立. 在簽定成屋買賣時，雙方權利義務要載明清楚，要求詳實記載於「不動產說明書」，. ‧ 國. 學. 買方最好利用簽約前，多前往房屋勘查有無漏水問題，勿僅聽信不動產仲介經紀業者單方面提供資訊便貿然簽約，以避免發生消費糾紛 2-5。. ‧. 依據行政院主計總處統計，台灣目前自有住宅比例約占 85%，且台灣位處於環太平洋地震帶上，造成常年地震頻繁，次數不斷的地震搖晃造成許多建築物的. Nat. sit. y. 損害，市面上成屋多半為屋齡老舊的住宅，建築數量比新建預售屋住宅建築數量. io. er. 為許多。即使不是買賣行為產生的漏水糾紛，在生活中因漏水造成毗鄰住戶生活上的困擾與不便，住戶因修繕責任認知上的差異產生許多糾紛，進而演變成鄰居. n. al. Ch. i n U. v. 反目感情不睦的問題。台灣常年來因部分建築物偷工減料，施工品質良莠不齊而. engchi. 造成房屋漏水，幾乎是許多人共同的負面體驗，其影響所及不僅是有形的建築物壽命減短、室內外傢俱裝潢、電器設備的破壞等龐大損失外，對無形的心理、精神、健康及生活品質皆造成影響。台灣新建的預售屋建築物防水保固普遍只有一年至二年，建築物漏水問題為我國建築營建體制之缺失，使得購屋消費者必頇付出的龐大代價。台灣工程界慣有陋習，營建工程以低價搶標並透過層層轉包，間接促使得標廠商在將本求利之下偷工減料，使施工品質大幅降低而造成漏水的機率產生。所以無論是房屋建築案或房屋裝修案，都應考量該案品質最有利標而不是最低標來發包，因為經過層層轉包的工程，導致廠商常因無利潤而倒閉，一棟. 2-5. 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei.g ov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/15。 2-5. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(26) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 建築物經由二至三個廠商來接手完成，管線材料與施工工作縫的分批施工，如此施工品質會發生漏水問題也是必然現象。由於消費者購屋時易忽略牆壁、天花板龜裂或廚房、浴室排水不良而有滲漏水情形. 2-6. ，累積多年的存款買下人生第一棟房屋，卻在交屋後才發現漏水問題. 不斷，除了生活上受影響若要整修也常要破壞到結構及裝潢，而請求對方賠償，打起官司且曠日廢時可謂得不償失(徐科登，2017 年：1-6)。台灣目前大部分的成屋都已屬老舊，尤其是頂樓外牆防水層及管路老舊造成的漏水，幾乎是所有老舊房屋都可能會遇到的問題。買賣交易當下無法明確發現問題，卻在交屋一段時間才會顯現出來，如不幸碰到賣方刻意隱瞞有滲漏水資訊，或是在簽約時未載明應有的漏水保固與修繕權益保障，當有糾紛發生時交易雙方對於責任歸屬將無法達成共識。. 三、終止委售或買賣契約. 立. 政治大. 終止委託售屋，主要是屋主交付房屋，多方委託予以中人(居間者)及經紀業. ‧ 國. 學. 委售房屋，而無論是多方之一般委託或專任委託，委售後反悔不想售屋、或是經由經紀業說服賣方低價委託售屋後、賣方事後察覺所接受資訊錯誤欲終止委售、. ‧. 屋主因貪圖別人出高價進行片面解約、擅自終止委售契約、也常有屋主只是委託受託方租屋，經紀業為求開發案件，將其簽定為租售之專任委託，而其房屋賣掉. Nat. sit. y. 造成糾紛等。為保障購屋消費者權益，制約企業經營者之責任，消費者保護法特. io. er. 特闢專節就定型化契約之原則、審閱期、明示方法及查核等訂定了許多保護消費者之相關規定，以保障居於劣勢之消費者(尤重道，2011：153）。買賣交易雙方. n. al. Ch. i n U. v. 因和解而簽定解除契約，其所衍生的損害賠償，支付一定金額後拋棄其他請求。. engchi. 倘若購屋消費者在和解條件及權利義務尚未清楚下，簽定和解契約之後，想回頭撤銷勢必為時已晚，所以購屋消費者在解除委售屋及買賣契約時，要全盤考量深思熟慮後再行解約(連世昌，2016：90)。而契約當事人因自己不甚瞭解相關資訊，或根本怠於調查動機錯誤，以至於選擇的結果與原先目的不符時，也要承擔該不利之結果，方能符合契約自由及自我負責原則之精神(楊宏暉，2009：45)。對一般鮮少交易的買賣雙方來說，無論是委託銷售契約、要約書、斡旋單據及買賣契約等，欲瞭解其內容有其困難度，尤其在交易歡樂氛圍之下，易衝動而簽署相關契約文件。多因思慮欠缺才會發生這麼多終止委售或買賣契約情事，而. 2-6. 內政部全球資訊網，2015/12/14，行政公告，不動產消費糾紛知多少，http://www.moi.gov.tw/ chi/chi_news/news_detail.aspx?src=note&sn=990&type_code=01，取用日期，2019/05/15。 2-6. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(27) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 多數因發生糾紛解除契約交易方皆有財務賠償，往往不小心辛苦工作的幾十萬存款就賠償掉，因此成屋交易雙方在簽署相關契約前要考慮清楚免除損害。消保法目前公告之「成屋買賣契約書範本」，契約之審閱期間至少 5 日。但是業者常以今天不簽約就沒機會了、不簽約就不能看契約、數十組客戶要看屋、目前正有幾組客戶考慮洽談中、很多人想出價，不買就沒機會了、昨天已看過，今天再帶父母複看後即可決定等，行銷手法以買氣暢旺之氛圍，變相壓縮消費者的冷靜思考期。另消費者於委託經紀業出售或承購房屋時，需與經紀業者簽定「不動產委託銷售契約書」、議價委託書或「要約書」等，依據行政院消費者保護委員會會議通過規定，業者應給予至少 3 天之審閱期，倘若屋主在簽定契約書時，已充分明瞭該契約書內容，亦可不用經過審閱期。經紀業者所提供之定型化契約書，多在契約中記載「已確實攜回本契約書審閱 3 日以上無誤，或是已詳閱並充. 政治大效力無誤」等字樣，如部分消費者經考慮，後悔簽定契約，經紀業者則聲稱契約立中已簽定該條文，許多的購屋消費者常因高興的看屋，在一時衝動下，當下. 分瞭解本契約書及附件內容，無頇 3 日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約 2-7. ‧ 國. 學. 不動產仲介經紀人員就引導式的說服其簽定要約書或斡旋單，根本也沒有詳細解說兩者之不同性質。當消費者心情沉澱後反悔不買，則堅持業者未依規定提供契. ‧. 約審閱權，爭議糾紛因而發生。. y. Nat. 不動產買賣所涉及法令及實務專業且複雜，消費者短時間無法清楚瞭解，許. sit. 多不動產買賣糾紛，常因不甚瞭解契約內容引起。包括一屋二賣、銷售人員捲款. er. io. 潛逃、終止委售、委買或買賣任一方未依約履行契約等情形. al. 2-8. ，至於委託契約. n. v i n Ch 售服務費用，但最高不得超過原約定服務報酬的二分之一。不過還是需要經紀業 engchi U 同意解除委售契約，通常都要付出一筆解約金方能順利解除委售約，實務上未終止前之服務費用如何處理呢?仲介公司可以檢據向委託人領取必要之仲介銷 2-9. 消費者將房屋委託經紀業銷售後，在尚未成交前(未收定金、未簽定買賣契約)，倘若反悔不賣了，即可終止委託契約。. 2-7. 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei. gov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/15。 2-8 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei. gov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/15。 2-9 桃園市政府，2014/12/31，消費糾紛案例，委託仲介銷售不動產以終止委託嗎?，http://1950.t ycg.gov.tw/news/case/upt.asp?p0=67，取用日期，2019/05/15。 2-7. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(28) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 四、其他相關糾紛概說成屋交易糾紛類型繁多，除上述「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」主要發生頻率較高項目外，還有一些相關交易糾紛。因成屋買賣牽涉的糾紛問題甚廣，消費者缺乏相關專業知識，因問題以致衍生許多糾紛；其他常見交易糾紛尚有：服務報酬爭議、仲介公司欺罔行為、交屋遲延、坪數不足、施工瑕疵、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測、產權不清楚、標的物貸款問題、契約審閱權、有關稅費爭議、廣告不實、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、建物不符容積率規定、停車位面積，停車位使用權、一屋二賣、經紀業及經紀人員捲款潛逃、終止委售及委買、買賣任一方未依約履行契約、賺取差價（差價返還）、「定金」返還(含斡旋金轉成定金返還)、工程結構及公共工程安全問題、未提供要約書或斡旋單. 政治大. 據選擇、逃漏稅捐、建材設備不符及其他等。. 立. 依照內政部不動產資訊平台之不動產消費糾紛案例統計 2-10，從民國 100 年. ‧ 國. 學. 至民國 107 年 Q4 為止，顯示台灣現況不動產購屋消費糾紛型態，除了發生頻率最高之「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」等幾項之外。其中主要分類包括資訊不對稱、廣告不實、產權糾紛、違反契約條文規定、. ‧. 施工品質瑕疵及退費糾紛等主要分類，詳見表 2-2。尚有項目甚多、次要分類等. y. Nat. 問題，皆潛藏著不可預知的交易糾紛，消費者在決定購買簽約前，務必蒐集相關. io. sit. 購屋資訊及詳加瞭解現況，才能減少發生交易風險機率。. al. n. 主要分類. er. 表 2-1 不動產交易糾紛之態樣案例類型. i n C未詳實告知契約審閱權 hengchi U 廣告不實. v. 次要分類. 隱瞞重要資訊要約書之使用未提供說明要約書或斡旋金契約選擇資訊不對稱/廣告不實. 未提供(交)說明不動產說明書房屋現況說明書內容與實際現況不符. 1. 不動產經紀業欺罔行為未明確告知停車位實際單獨價金. 2-10. 內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0502.aspx，取用日期，2019/05/15。 2-8. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(29) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 主要分類. 次要分類標的物貸款問題 (仲介隱瞞實際可貸金額與優惠利率) 產權不清楚坪數不足頂樓使用權與產權爭議. 2. 地下室使用權與產權爭議產權糾紛. 法定空地使用權與產權爭議建物不符容積率規定停車位使用權停車位面積開工遲延. 治政交屋延遲大建材設備不符. 立. ‧ 國. 違反契約條文規定. 建商倒閉. ‧. 銷售人捲款潛逃. sit. 施工瑕疵房屋漏水問題. n. al. er. io. 施工品質瑕疵 (工、料). y. 終止委售或買賣契約. Nat. 4. 建商對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售. 學. 3. 建商要求客戶繳回契約書. 工程結構及公共工程安全問題鋼筋輻射檢測. Ch. engchi. 氯離子檢測. i n U. v. 定金返還. 仲介「斡旋金」返還 5. 退費糾紛. 賺取差價(差價返還) 服務報酬爭議(退還不合理之服務報酬) 逃漏稅捐(退還應由甲方支付之稅費) 有關稅費爭議(退還應由甲方支付之稅費). 資料來源：本研究整理，參考內政部不動產資訊平台之糾紛案例不動產所有權或使用權所發生的產權糾紛有許多；包括產權不清楚、坪數不足、屋頂使用權與產權爭議、地下室使用權與產權爭議、法定空地使用權與產權爭議、建物不符容積率規定、停車位使用權及停車位面積等，除所有權在登記前後所產生的糾紛外，也有許多公共設施及防空避難室占為私有使用的糾紛，早期 2-9. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(30) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 因容積的關係在一樓店鋪專有部分內劃設停車位等. 2-11. 。另外實務上還有碰到許. 多詐騙情形，租屋騙取證件偽造證件補發書狀抵押及偷賣、賣方隱瞞債務收受款項後未清償、假證件無權代理出售詐騙定金或簽約金、例假日假藉證件不足急售簽約、前手買賣價款未付清價款，轉讓後手買方要求現金交易、簽約金過高付款要求現金、指定銀行貸款，卻假藉理由中途終止撥款、製作假證件補發權狀再轉售善意第三人、要求提高買賣價格超額貸款、利用假日不便調查產權急於簽約、隱瞞連帶保證債務而交易、前手未完成登記，及未告知後手三角間交易、授權人代理簽約授權文件不全，與履約保證賣方說服動用大額款項。如同買賣雙方在缺乏資訊下尋求交易的對象，為求效率只得以付費之方式，委由仲介公司提供相關資訊。如此看來自由市場是需要付出昂貴的交易成本，來解決資訊不足的問題(賴宗裕，2016：429)。不動產交易之際，承購人除對於不. 政治大私法）限制及交易等資訊，如未予充分調查及確認，即貿然締結契約，則往往於立日後易孳生無法達成契約目的，或蒙受重大損失之紛爭。於是在不動產交易時為動產之區位環境，物理狀態外，尤其對於其權利內容與權利關係，法令上（公法、. ‧ 國. 學. 避免引發糾紛，或防範能預知之危險或侵害，承購人事先瞭解所擬交易之不動產之各項資訊，乃屬必要(陳立夫，2006：7)。不動產經紀業管理條例中有明確規. ‧. 定，不動產仲介經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易. sit. Nat. 易，不動產權利義務關係及交易條件等更為複雜。. y. 相對人解說，乃因不動產交易不僅其標的價格相當高額度，且相較於其他商品交. er. io. 成屋買賣涉及多項法令專業知識，且相較於一般性商品交易具有差異性的特. al. n. v i n Ch 性交易，2.市場交易之價格資訊不易取得（實價登錄仍具有時間上的落差），3. engchi U 尋求潛在買方的交易成本很高，4.買賣雙方對交易價格的議價及磋商能力較差，. 徵，大多數的購屋消費者在相關知識瞭解上確有困難，例如 1.買賣雙方皆非經常. 5.標的物之瑕疵及法令上的限制，非賣方分析消費者所主張之理由，房屋買賣交易過程，使用經驗可以探知，需透過專業的調查及說明，6.交易金額龐大且需辦理貸款，7.交易時間從簽約到點交耗時較長，8.除標的物之事實交付占有外，需辦理完納稅捐，所有權移轉、抵押權設定及塗銷等程序，9.不動產買賣契約之約定內容多使用法律專業文字，買賣當事人不易理解等(廖政雄，2015：2-3）。其內容多為不動產仲介經紀業，未充分提供正確且與交易有關資訊，不論是透過買. 2-11. 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei. gov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/1 5。 2-10. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(31) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 方自行交易，或透過不動產仲介經紀業交易，消費者如未有足夠的購屋知識專業能力，大大降低其交易安全保障。不動產交易在一般民眾的生活中占有相當重要的地位。交易價金龐大，攸關交易當事人權益甚鉅，更涉及建築、地政、法律及稅捐等諸多相關專業知識，消費者甚難充分瞭解，常處於交易資訊不對稱的地位。故在不動產交易過程中，涉及種種交易成本與風險分配問題而成為糾紛。交易糾紛之解決為法律消極救濟功能。但法律更該有積極預防之功能。故不動產交易管理之主要目的，即在研究事前防範紛爭發生，如何在一連串複雜的不動產交易陷阱中，趨吉避凶全身而退，以較低合理之交易成本及風險獲得最佳之交易地位與利益(張鈺光、林知嫻， 2017：2)。成屋交易本為美事一樁，交易雙方皆希望能順利完成，但交易資訊不對稱極易產生糾紛，如要進入訴訟程序，造成精神及財務的損害可觀。. 政治大. 全台住宅屋齡 30 年以上占比高達 45%，不動產說明書可說是房屋履歷表，. 立. 為買賣契約的一部分，因老舊屋齡之中古屋長期以來存在許多違法增建及占用之 2-12. ‧ 國. 易. 學. 事實，購屋消費者在交易時，務必要將房屋現況的權利義務，瞭解清楚再進行交，購屋糾紛頻傳類型眾多、嚴重程度不一，如有不清楚的地方，務必向不. 動產仲介經紀業者或賣方詢問清楚，主張自己應有的權益。房市交易牽涉的法令. ‧. 甚多，建議要委託專業人員提供服務，尋找合法的不動產仲介經紀業者代理，成. sit. y. Nat. 交後委託合法地政士辦理產權移轉登記。. io. er. 台北市為台灣的首善之都，各項機能設施完善提供市民良好的居住環境，而購買不動產最怕的就是花了大錢卻得不到應有品質，小從房屋漏水、陽台或屋頂. n. al. Ch. i n U. v. 違建，大到輻射屋、海砂屋及房屋傾斜，瑕疵房屋對於價格均有影響。如果購屋. engchi. 消費者在不知情之情況下，買到瑕疵房屋即產生消費交易糾紛。不動產交易金額龐大涉及法令繁瑣，一般民眾普遍一生只買一次不動產，缺乏相關專業知識，再加上部分經紀業者在廣告與銷售過程中，未充分揭露重要資訊而衍生許多糾紛 2-13. ，台北市不動產價格是台灣最為昂貴區域，動輒數佰甚至上仟萬的房屋，甚. 者更達數億元以上的豪宅，對於購屋者而言，若想在台北市購屋，因房價甚高，必需透過較高金融貸款方式，才能買到心中的理想住宅。. 2-12. 苗栗縣政府地政處，買屋審慎查閱契約書以確保交易安全，http://www.miaoli.gov.tw/cht/news view_snyc.php?menuID=1036&forewordID=244811&secureChk=71fb19d7d9ad70d92ad1cbbe066 a4ad6，取用日期，2019/05/15。 2-13 臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei. gov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/1 5。 2-11. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(32) 第二章. 文獻回顧與理論基礎. 綜觀自民國 82 年公平會至民國 107 年第 Q4 之季刊，對於不動產交易糾紛之相關論述及統計資料甚少，主要較多於預售屋之不實廣告論述及處分，對於成屋交易糾紛上更顯少有相關論述及統計。僅有公平交易委員會對於不動產業之處分情形，公平交易委員會對於不動產交易處分案之實證分析：民國 90 年至 103 年 3 月案例研析(何彥陞，104：72-73)。收集民國 90 年 1 月 1 日至 103 年 3 月 31 日共計 13 年 3 個月之處分案，詳見表 2-1。對於不動產交易處分案之統計資料分析，逐一檢視處分書內容後發現，在全部 223 件案件量中，除公平交易委員會主動調查 57 件之外，消費者直接（來函檢舉）或間接檢舉（其他機關函轉檢舉函）共有 159 件，占總案件量約 71.3%，消費者對於因不動產糾紛所生之滿，使其積極檢舉，可見民國 90 年至民國 103 年計 13 年間不動產交易消費糾紛多由消費者自行發聲。至於檢舉的方式則是以電子郵件及信函等方式為之。公平交易. 治政識與個人權益保障的抬頭，消費者積極主動尋求法律途徑維護自身權益的情況已大立普遍提昇，且成屋交易之量體及複雜性皆多，公平交易委員會除民國 104 年公平委員會對於不動產之處分案件中，交易糾紛至少占七成以上。換言之隨著消費意. ‧ 國. 學. 交易季刊所載民國 90 年至民國 103 年公平交易委員會處分之件數與家數統計表有做過整理統計外，民國 105 年後公平交易季刊，未再做過相關統計，期望公平. ‧. 會未來對於成屋交易糾紛之探討及研究能有較多資訊。. 92. 件數. 20. 12. 11. 20. 12. 11. 4 4. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 100. a8 l. 7. 15. 30. 32. 17. n. 家數. 93. 11. Ch 7. e n42g c55h i 23U. 17. 101. sit. 91. io. 90. er. Nat. 年度. y. 表 2-2：90 年至 103 年公平交易委員會處分之件數與家數統計表. 102. 103. 總計. 31. v ni. 12. 19. 5. 223. 38. 20. 28. 7. 289. 資料來源：公平交易季刊，第 23 卷，第 2 期，第 72 頁，取用日期：2019 年 5 月 15 日. 五、不動產說明書不動產經紀業管理條例之規定中，課予不動產經紀業者負有製作不動產說明書解說之義務;而此等規範，乃是落實其「建立不動產交易秩序，保障交易者權益」立法目的之關鍵性機制。然而事實上，該條例無論規定上與施行上，因存在諸多偏差、缺失之處，至其立法目的，目前透過不動產仲介經紀業買賣的案件目前有規定，受到相當嚴重之侵蝕，且實務上亦常見不動產交易糾紛(陳立夫， 2006：5)。不動產仲介經紀業應於接受委託後辦理銷售前，皆需事先製作一份不動產說明書，在居間仲介交易過程中，提供不動產明書跟媒介欲有意購屋的交易. 2-12. DOI:10.6814/NCCU201900843.

(33) 台灣成屋交易糾紛預防機制之研究. 買方進行詳細解說。不動產之承購人大都缺乏不動產交易經驗及不動產專業知識，對於不動產交易物件之權利義務關係及其他相關重要事項等，於交易上所應知悉資訊之調查與自行理解之能力實有欠缺(陳立夫，2006：7-8)。而相對地，不動產仲介業者其營業乃經行政之許可，並具有不動產專業知識與經驗，足以理解不動產交易上之複雜的權利義務關係，因而擬承購不動產之人，往往會基於信賴而委由其進行仲介交易(陳立夫，2006：7-8)。不動產仲介經紀業對於不動產說明書，仰賴其專業上的知識，應盡到各項內容查證的義務，讓購屋交易雙方對於成屋的條件與狀況都能清楚明白。不動產說明書於簽定成屋買賣契約書時應附上，並視為契約之一部分。內政部地政司於民國 89 年 5 月 19 日訂頒｢不動產說明書應記載及不得記載事項｣，為保障消費者權益及提供交易雙方充分的物件資訊，避免造成往後的交易糾紛。目前內政部有提供不動產說明書. 政治大內政部版本製作給購屋交易雙方參考。立. 應記載及不得記載事項範本給購屋交易人參考，但是不動產仲介經紀業未必會照. ‧ 國. 學. 不動產仲介經紀業會提供基本的成屋土地及建物所有權狀影本、土地及建物謄本、地籍圖、建物平面及使用分區等最基本的產權資料，但是仍有許多成屋細節的部分，卻未詳實告知成屋交易雙方。由於現行不動產說明書內容過於簡略、. ‧. 不清楚，容易造成交易糾紛，為滿足各界對於不動產物件資訊揭露的詳實需求，. y. Nat. 內政部地政司邀集產官學界歷經 10 餘次會議討論獲致共識，民國 104 年 4 月 13. sit. 日修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，增列應記載與不得記載事項，. er. io. 將自民國 104 年 10 月 1 日起實施。不動產說明書從舊版的 90 多項增加到 200. al. n. v i n Ch 錄二)。為促進不動產交易資訊透明度，對購屋交易雙方能充分瞭解完整的屋況 engchi U 與區域環境，以利在購屋時能做出正確的判斷，避免發生購屋交易糾紛，民國 104 多項，其中不動產說明書「成屋」應記載及不得記載事項修正規定對照表(如附. 年 11 月 25 日修定的不動產說明書應記載及不得記載事項(如附錄三)。. 六、民法第 166-1 條不動產交易契約公證民法第 166-1 條，契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。受民法債編施行法第 36 條第 2 項但書規定「但民法第 166 條之 1 施行日期由行政院會同司法院另定之」。以至於遲遲未實施。民國 88 年 4 月 21 日增訂之民法第 166-1 條，通過的不動產交易契約公證規定，目的希望減少房地產市場交易糾紛爭議。至今通過已 20 年，考量目前法院公證人與司法院所屬民間公證人人力有限，尚不足以負荷 2-13. DOI:10.6814/NCCU201900843.