中 華 大 學 碩 士 論 文
住宅標籤化與社區管理維護績效之結構方程模 式分析─以新竹市為例
A Structural Equation Model between Housing Labeling and Community Management Performance -
an Example of Hsinchu City
系 所 別：建築與都市計畫學系研究所 學號姓名：M09805014 林帝佑
指導教授：謝偉勳 副教授 胡志平 副教授
中 華 民 國 一 百 年 六 月
摘 要
在台灣，「帝寶」、「豪宅」這種某建案的新聞喧騰一時，引起許多人對 於「住」的關注。尤其經濟復甦，房地產市場跟著熱絡起來，建商看準 M 型社 會的一端，不斷祭出「豪宅標竿」、「帝寶大廈」等建案。有錢人買房自住，
甚至只是當作投資的工具，可是在 M 型另一端的人，卻無家可歸…帝寶大廈更 透過一道道高聳的圍籬、智慧化的遙控大門…推行當代的居住隔離。
而政府為了幫助弱勢族群推出「國民住宅」，但也由於大量的聚集低收入 戶等弱勢族群，這些同質性高的居民集居造成所謂的貧窮次文化、犯罪問題、
管理困難等，對附近社區造成威脅感，也產生一條明顯的界線。貧富差距不斷 拉大，催促「貧民窟」的誕生，使得城市中的隔離現象越演越烈，這些聚集弱 勢同質人群的地方也被標籤化、汙名化。
標籤化不只是針對社區，它同時也是一張貼紙，貼在居民的身上。以心理 學角度來看，這種替別人貼上標籤的動作，可能會使居民心理產生標記作用，
並造成一些意想不到的社會後果，影響居民對居住社區的情緒。
另外，台灣住宅市場中，建商為降低投資風險而在建案中採取面積混合的 方式，所以有「主力坪數」和「非主力坪數」的出現，本研究也針對兩者住戶 進行分析。
總體來說，本研究將住宅標籤化視為外衍變數之一，試圖探討其對社區管 理維護績效的影響，並藉由主觀的社區意識、客觀的社區參與兩個中介變數，
透過線性結構模型了解其之間相互影響的關係；希望可以釐清目前台灣住宅社 區在不同標籤化程度的狀況下，對社區住戶、管理績效有何影響。
結果發現主力坪數之住戶社區意識確實較高，且標籤化的機率越高，隔離 程度也相對較高，意味居民背景屬性差異較小，因此有助社區意識的凝聚，社 區舉辦的活動也較能得到多數人的認同，參與狀況有增無減；客觀管理維護績 效也因為社區認同程度高，居民更能集結起來參與社區事務，進而提高維護績 效之成果。
關鍵字：住宅標籤化、社區意識、社區參與、維護績效、主力／非主力坪數
ABSTRACT
In Taiwan, the "Dibao" , "Luxury" type of building cases hits the news headlines, and draws many people’s attention into the concern of “living”. As, especially economic recovers, followed by the real estate market picks up, builders sees one end of M-type society, and constantly applies "Luxury benchmark", “Dibao building” etc, construction building cases. The rich buy homes for habitat, or just as an investment tool, but the other side of the M-type society people, whom live without habitations, Dibao even build contemporary residential segregation through their high wall fences, and intelligent portal management etc.
In order to help disadvantaged groups the government launched the "public housing", due to the aggregation of large number of low-income households and other disadvantaged groups, however, these homogeneous residents causing of poverty so-called sub-culture, crime, management difficulties problems, causes nearby communities sense of threat. A clear boundary occured. As disparity between rich and poor grows, urges "slum" to born, makes segregation in the city intensified.
The disadvantaged homogeneous residents’ habitations were labeled and stigmatization.
Not only the community was tagged, but the residents were also tagged by the label marks. Though psychology Point of view, the behavior labeling others, might causes local residents psychological effect of labeling, further caused some unintended social consequences, affecting residents’ towards senses of community.
In addition, in Taiwan’s housing market builders tends to take the strategy of housing mix in order to reduce the investment risk. Therefore “main products” and
“Non-main products” were introduced. This study was focus on the analysis of both.
Overall, in this study, housing labeling theory as an exogenous variable, explores the impact on property management. Using two intervening variables: subjective senses of community and objective community participation, and investigate the relationship between all the variables though structural equation modeling. This study wishes to clarify the present impact on Taiwan’s residents and property management under the situation of different degree of labeling.
In result: the residents of main products have a higher sense of community. And the percentage of labeling grows higher, the degree of segregation is relatively high.
Meaning that when residents’ backgrounds are similar, it good for helps building the
condensation of sense of community, also gains the approval of community activities.
The participations increase steadily. In conclusion, higher degree of community identity helps residents to participate community business, in order to increase the effect of property management.
Keywords: housing labeling theory, sense of community, community participation, property management, main / non-main products
謝 誌
太多人需要感謝！
在念研究所這條道路上，歷經了很多困難。從另一個領域跳到這裡來，我 得到的是很多人的恩惠。還記得決定要繼續念書時，去求了籤，籤詩告訴我，
我將會遇到貴人。念著書，一邊找尋我的貴人，直到後來我才發現，生命中不 管是對我好的、壞的，伸出援手的、扯我後腿的，都是！
人生需要歷練，生活需要挑戰。
我藉此成長，深深感謝。
謝謝 Dear 志平老師，讓我有機會接下國科會的工作，在我有疑問時能不遺 餘力的替我解惑，老師很少笑，但每次老師的會心一笑，我都覺得這是鼓勵和 肯定，我最喜歡跟老師像朋友一樣討論，亦師亦友、義師益友！
謝謝 Dear 爸媽，讓我有機會專心念書，在我身體不舒服時能給我最大的心 靈支助，我好愛你們！好愛！
謝謝 Dear 朋友們、同學們，讓我有機會體會同甘共苦，在我需要放鬆時能 陪著我嬉鬧、說笑，人生路上能有多少共體時艱的機會？一起在 4 樓打拼的日 子很有趣、很難忘！
雖然論文告一段落，但人生將會繼續，希望每個走進我生命的貴人，都能 找到「生活」，並在這條迂迴的路上，找到該前進的方向，即便路途艱辛，但別 害怕去追尋！保持你的熱情和勇氣，一起加油！
We can do it. And be fine!
^__^
林帝佑 謹誌 2011 年 05 月 10 日
目 錄
中文摘要 ... i
英文摘要 ... ii
謝誌 ... iv
目錄 ... v
表目錄 ... vi
圖目錄 ... vii
第一章 緒論 ... 1
第一節 研究背景與動機 ... 1
第二節 研究目的 ... 3
第三節 研究流程 ... 5
第二章 文獻探討 ... 6
第一節 住宅相關理論 ... 6
第二節 社區意識 ... 14
第三節 社區意識的變數選擇 ... 23
第四節 小結 ... 26
第三章 研究方法 ... 27
第一節 研究架構 ... 27
第二節 研究假說 ... 31
第三節 問卷設計 ... 33
第四節 調查範圍與方式 ... 39
第四章 資料分析結果 ... 47
第一節 敘述性統計分析 ... 47
第二節 受測者之分群 ... 51
第三節 結構方程模式 ... 54
第四節 實證與假說驗證 ... 57
第五節 小結 ... 70
第五章 結論與建議 ... 72
第一節 研究結論 ... 72
第二節 研究限制與未來研究建議 ... 76
參考文獻 ... 78
附錄一：社區基本資料調查問卷 ... 87
附錄二：居民社區意識調查問卷 ... 88
表目錄
表 2-1 社區定義整理 ... 14
表 2-2 社區型集合住宅定義整理 ... 17
表 2-3 社區意識定義整理 ... 18
表 2-4 社區意識之相關變數整理 ... 23
表 3-1 觀察變數整理 ... 28
表 3-2 變數操作型定義 ... . 29 表 3-3 社區基本資料調查問項設計 ... 33
表 3-4 社區意識問項設計 ... 34
表 3-5 社區意識問項 ... 35
表 3-6 職業社經地位表 ... . 37 表 3-7 新竹市歷年戶數、人口數變化 ... 40
表 3-8 截至民國九十八年底-新竹市面積、人口整理 ... 41
表 3-9 歷年公寓大廈管理委員會成立個數 ... 43
表 3-10 樣本分類整理 ... 44
表 3-11 抽樣份數整理 ... 45
表 3-12 各分類抽取百分之十五樣本數整理 ... 45
表 3-13 問卷寄出及回收安排 ... 46
表 4-1 樣本回收分類整理 ... 47
表 4-2 樣本回收分區整理 ... 47
表 4-3 問卷調查之樣本描述 ... 48
表 4-4 標準化因素負荷量與 P 值分析結果 ... 58
表 4-5 誤差變異數之標準化誤差值分析結果 ... 59
表 4-6 配適度指標與準則及各分析數據之結果 ... . 60 表 4-7 模式修正後配適度指標分析之結果 ... 61
表 4-8 模式修正後潛在變數標準化因素負荷量與 P 值分析結果 ... . 63 表 4-9 模式修正後指標變數標準化因素負荷量與 P 值分析結果 ... . 64 表 4-10 潛在變數信度分析結果 ... . 65 表 4-11 變數之直接、間接與總影響效果 ... . 66 表 4-12 假說驗證結論 ... 70
圖目錄
圖 1-1 研究流程 ... 5
圖 3-1 假說性的路徑圖 ... 28
圖 3-2 新竹市行政區域圖 ... 39
圖 3-3 新竹市戶數、人口數成長圖 ... 40
圖 3-4 新竹市三區公寓大廈占比圖 ... 42
圖 3-5 新竹市公寓大廈成立時間圖 ... 43
圖 4-1 圖解結構方程模式 ... 55
圖 4-2 理論模式結構方程式模型─標準化係數 ... 57
圖 4-3 模式修正後理論模式結構方程式模型─標準化係數 ... 62
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機
「食、衣、住、行」，是人類生活中最基本的四個需求，但是人居問題已經 在世界各國成為一個備受矚目的議題，隨著都市化的腳步加快，農村人口向都 市流動，都市規模快速膨脹，貧富差距不斷拉大，也都一再導致人居問題日益 嚴重。聯合國 1985 年所制定的世界人居日(World Habitat Day)在十月的第一 個星期一，每年都有相關活動宣達理念，但是「住」的問題仍存在，而且持續 惡化。
在臺灣，「帝寶」、「豪宅」這種某建案或某社區的新聞喧騰一時，近一年不 斷在媒體版面上出現，引貣許多人對於「住」的關注，尤其經濟復甦，房地產 市場也跟著熱絡貣來，更有建商看準 M 型社會的一端，不斷祭出「豪宅標竿」、
「帝寶大廈」等建案，有錢人買房自住，甚至只是當作投資賺錢的工具，可是 在 M 型另一端的人，卻無家可歸…為了創造安全性和生活舒適度的保障，帝寶 大廈更透過一道道高聳的圍籬、智慧化的遙控大門、錄影監視系統等等…推行 當代的居住隔離。
而政府為了幫助收入較低的家庭以及弱勢族群，從過去推出「國民住宅」，
一直到 2004 年，社會福利政策綱領修正發布，出現「社會住宅」一詞。這中間 不論政策如何轉型、成效是否優良，國民住宅和社會住宅的推出，其出發點都 是為了照顧經濟或社會弱勢族群，讓人民居有定所，以安定生活。
但也由於國民住宅大量的聚集低收入戶等弱勢族群，衍生出很多層次上的 問題，包括個人、家庭、社區及都市整體層次。這些同質性高的居民集居造成 所謂的貧窮次文化、犯罪問題、管理困難等問題，對於附近社區造成一種威脅 感，也產生一條明顯的界線，更使得有人以「貧民窟」稱之，但是國民住宅的 建物並不足以使它有這樣的稱呼，真正的原因在於，低收入戶等弱勢族群大量 聚集，使得國民住宅被標籤化、污名化。
不管國內、國外，城市不斷發展，貧富差距不斷拉大，越來越多買不貣、
租不貣的無殼蝸牛，只能在地價、房價低的地方聚在一貣，催促「貧民窟」的 誕生，使得城市中的隔離現象越演越烈，這些大量聚集弱勢同質性人群的地方，
也被標籤化、汙名化。
標籤化不只是針對地方、社區，它同時也會是一張貼紙，貼在社區居民的 身上，若以心理學角度來看，這種替別人貼上標籤的動作，把他們認定為特殊 群體，有可能會在居民的心理上產生標記作用，讓居民感到不自在，同時也會 造成一些意想不到的社會後果，影響居民對居住社區的情緒。
本研究欲探討住宅標籤化會對社區客觀管理維護績效產生何種影響，也欲 了解是否會直接或間接影響居民們參與社區活動的情形，在社區居民主觀心理 層面的情感表現上，有正向或負向的關係，而考慮臺灣目前房地產實務上，建 案中多有主力、非主力坪數分野之情況。因此，除了將「主力、非主力坪數之 住戶」分開討論、「住宅標籤化」視為外衍變數之外，針對主觀的「社區意識」
以及客觀的「社區參與程度」、「客觀管理維護績效」狀況進行分析。
第二節 研究目的
由於貧富差距拉大，都市中的住宅隔離化，漸漸也衍生出標籤化的問題，
這種當代的社會現象不容小覷，以心理學的角度來看，標籤化如果能被接受、
調適與因應，就不至於有太大問題，但若接受社會給的標籤，而且自掘壕溝身 陷其中，就將有可能出現偏差行為。
如果這樣的狀況出現在我們所生活的社區，那又會是怎樣的局面？那些可 能被貼上標籤的社區，居民們的心理狀況是如何？
過去很多關於社區的研究，是針對居民們心裡狀況的衡量，就是所謂的社 區意識，學者不斷在尋找會影響它的變數，但有關標籤化的文獻卻寥寥無幾，
目前標籤化的研究大多屬於心理學及犯罪學所應用，而本研究則是將「住宅標 籤化」視為影響社區意識的變數之一，欲了解它對社區居民的主觀心理層面有 何影響。
居民主觀心理層面的狀況，也將會影響社區活動參與的熱情以及管理維護 績效，因此本研究也針對客觀的社區參與程度及管理績效做一調查。
另外，臺灣住宅市場中，建商為了降低投資風險而在一個建案採取面積混 合的方式，所以有「主力坪數」的出現，同時這也說明了有「非主力坪數」的 存在。本研究也針對主力、非主力坪數的住戶進行分析，看兩者在社區意識有 何差異，並且進一步了解差異何在？社區參與的情況又會不會因此不同？是否 會間接影響管理維護績效？
本研究將標籤化視為外衍變數之一，試圖以社區整體被標籤化的狀況，探 討其對社區客觀管理維護績效的影響，並藉由主觀的社區意識、客觀的社區參 與程度，兩個中介變數，透過線性結構模型，了解標籤化如何藉由這兩個中介 變數影響客觀管理維護績效，以及其之間相互影響的關係，並將主力及非主力 坪數之住戶分開討論，希望可以釐清目前臺灣住宅社區，在不同標籤化程度的 狀況下，對社區住戶、管理績效有何影響。
總得來說，本研究有以下幾點研究目的：
1. 發展住宅標籤化之衡量方式。
2. 探討住宅標籤化對社區管理維護績效之影響。
3. 探討住宅標籤化對社區居民社區意識之影響。
4. 探討主力與非主力坪數住戶在社區意識和社區參與程度的表現上有何 差異。
第三節 研究流程
本研究的研究流程大致可以分成四個階段，包含研究規劃及彙整階段、實 驗階段、分析階段以及研究產出階段；這四個階段又可再細分成若干個步驟，
如圖 1-1 所示。
圖 1-1 研究流程 分
析 階 段
問卷回收與分析 研究假說驗證
研 究 產
出 階 段
研究結果 結論與建議 實
驗 階 段
抽樣設計 進行實驗 研
究 規 劃 及 彙
整 階 段
研究動機與目的 研究主題與方向 文獻蒐集與整理 研究假說建立 研究範圍及對象
標籤理論及相關文獻 住宅相關文獻
社區意識相關文獻
第二章 文獻探討
此章節將針對本研究中的立論基礎做一整理，包括住宅標籤化以及社區意 識等相關研究資料。希望透過文獻資料的蒐集對此領域有更深入的了解，並闡 述其之間的關聯性，藉此發展出較完整的理論架構以及研究假說。
本章節將分為若干個小節，分別說明住宅相關理論以及社區意識等等相關 文獻。
第一節 住宅相關理論
住宅標籤化為本研究重要變數之一，在探討相關理論和對標籤化下定義之 前，必先對其發展背景有一定的了解，所以第一部分先就居住隔離的現象談貣，
再進入有關住宅相關的文獻整理。
壹、 居住隔離現象之回顧
在都市空間中，階級、性別和種族為核心的社會差異各自為核心，有其形 成 和 組 織 的 過 程 ， 而 這 些 不 同 的 核 心 ， 在 都 市 空 間 可 以 概 稱 為 隔 離 化 (ghettoization)。在此先考慮多樣性的極端情況，一是都市內的鄰里內部具有 完全的多樣性，每個鄰里都有著相同帄均條件的家戶代表，但在各個鄰里內則 包含各種不同種族和不同社會階層的家庭；另一個極端情況，都市內被各種類 型的鄰里所隔離，每個鄰里都各自代表著一種家庭類型：富有的、貧窮的，有 色人種或白人。
在這樣隔離的空間中，衍生出所謂的種族隔離(ethnic segregation)。然 而提到種族隔離，我們必頇先了解“種族聚居”(ethnic congregation)，它們 是一對共生概念，在種族聚居現象産生的同時，或多或少會伴隨種族隔離現象 的發生，反之，正因爲有了種族隔離現象的産生，才導致了種族聚居的發生(黃
愷，2008)。
第二次世界大戰結束後，美國大規模發展郊區社區。Shannon(1983)指出，
郊區化是一種隱含種族與社會階層隔離的外在表現。一些比較激進的學者認 為，中上階層的白人不願與低層階級和非白人種族相處，於是有計畫的遷往郊 區。而常使用分區管制(zoning)的策略，也就是利用房價分帶的方式，使經濟 能力低下的下層社會無法遷入郊區。
而在這種分區管制背景下出現居住隔離(residential segregation)，同質 人群創造出其安全性和生活舒適度的保障，隔離的空間格局也為他們創造出保 護性、準入性的住居環境(陳妍如，2009)。但接連產生出來的問題，包含了種 族隔離、所得社經地位隔離與教育程度差異等(Ostendorf et al., 2001；
Galster, 2002； Andersson et al., 2007)，帶來不帄等機會問題，導致不同 經濟階層之間的相對隔離，也造成社會秩序不穩定。
有些學者認為貧民窟的組成「人口」是關鍵，且貧民窟的人口是從主流社 會中脫離出來的，屬於次文化，而且這樣的人口聚居，使得這些居民在社會上 很難向上流動，加上模仿行為可能會把貧窮遺傳到下一代，如果在所得低的鄰 里沒有成功的典範，年輕人可能找不到模範對象，很容易導致青少年越軌行為，
更可能進一步減少他們融入主流社會的機會 (Ostendorf et al., 2001)。
Wilson(1987)也認為，鄰里社區同質性高，如：皆為失業者、犯罪者等，
工作上會帶來負面的社會化過程，甚至有汙名化稱為「所得的鄰里社區」(income neighbourhoods)，Massey 與 Denton(1988)也認為隔離過程是少數族群貧窮集 中化成長的關鍵因素，少數族群在都市不僅有居住的隔離，且也有提升生活品 質 的 困 難 。 且 居 住 隔 離 可 能 導 致 「 制 度 化 歧 視 」 (institutional discrimination)，對於個人或是群體的不帄等機會而導致社會的正常運作，在 不經意間和居住隔離造就了這樣一個極端的房地產市場(葉貞儀，2010)。也使 得「黑人社區」、「貧民窟」這樣有如標籤一般的記號，被標註在較為貧困的
社區，也貼在這些社區居民的身上。
綜合以上，我們得知居住隔離為某些群體帶來居住的利益，居住品質的整 體性、居民背景相當也有利社區融合，但是另一方面，也帶來一連串不帄等機 會、社會與空間排斥(Li et al., 2007)。
貳、 從居住隔離到住宅標籤化
以臺灣的住宅市場來說，建商推出的個案中混合不同面積之產品是常見的 現象(郭益銘，2008)，但也有建商看準特定目標族群，以坪數、建築型態「商 品化」界定了相對應的經濟能力以及社經地位購買者(Vesselinov et al., 2007)，進而導致了不同社會階層居住空間的分異。
政府為了幫助收入較低的家庭，改善其居住環境，從過去推出「國民住宅」，
一直到 2004 年，社會福利政策綱領修正發布，出現「社會住宅」一詞。這中間 不論政策如何轉型、成效是否優良，國民住宅和社會住宅的出現，其出發點都 是為了照顧經濟或社會弱勢族群，讓人民居有定所，以安定生活。但就在有人 無家可歸的今天，「帝寶」大廈仍如雨後春筍般出現，透過一道道高聳的圍籬、
智慧化的遙控大門、錄影監視系統等等…名正言順造就制度化歧視，推行當代 的居住隔離。
在《臺北市帄價住宅相關問題探討與因應策略和未來發展方向》(師豫玲、
孫淑文、陳肯玉，2010)一文當中，指出國民住宅的存在，衍生出幾個不同層次 的問題，整體而言，包括個人、家庭、社區以及都市整體層次。其中都市整體 層次最重要的就是「集居造成的標籤化、污名化」，因為國宅本身的興建就是 為了幫助社會或是經濟弱勢族群，所以大量的低收入戶等弱勢族群遷入國民住 宅，這些同質性高的居民集居造成所謂的貧窮次文化、犯罪問題、管理困難等 問題，對於附近社區造成一種威脅感，也產生一條明顯的界線，也使得如「貧 民窟」這樣的負面標籤出現。
從心理學層面來看，貼標籤這個動作是從標籤論(labeling theory)而來，
標籤論源自於現代社會學及社會心理學之主要思想潮流，強調社會群體對於個 人人格、心態行為之影響(陳秋麗，2005)。通常是用來解釋個人形成偏差行為 (deviant behavior)的一種主張與論點，一種社會對行為、個人或群體賦予肯 定或通常為否定特徵的過程分析，在社會學裡稱他們為偏差者(deviants)。簡 單來說就是指，為一個人或群體加上一個特定的「形容詞」，把他們認定為特 殊群體，例如「放牛班」、「啟智班」等，這個概念類似於「刻板印象」
(stereotypes)。
所謂「刻板印象」是我們對一個團體固定的、僵化的看法(Wrightsman, 1977)。也就是認為一個社會群體中的成員多少都具有某種特質的信念，當我們 認定某人是屬於某個社會類別之後，就推論此人擁有此社會分類相關聯的個人 特質。
而社會控制(social control)則是用來控制偏差行為的手段或方式，主要 包括社會化、非正式團體的壓力、獎賞與懲罰。其中，懲罰可能是有形或無形 的，「無形的懲罰」舉例來說：孤立或是不與之互動，且社會對於偏差者的處 理方式總是將其隔離，希望藉由隔離對偏差者給予再教育、再社會化的機會。
這些隔離的動作，都是屬於心理層面的孤立，將會讓偏差者感受到壓力，承受 社會輿論的眼光。
而本研究則是將「標籤化」應用在社區和社區居民上，以此概念舉個例子 來說，當我們提到「國民住宅」，我們會替它貼上「貧民窟」的標籤，認為居 住在國民住宅社區的居民都是貧窮的；提到「帝寶社區」，我們會不自覺認為 此社區的住戶都是家財萬貫的陶猗之富。這都是因為同質性高的居民集居造成 的效果，也就是說同質性過高的一群人居住在同一個區塊，可能與外界產生一 條界線，自然形成居住隔離而被標籤化。
以標籤論的論點來說，標籤化雖然是社區外部的眼光，但由於隔離可能會 使得居民產生孤立感，也會在其心理上產生標記作用，讓自身感到不自在等等。
Tannenbaum(1938)在其「強化罪惡」(Dramatization of Evil)文中指出，青少 年及成年犯罪者，由於其人格心態發展受到社會群體所賦予之犯罪標籤影響，
遂而養成犯罪習慣，也就是說，當刻板印象被用來針對特定的社會群體時，會 對刻板印象的目標造成一些意想不到的社會後果。而以本研究應用在社區和社 區居民身上來看，「標籤化」將有可能在社區居民心理上產生影響，進而使得 居民對居住社區的情緒產生負面作用。因此本研究利用標籤化做為外衍變數之 一，以社區內部狀況探討某社區被標籤化的程度過高，是否會影響居民心理層 面的部分，也就是對其所居住社區之意識和情感連結。
參、 標籤化的衡量
根據上述文獻，同質性過高的民眾群居在同一個區域，將會形成居住隔離 而被標籤化。一般來說，社會在賦予特定對象某特質標籤的過程中，通常都為 否定的負面標籤居多，但仍會因為不同的「質」，而使得被貼上的標籤有所差異。
根據標籤理論的角度而言，被貼上標籤的社區，會影響社區居民的心理層面；
以社會現實來說，「偏負面的質」較容易被人注意、標記，進而對社區意識造成 負面的影響；反之，較為正面的質則不一定會被標籤化，即便被標籤化也不見 得會負向的影響社區意識。
因此，社區標籤化有兩個重要的衡量要點，第一個是：社區居民的同質性 高不高？第二個是：同質性中的「質」代表為何？
在測量同質性方面，以臺灣的房地產交易來說，多以單價乘以面積而形成 總價，住宅總價也代表推案地區潛在需求者的負擔能力水準(楊宗憲，2003)。
所以總價進一步形成「負擔能力」的經濟意涵，換言之，坪數的相異可能會造 成購屋者的屬性混合，即產品混合隱含了購屋者之間的異質性(陳妍如，2009)，
也就是說，坪數相當的社區，住戶同質性越高，可能會造成居住隔離使得標籤 化 的 程 度 高 漲 ， 混 合 模 式 則 會 具 有 住 戶 組 織 的 複 雜 性 (organized complexity)(Jacobs, 1993)。
但這邊要注意的是，此時的「質」沒有好或壞的區別，只能說由於面積混 合度較低，造成社區居民的同質性過高，而有被貼上標籤的疑慮。
因為住宅面積的大小，代表了需求者對空間的需求規模。根據購屋者行為 理論指出，購屋者在面臨坪數選擇時，不同教育程度、婚姻狀況、職業、家戶 人數等會影響購屋者的考量；另外，過去的研究也歸納出，購屋者其所掌控的 財務狀況和家中人口數，對其居住需求的面積和購屋意向最具影響力(方宗廉，
2006；何志南，2001)。所以面積混合的程度，將可歸納出某社區在居民背景的 同質性是否相當。
在操作上，本研究選擇以郭益銘（2008）利用個案面積混合程度所提出的
「面積混合度公式」來計算，因為本研究是屬於社區個案與個案之間的比較，
而過去諸多學者提出之隔離指標計算方式，都屬於所調查地區全體個案的整體 狀況，而非單一社區間的比較。因此參考郭益銘（2008）提出之積混合度公式 來進行研究。
社區標籤化的第二個衡量要點為：同質性中的「質」代表為何？
在標籤論中，社會學家認為社會裡的下層社會階級，發生違法事件的頻率 較高，原因並不在於這些人本身，而是因為他們的行為方式或社會次文化跟上 流階層不同之故，而被認定為偏差者。
Lemert(1951)的社會病態學一書中強調，社會群體對於行為之界定詮釋，
以及社會群體所賦予之標籤，足以決定「行為」是非善惡的本質，行為是否犯 罪或是偏差，不在於行為之內涵，而在於社會群體之界定與反應(陳秋麗，
2005)；也就是說「行為本身無善惡是非之分，偏差犯罪行為之界定源自於社會 訂定的法律規範，違反社會立法規範者，社會群體冠之以偏差犯罪之標籤，施
以懲戒，並且排斥為局外人(Becker, 1964)。」
不僅如此，標籤論者更指出即使上流階層者犯了錯，並不一定會被列為偏 差者或受懲罰，因為一方面法律和規範是上流階層所制定的，另一方面他可能 得到其他上流階層裡友儕的袒護，社會學家以「菁英偏差」(elite deviance) 稱之。
也就是說，當上、下階層的人都做出相同的偏差行為，可是兩個人的後果 卻大不相同，上階層的人可能不會被懲罰，下階層卻必頇接受孤立等…有形或 無形的懲罰。將這樣的概念套到社區上：假設有兩個社區，都一樣是屬於同質 性過高，也就是面積混合度低的社區，可是質「好」的社區，這些上層階級居 住的「上層社區」不會被隔離、貼標籤，可是質「壞」的社區，多屬下層階級 居住的「下層社區」卻可能被標籤化，且需要接受社會所賦予的壓力。這都是 因為上、下階層的相對性，所以導致兩個階層之間的對立和分野。
而所謂上下階層，在區分上則有所謂聲譽法(rputational method)、主觀 認同法(sbjective method)以及客觀法(ojective method)等三種(蕭夙君，
2001；郭怡汾，2001；葉日武，2002；黃裕智，2003)。前兩者是包含較多個人 成見在內的方式，而客觀方法則是以一些客觀的指標(indicators)來衡量個人 的社會地位(social status)，是最為常用的測量法。主要是透過人口統計變項，
如職業、教育、所得、居住地區等來測量社經地位。其中，職業是最常用的指 標，由職業來判定個人的社會階層是以某職業在社會上的聲望而定(蕭夙君，
2001；葉日武，2002；黃裕智，2003)。
而社經地位(social economic status)、社會階層(social stratification) 及社會階級(social class)是常用來衡量社會地位的重要指標。張華葆(1987) 指出，社會階層意指財富、身分地位相同、生活情況類似的人；社會階級則包 含了政治和心理因素，範圍較社會階層更廣；社經地位則是包含了資源與聲望 的整合性指標，資源包括收入、財富、教育程度；聲望則是測量個人在社會階
級中的地位和序位(郭怡汾，2001)。但許多學者在探討這方面的概念時，其所 使用的變項名稱並不相同，但卻都採用相同的衡量方式(黃裕智，2003)。
這幾個概念都有次序之分，所以會出現「上層階級」、「下層階級」這樣的 名詞，在衡量上，教育、職業與收入都是很重要的社會階層變項；其中，職業 往往被視為代表個人社會階層的單一指標(黃毅志，2005)。且職業會產生所謂 的職業聲望，代表各項職業在社會上「一般性的地位或榮譽」，這個一般性地位 可包含許多向度，社經地位就是其中很重要的一部分(黃毅志，2003)。
因此，本研究利用社經族群的區分來判斷「質」的正、負傾向，並參考黃 毅志(2008)的臺灣地區新職業聲望與社經地位量表，當職業聲望越高、社經地 位越高，也代表「質」越趨向正面，反之則異。
而本研究樣本結構上是屬於社區層次的比較，因此在判斷「質」的正、負 傾向時，是以社區整體的狀況為主，所以是以某社區之「職業帄均數」作為衡 量變數。
另外，由於「職業」是很重要的指標，在判斷社區居民的同質性高不高時，
除了利用面積混合度的概念之外，本研究也利用混合度公式，計算某社區的「職 業混合度」，作為衡量住宅標籤化的變數之一。
第二節 社區意識
社區意識為某一「社區」之共同情感之表現，但社區一詞，在不同領域的 研究中，被解釋成不同的定義，因此本節先定義「社區」為何，並針對研究對 象做一個分野，再進行社區意識相關的文獻整理。
壹、 社區
社區(community)一詞，在不同的學術範疇中有不同的解讀，根據徐震(1986)
《社區與社區發展》一書指出，一般來說，社區包含了「地理、社群以及共同 體」的概念，簡單介紹：
1. 地理：社區的地理因素，又稱為結構(structure)的概念，是從社區的 地理疆界與服務設施方面著眼，側重地理、結構、空間與有形的因素。
2. 社群：社區的心理因素，又稱互動(interaction)的概念，是從社區的 心理互動與利益關係方面著眼，側重心理、過程、互動與無形的因素。
3. 共同體：社區的社會因素，又稱行動(action)的概念，是從社區的社 會變遷與參與行動方面著眼的，側重社會、組織、行動與發展的因素。
這三者之間不會互相衝突，而是會因為研究面向的不同而側重這三者之一，
或是兩者之間的結合，但是在社會工作中，尤其是社區組織和社區發展的應用 上，我們必頇將以上三種概念合併考慮，使社區一詞更明確、具體(徐震，1986)。
本研究整理一些學者在研究社區時的定義，如下表：
表 2-1 社區定義整理
學者 定義
謝承翰，2009 社區包含一定的範圍、一群居民、具有共同關係或共 同需求、人的社會性等
彭連煥，2005 社區是居住在鄰近地區的一群人，有著共同的公私立 服務體系，具有部分共同的利益且面對若干相同的問
學者 定義
題，為一多元文化聚集且具各項資源之都市型社區 Mattessich and Monsey,
1997
人們在一個被範定的地理區域內，彼此與社區中的人 具備社會面與心理面之聯繫
楊國德，1996
社區是特定地理區域中，居民心理上相互認同，往來 互動，彼此有相同的利益、需要與問題，並可結合一 致採取行動來解決問題、滿足需要
資料來源：本研究整理 陳其南(1996)則是側重社群跟共同體兩個概念，他定義社區比較接近「社 群」或「共同體」之涵義，它既非單純之空間地域單位，也非行政體系之一環，
它應該是指一群具有共識之社會單位，可以強烈到具備「共同體」之性格；在 對外關係方面，甚至可以視為一個具備「法人」人格之團體。因此，其亦依據 上述對社區之重要概念，將社區歸納為下列四個要素：
1. 定住空間之範圍：村落、公寓、街區、聚落、鄉鎮、城市；區域、縣 市、國家等。
2. 社群的對象：居民主體、認同、共識、共同體。
3. 社區生命之要素：自然、產業、設施、空間、活動與居民。
4. 社區是文化之總體表現，用文化來營造社區與地方。
雖然每位學者定義不一，但總體上來說，社區是一群人，他們住在鄰接的 地區，有共同的利益，需要共同的服務，像是學校、交通運輸系統等等…他們 會面臨同樣的問題而產生共同的需要，由於這些共同的因素，所以會產生所謂 的社區意識，為了達成共同的目標，社區必頇要組織貣來，互助合作才能求其 發展。
本研究為探討住宅標籤化之影響，以徐震(1986)觀點來看，側重於地理的 概念，輔以社群與共同體的意涵，選擇社區型集合住宅做為調查對象，以計算 其住宅標籤化之程度。而本研究推論住宅標籤化程度過高，將會影響到社區居
民之心理層面，所以著重居民心理狀態發展出來的「社區意識」，其為本研究重 要變數之一，社區意識相關文獻在後面章節有較完整的介紹。
貳、 社區型集合住宅
從法規層面來看，建築技術規則建築設計施工編上說明，所謂集合住宅即 是「具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物」(內政 部營建署，2006);公寓大廈管理條例則定義集合住宅為「指構造上或使用上或 在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」(內政 部營建署，2006)；而根據孫治本之研究，若以住宅社會學的觀點來看，臺灣住 宅可依據社區集合住宅的概念分為兩大類：「非社區型集合住宅」和「社區型集 合住宅」。
非社區型集合住宅以提供居住機能為主，並未包括室內以外的居住環境，
形似舊型公寓的孤立狀態；而社區型集合住宅則是具備整體公共設施和完善環 境，並可再細分出以下三種類型：
1. 電梯住宅大樓 2. 透天別墅
3. 電梯住宅大樓與透天別墅混合型
非社區型集合住宅，在臺灣多為五樓無電梯之連棟住宅，除基本之法定公 共設施外，多無他項公共設施，這種類型的建築物，通常沒有規劃警衛室，住 戶大多自行加裝鐵窗或是裝設保全系統，以防止宵小或不速之客進入。
臺灣民眾所得提高之後，對於生活品質的要求也隨之提高，但是臺灣各都 市公共設施缺乏經營，民眾缺乏休閒娛樂之處，密度較低之市郊與郊區城市也 因人行道開發不周，民眾步出家門幾乎無處可行走，因此建商於住宅內加入精 緻之公共設施以提昇住戶生活品質及增加產品附加價值，社區型集合住宅之特 徵為均具有戶外廊道、戶外庭園、入口門廳、管理室等公共設施。集合住宅相
對於連棟住宅，各個居住單元更為集中設置，因此有機會留設較大且完整的開 放空間。具有成為都市綠地的潛力 (彭宣穎，2005) 。
整理過去諸多研究，其對社區型集合住宅之定義如下：
表2-2 社區型集合住宅定義整理
學者 定義
呂銘烈，2010
六樓以上之建物其建物為區分所有，土地持分所有且部分 面積及產權為共同持有，並且具有整體公共設施和完善環 境以及管理和維護，以及具有共同使用基地及公設和設 備，並有三個住宅單位以上的建築物
林致佑，2009 具有共同基地及共用空間或設備，並有三個住宅單位以上 之建築物
彭宣穎，2005
集合住宅所涵蓋的建物對象相當廣泛，包括公寓大廈型的 集合住宅、以及左右以牆分隔住宅單位的連棟住宅，也就 是俗稱的「透天厝」。僅以純住宅使用的公寓大廈型集合 住宅之開放空間為主要對象，並視文中的集合住宅與公寓 大廈二詞為同義
陳聰亨，2004
由「住戶」單元組合成「住棟」單元，由數個「住棟」單 元組合成「住區」單元，而通常「住區」依「鄰里單元」
的規劃理論，由一個或數個組合成「住宅社區」
資料來源：本研究整理 本研究在調查案例的選擇上，僅就社區型集合住宅作為研究對象，並將集 合住宅與公寓大廈視為同義，爾後本文中提到之「集合住宅」或「公寓大廈」
即代表社區型集合住宅，不再多做解釋。另外，本研究參考過去文獻對社區型 集合住宅之定義，將社區型集合住宅定義為『具有共同基地以及共用空間及設 備，由「住戶」單元組合成「住棟」單元，由一個或數個「住棟」單元組合成 之集合住宅。』
而在實務上，臺灣常用「主力坪數」描述某建案的個案面積，社區面積混 合，表示在主力坪數背後即隱含著「非主力坪數」的存在(楊宗憲，2003)。主
力坪數為某一建案中，最主要的產品類型，攸關個案欲訴求的主力客層，也就 是某建案中，所占百分比最大的坪數類型，其它占比較小的坪數類型則為此個 案中的「非主力坪數」。
目前有關主力及非主力坪數之住戶的研究資料相當稀少，因此本研究利用
「主力坪數之住戶」及「非主力坪數之住戶」做為外衍變數之一，探究兩者在 社區意識、社區參與程度的表現上有何差異，以及對客觀管理維護績效是否有 直接或間接的影響。
參、 社區意識
社區意識(senses of community)，有時稱為社區精神，或社區歸屬感，是 指一種個體對於社區所抱持的感受(Heller and Mansbach, 1984)，或者對歸屬 於該群眾團體之個人理解(Newbrough and Chavis, 1986)。
社區意識也是一種「和他人相似的知覺，並承認與他人間的相互依賴感，
且為了維持這樣的相互依賴感，願意給予或完成他人的期待，所以是對更大的、
可依恃的、穩定結構的一種歸屬感。」(Sarason, 1974)
經由文獻整理，本研究將社區意識的解釋定義整理成下表。
表 2-3 社區意識定義整理
學者 定義
李俊豪，2010 個人對於其居住社區及居民的情感
彭榮齊，2009
居民對所居住的環境持有認同感、責任感及情感關懷，
藉由擁有共同意識帶動每個居民的自發性與積極參與 社區事務與活動，來塑造良好之經營管理模式
陳靜誼，2007
指社區居民對社區的一種心理上的認同感與歸屬感，而 這種歸屬感與認同感的兩種心理情感表徵是來自於社 區居民對包括物理、社會與心理等三種環境具有高度的 認知與感覺，對社區情感的長久累積，以及對社區事務
學者 定義
的積極參與
侯錦雄、宋念謙，1998
社區居民對社區具有的歸屬感，此種歸屬感係來自社區 居民具有共同的利益、共同的服務、共同的問題、共同 的需要、共同的居民環境而產生的共同意識
林振春，1995 居民對社區具有認同感與貢獻的心，使得社區居民願意 對社區的事盡心盡力，此種認同感即社區意識
Cochrun,1994
社區居民從心理認知自己屬於社區，從情感上相信自己 可以影響與控制社區，並相信透過居民的集體努力可以 滿足社區本身的需求
林瑞欽，1994
就認知觀點而言，社區意識為個人對於所處的環境，經 由感覺和知覺而建構的一套涵攝情意因子的認知結構 系統
林瑞欽，1994； Wilson and Baldassare, 1996
就社區發展觀點而言，個人對於社區的知覺與態度，同 時表現出個人對社區認同、忠誠、關懷、親密、滿足及 參與等心理作用
徐震，1979
居住於某一地區的人，對此地區及其他相鄰居民有一種 心理上的認同與融合，即所謂的歸屬感；意即個人認為 其所處環境是屬於自身的，而自身亦屬於此社區環境，
此種知覺又稱為「社區情誼」(Community Feeling) Doolittle and
MacDonald, 1978；
McMillan and Chavis, 1986
同一組織環境中社員之間的歸屬情誼，也是存在於個人 與個人或個人與團體之間相互依戀共存的情感表徵，彼 此享有共同的信念及需求，並能一貣達成相互之承諾與 義務
資料來源：本研究整理 總而言之，如果人們對於其所居住之區域有認同感，他們會感覺到自己歸 屬於該社區並適合生活於此；社區成員也會感到自己可以影響社區發生的事 物，也可以和鄰居們分享價值觀與產生情感連結(Heller and Mansbach, 1984)。
林瑞欽(1994)，以認知觀點的角度將社區意識定義為一套認知結構系統，
而此認知系統具有正負價，正價者對社區的態度是正面的，將會認同、喜歡社
區，並參與社區活動、關心社區事務；負價者對社區的態度則是消極和否定，
他會逃離、疏遠所處之社區，對社區事務採取冷漠、不參與的態度。因此認知 結構所具的正負價，便是對該社區產生親近或逃離的態度或行為。社區意識之 高低，便是社區凝結與發展的重要指標。
而社區意識的高低，亦與當地居民感受到個人生活的快樂以及社會環境、
實質環境和生活方式的滿意程度明顯相關，更進一步與社區活動、公共事務的 參與程度密不可分。因此，社區意識除了協助個人瞭解及適應社區環境，更可 作為社區內部所有成員溝通的標準以及社區發展的指標 (McMillan and Chavis, 1986；朱美珍，1995；Puddifoot, 1996； Wilson and Baldassare, 1996)。
根據過去研究者整理出社區意識，包含了三個面向：
1. 社區意識是對社區環境的認知；
2. 社區意識是對社區情感的累積；
3. 社區意識是對社區事務的參與。
其中，社區環境包含了物理、社會與心理三種環境(林瑞欽，1994)，社區 的物理環境，指的是社區所在地具有的實質特性；社區的社會環境，指社區居 民彼此間的社會互動關係、群屬間的網絡聯繫以及個人的屬性背景等等；社區 的心理環境，則是社區居民的心理狀態、特性、價值觀及共識等。
對社區情感的累積，則包含了「鄰里互助感」(sense of mutual aid)，所 謂鄰里互助感是一種存在於鄰里之間，居民互相幫助的信賴感、個人對所在環 境的依戀感、以及心理層面的安全感和共同價值的經驗分享等等。這些進一步 發展出社區關懷、社區親和及社區福利服務等等(Unger and Wandersman, 1985；
McMillan, 1996)。
而社區事務的參與程度跟個人所認知到的可控制、可支配、使用的權力 (perceived control and empowerment)有明顯的關聯(Rappaport, 1981)，參 與也為削減社區衝突發生的有效方法，不但可以增加人際間的情感連結，更可
凝聚對社區問題的共識(Lackey, 1992； Tse, 1995)，而參與程度越高，社區 認同越高(陳其南，1995)。
多數社區意識相關的研究著重以群體效應來促進個人意願，即是社會心理 上的認知觀點，故以相關態度面向之測度問項的方法進行社區意識的測量 (Puddifoot, 1996)。
肆、 社區意識的測量
社區意識是一抽象的心理狀態，被轉換成可度量的量表，最早是在 1981 年，
由美國社會心理學家 Glynn 利用 120 個 Likert-Type 問項，測度社區居民對社 區環境認知的描述同意程度，進而區分出不同社區意識的類群。
Glynn 提出的「心理學社區意識」(PSOC, Psychological Sense of Community) 後來經由 Chavis、Hogge、McMillan 和 Wandersman(1986)等人，縮減部分問項 後融入「社會因素」度量因子，發展出「社區意識檢索表」(Sense of Community Index)；1988 年 Buckner 更進一步簡化 PSOC，加入「鄰里聯繫」單元，使社區 意識量表更具規模性和結構性。同時在測度上也根據社區環境的不同，研究者 可適度更改變項，最終發展出被普遍使用的「社區意識量表」。
國內學者林瑞欽(1994)針對臺灣都市社區，發展了一份「社區意識量表」，
編制了九項個人背景變項，又分別從「社區認同」、「社區關懷」、「社區參與」
與「社區親和或疏離」等四個分量表來測量社區意識。
侯錦雄、宋念謙(1998)則是參酌國外學者所發展的 PSOC 社區意識量表，也 依據林瑞欽(1994)所做的具專家效度之「社區意識量表」擬定問項。並將社區 意識的組成分成「事務參與」、「場所認同」、「鄰里親和」、「社會聯繫」、「社區 關懷」及「環境認知」六個因素構面。
社區意識的高低，是依據各個分量表相關題項所得總分的高低來分類，經 由正反面敘述轉換計分後，得分越高，即代表其社區意識越強，亦即表示受訪
者對其所居住的社區認同程度、參與和關心程度較高；反之，則表示受訪者較 不認同其所居住之社區，也較不參與社區事務。
另外，社區意識在應用上可分為兩種層級：屬性變項或社區變項。前者是 來自個人既有特性的差異，導致在社區意識量表分數上的不同；後者則是關係 到社區居民的集體性認知與行為，例如參與或互動等等，它不僅可以預測社區 意識，也同樣受到社區意識之影響(Kingston et al., 1999)。
從資料結構來看，前者是屬於社區居民一筆、一筆的個人資料，幾個受訪 者就代表幾份資料，後者則是一個、一個社區的資料，幾個社區不代表幾個受 訪者，通常由數十個受訪者組成一筆社區的資料。
本研究在測度社區居民其社區意識時，參酌上述文獻將社區意識定義成「社 區居民對社區具有的歸屬感、認同感、責任感及情感關懷。社區居民具有共同 的利益、服務、問題、需要而產生共同意識，並藉由擁有共同意識帶動居民的 自發性積極參與社區事務，來塑造良好經營管理模式。」
本研究欲探求不同標籤化程度的社區與社區之間的差異，所以在操作上社 區意識屬於社區變項，並參酌侯錦雄、宋念謙(1998)的社區意識量表，以六個 構面測量社區意識，並根據本研究所選定的社區適度修改、刪減問項，以符合 實際狀況。
第三節 社區意識的變數選擇
社區意識是由許多概念組成的構念(construct)，但其中的概念在每個研究 中都不盡相同，像是侯錦雄、宋念謙(1998)針對台中市黎明住宅社區居民的社 區意識進行研究，他們將社區意識分成六個構面，每個構面亦由多個概念組成，
也就是說這六個構面都存在才能代表這個社區居民的社區意識；陳妍如(2009) 針對集合住宅面積混合作的相關研究中，她將社區意識視為一個構念，由數個 概念組成，析言之，這邊的社區意識則是藉由這數個概念組成。
黃源協等人(2007)的研究中，將「敦親睦鄰」及「社區參與」視為影響社 區意識的變數，而在侯錦雄、宋念謙(1998)的六個構面中，「鄰里親和」、「事 務參與」指的是同樣的概念，這說明某些研究中出現的變數，有可能只是其他 研究裡某個變數的其中一個構面。
這邊要強調的是，社區意識的研究不勝枚舉，雖然在組成「社區意識」此 構念上有所不同，但仍有一些相關變數或概念是常見於社區意識的研究中，當 然這邊提到的變數有可能只是某篇研究中社區意識的構面之一，我們將重點擺 在與社區意識相互影響的變數，而非討論社區意識此一構念。
下表為過去有關社區意識研究之變數與影響結果之整理：
表 2-4 社區意識之相關變數整理
文獻 相關變數 內容
臺灣居民之社區意識
─系統模式之分析(李 俊豪，2010)
居住時間
對社區意識有負向的直接關聯，但透過 中介變數：親屬網絡及鄰里互動，對社 區意識有正向的間接影響力
年齡 跟社區意識呈現正相關 親屬網絡 對社區意識有直接影響力 鄰里互動 對社區意識有直接影響力 鄰里吸引 對社區意識有直接影響力
從社區意識的角度探 社區居民屬性 性別、年齡、居住時間及職業類別，與
文獻 相關變數 內容 求社區活動中心使用
之研究─以台北市士 林為例(謝承翰，2009)
社區意識有顯著相關 活動中心使用
情況
使用次數、滿意度、使用時間與社區意 識有顯著相關
集合住宅面積混合對 社區管理維護影響之 線 性 結 構 分 析 ( 陳 妍 如，2009)
住宅社區面積
混合度 負向影響社區意識 社區衝突 正向影響社區意識 社區參與 與社區意識呈現正相關
客觀績效 透過社區衝突影響社區意識、社區參 與，進而影響客觀績效
主觀滿意 透過社區衝突影響社區意識、社區參 與，進而影響主觀滿意
社區意識及其影響因 素(黃源協、蕭文高、
劉素珍，2007)
社區居民屬性
性別、社區中有無常往來的親戚、年 齡、教育程度、家庭帄均月收入均在社 區意識上產生顯著差異或相關
社區參與 與社區意識呈現顯著正相關 敦親睦鄰 與社區意識呈現顯著正相關
資料來源：本研究整理 由上表得知，居民的個人背景屬性對社區意識有一定程度的影響，但不同 研究中相同或類似的變數，並不一定呈現正或負相關。
李俊豪(2010)研究中的「親屬網絡」、「鄰里互動」和「鄰里吸引」、黃源協 等人(2007)研究中的「敦親睦鄰」，這幾個變數是受訪居民主觀的心理層面主導 所填寫出來的結果，是屬於受訪者主觀的情感表現。
黃源協等人(2007)及陳妍如(2009)研究中的「社區參與」則是針對居民參 與社區活動的次數等等，收集客觀數據的資料，是屬於社區居民實際的外在行 為表現。
在變數選擇上，不論主觀、客觀的數據都有可能與社區意識產生關連，本
研究在測度社區意識時，參酌侯錦雄、宋念謙(1998)社區意識量表其中的一個 構面：「事務參與」，此構面是屬於主觀想法的收集，能對受訪居民心理層面作 一了解。本研究亦希望能了解居民實際參與社區活動的行為表現如何，因此參 考黃源協等人(2007)及陳妍如(2009)「社區參與」、「客觀績效」的變數及問項，
以便同時收集客觀的社區參與程度及客觀績效之數據，進行分析。
第四節 小結
根據上述文獻整理，由於居住隔離使得同質性過高的居民聚集，而與外部 社區產生一條明顯的界線，進而使得社區被標籤化的程度高漲，出現住宅標籤 化的現象。根據心理學的論點，標籤化會影響被標記對象的心理層面，以社區 來說就是居民的社區意識，因此在變數上，本研究調查社區居民主觀的「社區 意識」。
另外，也欲了解住宅標籤化的程度越高，是否會直接或間接影響居民們參 與社區活動的情形，因此也針對客觀的「社區參與程度」、「客觀管理維護績 效」狀況進行分析。
本研究選擇社區型集合住宅做為調查對象，以探討住宅標籤化之影響，而 為了探求在不同社區間的標籤化程度之差異，因此變數皆屬於社區層次的資 料，而非個人，但社區居民的基本背景屬性在問卷中仍會調查，僅在樣本上做 一描述，不在分析時使用。
為求研究方便以及考量時間成本和人力資源，將選擇研究者所在地─新竹 市，做為本研究之調查地區。
第三章 研究方法
本章節敘述研究方法與設計，第一節為研究架構，說明本研究各項變數之 間的關係架構以及探討各項變數之操作型定義；第二節為研究假說；第三節為 問卷設計；第四節為調查範圍與方式，並對抽樣方法做一介紹。
第一節 研究架構
本研究外衍變數為「主力/非主力坪數住戶」及「住宅標籤化」，用以衡量 各社區之「客觀管理維護績效」，並透過中介變數「社區意識」及「社區參與程 度」試圖了解各變數之間相互影響的關係，藉此探討主力或非主力坪數之住戶、
住宅標籤化程度不同之社區，對客觀管理維護績效的影響及相互間的關係。
本研究的觀念架構如下圖所示。以下為本研究所要探討的各項變數。
1. 外衍變數：主力/非主力坪數住戶、住宅標籤化。
2. 中介變數：社區意識、社區參與程度。
3. 應變數：客觀管理維護績效。
本研究之研究架構圖如下：
見下頁。
圖 3-1 假說性的路徑圖 其中，各個觀察變數之代表意涵整理如下表：
表 3-1 觀察變數整理 觀察變數 構面
Y1 面積隔離度 Y2 職業隔離度 Y3 職業帄均數
Y5 公共安全
Y6 改建比例
Y7 門禁管理
Y8 清潔維護
Y9 事務參與 Y10 場所認同 Y11 鄰里親和 Y12 社會聯繫 Y13 社區關懷 Y14 環境認知
本研究之操作型定義以及衡量變數整理成表格 3-2。
表 3-2 變數操作型定義
變數 一般性定義 操作型定義 衡量變數
外 衍 變 數
住宅標籤化
以心理學觀點來看，標籤論 通常是用來解釋個人形成 偏差行為的一種主張與論 點，一種社會對行為、個人 或群體賦予肯定或通常為 否定特徵的過程分析
某社區被社會賦予肯定或 通常為否定特徵的過程分 析之程度
面積隔離度 職業隔離度 職業帄均數
主力／非主 力坪數住戶
主力坪數是指個案中所占 百分比相對較大的住宅產 品(李泓見等，2006)攸關個 案欲訴求的主力客層，非主 力坪數則反之
在某一建案中，所占百分比 相對較大的住宅產品類型 之住戶，非主力坪數住戶則 為主力坪數之外的住戶
主力坪數 非主力坪數
中 介 變 數
社區意識
社區居民對社區具有的歸 屬感，此種歸屬感係來自社 區居民具有共同的利益、共 同的服務、共同的問題、共 同的需要、共同的居民環境 而 產 生 的 共 同 意 識 ( 侯 錦 雄、宋念謙，1998)
社區居民對社區具有的歸 屬感、認同感、責任感及情 感關懷。他們具有共同的利 益、服務、問題、需要而產 生共同意識，並藉由擁有共 同意識帶動居民的自發性 積極參與社區事務，來塑造 良好經營管理模式
事務參與 場所認同 鄰里親和 社會聯繫 社區關懷 環境認知
變數 一般性定義 操作型定義 衡量變數 社區參與程
度
社區居民共同來參加，以社 區居民為主要對象，促進該 社區發展的一切活動
社區居民對於社區公共事 務及活動的參與程度及舉 辦狀況
社區參與程 度
應 變 數
客觀管理維 護績效
管理維護意為：透過規劃、
組織、任用、指揮、控制的 一套決策與作業程序，以及 事 務 技 巧 與 行 政 協 調 能 力，針對公寓大廈之建築物 及其基地與設備機能，進行 日常性或定期性的檢修保 養 ( 洪 子 茵 、 張 金 鶚 ， 2002)，此處針對維護績效 的客觀狀況進行調查
某公寓大廈之建築物及其 基地與設備機能在公共安 全、門禁管理、公共衛生以 及 景 觀 等 方 面 的 管 理 維 護，此為調查其客觀的管理 維護績效之狀況
公共安全 改建比例 門禁管理 清潔維護
第二節 研究假說
由於標籤化的過程可能會在居民的心理上產生標記作用，讓自身感到不自 在等等，影響居民對居住社區的情緒。進而對社區產生負面情感，影響其社區 意識的認同程度、社區參與的積極程度，而使得管理維護績效成效不彰，因此 住宅標籤化將會負向的影響社區意識。
當某一住宅社區有所謂的面積混合時，主力坪數是該個案所占比例最大的 群體，以「戶」為單位來看，主力坪數之住戶占社區住戶的百分比也最大，而 主力坪數其住宅面積相當，住宅面積往往又可以反映出購屋者其生活水帄及社 會背景之異質性，也就是說，這些主力坪數之住戶的生活水帄及社會背景差異 較小，住戶背景相當將有利於社區意識凝聚；其社區意識應高於非主力坪數之 住戶，在社區中也較願意參與社區事務，進而正面影響管理維護績效。
根據文獻整理推論出以下幾點假設。
H1：住宅標籤化程度對客觀維護績效有負面顯著影響，且負面影響社區參 與程度、社區意識。
由於住宅標籤化即某社區之隔離程度高，進而與外界產生界線，意即住宅 標籤化會帶來一連串社會與空間上的排斥，和接踵而來的問題(Wilson, 1987;
Massey and Denton,1988; Ostendorf et al., 2001; Galster, 2002; Andersson et al., 2007; Li, Z. G. et al., 2007;葉貞儀，2010)，而這些問題將讓居 民產生負面情緒，因此本研究推論住宅標籤化將會負向影響社區參與程度和社 區意識，並進一步影響管理維護績效，造成負面效果。
H2：主力坪數之住戶社區意識高於非主力坪數之住戶，社區參與程度亦較 高，間接正面影響客觀績效。
住宅面積的大小，代表了需求者對空間的需求規模；購屋者行為理論也指 出，購屋者在面臨坪數選擇時，不同的社會差異會影響其考量；購屋者所掌控
的財務狀況和家中人口數，對其居住需求的面積也具影響力。因此，當以「戶」
為單位來看，主力坪數之住戶為社區的多數人，這些住戶的生活水帄及社會背 景差異較小(方宗廉，2006；楊宗憲，2003；何志南，2001；Jacobs, 1993)，
彼此容易有共識，有利於社區意識之凝聚（Murie and Musterd, 2004），而社 區意識與社區參與為正向關係(陳妍如，2009；黃源協等人，2007；彭連煥，
2005)，而社區參與較高，也會正向影響管理維護績效(陳妍如，2009)，因此本 研究推論主力坪數之住戶社區意識較高，且與社區參與程度及管理維護績效呈 現正向關係。
H3：社區意識越高，將促進社區參與程度，其客觀維護績效亦較佳，三者 呈現正向關係。
過去一些研究證實社區意識與社區參與為正向關係(陳妍如，2009；黃源協 等人，2007；彭連煥，2005)，因此本研究推論社區意識與社區參與程度兩者為 正向關係，意即社區意識越高，社區參與的程度也越高。而當社區意識較高時，
住戶較願意犧牲自己部分的時間，主動輪流投入社區管理維護事務，參與程度 將愈高(宋念謙、侯錦雄，1998），陳妍如(2009)的研究也證實社區參與會正向 影響管理維護績效，因此本研究推論社區參與程度與管理維護績效將為正向關 係。綜合以上，社區意識、社區參與程度及管理維護績效，三者呈現正向關係。
第三節 問卷設計
本研究問卷分成兩個種類，第一種是針對社區的基本資料進行調查，第二 種是針對社區居民之社區意識進行衡量。
社區的基本資料調查包括三個部分，其問卷設計如下：
表 3-3 社區基本資料調查問項設計
衡量項目 構面 題數
第一部份 社區基本資料 總戶數、坪數種類幾種、坪數大小及戶數 2
第二部份 社區參與程度 社區參與程度 4
第三部份 客觀績效 公共安全 4
改建比例 1
門禁管理 1
清潔維護 3
共計 15 藉由調查社區基本資料的問卷，可以得到衡量標籤化程度的三個指標其中 之一「面積混合度」，而面積混合度公式如下：
M：混合度 Si：第 i 種非主力產品之面積 Pi：第 i 種非主力產品之戶數比例
根據郭益銘(2008)指出，混合度之經濟意涵：
1. 若僅規劃單一面積，則無產品混合問題，混合度為零。
2. 主力坪數與非主力坪數之坪數面積差距越大，則混合度越高；且坪數 種類越多，混合度亦越高。但此處的差距為相對的概念非絕對的概念，
關鍵非在於面積差距的絕對值，而是在於面積差距相對於主力坪數的 大小，因為個案主力坪數相差甚大，若僅考慮面積差距之絕對值，恐
n：個案面積類型之個數 Sm：主力產品之面積
怕無法產生一客觀標準的衡量。
3. 非主力坪數之戶數比例越高，混合度越大，此效果的計算上為加權的 概念。
面積混合度公式求得數字介於０與１之間，數字越趨向 1 表示混合度越高。
但這邊要注意的是，住宅標籤化會和面積混合度成反向關係，因為混合度越高 表示隔離的狀況較不明顯，因此為便於解讀模型之正、負向關係，利用 1 減去 求得之面積混合度，所求得之數據，轉變成數字越趨向 1 表示混合度越低，隔 離程度越高，因此本文用「面積隔離度」稱之。
另外，藉由第一種社區基本資料的調查問卷，也可以得知某社區居民的社 區參與情況以及客觀管理維護績效的效益為何。
第二種問卷則是針對居民的社區意識進行調查，問卷可分成兩個部分。
第一部分是「社區意識的測量」，利用李克特(Likert)的五點量表，利用非 常不同意、不同意、無意見、同意、非常同意的方式給受訪者勾選，以一至五 的方式給分，分數越高表示符合或贊同程度越高。
第二個部分則是受測者所需填寫的個人基本資料，包括性別、年齡、受教 育年限、職業、家庭類型、家庭帄均年收入、居住本社區時間、社區中有無其 他親戚居住、房屋權屬、有無擔任社區職務以及房屋坪數。
問卷設計大致如下：
表 3-4 社區意識問項設計
問卷 衡量項目 構面 題數 衡量尺度 衡量依據 第一部份 社區意識量表 事務參與 9 李 克 特 五
點尺度
侯 錦 雄 、 宋 念 謙，1998 場所認同 7
鄰里親和 7 社會聯繫 6 社區關懷 4 環境認知 3
第二部份 個人基本資料 11
共計 47
衡量社區居民之社區意識量表的六個構面，包括事務參與、場所認同、鄰 里親和、社會聯繫、社區關懷及環境認知，共計 36 題，問項如下。
表 3-5 社區意識問項
構面 編號 題目 問卷題號
事務參與
1 我會盡力鼓勵家人或鄰居參與社區活動。 1 2 在社區活動過程中，我會主動提供資訊或物質協助。 7 3 我積極參與社區內所舉辦的各項活動。 11
4 我認為社區的事就是我的事。 16
5 我樂意參加社區中志願性服務團體。 21 6 我願分擔社區活動進行所需的經費。 26 7 我認為社區居民必頇參與守望相助工作。 31 8 我期待鄰居間的通訊，以增進對社區的認識。 34 9 我關心所居住社區內任何變化及事件。 36
場所認同
10 我樂意告訴別人我所居住社區的名稱。 2 11 別人談及社區問題時，我願意主動介紹社區情況。 8
12 我知道我所居住社區之名稱。 12
13 別人提及我所居住社區時，我會注意聆聽並極力讚許。 17 14 我覺得我所居住之社區是個令人稱羨的社區。 22 15 我能輕易告訴他人如何到達我所居住的社區。 27 16 搬進社區後，我從未有過想搬出去的念頭。 32
鄰里親和
17 鄰居有事，我會主動替他照顧小孩或協助。 3 18 當我需要幫忙時，馬上可以想貣可幫助我的鄰居是誰。 9 19 我樂意提供食物和物品與鄰居共同分享。 13 20 我放心將家中鑰匙或要事交由鄰居處理。 18
