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第二節 問卷分析
一、成屋交易糾紛-預防目標與目的部分
(一)成屋交易糾紛預防，對於買賣雙方購屋安全重要性看法。
根據本研究調查結果顯示，210 位受訪者 100%全都認同(非常重要與重要)成屋 交易糾紛預防，對買賣雙方購屋安全重要。其中認為「非常重要」者有 191 位的受 訪者(認同度為 90.95%)，另外認為「重要」者有 19 位受訪者(認同度為 9.05%)，上 述受訪者之看法統計如表 4-4
表 4-4：受訪者對「交易糾紛預防，對於買賣雙方購屋安全重要性」看法統計表
項目 次數 %
非常重要 191 90.95
重要 19 9.05
無意見 0 0
不重要 0 0
非常不重要 0 0
資料來源：本研究繪製
受訪者 100%認同(非常重要與重要)成屋交易糾紛預防，對買賣雙方購屋安全重 要。成屋交易的糾紛問題對於消費糾紛來說，常年來都是發生率最高，也是付出最 多成本的案件類型，因為發生交易糾紛後續所衍生財務及精神上的問題處理，對於 社會資源的浪費頗大，當交易雙方無共識解決時，進入司法程序後，其訴訟時程冗 長，對於交易雙方顯性與隱性的煎熬傷害將是一生的痛苦，所以希望透過「成屋交 易糾紛預防機制」補充現有制度與實務操作不足之處，避免相關社會資源的浪費與 減少司法訴訟案件的數量。既然絕大多數的專業人士認為在目前成屋交易市場，仍 有許多交易糾紛情事發生，本研究對於成屋交易糾紛預防機制之研擬，將提出具體 有效的建議。
(二)現行成屋交易過程中，存在買賣雙方交易資訊不對稱看法
根據本研究調查結果顯示，目前許多成交案件因為交易資訊不透明，存在買賣 雙方交易資訊不對稱的狀況。210 位受訪者中，認為「明顯存在」者有 41 位的受訪 者(認同度為 19.52%)，認為「存在」者有 123 位受訪者(認同度為 58.57%)，認為「無 意見」者有 14 位受訪者(認同度為 6.67%)，認為「不存在」者有 31 位受訪者(認同 度為 14.76%)，認為「明顯不存在」者有 1 位受訪者(認同度為 0.48%)。受訪者認為 交易資訊不對稱明顯存在及存在的人數為 164 人，(認同度為 78.10%)，上述受訪者
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之看法統計如表 4-5。可見有 78.1%的專業人士認為交易雙方是存在交易資訊不對稱 的情形。而目前成屋交易市場約有近 7 成是透過不動產仲介經紀業成交，因受訪者 有近 5 成比例為不動產仲介經紀人員，主要工作就是提供交易雙方居間仲介，雖說 多數不動產仲介經紀人員會避免交易資訊不對稱的情形，但本問題可能較為敏感，
受訪者還是有 14 人及 31 人表示無意見及不存在，1 人表示明顯不存在。
表 4-5：受訪者對「交易雙方存在交易資訊不對稱的情形」看法統計表
項目 次數 %
明顯存在 41 19.52
存在 123 58.57
無意見 14 6.67
不存在 31 14.76
明顯不存在 1 0.48
資料來源：本研究繪製
(三)適合擔任協助成屋交易流程監督之專業人士
根據本研究調查結果顯示，專業人士(律師、地政士及不動產仲介經紀人員)，主 要是經歷過或協助處理過成屋交易糾紛的經驗，誰適合擔任協助成屋交易流程監 督。210 位受訪者中，認為是「律師」有 69 位(認同度為 32.86%)，「地政士」有 191 位(認同度為 90.95%)，「不動產經紀人」有 148 位(認同度為 70.48%)，「不動產經紀 營業員」有 86 位(認同度為 40.95%)，「不動產估價師」有 21 位(認同度為 10.00%)，
「地政、法律系之學者專家」有 30 位(認同度為 14.29%)，另外其他認為由「公證人」
來擔任(認同度為 0.95%)有 2 位，上述受訪者之統計如 4-6。
「律師」有效樣本數為 25 人比例為 11.90%，但是受訪者認為 32.86%律師可適 合擔任協助成屋交易流程監督，可見在法律實務上處理交易糾紛的專業是受肯定 的。經過專技普考通過的「地政士」在受訪者中獲得 90.95%的認同，可適合擔任協 助成屋交易流程監督專業人士。主因為雙方自行交易買賣或透過不動產仲介經紀業 者居間媒介交易，地政士都扮演成屋交易流程安全主要的把關者。無論是成屋買賣 簽約、預防交易糾紛及產權安全登記都是地政士全程處理，所以重要性可見一般。
經過專技普考通過的「不動產經紀人」在受訪者中獲得 148 人，比例 70.48%。多數 人認同適合擔任協助成屋交易流程監督專業人士。一家不動產仲介經紀業在 20 人 內，開業必頇有一張不動產經紀人的證照，超過 20 人的倍數需再增加一張證照。除 與負責人一起擔負執行業務連帶責任外，也負責不動產仲介經紀業的六大契據簽 證，所以大多數的不動產經紀人具有豐富的實務經驗，在成屋交易買賣近 7 成，由 不動產仲介經紀業成交來看，不動產經紀人的角色顯著重要。但是目前有少數學校
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學生剛畢業考上不動產經紀人證照，無任何的實務經驗，證照卻掛牌在不動產仲介 經紀業，要特別注意執業的風險性。另受過專業課程訓練「不動產經紀營業員」主 要的工作是協助不動產經紀人執行業務，許多不動產經紀營業員，其實都有豐富的 工作經歷，在成屋交易實務上有許多處理糾紛的經驗，所以在受訪者中獲得 40.95%
的認同，適合擔任協助成屋交易流程監督專業人士。
經過專技高考的「不動產估價師」在受訪者中獲得 10.00%的認同，適合擔任協 助成屋交易流程監督專業人士。擁有不動產估價專業的估價師，因為其專業形象也 深受受訪者的青睞，但一般不動產估價師除擁有地政士或不動產經紀人執照外，鮮 少有參與成屋交易買賣流程業務的。在大學任教的「地政與法律系任教之教授老 師」，因部分常年研究成屋交易糾紛等專題與議題也身受認同。在受訪者中獲得 14.29%的認同，適合擔任協助成屋交易流程監督之專業人士。另外其他有建議法院
「公證人」或高考法院所屬「民間公證人」，現今大部分的消費者普遍已經習慣許多 契約去做公證，而且契約可申請附帶強制執行的法律效力所以得到受訪者的信任。
目前在民法第 166-1 條有規範，契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務 為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為 不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。只是因為目前成屋交易 買賣筆數太多，公證人或民間公證人太少，因不符比例而無法實施，相對受訪者中 獲得 0.95%的認同公證人或民間公證人，可適合擔任協助成屋交易流程監督專業人 士。
表 4-6：受訪者對「誰適合擔任協助成屋交易流程監督之專業人士」看法統計表
項目 次數 百分比
律師 69 32.86
地政士 191 90.95
不動產經紀人 148 70.48
不動產經紀營業員 86 40.95
不動產估價師 21 10.00
地政、法律系之學者專家 30 14.29
其他 2 0.95
資料來源：本研究繪製 註：本題為複選題
(四)成屋交易糾紛預防機制中之具體目標
根據本研究調查結果顯示，成屋交易糾紛預防機制達到之具體目標。210 位受 訪者中，認為「健全交易秩序」有 167 位(認同度為 79.52%)，「提升交易安全」有
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184 位(認同度為 87.62%)，「減少交易糾紛」有 169 位(認同度為 80.48%)，「提高交 易信任」有 133 位(認同度為 63.33%)，另外「其他」有 5 位(認同度為 2.38%)，上述 受訪者看法統計如表 4-7。
以上成屋交易糾紛預防機制 4 個目標，「提升交易安全」、「減少交易糾紛」及「健 全交易秩序」，分別有 87.62%、80.48%及 79.52%的專業人士受訪者認同，行政主管 機關應就現有成屋交易流程模式，多方瞭解從中窺探其漏洞之處，透過政策修正及 制度規範來杜絕上述情事發生，健全成屋交易市場交易秩序。多年來房屋交易相關 制度雖然有已漸趨完整的機制，也盡可能讓房屋交易資訊透明，但因為少數人為因 素影響容易讓購屋消費者屈居弱勢。基於交易糾紛多年來發生頻率實在太高，所以 如何提升成屋交易市場安全，成為制定相關政策及制度規範首要。希望以目前成屋 交易流程所產生弊病，藉由行政機關規範的制定加上實務流程的施行，便可杜絕成 屋交易糾紛之發生，以達減少成屋交易糾紛目標與理想。「提高交易信任」也有 63.33%
的專業人士受訪者認同看法，政府實施的房地產交易稅與持有稅的政策，就是要抑 制房市不合理的漲價與不正常的投機買賣，透過相關政策實施及實價登錄的價格揭 示，使買賣交易雙方對於成屋交易的真實性提高，提高整體房市交易信任度。「其他」
有受訪者提不同看法，如價金給付方式、避免自行交易、仲介調查、售後服務及屋 主隱瞞瑕疵，以上歸類為成屋交易糾紛預防的方式。
表 4-7：受訪者對「成屋交易糾紛預防機制之具體目標」看法統計表
項目 次數 %
健全交易秩序 167 79.52
提升交易安全 184 87.62
減少交易糾紛 169 80.48
提高交易信任 133 63.33
其他 5 2.38
資料來源：本研究繪製 註：本題為複選題
(五)成屋交易糾紛預防機制中之具體目的
根據本研究調查結果顯示，避免交易糾紛的預防機制，對於交易雙方本身與行 政機關，都期望可以達到的目的。210 位受訪者中，認為「維護成屋交易安全及資 訊透明度」有 196 位(認同度為 93.33%)，「防止交易雙方財務及精神損失」有 157 位 (認同度為 74.76%)，「避免行政資源浪費」有 84 位(認同度為 40.00%)，「減少司法訴 訟案件」有 154 位(認同度為 73.33%)，「其他」有 3 位(為 1.43%)，上述受訪者之看 法統計如表 4-8。
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以上成屋交易糾紛預防 4 個目的，「維護成屋交易安全及資訊透明度」有 93.33%
的專業人士受訪者認同，可見交易安全與交易資訊的透明度，對於交易雙方來說是 最顯著重要的，成屋交易市場如果能有良好的資訊透明度，對於買賣交易雙方都易 取得真實交易資訊，對成屋交易糾紛確實能帶來預防的效果。「防止交易雙方財務及 精神損失」與「減少司法訴訟案件」中，分別有 74.76%及 73.33%的專業人士受訪 者認同看法，每當交易糾紛發生時權益受損害的交易方，無論精神與財務上都蒙受 不小損失，財務上的損失皆以數萬至數百萬估計。對目前的不動產交易糾紛解決機 制，多數採取一般糾紛解決機制，除搓合雙方和解、調解外，不能達成雙方合意就 會走向訴訟。「避免行政資源浪費」則有 40.00%的專業人士受訪者認同看法，成屋 交易糾紛數量的增多對於公部門行政機關帶來許多業務上的負擔。另外「其他」有 受訪者提出其他如產權調查不同看法。
的專業人士受訪者認同，可見交易安全與交易資訊的透明度，對於交易雙方來說是 最顯著重要的，成屋交易市場如果能有良好的資訊透明度，對於買賣交易雙方都易 取得真實交易資訊，對成屋交易糾紛確實能帶來預防的效果。「防止交易雙方財務及 精神損失」與「減少司法訴訟案件」中，分別有 74.76%及 73.33%的專業人士受訪 者認同看法，每當交易糾紛發生時權益受損害的交易方，無論精神與財務上都蒙受 不小損失，財務上的損失皆以數萬至數百萬估計。對目前的不動產交易糾紛解決機 制，多數採取一般糾紛解決機制，除搓合雙方和解、調解外，不能達成雙方合意就 會走向訴訟。「避免行政資源浪費」則有 40.00%的專業人士受訪者認同看法，成屋 交易糾紛數量的增多對於公部門行政機關帶來許多業務上的負擔。另外「其他」有 受訪者提出其他如產權調查不同看法。