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八、成屋交易糾紛配套措施-終止委售及買賣契約之防弊
(一)透過「雙方自行交易買賣」較易發生終止委售契約糾紛的情形
根據本研究調查結果顯示，雙方自行交易買賣易發生終止委售契約糾紛的情 形。210 位受訪者中，認為「委售掮客僅口頭約定」有 174 位(認同度為 82.86%)，
「委售後另有價高買方承買」有 175 位(認同度為 83.33%)，「委售後臨時不賣改租」
有 125 位(認同度為 59.52%)，「委售後欲改賣親朋好友」有 130 位(認同度為 61.90%)，
「其他」有 3 位(認同度為 1.43%)，上述受訪者之看法統計如表 4-28。
由統計數字看出「委售掮客僅口頭約定」，有 82.86%的專業人士受訪者認同看 法。會有如此高比例專業人士，瞭解委售掮客僅口頭約定會衍生糾紛，也許有些人 會覺得為何雙方自行交易買賣會有委售問題，其實在實務上卻很常見，許多賣方自 己售屋因為帄常也要上班沒空，所以會口頭託付鄰居、里長、社區總幹事、警衛及 掮客等中人角色委售成屋，告知如有買方詢問可給其連絡方式，更甚者空屋狀態賣 方交付鑰匙請其代為帶看房屋，如促成買賣成交再給其紅包酬金。
「委售後另有價高買方承買」，有 83.33%的專業人士受訪者認同看法。雙方自 行交易買賣也時常碰到這種情形，當口頭託付給 A 委售之後，A 經過幫賣方帶甲看 過房屋喜歡表達購買意願，也願依賣方當下的條件與價格購買，欲約定擇日簽定成 屋買賣契約。豈知另位賣方也曾口頭委售的 B，也一樣帶看買方乙看過房屋也喜歡 表達購買意願，但當 B 知道 A 的買方欲購買的價格後，為賺取紅包酬金而說服乙加 價購買，而賣方通常會陷入天人交戰而接受乙買方，而發生委售後另有價高買方承 買的糾紛。「委售後臨時不賣改租」，有 59.52%的專業人士受訪者認同看法。台灣 自有房屋率約在 85%左右，許多房屋所有權人擁有三間房屋以上，且許多是早期價 格低時購買。也許分佈在不同區域都會區，很多都租賃中，經過一陣子待房地產市 場熱絡時或想換屋時就會有想出售的念頭，在沒有迫切一定要急賣的情形下，就可 能發生本來要賣出，後來又因為個人因素而臨時轉為租賃。
「委售後欲改賣親朋好友」，有 61.90%的專業人士受訪者認同看法。這是一個 很弔詭的情形，有許多自行售屋的賣方，其實因為左右鄰居或是自己的親朋好友想 買，但是又不想出行情價想說便宜購買，當然賣方除了不甚瞭解房屋價格行情外，
也知道他們想便宜買卻不想說破。所以就自己在市場上出售，待有幾組買方喜歡並 出價格後，賣方自然便透露買方欲買價格給左右鄰居與親朋好友，如此賣方就可以 順理成章的以市場行情價賣給左右鄰居與親朋好友，只是對於來看房屋想買的買方 及如有委售予他人的掮客，就變成配合演出的無奈了。另外受訪者選「其他」則有 為 1.43%，其他如委託人自己有買方、賣方拒絕看屋或換鎖及書面告知終止委託等。
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4-30
表 4-28：受訪者透過「雙方自行交易買賣」較易發生終止委售契約情形看法統計表
項目 次數 %
委售掮客僅口頭約定 174 82.86
委售後另有價高買方承買 175 83.33
委售後臨時不賣改租 125 59.52
委售後欲改賣親朋好友 130 61.90
其他 3 1.43
資料來源：本研究繪製 註：本題為複選題
(二)透過「不動產仲介經紀業居間交易」較易發生終止委售契約糾紛的情形
根據本研究調查結果顯示，透過不動產仲介經紀業居間交易發生終止委售契約 糾紛的情形。210 位受訪者中，認為「估價過高後議價賣方認知落差」有 126 位(認 同度為 60.00%)，「提供交易資訊不對稱」有 122 位(認同度為 58.10%)，「專任委售 後欲私下成交」有 125 位(認同度為 88.10%)，「委售後欲改賣親朋好友」有 143 位(認 同度為 68.10%)，「其他」有 2 位(認同度為 0.95%)。上述受訪者之看法統計如表 4-29。
由統計數字看出「估價過高後議價賣方認知落差」，有 60.00%的專業人士受訪 者認同看法。多數屋主在簽約給不動產仲介經紀業委售契約時，通常都沒有確認「專 任委託」與「一般委託」的差別性也是造成糾紛的原因。許多不動產仲介經紀人員 在跟賣方洽談委售時，因多家不動產仲介經紀業者競爭激烈為求順利接到委售案件，
在跟賣方建議可出售的價格往往超出行情甚高，等委售案件簽進來二至三個月期間，
再用階段式議價法來跟賣方說服議價，如果賣方不願意降價就會被視為芭樂案件冰 凍起來不廣告、不銷售及不作為的三不政策，待委售賣方瞭解其前後不一做法後隨 即產生不信任，此時就會產生估價過高後議價賣方認知落差的糾紛。
「提供交易資訊不對稱」，有 58.10%的專業人士受訪者認同看法。少數的不動 產仲介經紀人員，可能接受委託的客戶是長期配合的投資客(部分不動產仲介經紀人 員也可能是自己投資)，也許買入案件投資或是整理裝修出售，為順利買進案件或出 售成交，選擇性隱瞞不利資訊刻意避而不提，而使交易委託人難以判定真偽程度與 不確定性，因無從可查，更需詳加瞭解其真實性。「專任委售後欲私下成交」，有 88.10%的專業人士受訪者認同看法。賣方跟不動產仲介經紀業者簽署委託銷售契約 書，除想賣弖裡認為的高價之外，已委託出售的房屋掛上自己連絡電話看板，自行 進行販售；內弖也是想透過不動產仲介經紀業會多些出售房屋的曝光機會，開出的 價格，就剛好是扣掉不動產仲介經紀業 4%至 6%仲介服務費的價格，如遇到不動產 仲介經紀人員帶買方來看屋喜歡後，買賣雙方卻私底下談好價格後，約定委託期間
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到規定三個月後再買賣簽約成交，這種當然是不太好的做法，對於辛苦努力為賣方 居間媒介行銷房屋的不動產仲介經紀人員不是很公帄。
「專任委售後欲改賣親朋好友」，有 68.10%的專業人士受訪者認同看法。通常 賣方在委託一般委託銷售契約書時，往往都已有親友鄰居的現成買主，因為熟識且 礙於不知用何價格出售才不會傷和氣，所以先行透過仲介經紀業在交易市場公開出 售，待有買方出大約何種價格談時，因為自己出售不用再有 5%至 6%的仲介服務費，
甚至在自己出售的房屋掛上連絡電話看板，賣方再告知親朋好友市場價格進而成交。
更甚者賣方剛開始開高價格，待仲介經紀人員帶買方來看屋喜歡後，買賣雙方談好 價格後，約定委託期間到規定三個月後再買賣成交。如同前述一樣是不好的做法，
對賣方居間媒介行銷房屋的不動產仲介經紀人員而言是白忙一場。另外受訪者選「其 他」則有 0.95%。其他看法如不動產仲介經紀業同業破壞及他方不動產仲介經紀業 另有買方。
表 4-29：受訪者對「仲介經紀業居間交易」發生終止委售契約的糾紛看法統計表
項目 次數 %
估價過高後議價賣方認知落差 126 60.00
提供交易資訊不對稱 122 58.10
專任委售後欲私下成交 185 88.10 專任委售後欲改賣親朋好友 143 68.10
其他 2 0.95
資料來源：本研究繪製 註：本題為複選題
(三)透過「雙方自行交易買賣」較易發生終止買賣契約糾紛的情形
根據本研究調查結果顯示，透過雙方自行交易買賣易發生終止買賣契約糾紛的 情形。210 位受訪者中，認為「隱瞞重大瑕疵未告知」有 199 位(認同度為 94.76%)，
「交易資訊不對稱交易方深覺受騙」有 171 位(認同度為 81.43%)，「買賣契約書內 容附解約但書」有 114 位(認同度為 54.29%)，「衝動簽約未實際付款及僅少許款項」
有 147 位(認同度為 70.00%)，交易上述受訪者之看法統計如表 4-30。
由統計數字看出「隱瞞重大瑕疵未告知」，有 94.76%的專業人士受訪者認同看 法。成屋雙方自行交易買賣跟透過不動產仲介經紀業買賣來說，在雙方洽談交易條 件及價格時沒有比較的程序與正式書表單據，很多時候在簽約前，都是交易雙方口 頭約定相關條件，包含價格、稅費、房屋內物品及其他相關費用。賣方有時重大瑕 疵未告知交易買方，而造成交易雙方認知上的差距而解除買賣契約。「交易資訊不 對稱交易方深覺受騙」，有 81.43%的專業人士受訪者認同看法。實務上發生比較多
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的是房屋可能為投資客轉售獲利，在一年中轉手多次、或是有惡鄰居不好相處、管 路設備有問題、公寓沒有化糞池直接排進排水溝、房屋曾經是神壇宮廟等宗教使用，
及房屋其實是自己的登記在他人名下，隱瞞多賺掮客紅包酬金等，以上種種等交易 資訊不對稱交易，令買方深覺受騙糾紛發生而解除契約。另外也有賣方跟左右鄰居 因為是死對頭有弖結，明講就是不賣某某鄰居，但是鄰居找親友出面購買，於簽約 後被賣方發現，賣方硬是不賣而解除買賣契約。
「買賣契約書內容附解約但書」，有 54.29%的專業人士受訪者認同看法。雙方 自行交易買賣簽定買賣契約書通常內容會附解約但書，諸如除了賣方不想給某某人 購買外、買方自備款不足貸款成數保證、買方欲登記法人公司類別限制、房屋租賃 中買方要求先行終止租約屆時可點交使用、一樓地下室買方要求使用權保證、頂樓 增建買方要求使用權保證、賣方有優先購買權的問題、賣方牽涉土地法 34 條之 1 的 問題、賣方簽約共有人授權不完備資料遲遲未補、賣方需保證土地增值稅自用稅率 能核准、賣方同時數間房屋欲用土地增值稅自用稅率無法在同一時間一併處份、賣 方房屋有跟其他房屋，或公司共同抵押擔保抵押權無法塗銷、賣方售屋所得價款無 法清償債務、賣方私人抵押權無法處理塗銷、賣方房屋已限制登記簽約後無法處理 撤銷限制登記、賣方簽約後無法處理信託登記問題及賣方房屋增建物於簽定買賣契
「買賣契約書內容附解約但書」，有 54.29%的專業人士受訪者認同看法。雙方 自行交易買賣簽定買賣契約書通常內容會附解約但書，諸如除了賣方不想給某某人 購買外、買方自備款不足貸款成數保證、買方欲登記法人公司類別限制、房屋租賃 中買方要求先行終止租約屆時可點交使用、一樓地下室買方要求使用權保證、頂樓 增建買方要求使用權保證、賣方有優先購買權的問題、賣方牽涉土地法 34 條之 1 的 問題、賣方簽約共有人授權不完備資料遲遲未補、賣方需保證土地增值稅自用稅率 能核准、賣方同時數間房屋欲用土地增值稅自用稅率無法在同一時間一併處份、賣 方房屋有跟其他房屋，或公司共同抵押擔保抵押權無法塗銷、賣方售屋所得價款無 法清償債務、賣方私人抵押權無法處理塗銷、賣方房屋已限制登記簽約後無法處理 撤銷限制登記、賣方簽約後無法處理信託登記問題及賣方房屋增建物於簽定買賣契