Top PDF 不動產估價師與地價人員估值決定行為之研究 - 政大學術集成

國立政治大學地政學系 碩士論文 私立中國地政研究所.[r]

Appraiser Partial Adjustment Behavior: Evidence from T-REITs Reappraisals.[r]

修正之因素。 舉例來說，比較標的如有增建，實務上會先計算成本價格於總交易金額中扣 除，不同樓高、結構、用途之營造施工費是不同的，甚至有殘餘耐用年數之問題， 計量模型分析是否能處理?再者，估價報告書原則需用二種估價方法，而比較法 以計量模型分析法，另一種估價方法如採收益法、土地開發分析法，同樣需要蒐 集比較標的，而修正項目如相同而調整標準不同，該估價報告是否能禁得起檢 視。此外，個別估價準確度高於大量估價，委託人支付酬金予不動估價師，是想 得到勘估標的價格日期當時準確之價格，也希望得到一份詳細載明各項影響價格 因素的估價報告，若無估價師親赴現場勘察標的，將很難呈現於估價報告書中。

88 2012 年年底由行政院青年輔導委員會所舉辦之「青年發展政策創新」 網路論壇，即為贊助性共創活動的一種典型。青輔會於 2013 年年初改制 為教育部青年發展署，在改制前為了對過去的各項青年發展政策措施進行 總結，並了解一般青年大眾對於當前青年發展政策的看法，委託政大創新 與創造力研究中心使用「集體創新協奏平台」舉辦網路論壇。論壇主要的 參與招募對為包括一般的青年社會大眾，以及過去曾經使用過青輔會服務 並留下電子郵件聯繫資訊的萬餘名民眾。由於網路論壇均使用資訊系統進 行建置，對於使用者的各項瀏覽、發文、回應等行為均可充分掌握，且各 項討論文本都會完整的保留於資料庫中，有利於數量及質性資料的收集與 分析。因此，研究者透過政大創新與創造力研究中心對青輔會以公文正式 提出研究需求並簽准後，進行各項研究工作。由於研究者本身亦負責本次 網路論壇的籌備及執行工作，因此將透過網路論壇參與觀察、問卷調查、

論文寫作是一趟學術的探索之旅，從懵懵懂懂到確定研究方向， 進而完成論文，每個階段都必須傾注全部心力，這段歷程對我來說不 僅是取得學位而已，更是一段寶貴的經驗。能夠堅持到最後並順利的 完成，首先感謝林祖嘉老師，即使每日公事繁身，但仍撥空指導並帶 領我們完成碩士論文，寫作期間所遭遇到的困難，老師也竭盡所能地 為我們解決難關，才使得論文得以順利進行。論文口試期間，感謝吳 文傑老師及彭建文老師撥冗前來，給予許多寶貴的意見及想法，並提 出具體的修正方向，使得本論文能夠更趨完善。接著，感謝同門師姐 妹妙如、思婷、瀞方，給予我的關心及幫助，並辛苦地聯絡每次討論 的時間、地點等相關事宜，在此表達由衷感謝。也感謝湘菱學姊、輝 培學長以及小馬學長傳授過來人的經驗，讓我們對未知的旅程不再感 到徬徨。

Afterwards, we used Partial Least Squares PLS to evaluate the relationship between the value of the mobile service and the barriers to the valuation process industry and organizational b[r]

其他影響流動性之決定因素如建物屬性（總坪數、屋齡、房廳數） 、市場景 氣和型態階級（市區郊區、住宅商辦、買方資料）等，均可能對銷售期間造成影 響。國外文獻如 Allen, Faircloth 及 Rutherford（2005）共利用包含最小平方 法、二階段最小平方法、韋伯分配以及異質性韋伯分配等四種方法，進行評估並 找出影響銷售期間的個體因素為何，其研究結果發現：房屋坪數越大，銷售期間 越長；屋齡越久，其銷售期間越短，但作者認為可能與賣方大多急於出脫老舊房 子或認其並無利可圖的心理因素有關；國內文獻如李春長等人（1997）以建立房 屋搜尋模型，並利用存活分析法進行對銷售期間的估計，其實證指出：總坪數愈 大，對於銷售期間的影響不顯著；然而屋齡越久，其銷售期間越短，與一般印象 相違，其可能原因為老舊房屋之維修成本高和交易標的之隱藏缺點多等因素，使 賣方願意接受較低的折扣率（即議價空間）促其交易；店面和辦公室使用的房屋 因機會成本較一般住宅為高，銷售期間也較短；高總價的房屋其平均銷售期間較 短，低總價的情況卻相反。此研究不僅提及房屋賣出的機率會隨著銷售期間的增 長而變動，具有時間相依性，也說明了議價空間決定成交機率的大小，成為影響 不動產流動性的關鍵因素。該研究亦結論出影響房屋成交機率的三要素為「賣方 訂價」 、 「房屋屬性」與「市場環境」 ，本研究認為若能徹底分析與整合這些因素 對議價空間的影響效果，將有助於了解不動產流動性風險的特質，並加強不動產 之流動性。

摘要 自從 Apple 於 2007 年推出了第一隻 iPhone，智慧型裝置的時代也來臨。HTC 也從 2008 年開始陸續發表了數隻 Android 為系統的手機。iPhone 與各廠牌 Android 系統手機的競爭炒熱了智慧型手機的市場。於 2013 年，智慧型手機的全 球銷售量終於超過了一般功能性手機 (Feature Phone)。智慧型裝置的流行也帶動 了行動應用程式(Mobile Apps)的發展。智慧型手機系統的兩大龍頭 Google 與 Apple 皆於 2013 年宣布其應用程式商店的應用程式數量已經超過五千萬，而且 下載量也超過一百萬次。隨著應用程式產業的蓬勃發展，也出現了各式各樣的營 利模式，其中應用內購買(In-App Purchasing)是最近比較流行的一種模式。

「應即可認有減少價值、通常效用之瑕疵。」這樣的見解，套用在瑕疵不動 產價損爭訟之估價事件上，則引起不少爭議。主要爭點在於究竟「非工程性 補償」是否可以視為「傾斜瑕疵不動產價值減損之補償」？ 早期法院認為二者相同者，如臺灣臺北地方法院 96 年度重訴字第 829 號判決： 「本院審酌Ｃ鑑定報告所認定原告得請求之非工程性補償費，事實 上即為填補原告所有房屋因系爭湧水事故受有貶價損害之費用，且此費用 之計算，係依據臺北縣政府編定之鑑定手冊所提供公式計算得出。而實務 上發生損鄰事件時，有關損害賠償數額之計算常以鑑定單位認定之金額為 準，而鑑定單位復輒以鑑定手冊之公式計算非工程性補償費，堪認依此公 式計算之鄰損房屋貶價損害，實廣為社會大眾採用，應可合理反應受鄰損 房屋之貶價數額。」即便經上訴後，針對「非工程性補償費」之本質加以調 查、辯論釐清後，仍未能改變法院之心證： 「本院審酌上情，認結構技師工 會既係依鑑定手冊計算非工程性補償費，而非工程性補償費已包括建物傾 斜率大於 1/200 但未達 1/40 時，因建物使用不便及價值折損之程度額外估 列之補償費用，堪認依鑑定手冊計算系爭大樓非工程性補償費用可酌定為 系爭大樓受損修復後房屋交易價值貶損之損害，其雖未考量 不動產近鄰地 區土地利用、建物利用、公共設施、交通運輸狀況、重大公共建設、未來發 展趨勢等因素，惟其既係新北市政府會同研究單位、結構技師、土木技師、

節能面向之隔熱遮陽、空調系統，以及健康面向之室內環境最具影響力，亦呼應 至上述之九大指標權重值分析。此外，本研究之綠建築評估項目共為 49 項，其 價格影響權重介於 0.6%至 6.2%之間，中位數為 1.7%的價格影響力，以下特標示 高於 1.7%的評估項目，分別為 A1 生態綠地、廊道面積；B1 喬木、灌木、花草 等複層植栽綠化；B2 種植大小喬木、棕梠類；B6 20 年以上老樹保留；D1 屋頂 及外牆隔熱；D2 窗戶開口率與遮陽設計；D3 節能窗框與熱反射玻璃；E1 節能 空調主機；E2 其他節能空調，如風扇、馬達與冷卻型水塔；F1 提升公共空間燈 具效率與照明功率；F2 使用太陽能熱水器；F3 熱水管保溫；F4 使用節能型瓦斯 爐或 IH 爐；G1 建築外觀規整，得以有效減少結構斷面及材料使用；G2 主結構 體、外牆使用輕量化之材質；G4 提升建物耐震力、減少屋頂防水層及管路維修；

又僅保護建築師繼續辦理不動產估價是否違反平等原則？最後以交易成本及實 證觀點，探究不動產估價師與建築師辦理法拍估價有無顯著差異？建築師辦理不 動產估價是否引發逆選擇及道德危險？ 本文認為，首先以法解釋論觀點，第 14 條第 2 項本文與但書規定間，係分 屬不同法規範領域；行政機關所為闡釋已逾越法律條文文義所能涵蓋之界限；政 機關所為闡釋已違背徹底保障不動產交易安全之目的。其次以法律漏洞觀點，第 14 條第 2 項本文規定既符合規範計畫之目的，自非屬法律漏洞；同條項但書規 定之增設，並非填補該條項本文之法律漏洞，其僅係重申建築師法與不動產估價 師法規範不同；另行政機關所為闡釋，實已肇致無法將估價業者之執業資格及業 務責任納入規範之法律漏洞。再則以法規範效力觀點，憲法第 86 條第 2 款規定 專門職業及技術人員執業資格，應經考試院依法考選銓定之。因此人民選擇從事 專門職業之自由，根據憲法之規定，即受限制(大法官釋字第 682 號)。復既已設 有合理保護措施及過渡條款，建築師繼續辦理不動產估價權益即無信賴保護之必 要，故增訂第 14 條第 2 項但書規定之立法理由，殊非妥適，顯有違憲之虞。另 已從事不動產估價業務者中，僅保護建築師繼續辦理不動產估價違反平等原則。

影響時機不僅在委託估價後，甚至在委託估價前即可以意見選購來影響估價的客 觀性。 而在客戶影響因素的分析方面，經回顧相關文獻後依 Levy & Schuck(1999) 的模型分類將相關影響因素重點摘錄如表 2-1。其顯示部分研究成果在各文獻中 能夠得到一致的答案，但在估價公司規模大小、估價人員年資經驗、客戶規模大 小、市場監管架構及市場資訊透明度等方面，透過問卷調查或訪談卻可能產生不 同結果，故本研究特別探討過去對於客戶影響的研究方式，並以此為啟發，如能 突破過往限制，在買賣雙方都有影響估值的動機時，以不動產實際成交金額及其 買賣雙方各自委託不動產估值作為實證分析的研究數據，當能比問卷調查、深度 訪談或實驗設計之研究方式更具強而有力的說服力與解釋力。

2011)。 銀行在放款的過程中，最重要的是債權的回收，次要才是利息的收入， 也因此不論 5C 或 5P 原則，授信業務評估承做的關鍵應是借款人是否具備 償還借款的能力。換言之，金融機構承作房屋貸款，要求房地產抵押品作 擔保僅是消極的防範措施,而借款人的償債能力與意願才是金融機構所該 關切的。(李桐豪、呂美慧，2000)。就債權保障的角度，因不動產具增值 性、抗通膨等特性，故國內銀行多以徵提不動產為擔保品為主。惟不動產 具異質性，不動產價格之評定不同於一般量產之商品有固定價格。不動產 買賣時，市場上買方對同一不動產有不同價格之評定，通常由市場最高價 成交，形成市場買價。在銀行辦理不動產擔保品估價時，所考量之因素除 市場成交行情外，因擔保期間通常長達二十年或者更長，更必須考量不動

這本論文的完成，還須感謝許多人。感謝我的另一位指導老師朱德芳老師， 我常都是快壓底線了才來煩擾您，卻總是能收到您的微笑作為回應，雖然我向您 請教的次數不多，每次卻都收穫滿滿。感謝願意在百忙之中願意撥冗擔任我的口 試委員的蘇瓜藤老師及莊永丞老師，二位老師的指導，都精闢指出這本論文哪些 地方可以再改進。本研究題目「評價人員評價不實的法律責任」的產生，可說是 奠基於蘇老師所教授我的一切評價知識。另外，也要感謝政大會計系的每一位老 師，您們在課堂中親切而深入的教學，都成為了我腦中的知識，謝謝鄭丁旺校長、

第一節 研究動機與目的 一、研究動機 農地市場價格反應市場供需帄衡的結果，亦可透過眾多影響農地價格的因素 以觀察農地市場情形。過去因為法律規定農地僅能由自耕農買賣，故農地市場流 通雙方較為單純，農地市場亦與一般市地交易市場有所差距，然在民國 89 年農 業發展條例修正及 90 年訂定農地相關配套法案後，農地市場因可自由買賣而有 了重大之改變。農地政策的改變雖然帶來許多正面效益，但同時也對農地利用產 生一些外部成本，尤其農舍浮濫開發的問題為近年來所關注的議題，農地上准許 興建農舍制度，係提供有心經營農業者於農地上興建具有住宅兼具放置農機具之 需求，以便利其農事工作，與一般住宅功能不同。在農地自由買賣後，為阻絕非 務農民眾違法買賣農地、興建農舍，達到農地真正農用之目的，乃於農業用地興 建農舍辦法訂立相關興建限制，其中農舍最小建築面積的限制乃為確保農地在興 建農舍情況下，仍保有最小經營面積得以繼續農業生產。政策規定對於農地興建 農舍基地面積進行干預管制，將促使地價結構改變，林子欽（2007）指出桃園與 宜蘭農地價格在 0.25 公頃以上出現明顯價差，代表著桃園與宜蘭農地市場中需 求者願意以較高價格購買可興建農舍的權利，而劉健哲、黃炳文（2005）則指出 農地興建農舍對農地價格之上漲，有其提昇之效果。

兩年過去了，寫論文的過程中，慶幸身邊有著許多貴人，如果沒有他們就不 會有現在的我。從為我解答最多程式問題的詹進發老師，在我這個對程式一竅不 通的學生面前也是極具耐心的為我解釋、示範；期初期末報告的評論人坤龍學長， 不只給了我很多建議也同時擔當我的心靈導師，讓我在寫論文之餘也能因為他的 幽默開懷大笑；從一開始到最後都不畏麻煩一直對我有問必答的畇錙學姊、家興 學長。畇錙雖然人在國外，但每次都能在我最需要的時候給予非常多的幫助，是 個非常非常棒的學姊。家興就是個在當兵前夕仍為我解答非常多程式上疑慮，很 負責任而且感人的學長；同在老師研究室的學弟妹—雅喬、雋修，在我最炸的期 初、期末報告跟口試都隨身在側，任我差遣任勞任怨，幫我減少許多焦慮感，是 很凱瑞的學弟妹；不辭辛勞來幫我口試的三位老師—梁老師、秋綿老師、穎慧老 師，在口試上都給了我非常多寶貴的意見；還有，感謝我的爸媽雖然一開始不同 意我讀研究所，但還是默默支持我完成了。

第一章 緒論 估價過程中，最為棘手的問題之一(許景德，2005；張秀珍，2009)，即便如此， 過去研究均未對借款人所提供的契約價格的真實性作出研究。 綜上所述，銀行辦理住宅抵押貸款業務時，雖依據銀行法及公會授信準則對 各項貸款條件進行查核，但不動產擔保品實為關鍵因素，故其估值的準確性與可 信度，將牽動銀行所涉入的授信風險程度。而銀行住宅擔保品鑑估價格與契約價 格存在的關係中，因國內房地產價格資訊不透明，借款者所提供的契約價格真實 性無法得知，銀行內部估價人員又可能因前述的各種原因，在估價結果上受到契 約價格的影響，若有心人士欲藉此獲得高額貸款、牟取不法利益，將損及銀行債 權。因此，在有限的價格資訊下，若能就過去銀行估價過程中，探討哪些變數使 鑑估價格和契約價格有所差距，並藉此對契約價格做出審慎的篩選與評估，取得 較具參考力者，似能提升估價準確度。

不斷督促著我，讓我瞭解尋找到研究的「心中之尺」 ，而對社會有所貢獻是相當 重要的；感謝江穎慧老師，總是針對我的論文給了許多建議和修正方向，令人印 象深刻的哈哈大笑，讓我能用樂觀的態度面對論文的撰寫，同時也謝謝老師給我 擔任 TA 的機會，讓我得到寶貴的教學經驗。在老師們的指導之下，我才能通過 期中、期末報告、學術研討會，將論文一點一滴的累積出來。總結過去兩年的研 究生涯，就像坐上雲霄飛車，有向上衝刺的快感，也有猛然向下的失重感，然後 雲霄飛車在短時間之內又將自己送回原點，雖然回到原點，但研究的過程，讓我 多了一份踏實和勇氣。

The Cognition and Adjustment of Real Estate Valuation: Appraisal Behavior, Mass Appraisal, and.[r]

7 不不僅如此，法院對於估價師經常以問卷調查取代市場交易易資料料進行行評估，提 出強烈烈的批判。例例如台北北地方法院 100 年年度度訴字第 2651 號判決指摘： 「…以問卷 調查之平均值判定系爭房屋之交易易價格貶損率率率，並非就系爭房屋鄰近地區之房屋 交易易狀狀況加以調查比較，難認符合客觀之標準，…」臺灣高等法院 101 年年上易易字 9 號判決亦認為： 「…惟上開不不動產估價報告書採取問卷統計分析法 ，而採樣數數 量量不不多，衡情欠缺代表性。復復有四位受調查者於無實證依據下逕行行認為系爭房屋 為海砂屋，而該等問卷雖經排除，然據此可見見該項調查方法欠缺客觀性。此外系 爭房屋同棟大廈之房屋即臺北北市○○路路 26 號 4 樓樓，於 100 年年 3 月間以 1,380 萬 元出賣成交；而該屋與系爭房屋之坪數數、建物格局、設計、建材及生活環境條件 均屬相同，有房屋交易易網頁資料料影本可按（見見原審卷二第 97 頁） 。則系爭房地因 瑕疵所減少之價金金評估，即應參參考該項鄰屋交易易資訊，以期正確與客觀。」臺灣 高等法院 93 年年重上更更(二)字 30 號判決更更明確表示： 「按有損害斯有賠償，乃損 害賠償之基本法則；而所謂損害係指實害而言，實害之有無，客觀上不不能以問卷 調查作為判定之基準，尤不不能以問卷調查之平均值判定之。然依系爭鑑定報告之 記載，鑑定人係僅以問卷作調查，並未協同受調查人至現場查看系爭房屋及深入 了了解修復復狀狀況，根本不不足據以客觀判定系爭房屋之價值。 上訴人雖主張問卷己說說說 明「建物經補強回復復強度度」等語，且填問卷者若若至現場，將更更因外觀瑕疪，而認 定有價值損害云云。 惟受問卷調查者通常存事不不關己之應付心態隨性回答，所稱 折價若若干成，常出於恣意，沒有客觀依據。既未曾至現場，又何得據以斷定本件 房屋之客觀價值及有無交易易價格減損？由此益益加可證鑑定報告顯不不足採。」由此 可知，法院對於估價師現行行所使用的估價方法，深表不不信賴。