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農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
第三節 第三節 第三節
第三節 相關個案分析 相關個案分析 相關個案分析 相關個案分析
台灣鄉村長期缺乏整體性之規劃與建設，導致鄉村聚落內之社區道路 狹隘、排水不良、公共設施不足、土地經界不明，坵形畸零不整、權屬關 係複雜，造成環境品質低落，使地方既有文化特色、自然生態與景觀風貌 日漸喪失；部分利用農地新建農舍，造成農業生產資源之破壞及農地零星 發展。因此，針對鄉村地區之建設應更具廣度與高度，目前係透過農村社 區土地重劃及農村公共設施改善之二種方式積極辦理改善，提升鄉村地區 之基礎建設，發展地方既有之文化特色、自然生態及景觀風貌，期使鄉村 地區達到生活舒適化、生態永續化及生產精緻化之目標。
其中農村社區土地重劃工作，係依據「農村社區土地重劃條例」之規 定，以重劃之手段，適度擴大農村社區範圍，就社區道路、排水、污水系 統等整體重新規劃，取得公共設施用地，興闢公園、停車場、廣場等公共 設施，以改善農村生活環境品質；另亦配合辦理地籍重新整理、土地交換 分合，使重劃後之土地均成為坵塊方整且面臨道路、適合建築使用，以解 決農村土地經界不明、畸零不整及權屬複雜等問題，提高土地利用效率及 價值。自民國 94 年至民國 97 年已完成 13 區重劃建設工作，行政院遂於民 國 97 年 9 月 10 日核定「農村社區土地重劃六年（98-103 年度）示範計畫」
賡續辦理農村社區土地重劃工作，顧及農村社區土地重劃執行進度，本研 究將以 90-97 年度進行農村社區土地重劃建設地區為研究個案，包括新竹 市香山區港南農村社區、新竹市北區南勢農村社區、新竹縣新豐鄉埔和農 村社區、彰化縣員林鎮大饒農村社區及彰化縣大村鄉過溝農村社區進行個 案分析，進一步檢視不同區位條件下之農村社區土地重劃其執行效益及差 異，進而探討其制度執行情形。
壹、個案分析之施行背景
一、案例一：新竹市香山區港南農村社區案例分析
本計畫的開發單位為新竹市政府，此計畫自民國 95 年即著手擬定開 發計畫書，目前已完成土地分配作業。
（一）重劃動機
港南農村社區之土地利用現況除西側分布較多住宅使用之建築物 外，其他多為種植農作物，因現有社區建築物密集零亂，巷道狹隘難
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行，缺乏公共設施，排水及環境衛生不良等，故依「農村社區土地重 劃條例」規定，以土地重劃方式辦理，配置及闢建必要之公共設施，
藉地籍整理使各宗土地均成為坵塊方整，面臨道路適合建築使用之土 地，來解決現有港南農村社區公共活動空間之不足，提昇生活品質，
並釋出適當建築用地，疏散周邊人口居住密集之壓力，均衡都市發展。
（二）重劃區之範圍及面積
港南農村社區東至延平路二段為界，西至海埔路 73 巷、南至延平 路二段 1241 巷、北至海埔路為界。規劃範圍為港南里第一鄰至第三鄰 及第十一鄰，重劃面積為 9.4376 公頃。
圖 3-1 新竹市香山區港南農村社區土地重劃地理位置圖 資料來源：本研究繪製。
（三）現況概要分析
此重劃區位於新竹市香山區之西北部，由延平路往北可達南寮海 水浴場，向西接西濱公路，東臨新竹軍用機場，距離新竹市政府約 6 公里。基地周圍 5 公里半徑範圍內有新竹空軍基地、新竹火車站、香 山火車站、新竹市政府、香山區公所、香山工業區、新竹海水浴場、
港南青年育樂中心、王金城新生紀念公園與國軍新竹醫院等。 而基地 內土地使用可略歸納為住宅使用、一般耕地、道路使用、水利用地及 其他，其中一般耕地使用比例約 68.80%，住宅使用之比例約 24.67%。
港南農村社區幅員較小，屬都市型態城市，長期以來無新訂或擴 大都市計畫，都市發展大多集中於既有都市計畫區域內，建築物相當 密集，並漸趨飽和，而逐向都市邊緣非都市土地發展，造成都市計畫
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農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
外之社區，在缺乏整體規劃與妥善管制措施，任其自由發展的結果，
社區道路狹隘難行、排水不佳、衛生環境不良、公共設施不足、生活 品質低落、土地坵形畸零不整、經界不明權屬複雜、影響土地利用等 缺失。港南農村社區目前聯外道路係以延平路二段及海埔路為出入，
區內土地利用現況除西側分布較多住宅使用之建築物外，其他多為種 植農作物，因現有社區建築物密集零亂，巷道狹隘難行，缺乏公共設 施，排水及環境衛生不良等。
（四）土地所有權概況
港南農村社區公有土地有 27 筆，佔土地面積 4.66%；私有土地有 195 筆，佔土地面積 95.34%，土地登記為個人所有者計 112 筆，其餘 83 筆為多人所共有土地。
表 3-2 港南農村社區土地重劃範圍權屬表
項目 筆數（筆） 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%） 所有權人數（人）
公有 27 0.44 4.66 1
私有 195 9.00 95.34 372
合計 222 9.44 100.00 373
資料來源：新竹市政府，2008，新竹市香山區港南農村社區土地重劃區-變更 開發計畫書。
（五）重劃前土地使用分區及編定情形
本社區聚落之非都市土地使用分區絕大部分為特定農業區，佔全 部面積 85.10%，僅一處為鄉村區，現為鄉村建區乙種建築用地及特定 農業區甲種建築用地，其土地使用分類如下表所示：
表 3-3 港南農村社區土地重劃範圍之土地使用分區及編定表
土地使用分區 土地使用編定 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%）
特定農業區
甲種建築用地 0.9174 9.72 交通用地 0.3047 3.23 農牧用地 6.5237 69.16 水利用地 0.2818 2.99 鄉村區 乙種建築用地 1.4064 14.90
9.4376 100
資料來源：新竹市政府，2004，新竹市香山區港南農村社區土地重劃先期規 劃報告書。
（六）重劃後土地使用分區及編定情形
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港南農村社區重劃後以住宅使用為主，佔全面積之 68.23%，不同 於重劃前之土地，其一般耕地於重劃後面積為零，全為住宅使用及公 共設施用地。
表 3-4 港南農村社區土地重劃前後土地使用情形一覽表
項目 重劃後 重劃前
面積（公頃） 百分比（%） 面積（公頃） 百分比（%）
住宅使用 6.439508 68.23 2.340227 24.80 一般耕地 0 0.00 6.489463 68.76 水利用地 0 0.00 0.306876 3.25 社區道路 1.965137 20.82 0.301034 3.19 人工濕地 0.154253 1.63 0 0.00
滯洪池 0.509032 5.39 0 0.00
綠地 0.268900 2.85 0 0.00
廣場 0.100770 1.07 0 0.00
合計 9.437600 9.437600
資料來源：內政部，2009，農村社區土地重劃四年示範計畫成果總報告，本 研究整理。
圖 3-2 新竹市香山區港南農村社區 土地重劃前地籍圖
資料來源：內政部，2009，農村社區土地 重劃成果示範計畫成果報告。
圖 3-3 新竹市香山區港南農村社區 土地重劃後地籍圖
資料來源：內政部，2009，農村社區土地 重劃成果示範計畫成果報告。
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農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
（七）預估重劃公共設施用地負擔
港南農村社區規劃之主要設施及附屬設施內容如下表，總計共同 負擔之公共設施用地為 3.27 公頃，佔總開發面積之 34.64%。依土地分 配負擔計算原則，扣除 0.12 公頃之抵充土地面積後，其他土地應負擔 公共設施比率為 33.48%。
表 3-5 港南農村社區土地重劃後公共設施用地項目及面積表
公共設施用地 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%）
廣 場 0.11 3.36 綠 地 0.54 16.51
人工濕地 0.39 11.93
道 路 2.23 68.20 合 計 3.27 100.00
資料來源：新竹市政府，2008，新竹市香山區港南農村社區土地重劃區─變更 開發計畫書。
（八）預估重劃費用負擔
本計畫重劃費用總計約 1.48 億元，如下表。重劃範圍之公共設施 建設費因納入內政部 95、96 年度實施重劃建設地區，工程費由政府全 額負擔，而地價補償費以貸款方式籌措，且拆遷補償費及貸款利息依 農村社區土地重劃條例，以重劃區內建築土地按評定重劃後地價折價 抵付，如無未建築土地者，改以現金繳納。 按照重劃費用負擔計算方 式，重劃費用平均負擔比率為 6.31%。
表 3-6 港南農村社區土地重劃負擔費用表
項目 金額（億元） 備註
工 程 費 0.89 由政府補助 拆 遷 補 償 費 0.53
貸 款 利 息 0.06 貸款利息以 4%計，時程 3 年 合 計 1.48
資料來源：新竹市政府，2006，新竹市香山區港南農村社區土地重劃計畫書。