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參、交易成本理論（Transaction Cost Theory）
在自由市場競爭中所有的交易方，都希望能用最有利成本來完成交易，而成 屋交易雙方也都要力求合約及交易的完美，降低交易風險，但要做到如此，需投 入有形及無形的成本很可觀的。雖然成屋買賣在交易過程中都要訂立合約，但是 仍時常會衍生出因交易糾紛而產生額外的負擔。絕大多數的成屋買賣交易，就當 下現有狀況已經盡可能審慎，但是再詳細的合約都無法將所有可能發生的狀況設 想到。雖然我們希望獲得交易的最佳狀態，但受限於知識及資訊有限的狀況下，
每份合約都有隱藏性的風險。對成屋買賣交易來說，最大的風險就是在交易過程 中，遇到交易方或不動產仲介經紀業隱瞞重要資訊而造成不可逆之風險。因為如 果交易雙方及經紀業都是誠信按照程序正常流程完成交易，那各自的交易成本就 會依照原先所預計，合理並有效率的完成。反之如果因成屋交易產生糾紛時，爾 後因處理交易糾紛所需付出有形及無形未知的交易成本將不可預測，除了可能造 成精神及財損外，因案件延宕所產生的時間成本將無法估計。例如合約的修正擬 定、公證認證、和解調解、仲裁訴訟、行政處理成本、法務人員或顧問費等。
交易成本理論最早是由 Coase 在 The Nature of Firms（廠商的本質）中提出 了交易成本（Transaction Costs）的概念，指完成一筆交易，交易雙方在買賣前 後所產生的各種與此交易相關之成本。並認為市場失靈真正原因是由於市場交易 中之各方當事人存在著交易資訊不對稱原因所導致(Coase,1937:395-405)。而成屋 買賣交易當事人通常會存在事前準備成本、交易過程中成本及事後處理成本。
一、事前準備成本：除了買賣交易雙方為了在交易平台搜尋房屋物件及欲購屋之 買方外，當然經紀業也是會透過平台及找尋居間媒介交易當事人。二、交易過程 中成本：成屋買賣價高動則數佰萬元以上，交易雙方為求心中理想成交價格而進 行溝通議價及商談條件，往往會採取斡旋議價的方式進行撮合至雙方合意價格。
三、事後處理成本：在公開正確資訊下交易，交易過程中的成本可預算控制範圍 內，當然也不會有事後處理成本。但如果是交易資訊不對稱及隱瞞重要資訊的情 形下，因糾紛而衍生出許多的賠償，無論是精神及財損上，事後處理成本將不易 估計。
Williamson 提出組織市場失靈因素，係假設由於人性因素與環境因素所導 致，其中人性因素包括有限理性與投機主義，環境因素則包括環境不確定性與複 雜性、少數交易、資訊不對稱及交易氣氛，形成組織市場失靈與產生交易成本原 因(Williamson,1973:316-325）。成屋買賣雙方交易成本除了以交易價格做為進行 機制外，也包含交易事前及過程中的成本，在理性正常規範下交易不會有增加的 事後成本。但是如果發生市場失靈因素的行為的交易因素，事後就會增加交易成
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（1）不確定性與複雜性（Uncertainty/Complexity）
（2）少數人交易 （Small Number）
（3）資訊不對稱 （Information Asymmetry）
（4）交易氣氛 （Atmosphere）
資料來源：本研究整理 (Williamson, 1973:316-325）
一、 有限理性（Bounded Rationality）
交易進行之人，因有限之身心、智能及情緒，在追求自我能力限度產生的限 制(Williamson,1973:316-325）。成屋買賣交易進行參與的微群組(交易雙方、地政 士及不動產仲介經紀人員)，考量彼此間在交易資訊透明之狀況下，可以得到正
二、 投機主義（Opportunism）
交易進行的交易方，採取損人利己欺騙手法，增加彼此不信任與懷疑，導致
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規則及不關心他人的處境，投機者的行為是以己私利益為主要，這種自我利益而 採取的近乎欺詐手法，除了增加交易雙方彼此不信任與懷疑，也會導致購屋買方 交易成本的增加。
三、 不確定性與複雜性（Uncertainty and Complexity）
交易過程中充滿不可預知及變化，而必頇將未知變數納入契約中，交易過程 增加訂定契約時的議價成本提高(Williamson,1973:316-325）。由於成屋買賣交易 中有人、物及契約等不確定性與複雜性變動因素，人的因素部分可能是買方登記 人因貸款資格問題遲未明確、買方假日支付商業本票簽約不履行契約、賣方繼承 共有房屋出售簽約授權資料不齊、法人出售房屋股東未開會同意價格及條件等。
物的因素部分是賣方出售違法增建之建物和使用權爭議、賣方出售公寓頂樓及一 樓法定空地使用權爭議、賣方出售夾層屋及工業住宅等。契約的因素部分有買方 欲高額貸款而簽定貸款不足解約條款、賣方欲使用自用土地增值稅載明解約條 款、賣方出售載明優先購買權之解約條款等，所以在成屋買賣中充滿不可預期性 和各種變化，交易雙方將未來的不確定及複雜性加註至契約中，使交易困難度提 高且成本增加。
四、 少數人交易（Small Numbers）
交易專屬性或稀少性訊息不流通，交易少及被少數人操控市場。某些成屋交 易因案件特殊及專屬性，平常人無法接觸其訊息而無法流通，市場交易對象減少 或交易資訊被少數人掌握，導致交易資訊呈現閉鎖之狀態(Williamson,1973:316-325）。例如某些山上的高級社區別墅、管理森嚴的大樓及豪宅、特殊交易之軍宅 及國宅、商業區之店面及商場、NPL 不良債權資產等，這些物件通常都存在特 定人士居間媒介方得其門而入，也因如此都需額外支付費用造成買賣交易成本的 增加。
五、 資訊不對稱（Information Asymmetric）
因為環境的未知性和自利行為產生的機會主義，交易雙方握有資訊的程度不 一，擁有較多且有利資訊而獲益，並形成少數交易(Williamson,1973:316-325）。
成屋交易的市場環境長期存在著不確定性及自利行為，成屋交易雙方存在資訊不 對稱的問題，使得對於獲取交易市場第一手訊息者，擁有較多的回饋及獲利，並 形成少數交易。而成屋交易糾紛所存在的主要問題之一，即是因資訊不對稱而造 成隱瞞重要資訊之情形。對於成屋交易來說資訊不對稱造成交易方糾紛傷害不 小，當然也因有無過失所產生影響不同，如個人獲取之訊息不影響交易程序及交
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易方權益者，那就單純屬於賣方之一手消息回饋。反之如是影響到交易方權益者 則產生交易糾紛，對於交易方交易成本勢必增加不少。
六、 氣氛（Atmosphere）
指交易雙方若互不信任，處於對立立場，無法營造令人滿意的交易關係，將 使得交易過程過於重視形式，徒增不必要的交易困難及成本(Williamson,1973:31 6-325）。成屋交易過程中如何使交易雙方能夠愉快的完成交易，通常地政士與不 動產仲介經紀人員均扮演重要的潤滑劑。因為交易過程中雙方因鮮少買賣，所以 很多的流程及細節皆未完全瞭解，倘若因為些許小細節的失誤或令其觀感欠佳，
造成相互不信任處於對立之立場，交易關係易變緊張而增加不必要交易困難及成 本，所以成屋交易簽約常跟交易雙方說一席話「買賣即是緣分」，有時成屋買賣 交易順利成交，雙方的心理感覺也占了很大的因素。
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