中 華 大 學
碩 士 論 文
大學生住宿選擇行為建構與實證分析 -以新竹市地區六所大專院校為例
Establishing and analyzing the behavior of choosing accommodation by college students
－the Six Universities of Hsin Chu City as case studies
系 所 別：建築與都市計劃學系碩士班 學號姓名：M09405034 王信博
指導教授：胡志平、陳天佑
民國九十八年七月
摘 要
本論文的研究目的主要以大學生宿舍居住環境為主要的研究內涵，探討住宿 環境品質及相關設備與管理狀況；並且進一步建構大學生住宿選擇模式，分析在 個人屬性及相關的環境變數，對大學生住宿選擇的影響程度；最後從建構的模式 與操作的結果，探討大學宿舍環境與校外附近地區住宿環境的差異性，作為大學 居住環境改善的作法參考。
本論文採用調查研究法，除透過量化研究從中得到的數據獲得一些結論之外，
也同時透過質化的訪談方式與 Logit 模式操作，期待更深一層去了解住宿生在宿 舍選擇性，能與數據結果作一些比較及分析，瞭解宿舍的使用情形，並探討如性 別、住宿環境等對使用者選擇性行為的影響。本文選取新竹市中華大學、玄奘大 學、元培科技大學、交通大學、清華大學及新竹教育大學六所大專院校作為研究 主體。
透過模型之建構與分析結果可以呈現的預期成果，如學校宿舍與校外租屋選 擇性影響因素的顯著性分析與衝擊程度；學校宿舍以價格、安全、校內規定、以 及方便性是否有顯著之影響，以及以上變數對住宿選擇的影響排序與影響程度；
校外租屋處是否為套房、寢室面積、建築型態、以及設備提供對住宿選擇的顯著 性分析與衝擊程度。
關鍵詞：大學生、住宿選擇、居住環境、Logit模式、顯著性分析。
Abstract
There are four main objectives in this research. The first purpose of this research was to investigate and evaluate the current conditions of environmental quality, the type of amenities, and the safety and security in university dormitories. The second purpose of this research was to develop a theoretically choosing model of university students when choosing a dormitory based upon thorough familiarity with existing knowledge about the variables and the data collected from the six colleges under investigation. The variables used were chosen from the three environmental domains:
environmental quality, amenities, and safety and security. The third purpose of this research was to analyze and determine the extent to which personal attributes and the environmental variables influence the housing choosing behavior of university students. Finally, this research aimed to investigate and compare the environmental difference between university dormitories and relative’s house.
The investigator recruited 531 participants from six universities in Hsin-Chu City:
Chung Hua University, Husan Chuang University, Yunapei University, National Chiao Tung University, Tsing Hua University, and National Hsinchu University of Education.
This research developed the university students’ choosing living behavior in a survey-based data collection and analysis approach. Through multinomial logistic regression techniques the microscopic data were used to derive predictive model for university students’ choosing living behaviors. Moreover, this research conducted significance analysis on the data using questionnaires regarding several variables of the university dormitories: price, safety, regulation, and convenience. The results indicated that those variables have significant impact on the students’ decision of living choice. The findings showed that this choosing model created by the multinomial logistic regression used in this research is a powerful tool in providing
meaningful interpretations and reference that can be used in future environmental improvements in university dormitories.
Keyword：university students、living choice、living environment、logit model
significance analysis.
誌 謝
如今也終於到了寫誌謝的時候了，在此首先感謝指導教授陳天佑副教授以及 胡志平副教授，兩位老師的細心教導，讓我得以在論文寫作方面順利的進行，並 且在每次的討論中不厭其煩的指點並給予正確的方向，讓我在這些時間當中獲益 匪淺。同時亦要感謝口詴委員花敬群博士、解鴻年博士、閻克勤博士對論文的悉 心指導，提供許多寶貴的意見，使本論文能得以圓滿完成。
論文的完成亦得感謝中華大學建築與都市計畫學系94 級碩士班的同學，琇琇、
昌佑、立德、阿特、阿峰、小橘、坤育、阿堂、淑惠、阿凱等，因為各位的同在，
在就讀研究所的時間裡，彼此互相鼓勵與叮嚀且在一起生活的點滴亦歷歷在目。
我想我不會忘記大夥在一起的點滴。
感謝各位學弟妹的幫忙，阿閔、點點、阿勇、阿銘、鬍渣、思辰、小惠、翔 安等，謝謝你們的幫忙以及帶給我的歡樂，謝謝。
在此也要感謝在科管局裡的立文姊與系上的助理，謝謝您的照顧也謝謝您給 予我的鼓勵與支持，讓我能更加努力於論文之上。
最後，要感謝我的雙親、大哥與小弟若沒有你們無私的支持與栽培，在最困 難的時候依舊讓我繼續完成學業，今天我就走不到這一步，謝謝你們。
我終於可以笑著大聲的告訴各位，我終於畢業啦！
王信博 謹誌於 中華大學建築與都市計畫學系碩士班 A404 研究室 中華民國九十八年八月
目 錄
中文摘要
... Ⅰ英文摘要
... Ⅱ誌 謝
... IV目 錄
... Ⅴ圖 目 錄
... Ⅷ表 目 錄
... Ⅸ第一章 緒論
...1第一節 研究動機與目的 ... 1
一、研究動機 ... 1
二、研究目的 ... 2
第二節 研究範圍與對象 ... 3
一、研究範圍 ... 3
二、研究對象 ... 4
第三節 研究架構與方法 ... 5
一、研究架構 ... 5
二、研究方法 ... 5
第四節 研究流程 ... 7
第二章 相關理論基礎與文獻回顧
...8第一節 宿舍定義 ... 8
一、何謂宿舍 ... 8
二、學生宿舍與校外租屋 ... 9
第二節 影響住宿選擇之因子 ... 11
第三節 租屋選擇模型理論 ... 18
一、租屋行為本質上乃是一種消費行為 ... 18
二、選擇行為理論 ... 21
三、羅吉特模式理論基礎 ... 23
第三章 研究方法
... 26第一節 個體選擇模式 ... 26
一、多項羅吉特模式（Multinomial Logit Model，MNL） ... 26
二、巢式羅吉特模式（Nested Logit Model，NL） ... 26
三、其他模式 ... 27
第二節 多項羅吉特 ... 28
第三節 Logit 模式適合度檢定... 30
一、模式參數檢定 ... 30
二、模式結構檢定 ... 30
第四節 小結 ... 32
第四章 實證結果與分析
... 33第一節 問卷設計與調查計劃 ... 33
一、問卷設計 ... 33
二、調查方式 ... 36
第二節 問卷分析整理 ... 39
一、受訪者基本資料統計 ... 39
二、宿舍相關統計 ... 41
第三節 實證分析 ... 43
一、租屋選擇模型建立 ... 43
二、模式建立 ... 44
三、變數說明 ... 45
四、結果分析 ... 47
第四節 小結 ... 59
第五章 結論與建議
... 61第一節 結論 ... 61
一、學生基本屬性方面 ... 61
二、租屋屬性方面 ... 62
第二節 建議 ... 63
一、租屋選擇的角度 ... 63
二、現有資料完整性不足 ... 63
三、有關租屋行為之研究 ... 63
四、研究方法 ... 63
參考文獻
...64附錄一
... 67圖 目 錄
圖 1- 1 新竹市六所大專院校位置示意圖 ... 3
圖 1- 2 研究流程架構圖 ... 7
圖 2- 1 各選擇模式演進圖 ... 23
圖 2- 2 MNL 與 NMNL 模式結構比較圖 ... 24
圖 4- 1 多項式租屋選擇模型結構圖 ... 44
表 目 錄
表 1- 1 97 年度新竹市地區大專校院學生人數統計表 ... 4
表 4- 1 問卷之調查變數表 ... 35
表 4- 2 97 年度新竹市地區大專校院學生人數統計表 ... 37
表 4- 3 隨機抽樣比例配置表 ... 38
表 4- 4 問卷回收情形表 ... 38
表 4- 5 受訪者基本背景分析表 ... 40
表 4- 6 宿舍地點與空間型態統計表 ... 41
表 4- 7 住宿地點為何與住宿空間交叉表 ... 42
表 4- 8 住宿空間與衛浴設施交叉表 ... 42
表 4- 9 住宿空間與空調系統 ... 42
表 4- 10 模式變數說明表 ... 46
表 4- 11 市區學校模式適合度資訊表 ... 47
表 4- 12 市區學校多項羅吉特模式校估結果表（學校宿舍） ... 49
表 4- 13 市區學校多項羅吉特模式校估結果表（親戚家） ... 52
表 4- 14 郊區學校模式適合度資訊表 ... 53
表 4- 15 郊區學校多項羅吉特模式校估結果表（學校宿舍） ... 55
表 4- 16 郊區學校多項羅吉特模式校估結果表（親戚家） ... 58
第一章 緒論
本張緒論介紹研究動機及目的、研究範圍及對象、研究方法與研究步驟及流 程，內容如下：
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
時代的變遷，科技通訊亦日新月異，人類在生活上開始不斷的改變，然而 現在的大學生，也開始懂得追求自己所需，在不同生活環境下的學生，也開始 適應不同環境的生活，很自然的也就形成了不同的生活型態。再加上學校的風 格以及來自不同地區的學生，使其學生的住宿型態更加多元，所以學生對於住 宿的需求也不盡相同。對於遠道求學的學子，宿舍即為另一個家，也是許多在 外求學的學子一項必經的過程，又因為宿舍人口眾多、使得人與人接觸的次數 及社交機會相對提高，讓大學宿舍衍生成為另一種形式的居住環境。
在學生宿舍的使用仍然有部分令學生感到不便之處，如空間不足、私密性 問題、休閒娛樂空間以及其他特別的附屬空間的使用問題等，讓學生對於宿舍 有不滿意之處，面對現況學生只能選擇容忍，也因為部分大學宿舍供應不足而 使學生於校外另尋其他設施更好的租屋機會。
因此，以大學生宿舍居住環境為主要的研究內涵，探討住宿環境品質及相 關設備與管理狀況；並且進一步建構大學生住宿選擇模式，分析在個人屬性及 相關的環境變數，對大學生住宿選擇的影響程度；最後從建構的模式與操作的 結果，探討大學宿舍環境與校外附近地區住宿環境的差異性，作為大學居住環 境改善的作法參考。
二、 研究目的
綜合上述，本研究之目的可分為下列：
(一) 了解在不同生活型態及背景的學生對宿舍的選擇影響程度。
(二) 探討市區與郊區大學宿舍與校外租屋之差異性。
(三) 未來作為大學居住環境改善的參考。
第二節 研究範圍與對象
本研究以新竹市中華大學、玄奘大學、元培科技大學、交通大學、清華大學、
教育大學六所大專院校之學生作為研究主體。主要是探討有關於大學生住宿選擇 行為建構與實證分析之關係，學生本身必頇是六所大專院校日間部學生，排除夜 間部、在職專班以及居住於自宅之學生。
一、 研究範圍
圖1- 1 新竹市六所大專院校位置示意圖
二、 研究對象
以新竹市六所大專院校男、女的大學生以及研究生為主。由於包含不同學 校與不同年級及系院的學生，如此可以反映出不同背景的使用者對於學校住宿 以及校外租屋不同的需求。
新竹市六所大專院校日間部之博士生、碩士生、大學生以及四技與二技生 合計共 45,491 人，此人數排除夜間部之學生。六所大專院校人數分別為（詳見 下表 1-1）（一）清華大學博士生、碩士生、大學生共 11,545 人；（二）交通大 學博士生、碩士生、大學生共 12,216 人；（三）教育大學博士生、碩士生、大 學生共 3,058 人；（四）中華大學博士生、碩士生、大學生共 8,537 人；（五）
玄奘大學博士生、碩士生、大學生共 5,213 人；（六）元培科技大學碩士生、四 技生、二技生共 4,922 人。
表 1- 1 97 年度新竹市地區大專校院學生人數統計表
學校 等級別
清華大學 交通大學 教育大學 中華大學 玄奘大學 元培科大 大學 5,676 5,339 2,275 7,393 4,644 0 碩士 3,542 4,540 727 989 546 141 博士 2,327 2,337 56 155 23 0
四技二技 0 0 0 0 0 4,781
11,545 12,216 3,058 8,537 5,213 4,922
合計（人） 45,491
資料來源：本研究整理
第三節 研究架構與方法
一、 研究架構
本研究共分五章，第一章為緒論，說明本研究的課題、動機、目的及其重 要性。第二章為學生宿舍以及校外租屋方面相關理論之探討及文獻回顧，並藉 此從中獲得值得進一步探討的課題。第三章模式理論介紹並決定模式架構。第 四章針對問卷所得之結果作整理與分析並建立本研究選擇之模型，進行實證分 析。第五章提出本研究之結論及建議可在後續繼續研究的方向。
二、 研究方法
(一) 文獻回顧
回顧相關學生宿舍及校外租屋選擇模型等的相關文獻理論及案例之研究，
以了解學生面對租屋時選擇時所會考慮的影響因子，應用模型的建立來探討相 關變數對各租屋選擇的影響程度。
(二) 資料統計分析
利用問卷調查新竹六所大專院校之學生租屋選擇之分析。選擇模式抽樣方 式，多為簡單隨機抽樣及一般分層抽樣兩種方式為主。本研究採用簡單隨機抽 樣的方式。
(三) 模型建立
利用選擇模型－Ｌogit 模型，套用抽樣資料進行實證分析及相關影響變 數的參數估計、檢定，同時探討各可能影響租屋選擇之變數。
探討的被解釋變數（Independent Variable）是屬於虛擬變數的性質，不 太適宜用複迴歸的方式進行分析。另外，羅吉特模式為計量經濟上的常用方式，
常見於運輸規劃上建立旅行者的運具選擇模式的應用，而後有學者逐漸應用於 都市計畫及住宅等領域，故本研究應用選擇模式於學生租屋選擇之研究，藉以 建立學生租屋選擇效用的模式。
第四節 研究流程
本研究主要針對大學住宿生為對象，探討學生租屋選擇模式及分析。所以本 研究的流程如圖 1-2 所示：
圖 1- 2 研究流程架構圖 研究動機與目的
研究方法與內容
資料彙整與分析 問卷之訪問調查
學生屬性、宿舍型態 空間設施
相關文獻、理論回顧
Logit 模式應用
建立租屋選擇模式 租屋選擇實證分析
結論與建議
效用函數理論、個體選擇 模式、Logit 模型
第二章 相關理論基礎與文獻回顧
本章目的在回顧有關影響學生宿舍以及校外租屋選擇因素之相關文獻、理論 及分析方法，歸納影響學生宿舍以及校外租屋選擇因素與選取模型之決定，進而 達到最終探究影響大專院校生在租屋選擇的影響因子，及因子影響程度顯著與 否。
第一節 宿舍定義
一、 何謂宿舍
宿舍基本上與「家」的功能相似，只是把家的機能簡化的住宿空間。宿舍 意指一個可以提供睡眠、休息、盥洗的場所，相較於辦公空間、圖書館等正式 的空間，它是私人的、非公共性的空間。宿舍的種類有許多種，如公司的員工 宿舍、大學裡面提供給教授的學人宿舍、以及提供給在外求學學生的學生宿舍
（黃振甫，2003）。
宿舍為學生在求學生涯中的第二個家，學生除了學校的教室外，最常待的 空間即是自己的宿舍，尤其對離家很遠的學子而言，宿舍室課外學習的重要場 所。而學生在校期間的居住場所可分為三種：通勤、住校及校外租屋。根據教 育部（2000）調查全國大專院校結果發現，大專院校學生因學習目標與興趣的 差異，甚少學生在原居住地區就讀大學，約有 82％的大專院校學生是至外地求 學就讀（黃裕熙，2000），也就是說，及少部分的學生可以通勤的方式上、下學，
大部分的學生必頇住宿求學，在住宿地點的選擇上，主要為住學校的學生宿舍
（或稱校內宿舍）或者在校外租屋（或稱校外宿舍）。
二、 學生宿舍與校外租屋
在台灣，學生宿舍意指由學校出資，在校園裡面或校外鄰近地區，提供 為數不等，可供學生下課後休息、念書、睡眠的空間。學生宿舍的功能在台灣 被簡化成單純的休憩空間，然而，在西方國家是把宿舍視為教育場所的一部份
（張雪梅，1994）。
而各校因學生人數不一，所提供的租賃服務，自然就不同，尤其是當人力 不足時就很難照顧到人數眾多的校外租屋學生，而且當校外租屋人數太少時，
也容易被學校忽略此類學生的需求（教育部，2002）。
在學生方面研究者參考國外文獻，結合實務經驗歸納出，因學校宿舍床 位不足或宿舍空間擁擠、吵鬧、設備老舊、缺乏隱私或想擁有個人空間、較自 由等因素使得學生選擇在校外租屋，而學生在校外租屋所面臨的問題如下：
(一) 在租屋環境方面，並非專為學生承租而興建，大多是現有民房稍加整修、欠 缺完整的消防及防盜措施，無法完全滿足家長及學生的安全需求。
(二)在租屋過程方面，學生最需要協助的事項包括：提供多元安全方便的租屋資 訊、租屋及居家安全注意事項（含經驗分享）、與房東協調、議價及簽約、
室友選擇、費用分攤及搬家服務等。
(三)在租屋期間方面，可能因人際環境（如房東、室友與鄰居因權利義務或相處 等問題引發糾紛）、環境或心理因素（如巷道照明不足或獨處）、人為災害
（如偷窺、竊盜）、自然災害（如颱風、地震）及綜合災害（如消防設備未 按時檢修）等因素影響住宿安全。
在住宿方式選擇上面，陳亮橋（1998）在其「從場所認同看個人於實質環 境中之自我實踐－以中原大學學生校外住宿經驗為例」研究中分析，賃居生選 擇住宿方式有二類對安全會有不同的影響：
(一) 群居型
是由熟識性高的住宿成員所組成的生活群組（蘇憶如，1996），此種居住 方是大多是4－6人，組成人員可能是同班同學、同系家族學長姐或與別系同學、
學長姐，以合租一棟透天別墅或一層公寓，通常這樣的住宿方式，擁有的公共 空間包括客廳、餐廳及廚房，除了具有社交功能還具有「家」的感覺。由於居 住者彼此熟識比較能互相照顧，比較有安全感。
(二) 獨居型
獨自住在全為出租單元套房或雅房的透天厝、公寓或大樓之中。基本上住 宿者之間是互相不熟識的，但有獨居者會有二位甚至四、五位的同學或學長姊 散居於整棟樓層中。獨居型由於住宅者之間不熟識，故在安全考量上需要更加 注意。
從上述的文獻，學生宿舍的功能在台灣被簡化成單純的休憩空間，但因學 校宿舍的有限，可以看出學生除了對學校宿舍有住宿需求，對於校外租屋的選 擇的多樣化，也有需求的趨勢。
第二節 影響住宿選擇之因子
學生對租屋的選擇可視為學生對宿舍屬性之選擇。根據聯合國衛生組織
（World Health Organization）之定義，居住環境乃指身體安全之庇護體的實 質結構及其周遭環境。因此，與居住生活有關的一切有形或無形之影響因素，不 管是實質的、具體的設施；或非實質的、間接的各種條件或背景，皆屬於居住環 境的範疇（蔡福財，1980），同時利用這些屬性為基礎變數，如性別、年齡、教 育、區位、居住類型等因素，將這些變數帶入模型中用以估計租屋需求。
隨著相關資料取得，陸續有相關研究對影響學生租屋選擇因素做更深入的討 論，分析如下：
一、許華英（1974）
學生宿舍一般可以分為單人宿舍、雙人宿舍、四人宿舍、套房式宿舍等等。
在經濟、私密性、社會化行為、以及互相包容的程度來看各種宿舍、便更容易 看出它們的優缺點。
(一)單人宿舍：必頇付出較高的經濟代價，以換取大的私密性和確定的個人生活 領域，當中包容程度可減至最輕。但是，不易進行固定形式的社交活動，單 人房內所能進行的社交活動，只侷限於兩、三人交談，較難建立親暱的關係。
(二)雙人宿舍：最容易與室友建立親暱關係，相對來說也必頇損失部分私密性，
以及要有適當的相互包容度來維持與室友之間的和諧生活，社交活動較單人 宿舍多，經濟負擔從中可以減輕。
(三)四人宿舍：其擁有私密性較少，個人的領域也不明確，社交活動最易進行也 較頻繁，必頇具有相當大的包容程度，對了解「群」的生活最有幫助，住宿 費當然也是最省。
(四)套房式宿舍：其中擁有私人的獨立寢室，可供休息、自修等功能，因此其私 密性很大，領域也相當明顯。由於套房式兼備客廳，社交活動可以很頻繁，
邀請朋友，三五知己也可方便招待。在互相包容的程度上雖然需有一定的要 求，但沒有四人宿舍那麼大。因為套房所需的空間面積比較大，但沒有四人 宿舍那麼大。因為套房所需的空間面積比較大，所以在住宿費方面也相對較 貴。
學校提供學生住宿是必需的，但不只是提供學生宿舍就成功。由於每個學 校所在地不同，地理性質也不同，所以宿舍應該要並非一致，應有其不同的變 化和學校不同的環境。加上很多宿舍都太過於擁擠，所以住宿系統首先必頇滿 足學生基本需求，才能涉及其他功能。
在「大學生宿舍系統之研究」中，認為學生選擇宿舍種類是依照四個因素 程度。
(一)經濟 －學生所願意付出的住宿費 (二)私密性 －是否符合自己的要求 (三)社會化行為 －是否容易產生社交的行為 (四)相互包容的程度 －與同室友相處的狀況
許華英（1974），認為學生人口租成為一個複雜性的群體，為了讓宿舍更有 效地服務學生，所以必頇要對學生的特性作進一步的了解。學生個人的特性對 宿舍基本單元的學生寢室設計可提供更有效的資料。學生的活動行為，可以決 定宿舍系統中的空間關係。一般人口組成的要素很複雜，因此被稱為人口組合
（population composition）式人口結構（population structure），而學生人 口組合的屬性和特徵可分為六項：
(二)系別：如工、商、文法、醫、農等
(三)年級：低年級（大一，大二）、高年級（大三，四或以上）、研究生 (四)性格：內向、外向、活潑樂觀、憂鬱悲傷等等
(五)社會：出生背景、經濟狀況 (六)文化：教育、宗教信仰
在歐必勝（1990）研究中有提到，住的需求是人類的基本需求之一，租屋是 無住屋者解決住的需求的一個基本方式，而大學生租屋問題主要發現如下：
(一)認為大學生活中收穫最大的是「社團經驗」者，相對於「鍛鍊體魄」者， 在 下列變項有顯著較高之滿意程度：同棟室友之嗜好、同棟宿友之生活習慣、
同棟宿友對他人之關懷程度。
(二)比較校外租屋者，住在學校宿舍之學生對治安狀態、警衛系統與學校距離、
面積大小有顯著之滿意度，但對住處之寧靜性、隔音、同棟宿友避免發生噪 音之努力程度有顯著之不滿意。
(三)學生個人收入較高者（每月一萬元至兩萬元）比每月收入較低者（每月零至 五千元）對衛浴設備、同棟宿友避免發生噪音之努力程度有顯著之滿意。
(四)家庭對學生的實質支柱無困難之學生對房間面積大小、與房東相處、租金之 合理性、押金之合理性的滿意度顯著高於有困難者。
(五)實際之房間坪數比心中理想坪數少一至二坪者，比多零至一坪者，在租金的 合理性、與房東相處問題、對同棟宿友的溝通與交往等都有顯著不滿意。
(六)實際租金比理想租金多二千元以下者，比多四千元以上者，在房東回應房客 增添設備（公用或私人用）之要求中有顯著之滿意度。
在「我國大學院學生宿舍輔導規劃研究」，認為我國學生選擇住校所考慮的
因素，依序為（張雪梅，1994）： (一)交通方便，節省往返時間 (二)學校收費較低
(三)父母比較放心
(四)可認識較多同學，增進人際關係 (五)方便餐與校內各種活動
(六)體驗一下住校生活 (七)安全性較高
(八)周圍環境較佳
且不同年級亦有不同的空間需求，根據（張雪梅，1994）認為在空間需求，
低年級與高年級所需要的私密性不同，大學部與研究生有所不同，即使是研究生 空間也有很大的差別，如主修文學、歷史的科系，都比較少形成固定的「群」，
他們的課業活動（academic activities）是比較單獨，需要空間的屬性是靜態 比較封閉，其起居房間可能較偏小。而修醫學、工程等學生，比較偏向於職業性，
工作多於合作基礎，固形成「群」生活型態應是「有伴」的機會比較多，方便研 究功課及較頻密的社交。
在學生行為上根據學生是學校活動的主體，如果對於學生的活動模式不了解，
就不能正確有效的把學校建築安排在校園內，因此有一項研究顯示，如果可以讓 學生自由選擇居住的環境，他們都希望可以達到以下的要求（徐浚宜，2001）： (一)自由自在的生活，而不受到規則、禮儀等約束和限制
(二)能夠以自由快樂的享受社交活動和結交各種朋友
(三)能夠用最經濟的時間或金錢來獲得實質的舒適
隨著經濟發展、人口流動率的增加、地震的影響及政府政策改變，使得租屋 市場如雨後春筍般蓬勃發展，而租屋者對於選擇租屋的考量因素根據以下四點
（廖繼興，2002）： (一)人性化服務管理 (二)服務品質
(三)收費合理 (四)空間格局
在郭曜逵（2002），研究指出大專生住宿型為與其面對的租賃住宅市場環境 有三方面的意義：
(一)大專生的離家住宿為台灣區內的人口遷移，宿舍供應與離家比例有互動關 係。
(二)台灣學生經濟多數倚賴父母家庭，弱經濟能力容易承接低劣的租賃住宅而衍 生危險。
(三)大專生傾向校外租屋以實踐其學習獨立自主生活的成長需求。
在黃振甫（2003）國內關於宿舍問題方面主要結果如下：
(一)宿舍的規劃階段過於草率。規劃階段的內容一般，規劃者的想像不夠，空間 內容說明的不夠詳實，且無提及管理方式與管理理念，連帶影響設計工作與 結果
(二)設計者錯估宿舍的物理環境條件，使得某些設計內容如寢室通風、噪音防制、
西曬等問題處理上出現缺失。另外設計者忽略了使用者生活型態的改變，使 得一些設計內容無法適合生活型態已經改變的使用者
(三)管理方式影響著空間的使用方式，使得空間的使用性不如設計者的預期。
(四)同學個人的背景因素也著實影響著使用結果，其中又以性別、科系、住宿經 驗、生活習慣經常改變影響最為深遠。
由於宿舍周邊的相關設施不夠周全，因此雖然出現了校區邊緣化的效果，但 其影響校園結構的程度有限。
二、李毓璱（2004）
台灣大學大學生住宿生活適應之相關因素：
(一)台灣大學大學部住宿學生在住宿生活適應上以「人際交往」適應最好，最差 的是「住宿適應」。
(二)台灣大學大學部住宿學生比較能知覺宿舍具備「獨立」、「支持」、「改革」
的氣氛，而不具備「競爭」、「傳統社會取向」、「知識」、「學業成就」
的氣氛。
(三)台灣大學大學部住宿學生依個人因素（性別、年級、住宿時間長短、自治參 與程度）、宿舍環境因素（宿舍別、寢室人數、門禁管制與否）不同，在生 活適應上各向度有差異。
(四)台灣大學大學部住宿學生依個人因素（性別、年級、身份、家庭、居住地去、
住宿時間長短、自治參與程度）、宿舍環境因素（宿舍別、寢室人數、門禁 管制與否）不同，在宿舍社會氣氛各向度的知覺上有差異。
(五)住宿生活適應與宿舍社會氣氛有顯著相關。
(六)學生認為住宿生活中最難以適應的是與室友作息時間不同、個性不同而無法 相處與溝通，因此未來應以開放自由選擇室友方式及加強輔導人力；並積極 舉辦活動，以促進住宿生相處融洽與宿舍的向心力，來改善宿舍氣氛。
在王秋雅（2005）文章中提到，高科技產業公司的員工對於住宿的考量因 素分別有：
(一)住宿者最重視之題項為「房內隔音」、「消防設備」以及「管理人員服務態 度」。
(二)工程師，年收入 100 萬以上之長期住宿者比較重視汽車停車場之規劃，而女 性作業員，年收入 50 萬以下較重視機車停車場之規劃。
(三)男性、工程師、教育程度較高者較重視且滿意休閒運動設施，女性、作業員 年收入較低者則較重視房內電器設備（如電視、電話、冰箱）。
(四)工程師及短期住宿者（出差客）較重視宿舍離上班地點的距離。
三、禤啟基（2007）
過去大學宿舍以學生住宿需求為主，對於學生宿舍附屬空間設施與活動功 能只是單純以滿足學生住宿活動，較少探討宿舍提供運動、休憩、社交活動設 施的滿足程度。在多元發展的社會之下，學生的住宿生活亦不只是單純以學習 及住宿休息活動，必頇滿足學生的基本生活以外的需求。因此宿舍好壞不只單 看宿舍單元，宿舍附屬空間設施也與學生的生活關係密切，所以宿舍附屬空間 設施在學生宿舍扮演重要角色。
因為宿舍必頇滿足學生的社交文化、休閒運動和生活機能，而各宿舍附屬 空間設施要有其獨特的使用功能，固本研究參考（禤啟基，2007）於大學生生 活型態與學校宿舍空間性質需求關係之研究中歸納出三類學生宿舍附屬空間型 態。
(一)生活空間：解決生活上基本問題的空間，如洗衣空間、曬衣空間、衛浴間、
工用廚房、儲藏室等。
(二)學習空間：學習上增進知識的空間，如自修室、閱覽室、討論室、電腦室等 等。
(三)社交空間：可以增加學生互相之間的人際關係、社交能力、以及自我表現的 空間，如交誼廳、活動室、大廳、展示空間、招待室、多媒體室、運動空間 等。
藉由以上文獻回顧過去研究者探討影響宿舍選擇之因素、研究方法。雖然，
許多專家學者從不同角度去探討宿舍選擇情形，但隨著研究目的之差異，其探究 之變數亦有所不同。
第三節 租屋選擇模型理論
由於租屋市場是一種不完全競爭市場，且是一種賣方市場，學生在產生租屋 需求後進行情報搜尋時即不易獲得充分的市場情報，並且學生往往也欠缺收集情 報的充分時間，故經常在半理性的狀態下進行方案的評估與決定租屋，而增加了 購後失調的機率，這是學生租屋市場的一個特點。
以下將介紹與本研究有關之三種基本理論，分述如下：
一、 租屋行為本質上乃是一種消費行為
有關消費者行為之理論述之如下：
（一） 消費者行為之定義：
1. Roger D. Blackwell 等 （Blackwell，1986）認為消費者購買行為即：
為獲得與使用經濟性財貨和服務，個人所直接投入之行動；其中包含導致 這些行動的決策過程。
2. Kanuk 等 （kanuk，1987）學者則認為：
消費者為求得需要之滿足，所表現出對產品、服務與構想的尋求、購買、
使用、評價與處置等的行為。
（二） 相關模式：
1. 由消費者之學習過程來探討者，如 Howard – Sheth 之模式（Howard，
1969）。
2. 由 消 費 者 之 決 策 過 程 來 探 討 者 ， 如 Engel, kollat, Blackwell (Blackwell，1986)之 EKB 模式。
3. 由消費者所負之風險來探討者，如 Bauer (Bauer，1967)之風險負擔論。
4. 由產品之創新與擴散來探討者,如 Rogers (Rogers，1978)之創新與擴 散理論。
5. 由市場特質來探討者,如 Kolter (kolter，1980)之六「O」理論。
Engel 等人主要依據消費者收集資訊與進行評估的程度差異而提出三種消費 者決策模式：
一、廣泛為題解決模式（Extended Problem Solving ; EPS）
消費者有極高程度的資訊收尋與評估。如購買一棟新屋。EPS之主要決策 過程有五項：
1. 問題認知 2. 情報搜尋 3. 方案評估 4. 購買
5. 購買結果。
二、有限問題解決模式（Limited Problem Solving ; LPS）
消費者只有極少程度的資訊搜尋與評估。如購買具有新功能的新品牌牙 膏。
當涉入程度相對較低、替代方案的差異性不大、及決策時間較少時，其決 策過程較接近LPS模式。
1. 問題認知。
2. 搜尋與替代方案評估。
3. 資訊程序與購買
三、例行反應問題解決模式（Routine Problem Solving ; RPS）
消費者直接進行購買，並無資訊搜尋與評估。如例行性的補貨。RPS之決 策程序如下：
1. 問題認知。
2. 內部搜尋。
3. 意向。
4. 購買。
5. 滿足。
對上述三種決策模式而言，租屋行為應該屬於有限問題解決模式（Limited Problem Solving ; LPS），但由於租屋市場是一種不完全競爭市場，且是一種 賣方市場，學生在產生租屋需求後進行情報搜尋時即不易獲得充分的市場情報，
並且學生往往也欠缺收集情報的充分時間，故經常在半理性的狀態下進行方案 的評估與決定租屋，而增加了購後失調的機率，這是學生租屋市場的一個特點。
二、 選擇行為理論
在心理學方面，有一種理性的選擇行為(Rational Choice Behavior)理論，
認為一個決策者，對於一組「互斥」替選方案的選擇，可按照其個人的偏好排 列出優先順序，而選取一個最能滿足其偏好的最適方案。滿足偏好的程度可以 稱為效用水準，則一個方案對一位具有( S )社會經濟特性者的效用，可用數學 函數表示如(1)式：
𝑈𝑗 = 𝑓𝑗 𝑍 𝑗 ，𝑆 ... （1）
其中，𝑈𝑗 ：方案j 對決策者的效用水準
𝑍 𝑗 ：方案 j 的屬性向量
𝑆 ：決策者的特性向量
決策者在各替選方案中係選擇最大效用的方案，換言之，如果決策者選擇 方案 j，則第 j 個方案對他的效用最大，如(2)式：
𝑈𝑗 > 𝑈𝑘，∀𝑗≠ 𝑗，𝑘 ∈ 𝐶𝑖 ... （2）
其中，𝐶𝑖 為選擇者
𝑖
可選擇之替代方案集合。由於從實際應用資料中，決策者的社會經濟特性( S )及替選方案的屬性 ( Z )不可能完全又準確地獲得，因此難以確切的預測決策者的行為，亦即效用 函數U Z，S 包含有隨機元素在內;應該運用機率的觀念加以處理。
決策者選擇方案 J 的機率 P(j)等於方案 J 對決策者的效用大於其他方案的 效用之機率，如（3）式：
P J = Prob = 𝑈𝑗 > 𝑈𝑘，∀j≠ j，k ∈ C𝑖 ... （3）
此 外 ， 個 體 選 擇 行 為 理 論 又 有 ， 一 種 「 不 相 關 替 選 方 案 的 獨 立 性 」
（Independence of Irrelevant Alternatives：IIA）的假設，即兩替選方案 的相對優劣與其他替選方案無關，即（4）式
P j
P κ = f𝔦j Ζ j ，Ζ κ ，S ... （4）
此種心理學上的選擇理論後來被應用於運輸需求分析中。而發展成個體旅 運需求模式，尤其在運具選擇方面應用得很普遍。而隨後亦有經濟學者將此一 選擇理論應用於住宅需求選擇之分析上，其中被廣為應用的 Logit 模式即由個 體選擇模式推導而來，依效用最大原理，來求所選擇各替選方案的機率。
三、 羅吉特模式理論基礎
(一) 理論基礎
馬克菲登基Mc Fadden (1981)基於經濟學之消費者理論與心理學之選擇行 為，利用效用極大化方法導出羅吉特模式，是以消費者或決策者選擇行為之機 率效用函數為基礎且假設消費者或決策者選擇方案時，乃以滿足其個人效用最 大為原則推導而得。
實際上，計算選擇機率的方式有很多種，多隨對誤差項之機率分配型式的 假設不同而有所差異，其估算的模型演進Mc Fadden（1981）大致如下：
圖 2- 1 各選擇模式演進圖
資料來源：Mc Fadden (1981)
Probit Models Logit Models Elimination Models
Multinominal Logit Model (MNL) Multinominal Probit
Model (MNP)
Binominal Probit Elimination By Aspects (EBA)
Binominal Models
Hierarchical Elimination By Aspects(HEBA)
Discrete Choice MNL
Conventional MNL
Nested Multinominal Logit Model (NMNL)
在眾多離散機率選擇模型中，又以多項 Logit（MNL）及巢式多項（NMNL）
模式最為廣泛應用於住宅選擇的分析上，多項 Logit 模式與巢式多項 Logit 模 式之差異主要在於選擇替選方案之機率，前者估算替選方案機率時，各替選方 案是同時存在的，而後者是估算連續的機率
圖 2- 2 MNL 與 NMNL 模式結構比較圖
資料來源：李鎮宏（2001）
馬克菲登基 Mc Fadden 以經濟學之消費者理論及心理學之選擇行為，利用 效用極大化方法導出羅吉特模式，其假設是個人都能理性地選擇使其效用最大 之替選方案。而效用為替選方案屬性及個人社經特性之函數，如下式所示(劉惠 雯，1985)：
U－U（X，S）
X：替選案之屬性向量
S：個人之社會經濟特性向量
當個人面對 J 個替選方案時，如果選擇方案 i，即表示第 i 方案對其有最 替
選 方 案 一
替 選 方 案 二
替 選 方 案 三
替 選 方 案 三
替 選 方 案 四
替 選 方 案 五
替 選 方 案 六
替選方案一 替選方案二
MNL NMNL
大效用，即 U－U（Xi , S）＞U－U（Xj，S），其中 i≠j，j＝1,2,… J。
因方案屬性變數 X 和社會經濟變數 S，無法完整說明決策者之所有考量因 素，故效用函數 U－U（X，S），包含隨機因素，且具有不確定性。
(二) 羅吉特模式之特性
1. 羅 吉 特 模 式 的 不 相 關 替 選 方 案 之 獨 立 性 （ Independence from Irrelevant Alternatives ，簡稱 IIA 特性）：IIA 特性說明個人選擇 某一替選方案之機率僅與該替選方案之效用有關，與其他替選方案之 是否存在無關。亦即，選擇與否之機率決定於效用之差，與其他替選 方案之效用無關。此不相關替選方案之獨立性，亦是多項羅吉特模式 重要之假設條件。
2. 若效用函數為線性，則選擇者 M 之社會經濟特性對選擇之機率將無任 何影響。因為同一選擇者之社會經濟特性必然相同，且將社會經濟變 數指定為共生變數，故對選擇之機率將無任何影響。
3. 交叉彈性：在 IIA 特性之假設前提下，若替選方案 A 之效用發生變化 時，其他替選方案選擇機率之變化比率完全相同，且僅為替選方案 A 之 函數。此特性亦由 IIA 特性而來，若未考量各替選方案之不可衡量部 分隨機效用，會產生錯誤之結果。
第三章 研究方法
本研究主要採用文獻回顧與調查研究法而資料分析工具則是使用 SPSS 17.0 統計分析軟體，依據本研究需要，採取 Logit 模式來進行統計分析，利用變異數 分析檢定住宿生活適應在不同的個人因素與宿舍環境因素間是否具有顯著的關 係存在。
因而首先介紹問卷設計及調查方式之內容，第二則闡述根據 Logit 模式需要 的問卷資料處理內容。除透過量化研究從中得到的數據獲得一些結論之外，也同 時透過質化的訪談方式與 Logit 模式操作，期待更深一層去了解住宿生在宿舍選 擇性，能與數據結果作一些比較及分析，瞭解宿舍的使用情形，並探討如性別、
住宿環境等對使用者選擇性行為的影響。
第一節 個體選擇模式
本研究擬採用個體選擇模式作為研究的方法。以下將介紹近年來所發展出的 一些個體選擇模式及其優缺點與限制。
一、 多項羅吉特模式（Multinomial Logit Model，MNL）
多項羅吉特模式（Multinomial Logit Model，MNL）為其申最被廣泛使用 的，因為其具有簡單的數學架構及容易校估的優勢，卻因模式中的基本假設: 方 案間的獨立性（Independence of Irrelevant Alternatives，IIA），而限制 了它的應用。
二、 巢式羅吉特模式（Nested Multinomial Logit Model，NL）
巢式羅吉特模式（Nested Logit Model，NL）是最常被使用的多項羅吉特 模式的變形，此模式由 McFadden 的一般化極值模式（Generalized Extreme
但是卻仍受限於同一群組中的方案間具有同等相關性的假設，此點可能與現實 的狀況不符合。
三、 其他模式
其他多項羅吉特模式的延伸變化模式，例如 ：順序性一般化極值模式
（Ordered Generalized Extreme Value，OGEV）是指我們在選擇時會有順序性 地做抉擇， 可是在唯一的文獻中（Small，1978）所做出的結果不如巢式羅吉 特模式，且與多項羅吉特模式無顯著差異。成對組合羅吉特模式（ Paired Combinatorial Logit，PCL）允許方案間具有不同的相關程度，可是在方案較 多時有不易校估的問題存在。交叉巢式羅吉特模式（Cross-Nested Logit，CNL）
即異質性一般化極值模式（Heteroscedastic Extreme Value，HEV），同樣具 有校估困難的問題。
從理論上來看這些模式都是比較符合真實的情形。然而，這些模式卻將帶來 計算上比較大的負擔，而且在替選方案較多時不易校估。所以本研究擬採取多項 羅吉特模式來作為分析的方法。
第二節 多項羅吉特
個體選擇模式假設決策者從一些互斥方案中選擇效用最大之方案。每一方案 的效用函數 Uin 可寫成下式:
U
in＝V
in＋ε
in ... （ 1 ） 其中U
in：決策者 n 選擇方案 i 之總效用，V
in：決策者 n 選擇方案 i 之可衡量效用，ε
in：決策者 n 選擇方案 i 之不可衡量的誤差項;可衡量效用部分包含方案與決策者特性。可衡量的效用通常假設為線性函數 之型式:
Uin＝β
nXin＋εin ... （ 2 ） βn：解釋變數向量
Xin：變數之參數值 εin：誤差項
羅吉特模式之決策者n 選擇方案 i 的機率 Pin可表示為：
P
in＝
ℯ𝒱𝔦𝓃ℯ𝒱𝒿𝓃 𝒿𝒿=1
... （ 3 ）
J：方案個數（0，⋯⋯，j）
多項羅吉特模式為封閉型式，容易校估。其主要的缺點是模式具有不相關替
則所推導的結果會不符合決策者的行為。
多 項 羅 吉 特 模 式 參 數 的 校 估 方 法 將 採 最 大 概 似 法 （ Full Information Maximum Likelihood Method 簡稱 FIML 法）此種方法乃對所有可供選擇的集合 中之每一元素加以組合，將每種組合視為一替選方案，然後找出使對數概似函數 值為極大之參數值。
第三節 Logit 模式適合度檢定
多項 Logit 模式的參數校估方法以全部資訊最大概似法應用最廣，此種方法 乃對所有可供選擇的集合之每一元素加以組合，將每種組合視為一替選方案，然 後找出使對數概似函數值為極大之參數值。模式之檢定可分為模式參數檢定、模 式結構檢定、漸進 t 檢定。而適合度檢定的目的在於確定虛無假設的分配是否適 合觀察的次數，檢定的方法是比較理論次數與觀察次數是否一致。
一、 模式參數檢定
對模式中所有參數做檢定，檢驗參數之正負號是否符合先前經驗知識之邏 輯，並檢測在某種信賴水準之下是否拒絕參數值為 0 之 t 檢定。
二、 模式結構檢定
分為概似比指標檢定與概似比統計量兩種，說明如下。
（一） 概似比指標
在Logit模式中，可將測定的參數值帶入模式中以求出個人n選擇方案i的 機率Pi，但是只能知道消費者有無選擇替選方案i，並不能知道個人n其真正選 擇替選方案i的機率為多少。因此，建議以概似比指標來衡量Logit模式的適合 度，概似比指標s 2定義如下:
s
2=
InL β −InL 0InL P −In 0 ... （ 4 ） 其中
InL 0 ：市場佔有率模式之概似函數對數值。
InL β ：所測定模式之對數概似函數值。
InL P ：理想模式之對數函數概似值，因所預測之選擇機率與觀測機率相同，
故InL P = 0 因此
s
2= 1 −
InL β InL 0 ... （ 5 ）s
m 2=1 −
InLInL 𝑚 β ... （ 6 ） InL 𝑚 :市場佔有率模式之概似函數對數值。（二） 概似比統計量
概似比統計量可以一次檢定模式中所有參數是否顯著。虛無假設為所有欲 檢定參數均不顯著。若概似比統計量大於對應之卡方統計量，則拒絕虛無假設，
否則則接受參數不顯著之假設。定義如下：
−2Inλ = −2 InL 0 − InL β ... （ 7 ）
上式為一卡方檢定（x2）分配，其自由度為估計模式中所有參數的總數。
1. 漸進t檢定
概似比檢定乃針對整個模式的參數做檢定;而漸進t檢定則是對每一個參 數個別做檢定。漸進t值等於參數係數值除以其標準差。
2. 判中率
判中率= 100／N × ni=0Yi ... （ 8 ） 其中N為總樣本數
Yi = 1，當預測機率最高之方案等於實際所選擇之方案。
Yi = 0，當預測機率最高之方案不等於實際所選擇之方案。
判中率的值應介於0〃100 之問，判中率的值愈高，則表示模式愈具代表 性。
第四節 小結
在住宅選擇分析中，較常使用之離散選擇模式為，Probit、MNL 及 NMNL 三類，
其中較廣泛應用的為 MNL 及 NMNL。此處概略將 MNL 及 NMNL 之優缺點作初步說明。
MNL 比起其他模型，因其參數值較易估計，在使用上較為簡易。而此模式有 不相關替選方案獨立性（簡稱 IIA 特性）之問題。在目前住宅市場選擇環境中，
很容易違反 IIA 特性之假設，而使估計之預測產生偏頗。
一、而 NMNL 為改進 MNL 之 IIA 特性而發展出來的模式，此模式與 MNL 比較上明 顯具有三個優點。
二、NMNL 模式對誤差項並無做任何相關性假設，可使 NMNL 更廣泛應用於不同個 體選擇行為。
三、理論上 NMNL 模式可檢測各替選方案問是否存在 IIA 特性及利用 MNL 之適當 性。
四、NMNL 模式對於估算替選方案的數目採取階層性之架構，對每層而言可減少處 理需估算之替選方案的數目，使估計較為容易。
然而，NMNL 模式雖允許同一巢層內的方案效用之誤差項不獨立，但實際上仍 會受限於同一巢層內的方案間具有同等相關性的假設。此點與決策者實際的選擇 行為可能不一定相符。此外，NMNL 亦無法同時考慮方案間兩兩相關的獨立性。
其實，每個模式都互有優缺點，需視研究的目的為何再選擇合適的模式。而 本研究則採用較廣泛的多項式羅吉特。
第四章 實證結果與分析
本研究採用的羅吉特模式其使用資料頇經由問卷調查所取得，因而首先 於第一節內介紹問卷設計及調查方式之內容，第二節則闡述根據羅吉特模式特型 需要的問卷資料處理內容，最後將於第三節內作問卷調查結果統計分析。
第一節 問卷設計與調查計劃
以下將說明問卷之設計及抽樣調查方式，說明如下：
一、 問卷設計
問卷內容依據文獻蒐集內容整理歸類，並針對生活型態以及學生基本背景資 料作為設計依據。（各問卷內容的詳細項目如表 4-1 或附錄一）
（一） 學生之住宿設施需求
首先有學生住宿的住宿地點選擇、住宿空間型態、衛浴空間、空調系統、
寢具設備、曬衣空間、公共空間（自習室、讀書室、討論室、休閒娛樂空間）、 管理設施。
（二） 住宿學生之社經資料
即學生之基本資料，包括學生之性別、年齡、居住縣市、年級、住宿地點、
是否參與社團、是否有打工、目前每月租金、增加租金意願以及租金增加忍受 上限。
（三） 抽樣方式
關於抽樣調查方式，一般可考慮三種抽樣方式： 1、簡單隨機抽樣﹔2、
屬性基礎分層抽樣﹔3、選擇基礎分層抽樣。本研究基於抽樣成本與回收效率 等因素考量，選擇基礎分層抽樣，分別至新竹市六個不同大專院校進行調查。
然因基礎分層抽樣為一種偏誤抽樣方法，將其應用於模式中，所校估的參數將 不具一致性，因此需與母體校區分佈互相配合，如此方可解決基礎分層抽樣對 參數校估所產生的偏誤予以校正。
表 4- 1 問卷之調查變數表
資料來源：本研究整理
分類 內容 選項
硬 體 設 施
住宿地點選擇 1. 學校宿舍 2.親戚家 3. 校外租屋 住宿空間型態 1. 套房式宿舍 2. 單人宿舍 3. 雙人宿舍
4. 四人宿舍 5. 四人以上
休閒娛樂空間 1. 無 2. 桌球室 3. 撞球室 管理設施 1. 無 2. 大門管理員 3. 監視系統
4. 門禁
空調系統 1. 無 2. 獨立空調 3. 中央空調 傢俱電器設備
1. 單／雙人床 2. 衣櫃 3. 置物櫃 4. 桌子 5. 椅子 6. 飲水機 7. 電視 8. 冰箱 9. 洗衣機 曬衣空間 1. 獨立曬衣空間 2. 公共曬衣空間
公共空間 1. 無 2. 自習室 3. 討論室 4. 讀書室
衛浴空間 1. 獨立衛浴設施 2. 公共衛浴設施
基 本 資 料
性 別 1. 男 2. 女 年 齡 由受訪者自行填寫
居住縣市
1. 基隆縣市 2. 台北縣市 3. 桃園縣市 4. 新竹縣市 5. 苗栗縣市 6. 台中縣市 7. 南投縣市 8. 彰化縣市 9. 雲林縣市 10.嘉義縣市 11. 台南縣市 12. 高雄縣市 13.屏東縣市 14. 台東縣市 15. 花蓮縣市 16.宜蘭縣市
年 級
1. 一年級 2. 二年級 3. 三年級 4. 四年級 5. 五年級以上 6. 碩士 7. 博士
參與社團 1. 有 2. 無 是否打工 1. 有 2. 無
收入來源 1. 父母提供 2. 貸款 3. 打工 4. 以前的儲蓄
平均學業成績 由受訪者自行填寫 學期平均缺課 由受訪者自行填寫 目前每月房租 由受訪者自行填寫 增加租金意願 1. 不願意 2. 願意 租金增加上限 由受訪者自行填寫
二、 調查方式
學生問卷的調查方式，包括問卷調查的方法、對象與抽樣設計，詳細內容 敘述如下：
（一） 調查方法與對象
本研究問卷為取得足夠問卷樣本資料，調查方式分為兩種。第一為本研究 實際至六所大專院校進行現場訪談，第二為本研究委託各大專院校之各大系所 辦公室代為發放問卷。問卷發放對象則為學生。
（二） 抽樣設計 1. 調查母體
本研究以新竹市六所大專院校為例，然而新竹市地區六所大專院校分 散於各區，如有位於市中心、市郊以及山區，所以學生也會有不同類 型的宿舍體驗，然而學生也會有不同的選擇，故本研究以中華大學、
清華大學、交通大學、玄奘大學、教育大學、元培科技大學六所大學 學生為學生母體。
2. 樣本數大小
六所大專院校共有 45,491 位學生，因而本研究利用網路上樣本數的公 式計算，變異係數 95％，容許誤差正負 5％，信心水準 50％，現有學 生總數 45,491 位（詳見表 4-2），因此本研究需要調查的問卷數量需 要 381 份。
表 4- 2 97 年度新竹市地區大專校院學生人數統計表
學校 等級別
清華大學 交通大學 教育大學 中華大學 玄奘大學 元培科大 大學 5,676 5,339 2,275 7,393 4,644 0 碩士 3,542 4,540 727 989 546 0 博士 2,327 2,337 56 155 23 141
四技二技 0 0 0 0 0 4,781
11,545 12,216 3,058 8,537 5,213 4,922
合計（人） 45,491
資料來源：本研究整理
母體數計算方式：
ss =Z2χ p χ 1 − p c2
new ss = 1 + ss ss − 1
pop
公式來源：http://www.surveysystem.com/sscalc.htm 本研究應調查樣本數為381份，但是考量問卷回收率與多項邏輯特樣本數 越多誤差越小之情形，本研究將調查之樣本數擴大為600份。各校調查份數則 依照學生人數的比例計算，詳如下表4-3，其中清華大學應發問卷152份、交通 大學161份、教育大學40份、中華大學113份、玄奘大學69份、元培科技大學65 份。
z =變異係數 p =信心水準 c =容許誤差 ss =樣本數 pop =母體數 New ss =調查母體數
表 4- 3 隨機抽樣比例配置表 清華
大學
交通 大學
教育 大學
中華 大學
玄奘 大學
元培
科大 總數 各校人數 11,545 12,216 3,058 8,537 5,213 4,922 45,491 總比例 25％ 27％ 7％ 19％ 11％ 11％ 100％
抽取 152 161 40 113 69 65 600 實際比例 25.38％ 26.85％ 6.72％ 18.77％ 11.46％ 10.82％ 100％
資料來源：本研究整理
（三） 調查過程
本調查於三月中完成，四月份∼五月份完成調查。調查時間訂為非假日（星 期一至星期五）早上10：00∼下午4：00。
問卷共計發放600份，回收問卷一共572份，回收率達95.33％，而回收的 問卷572份當中，有效問卷一共有531份，而有41份問卷因為多處填寫不完整，
故視為無效問卷，有效問卷率92.83％，如下表4-4。
表 4- 4 問卷回收情形表
發出問卷 回收問卷數 有效問卷數 回收率 有效問卷率 600 572 531 95.33％ 92.83％
資料來源：本研究整理
第二節 問卷分析整理
一、 受訪者基本資料統計
從問卷中本研究獲得受訪者租屋基本資料統計結果整理如表 4-5，說明如 下：
一、性別：受訪者中以「男性」（66.67％）較多，「女性」（33.33％）較少。
（詳見表4-5）
二、年齡：受訪者「平均年齡」為21歲，「最大年齡」為50歲，「最小年齡」
18歲。（詳見表4-5）
三、居住區域：受訪者中以居住在「縣市外」（79.47％）較多，「縣市內」
（20.53％）較少。（詳見表4-5）
四、年級：受訪者中以「二年級」（28.37％）較多，其次為「一年級」（22.22
％），隨後是「三年級」（20.72％）。（詳見表4-5）
五、成績：受訪者「平均成績」為72.22分，「最高成績」為95分，「最低成 績」60分。（詳見表4-5）
六、缺課時數：受訪者「平均缺課時數」為12.96小時，「最高卻課時數」為 128小時，「最低缺課時數」則為0小時。（詳見表4-5）
七、平均每月房租：受訪者「平均房租」為2,722元，「最高房租」為15,000 元，「最低房租」則為1,000元。（詳見表4-5）
八、增加租金意願：受訪者中，「不願意」（70.06％），「願意」（25.42
％），在受訪者當中則有（4.52％）未作答。（詳見表4-5）
九、願意增加租金上限：受訪者中，願意增加租金平均806元，最高能承受的
上限為5,000元，最低所能承受為100元。
表 4- 5 受訪者基本背景分析表
住宿學生基本背景分析表 次數 百分比
性別
男 354 66.67
女 177 33.33
總和 531 100.00
居住區域
縣市外 422 79.47
縣市內 109 20.53
總和 531 100.00
年級
一年級 118 22.22
二年級 152 28.63
三年級 110 20.72
四年級 98 18.46
五年級以上 6 1.13
碩士 44 8.29
博士 3 0.56
總和 531 100.00
租金增加意願
不願意 372 70.06
願意 135 25.42
總和 507 95.48
未作答 24 4.52
總和 531 100.00
年齡 平均年齡 最大年齡 最小年齡
21.08 50 18
成績 平均成績 最高成績 最低成績
72.22 95 60
缺課時數 平均時數 最高時數 最低時數
12.96 128 0
每月房租 平均房租 最高房租 最低房租
2660 8000 1000
願意增加租金 平均房租 最高房租 最少房租
$806 $5,000 $100
資料來源：本研究整理
二、 宿舍相關統計
1. 住宿地點分佈：住宿地點以學校宿舍居多，佔調查樣本52％，其次為校 外租屋，佔調查樣本38.6％，最後為親戚家（自宅），佔調查樣本9.4％。
（詳見表4-6）
2. 住宿空間型態分佈：單以住宿空間型態分佈觀察，以四人房型式居多，
樣本數為42％，其次則為套房，樣本數為22.4％。（詳見表4-6）
3. 住宿地點與住宿空間交叉表：學校住宿為群體生活，因此學校宿舍在樣 本數中以四人房居多，樣本數為219；校外租屋則以套房型式居多，樣本 數為111；親戚家（自宅）則以單人房居多，樣本數為29。（詳見表4-7）
4. 住宿空間與衛浴空間交叉表：學校住宿為群體生活，因此衛浴空間以公 共衛浴為主，樣本數為203，僅有少數為獨立衛浴；套房型式則以獨立衛 浴為主，樣本數為119。（詳見表4-8）
5. 住宿空間與空調系統交叉表：在住宿空間中絕大多數都裝設有獨立空調，
樣本數為506；僅只有少數空間未裝設空調系統，樣本數為25。（詳見表 4-9）
表 4- 6 宿舍地點與空間型態統計表
宿舍地點與型態 次數 百分比
住宿地點
學校宿舍 276 52％
親戚家 50 9.4％
校外租屋 205 38.6％
總和 531 100％
住宿空間
套房 119 22.4％
單人房 83 15.6％
雙人房 60 11.3％
四人房 223 42.％
四人以上 46 8.7％
總和 531 100％
資料來源：本研究整理
表 4- 7 住宿地點為何與住宿空間交叉表
套房 單人房 雙人房 四人房 四人以上 總和
學校宿舍 2 3 16 219 36 276
親 戚 家 6 29 11 0 4 50
校外租屋 111 51 33 4 6 205
總和 119 83 60 223 46 531
資料來源：本研究整理
表 4- 8 住宿空間與衛浴設施交叉表
套房 單人房 雙人房 四人房 四人以上 總和 獨立衛浴設施 119 47 41 20 5 232 公共衛浴設施 0 36 19 203 41 299 總和 119 83 60 223 46 531
資料來源：本研究整理
表 4- 9 住宿空間與空調系統
套房 單人房 雙人房 四人房 四人以上 總和
無空調系統 0 14 5 2 4 25
獨立空調 119 69 55 221 42 506 總和 119 83 60 223 46 531
資料來源：本研究整理
第三節 實證分析
本節將以多項羅吉特模式建立租屋選擇模式，求出學生對於租屋選擇機率，
並且進行實證分析。
一、 租屋選擇模型建立
羅吉特模式基本上為一種離散選擇模型，其導源於隨機效用理論的概念，
該模式即依據此效用理論而具有功能處理消費者選擇行為分析。最初，該模式 多應用關於運輸方面之旅運需求估計；發展至今，除於模式上之改良外，轉而 廣泛應用於各層面之研究。
實際上可供應用於選擇行為探討之統計模式種類很多，眾多離散選擇模型 中，又以多項羅吉特模式（MNL）與巢式多項羅吉特模式（NMNL）最常用於住宅 選擇行為之討論，隨研究者需求差異，所使用之模式也不盡相同；但究竟何種 模式應用於住宅選擇行為是較合適的，學者們對於「何種模式，最適合應用於 住宅選擇行為」問題的爭論，大多直接以資料進行實證測詴，以檢驗是否支持 其假設與結論來判定模式之優劣，就以最常使用的 MNL 及 NMNL 來說，也一直 是爭論的焦點之一，傳統選擇理論是認為 MNL 有其假設上缺陷，故 NMNL 較符 合實際行為之理論模式。
儘管說法分歧，本研究仍以傳統選擇理論為基礎，並假設使用者對住宅類 型選擇之決策是具有程序性，故採用 MNL 檢測租屋選擇行為，利用模式導出之 各項指標，判定模式之適合性及是否能真實反應於租屋選擇行為上。
在大學生可選租屋方面，本研究以租屋地點作為選擇之標的，並藉由模型 之限制條件提出其他基本假設，以簡化分析；其次，依據本研究之目的建立實 證模型，並對使用之相關變數作概略的說明。
二、 模式建立
本研究之租屋選擇模型採用多項式租屋地點而建立。嘗詴探討租屋選擇模 式，因此其決策之結構如下：
圖 4- 1 多項式租屋選擇模型結構圖
資料來源：本研究整理
個體選擇模式假設決策者從一些互斥方案中選擇效用最大之方案。每一方 案的效用函數 Uin 可寫成下式:
U
in＝V
in＋ε
in ... （ 9 ）其中
U
in：決策者 n 選擇方案 i 之總效用，V
in：決策者 n 選擇方案 i 之可衡量效用，ε
in：決策者 n 選擇方案 i 之不可衡量的誤差項;可衡量效用部分包含方案與決策者特性。可衡量的效用通常假設為線性函數 之型式:
Uin＝βnXin＋εin ... （ 10 ） 選擇對象
六所大專院校之大學生
學校宿舍 校外租屋 親戚家（自宅）
βn：解釋變數向量
Xin：變數之參數值 εin：誤差項
羅吉特模式之決策者 n 選擇方案 i 的機率 Pin可表示為：
P
in＝
ℯ𝒱𝔦𝓃ℯ𝒱𝒿𝓃 𝒿 𝒿=1
... （ 11 ）
J：方案個數（0，⋯⋯，j）
本研究共有三個方案，分別為學校宿舍、親戚家（自宅）、校外租屋，三個 選擇方案會有二組的迴歸方程式。
InL Ρ𝒶1
Ρ𝒶3 = α1+ βıχ1+ ⋯ + β1kχk ... （ 12 ） InL Ρ𝒶2
Ρ𝒶3 = α2 + βııχ1+ ⋯ + βkııχk ... （ 13 ） 其中，Ρ𝒶1
Ρ𝒶3為相對於虛擬方案（校外租屋）選擇學校宿舍的機率，Ρ𝒶2
Ρ𝒶3為相 對於虛擬方案（校外租屋）選擇親戚家（自宅）的。b 為模式之係數，X 為模式 之解釋變數，a 為截距項。本研究利用 spss 套裝軟體校估多項式羅吉特模式各 係數的聯合顯著性、模型的適合度。
三、 變數說明
本研究使用於探討租屋選擇之變數有基本變數及租屋屬性變數，分別為性 別、年級、是否參與學校社團、學期平均成績、平均缺課時數；租屋屬性方面，
則有每月平均租金、管理設施項目、空調設施、衛浴空間；變數說明詳如下表 4-10：
表 4- 10 模式變數說明表
變數解釋 變數名稱 說明
性別 gender 1 代表男性，2 代表女性 質化
年級 Grade
1 代表低年級，2 代表高年級 3 代表博碩生
質化
學校社團 Association 1 代表沒有，2 代表有 質化
學期平均成績 Avg GPA 以分為單位 量化
平均缺課時數 Avg absence hour 以時為單位 量化
每月平均房租 Rate 以元為單位 量化
管理設施項目 maintenance
1 代表無，2 代表一項 3 代表兩項，4 代表三項
量化
空調設施 Air condition 1 代表無，2 代表有 質化 衛浴空間 Space bathroom 1 獨立衛浴設施，2 公共衛浴設施 質化
資料來源：本研究整理
