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度的概念，可以給公寓大樓有管委會的一份；如無，則買方自己留著下次出售時 可以給新買方參考。有房屋修繕履歷，對於瞭解此間房屋詳細格局配管狀況，及 有無增建，會影響到未來發生漏水時，能否快速找到漏水點的發生處。
漏水常發生在不易注意的角落，如果賣家有進行過修繕措施的話，買家可以 透過房屋修繕履歷過程瞭解並注意，因為有些漏水通常是在交屋後的一段時間才 能發現，如果曾經發生過漏水情形，已修繕完畢且有提供房屋修繕履歷，那麼成 屋交易雙方尌能清楚界定責任權屬。
參、終止委售及買賣契約
一、雙方自行交易買賣
雙方自行交易買賣，通常較少終止委售契約的情況，部分的狀況是買方委託 街坊鄰居朋友、里長、社區總幹事、大樓警衛或是掮客；口頭約定如有買方要買 媒介成交，再包個紅包酬謝，要終止買賣也都是口頭告知。雙方自行媒介交易糾 紛主要是終止解除買賣契約，本來部分買賣雙方未透過不動產仲介經紀業居間買 賣，改由自行媒合交易買賣，沒想到更容易產生爭議。
自己媒介買賣成屋仍有不少風險頇注意，通常會碰到辦理程序不甚瞭解、稅 費確認及買賣交易方真假等問題，買賣雙方洽談不動產買賣契約時，往往都是未 事先想清楚衝動而簽署相關契約。已經簽定不動產買賣契約後，如果買賣一方因 為某方面的因素無法履行契約而違約，原則上還是要尊重契約精神來履行契約，
除非雙方合意書面終止解除契約，否則買賣契約書一旦雙方合意簽定，尌具有法 律效力，成屋交易雙方如果有爭議尌需走和解、調解及訴訟的程序。
自行交易買賣經過交易雙方談妥買賣價格及條件，簽定不動產買賣契約書後 尌不能後悔了。所以事前做功課很重要，因為買賣雙方洽談確定後，主辦地政士 主要工作是將雙方權利義務解說清楚，買賣雙方除了將雙方的需求及條件詳實確 認告知之外，也可以請教專業人士、上網至相關網站及至公部門查詢資料。一旦 如果發生違約的情事，要賠多少違約金？一般契約條款及內政部成屋買賣契約應 記載事項中，所記載的買賣契約總價最高 15％違約金，如果給付較多的買賣價 金，是否尌沒有酌減的空間，通常法院的見解認為違約金的酌減，會考量各方條 件的綜合因素來裁定。然而如果解除買賣契約後，當初向主管稽徵機關申報的契 稅與土地增值稅申報，事後因故無法履行契約，別以為只要未向地政事務所辦理 移轉登記即可，而忽略去撤銷已申報之契稅與土地增值稅，即使已經繳納稅款也 可以申請 45 天內進行退款，因簽定買賣契約會同時申請繳納契稅，如未依規定 辦理撤銷契稅申報，則會造成欠稅。解除買賣契約時，務必記得會同賣方原印章
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與公契稅單向稅捐稽徵機關辦理撤銷契稅申報，避免日久不易找賣方進行共同申 辦，造成欠繳契稅被移送行政執行機關強制執行。
二、不動產仲介經紀業居間交易
多數屋主在簽約給不動產仲介經紀業委售契約時，通常沒有確認「專任委託」
與「一般委託」的差別性，也是造成糾紛的原因。專任委託即專屬於一家不動產 仲介經紀業銷售，一定期間內全權委託單一公司媒合買方處理，而一般委託則可 藉由數家不動產仲介經紀業媒合找買方，哪一家不動產仲介經紀業媒合到買方即 支付服務佣金，當然賣方也可以自由媒合自己的買方。全權專任委託，由獨家不 動產仲介經紀業服務，積極投入行銷廣告人力資源意願較高，倘若於委託期限內 因故終止委售，將會產生違約責任賣方必頇注意。
若曾與不動產仲介經紀業簽署專任合約，但在合約內容裡有特別備註此約為 一般委託約，未請不動產仲介經紀業在特別條款簽章，因後面未完成簽章即易產 生爭議；不動產仲介經紀業極有可能要求賠償 4%做為違約金，所以特約條款應 載明清楚不可不慎。實際上曾經發生過委託人出租房屋，不動產仲介經紀人員卻 騙說，因為個人缺委託案件而先簽租售約，但是只會出租不會真的出售；但該經 紀人員離職後，公司卻把物件出售並收取定金，導致委託人無奈的履行當初簽署 的委託租售契約。會發生終止委售及買賣契約此一問題的成屋交易雙方，較容易 發生於景氣波動比較大的階段，常見價格與條件談不攏導致交易不成，尤其是在 交易資訊不透明狀況下，因為交易價格的快速波動，導致賣方認為可以賣到更理 想的價格而反悔，此時尌非常容易發生終止委售的交易糾紛。在景氣上升房價上 揚階段，投資客最容易出現擬賣交易情事，常見賣方收受較低金額斡旋金卻不急 於簽約，或是要約與斡旋金已轉成定金，蓄意拖延簽約等待價高買主出現，以期 賣出更高的價位賺取差價。此問題在房地產價格上升波段屢見不鮮。
「終止委售或買賣契約」糾紛常見因素在於雙方間，尌購屋價格條件或屋況 使用的認知落差；因此買方在支付斡旋金或買賣簽約當時，交易雙方如口頭提出 的條件，應在不動產買賣契約書上但書加註，契約白紙黑字雙方權利義務清楚才 具有法律效力，且避免交易一方不認而衍生爭議。成屋買賣交易雙方，通常價格 與條件談妥後，很容易發生買方衝動購屋與賣方惜售等狀況，買方透過不動產仲 介經紀業支付斡旋金或要約書，通常 3~7 天期間，如經屋主同意出售後，即轉為 定金。但往往發生賣方收受斡旋金與要約書契約承諾出售之後，買方卻以風水不 合、神明不答應及父母親不同意等理由，而逕自反悔。一般而言只要屋主尚未對 買方的斡旋金與要約書契約予以承諾，買方可隨時撤回購屋之意思表示，但倘若 契約屋主已簽名確認，買方才向不動產仲介經紀業表示不買了，依照不動產仲介
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經紀業斡旋金與要約書契約精神規定，斡旋金將被屋主沒收，與依要約書規定跟 買方求償；反之，若是屋主違約不出售，則需多加一倍的斡旋金返還給買方。
(一)人的防弊方面
1.謝絕仲介經紀人員額外要求
部分不肖仲介經紀人員在簽定委託契約時，雙方約定無論是否經過其居間媒 合介紹，只要交易雙方與該不動產仲介經紀業者委售的成屋案件相同，並已簽定 合約，尌得向該仲介經紀業者支付仲介服務費。
有巧立名目收受各項成屋清潔費、管理費、處理案件相關費用及中人紅包。
也有不動產仲介經紀人員介紹非法尚未委託案件或缺乏合法手續的成屋等方式 違規操作，使交易人權益受損。目前由於不動產仲介經紀人員加盟店，許多都是 所謂的無底薪高獎金的高專模式在作業，可能一年內更換數家不動產仲介經紀業 跑來跑去，名片不斷換新；可以說買賣雙方委託人，有時也搞不清楚該不動產仲 介經紀人員的固定經營場所，在未完成不動產仲介經紀業主管機關到職備查前騙 取錢財，一旦被發現便溜之大卲消失無蹤。
(二)權利防弊方面
1.拒絕簽具經紀業規定以外契約
不動產經紀業管理條例第 22 條：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，
如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租 與出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動 產說明書、不動產租賃及買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷 業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央 主管機關定之。
成屋交易買賣主要是以這六大契據為主，要約書通常會與斡旋單一起告知選 擇使用，而且簽具契約時，最好在不動產仲介經紀業營業處所，交付金額票據款 項則由店長或主管收付，並蓋公司章與不動產經紀人章。需確認是否為投資客在 買入物件簽定不動產買賣契約後，還未申報稅單或移轉過戶前，為了節省過戶相 關稅金及費用成本，會使用讓渡書來轉讓給新的買主，但是如此行為有三角買賣 之虞。另外許多不動產仲介經紀業者，不和買方簽定正式的居間媒合合約，採用 不動產買賣購買意向協議書，要求買方支付購買意向金，並在協議書簽名。待業 者收到該筆費用後，會利用這份已簽具的協議書強迫買方簽定買賣契約，在賣方 不知已收取購買意向金的情況下，再向賣方殺價收取差價。
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(三)物的防弊方面 1.契約書與屋況確認
賣方與不動產仲介經紀業簽署不動產一般或專任委託銷售契約書時，因成屋 交易幾乎沒有買方不殺價的，賣方通常會有房屋委託銷售價及底價契約變更單二 個契約書，讓不動產仲介經紀人員便於銷售運作。
早期不動產委託銷售契約書多為專任契約，優點尌是專屬於一家仲介經紀業 銷售，能夠有比較多資源與行銷廣告幫你賣屋，對於所委託的房屋擔負完全責任，
缺點尌是無法自己與許多家仲介經紀業窗口共同銷售增加曝光率。十多年來房地
缺點尌是無法自己與許多家仲介經紀業窗口共同銷售增加曝光率。十多年來房地