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N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧與理論基礎
本章第一節主要以台灣本島地區成屋交易糾紛之相關文獻回顧進行整理，並 探討本研究核心議題「隱瞞重要資訊」、「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」
及其相關糾紛與衍生之問題。第二節就本研究相關理論進行闡述，包含信任理論、
代理理論及交易成本理論。
第一節 文獻回顧
一、隱瞞重要資訊
成屋買賣的關鍵，其中重要資訊是否確實告知，往往是消費者決定購買的重 要因素。交易賣方與不動產仲介經紀業者通常為達成交易目的，常不明確告知或 故意隱瞞房屋的重要資訊。例如隱瞞該房屋專有部分曾經有非自然死亡、有無檢 查過輻射屋及海砂屋，或是發生過火災、已判定為紅黃牌危險建物及是否遭公用 徵收等。
隱瞞足以影響消費者購屋意願之資訊，因交易資訊的不對稱，消費者決策錯 誤導致後來產生糾紛，此錯誤資訊屬於成屋交易重大瑕疵，足以影響消費者購屋 意願。由於不動產買賣交易所涉及價金龐大，歷時較一般商品為長，手續相當複 雜繁瑣，涉及的交易輔助人亦相當多，其中法律關係相當複雜(陳明燦，2009：
139-186)。透過不動產仲介經紀業買賣通常有不動產說明書，詳實記載該標的物 狀況並向交易雙方解說，但不動產仲介經紀人員避重就輕，或刻意隱瞞房屋重要 資訊易發生爭議。而交易雙方自行買賣，通常不會有不動產說明書，完全單憑賣 方表述與地政士說明，導致簽約前後房屋產權與現況認知差異過大產生糾紛。
台灣地區房屋交易標的主要有預售屋及成屋二大類。參與各種交易對象包含 買方、賣方、建築開發業、不動產經紀業、建築經理業、地政士、估價師、金融 及營造業等。以上交易體系中，產生交易糾紛的主要原因，多為交易資訊不對稱 而隱瞞重要資訊。因為不動產交易涉及諸多專業知識與資訊，並非消費者所能充 分掌握與理解；且因高單價之特性，一般消費者終其一生皆少有交易經驗，在不 動產仲介經紀業者與消費者之間，存在著嚴重資訊與知識不對稱的情況。
而不動產仲介經紀業者素質良莠不齊，利用其掌握資訊優勢，對於交易當事 人隱瞞重要資訊甚至欺罔行為，致不動產交易紛爭案件層出不窮，加上房屋交易 資金龐大，一旦產生糾紛，往往對民眾財產權益產生巨大影響，因相關交易資訊
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非消費者可以掌握，究竟應如何保障不動產交易安全，使交易者可在不動產交易 市場，減少因資訊不對稱所帶來的損害，降低不實廣告所導致增加交易成本(何 彥陞、陳明燦，2009：175-219)。大多數消費者買賣交易經驗不足、相關資訊不 充足；不動產仲介經紀業者在掌握較多訊息的情況下，極易產生資訊不對稱的現 象，致使消費者與經紀業者間不公平的交易行為發生，不動產買賣交易糾紛事件 層出不窮(李憲佐，2007：59-95)。交易消費者，無論是自行交易買賣或是透過不 動產仲介經紀業進行買賣，所知交易資訊薄弱時，需委請專業人士協助交易進行，
確保其權益及交易流程安全。
成屋交易資訊透明與否，往往是消費者決定是否購買的重要因素。部分不動 產仲介經紀業者為達成交易目的，故意隱瞞房屋的重要資訊，例如隱瞞該房屋曾 經是凶宅、發生過火災及危險建物等，隱瞞重要資訊就足以影響購屋者意願之資 訊。依內政部所定輻射屋、海砂屋、凶宅及是否遭公用徵收等，均屬於房屋之重 大瑕疵，足以影響購屋者意願之資訊，不動產仲介經紀人員應製作不動產說明書，
詳實記載交易標的物狀況，提供不動產說明書向交易雙方詳實解說並簽名，簽約 後才發現問題進而產生爭議及糾紛 2-1，但實務上許多買賣交易在急買急賣情形 下，不動產仲介經紀人員藉故時間緊迫迅速簽約成交，隱瞞房屋重要資訊造成交 易糾紛。
內政部未積極落實交易資訊公開透明化，以保障民眾權益；導致隱瞞重要資 訊，以及未適當規範不動產仲介經紀業者不實廣告，成為房地產消費糾紛肇因之 一。政府相關單位管理不動產仲介經紀業，應在避免不當干預的前提下，建立降 低交易成本的機制。目前不動產交易的問題癥結，緣自於交易資訊未完全公開透 明，依內政部統計，台灣房地產消費糾紛案件中「隱瞞重要資訊」為交易糾紛主 因之一。顯示不動產仲介經紀業者於執行業務過程，常發生「隱瞞重要資訊」之 情形。
政府應積極加速不動產相關法令修法，並要求以實價登錄，建立公開透明制 度。即在促進建立具備公信力、全面性房價資料，方便民眾買賣房屋時參考，大 幅降低人為哄抬房價的情形 2-2，自實價登錄實施以來，許多交易雙方因投資與 高額貸款之目的，將成屋買賣實際交易價格，登錄較高或較低金額，以致部分登
2-1臺北市地政局不動產交易安全專區，2013/11/08，不動產消費爭議資訊，http://tcgwww.taipei.g ov.tw/fp.asp?fpage=cp&xItem=38674476&CtNode=57427&mp=111001，取用日期，2019/05/15。
2-2監察院，2011，「防杜誤購凶宅 監院促成資訊透明化」糾正案，內政及少數民族、財政及經濟 委員會通過監委李炳南、劉玉山提案，https://www.cy.gov.tw/sp.asp?xdURL=./di/Message/messa ge_1.asp&ctNode=903&mp=1&msg_id=5298，取用日期，2019/05/15。
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錄不實，失去真實性。而政府主管機關對交易價格過高與過低的登錄資料進行優 先排除，致使當初建立實價登錄制度，期望交易價格公開透明之理念，受到購屋 消費者的質疑及考驗。針對消費者質疑實價登錄不實的部分，期望主管機關有因 應對策，以保障消費者成屋交易資訊透明權益。
在自由市場下之私部門經常是缺乏充分的資訊，以供個人或地主合理之決 策。雖然工商業之發達，促使私部門引用研發人員克服資訊不足之障礙，但在某 種程度上，資訊常有不確定、不正確、不存在及昂貴的問題(賴宗裕，2016：
428-429)。成屋交易市場一直以來屬於資訊不透明狀態，消費者因工作繁忙倚賴 不動產仲介經紀業者，提供房屋交易資訊來進行買賣交易，如不動產仲介經紀人 員提供資訊不對稱，極易產生交易糾紛。
所謂「資訊不對稱」係指當交易的一方掌握另一方所不知道之資訊時稱之。
換言之，在市場上兩交易個體間，一方握有交易相關的完整訊息，另一方則缺乏 這些訊息，在成屋交易上因為資訊不對稱易發生交易糾紛（張清溪、許嘉棟、劉 鶯釧、吳聰敏，2000：348）。不動產交易糾紛中偽造及訛詐的案件，大都發生在 簽約及過戶期間，成屋交易者雙方在資訊不足及薄弱信任關係下，認為進行中買 賣流程皆屬規範常態而生糾紛。隱瞞重要資訊可能發生在不實廣告，或定型化契 約的顯失公平條款，因此在簽約前後及產權移轉過戶間，確有必要借助專業的建 議及協助，透過專業及實務經驗豐富之專業人士把關下，更能作有效的預防與補 救處理措施(林旺根，2010：5)。成屋買賣程序繁瑣非消費者能瞭解及因應，如 發生交易糾紛時便影響生活，透過專業人士協助把關交易安全，對買賣交易雙方 也是一種保障。
不動產仲介經紀業者於成屋交易過程中，一方面接受賣方委託不動產仲介經 紀業者不動產交易，另一方面又代為傳達買方之要約，係交易過程中唯一全盤掌 握相關交易資訊者，相較不動產交易雙方而言，明顯居於資訊優勢之地位，故在 不動產經紀服務市場中，不動產仲介經紀業者與賣方，以及不動產仲介經紀業者 與買方間具有資訊不對稱之特性。倘不動產仲介經紀業者能秉持資訊透明及信實 服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形，有益不動產仲介經紀業之發展(吳 秀明，2015：1-5)。不動產交易市場仲介經紀業者，存在良莠不齊的情形，不動 產仲介經紀人員易為業績獎金而走險，為求委託案件迅速成交，在交易過程中應 告知雙方權利義務而未告知，隱瞞重要交易資訊而造成糾紛，所以消費者購屋時 頇慎選經紀業者，以免交易糾紛憾事發生。
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為避免民眾因資訊不公開而誤買凶宅，內政部配合監察院調查意見，完成「不 動產說明書應記載及不得記載事項」修正案之法制作業，未來進行成屋買賣時，
房仲或代銷業者交付給消費者的不動產說明書，頇將該建物是否為凶宅之資訊充 分揭露；新規定並訂於民國 104 年 10 月 1 日正式生效。房仲或代銷業者若於不 動產說明書隱匿建物為凶宅情事，因該說明書視為買賣契約書之一部分，消費者 自得據以向賣方主張物之瑕疵擔保請求權的相關權利(解約、減價、損害賠償)。
預計未來應可有效杜絕相關爭議 2-3，凶宅雖未對房屋有直接物理性之損傷，惟 在一般消費者而言仍屬於心理層面的嫌惡狀況。除對居住品質有疑慮外，在心理 上也會造成巨大之負面影響(吳存富，2017：186)。而凶宅之認定及實際執行層 面確有許多不同認定，如劃分專有部分非自然死亡發生地或死亡所在地之認定、
頂樓中庭梯間地下室公共區域認定、專有部分鄰近之前後左右空間認定等，因購 屋消費者不同角度感觀認定，頇在不動產說明書詳實告知並載明清楚。
民國 104 年 10 月 1 日所實施的新版不動產說明書修正幅度頗大，除了現行 的不動產現況說明書需要屋主勾選的標的物現況說明欄位項目大幅增加外，最受
民國 104 年 10 月 1 日所實施的新版不動產說明書修正幅度頗大，除了現行 的不動產現況說明書需要屋主勾選的標的物現況說明欄位項目大幅增加外，最受