國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
1. 為促進農村社區土地合理利用需要，且明顯之地形、地物界線。
2. 農村社區老舊有更新之需要或因區域整體發展或增加公共設施 需要之農村社區。
3. 配合區域整體發展需要與長期發展規劃與目標，為使資源利用更 有效率，應隨區域發展修正或改變區位評估要點。
4. 遭受地震、水災、風災、火災或其他重大事變損壞之地區，有重 建需要。
5. 社區人口及重劃區外圍建地建築使用比例已屆飽和，向重劃區內 延伸發展有建築及建地需求。
6. 農村社區土地所有權人重劃意願。
7. 對財務計畫方面之評估不可忽視，因為任何投資決策皆必須以穩 健的財源作為基礎，健全財務計畫為評估重劃區位重要因素。
8. 計畫的風險與不定性，亦是評估時必須予以顧及並預作調整，其 方法應為兩種以上。
9. 其他特殊需要應持續並多方的進行評估，做為重劃區位評估條件 之一。
二、農村社區土地重劃區位勘選原則及問題
經濟快速發展下，農地變更使用為必然之趨勢，但為求國家糧食安 全及農業永續發展，應檢討現行農地變更制度及農地釋出作法，包括釋 出無指導計畫之農村社區土地，導致區位紊亂、釋出數量與供需不符，
以及釋出後破壞農地資源及農業生產環境，更加傷害台灣農業之發展。
農村社區土地重劃在農村社區勘選上有許多問題存在，例如農村社區土 地重劃選定範圍之前，未對勘選範圍進行嚴謹之規範，使許多農村社區 過度擴充周邊之非建築用地，有違重劃之目的，故研擬「農村社區土地 重劃範圍勘選作業要點（草案）」對依農村社區土地重劃條例第三條規 定，農村社區是指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農 村聚落及原住民聚落，農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需 要，適度擴大其範圍，但近來有部分縣市政府在辦理農村社區土地重劃 時，勘選重劃範圍之建築用地面積較小，而擴大其周邊之非建築用地面 積相對較大情形，引發是否為適度擴大之爭議，為避免農村社區土地重 劃之範圍被任意擴大，研擬「農村社區土地重劃範圍勘選作業要點」（草 案），相關內容主要有：
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
1. 依農村社區土地重劃條例第一條規定，為辦理農村社區土地重 劃，以促進農村社區土地合理利用，改善生活環境，主管機關於 辦理重劃範圍勘選、核定時，應針對老舊窳陋，公共設施缺乏之 農村社區為主，如已具有土地地籍方整、產權單純、交通便利之 情形，不宜以農村社區土地重劃方式辦理整體開發。
2. 農村社區土地重劃因區域整體發展或增加公共設施之需要，其適 度擴大之範圍，其屬增加公共設施用地部分，可在開發總面積百 分之二十五至三十計算。超過百分之三十以上者，其範圍不予擴 大計算，由開發者自行調整吸收。
除了上述勘選範圍問題外，農村社區土地重劃對農村社區之勘選仍 有其問題存在：
1. 在評分標準表中僅以農村社區本身的條件進行評估，而未將外在 環境納入評分的標準中，勘選出之農村社區釋出之建築用地無真 正的住宅需求，使建地農用或閒置荒廢，造成資源浪費。
2. 農村社區土地重劃未以整體區域計畫面向進行評估，使整體用地 需求面積與區位缺乏長期規劃。
3. 農村社區土地重劃區位勘選係依據農村社區土地重劃先期規劃 地區勘選審查評分標準表進行勘選，在評分標準表中將評分項目 是以農村社區土地重劃條例第五條及農村社區土地重劃條例施 行細則第三條評分項目，分別為地勢條件、交通狀況、排水系統、
建農地比、地方單位辦理積極度、產業特色自然景觀及人文歷史 及複勘檢討會考核進行評分，區位勘選原則過少，易失評選依據。
4. 農村社區土地重劃區位勘選評分標準表中，其中以地方單位辦理 積極度、參加意願比率及複勘檢討會考核所佔的比例最高，而此 為人為影響因素，易使農村社區重劃受到人為因素影響，容易受 到地方政治派系影響。
故本研究藉由不同區位之農村社區進行土地重劃後是否產生不同 之效益，以檢視現行農村社區區位之評選制度是否恰當，達到農村社區 土地重劃之效益。農村社區土地重劃除考量農村社區本身的因素外，應 擴大考量其他因素，依據農村社區土地重劃條例內容及專家學者、政府 機關相關文獻，下列為影響效益之因素，包括：
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（一）區位條件
進行土地重劃之農村社區區位條件影響其對土地的需求，包括：
1. 農村社區與商業中心距離 2. 是否鄰近公共設施完善之社區
3. 農村社區內及相鄰地區是否有無重大建設設施或開發計畫 4. 農村社區聯外交通情形均會影響農村社區土地重劃之效益 5. 對農業生產環境之影響
（二）法規制度
目前台灣所施行之計畫體系由上而下分別是國土綜合開發計 畫、區域計畫、都市區計畫、縣（市）綜合發展計畫、非都市土地使 用管制規則、都市計畫等。農村計畫依農業發展條例第 8 條，主管機 關得依據農業用地之自然環境、社會經濟因素、技術條件及農民意 願，配合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區之劃定，擬訂農地利 用綜合規劃計畫，建立適作模式，以改善都市與區域間發展差距過 大，資源分配不均之現況，以農村社區土地重劃方式辦理農村更新能 有助於建設富麗農村之理想。（林天彬，1995：33-34）
（三）土地利用情形
在土地之效益包括：地籍整理、地權調整、土地利用及土地稅課 徵等方面，在土地地籍整理方面，在農村社區土地中，坵塊形狀不整、
土地權屬不明、土地經界不明及共有土地等問題均對地政機關之地籍 整理工作造成相當大的困擾，可藉由農村社區土地重劃，使農村社區 中的土地重新規劃調整，測定經界並確實調整土地權屬狀態，以利地 籍管理。而在地權調整方面，農村社區土地權屬與公同共有土地分割 問題，長久以來對土地所有權人及地政人員造成相當大之困擾，由於 地權問題無法獲得妥善解決，進而影響農村社區之土地利用，甚至造 成土地荒廢與資源閒置浪費，農村社區土地重劃將畸零細碎的土地予 以集中分配，使無法建築使用之土地得以建築使用，亦可使不易分割 之共有土地得以分割。另外，農村社區土地重劃最大效益即為促進土 地合理利用，土地政策之最後目標即為土地經濟合理利用，農村社區 藉由重劃將原本畸零細碎不合經濟利用，依計畫予以重劃分宗整理、
交換分合，並配置適當公共設施，促進土地合理使用之功效。除促進 土地利用外，農村社區土地重劃後農村多為建築用地，若已完成規定
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
地價，依法每年均應繳納地價稅，於所有權移轉與設定典權時課土地 增值稅，當地價愈高或上漲幅度愈大時，可增加地方稅收。（林天彬，
1995：37-39）
（四）整體區域發展
在整體區域發展方面，包括鄰近地區有無足夠就業機會及產業活 動、有無聯外道路及完善公共設施、重劃區及鄰近地區有無重大計畫 案及重劃區是否位屬發展中之鄉、鎮、市（吳容明，1990：39）。
1. 若重劃地區鄰近工商業發達地區，且有足夠產業活動及就業機 會，則可提升重劃區之經濟發展。
2. 重劃區如有聯外交通便捷完善之公共設施，可促進該重劃區之商 業及各項活動發展，提高重劃區之生活品質及生活環境。
3. 如果重劃區或其鄰近地區有重大計畫案，將可吸引相關產業活 動，以及大量人口遷入，促進重劃區快速發展。
（五）人口發展與建地需求
1. 依據非都市土地開發審議作業規範住宅社區專編第 23 條第 2 項 第 2 款規定，農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需 要，而適度擴大其規模，擴大面積之居住淨密度每公頃不得小於 150 人為原則。但位於偏遠及山地鄉地區得視實際情況酌減之。
2. 建地需求量：重劃區外圍建地建築使用比例已屆飽合，向重劃區 內延伸發展建築需求甚高者，應辦理重劃。
（六）土地所有權之意願
1. 土地權屬：重劃區土地產權單純、人數較少者產生不同意見較 少，較易於協調辦理重劃分配。
2. 所有權人意願：土地所有權人參與重劃意願高，且人數與面積比 例多，較易舉辦重劃。
3. 重劃負擔比率，在預估土地所有權人重劃負擔比率方面，如超過 法定額度時，將使土地所有權人受分配土地面積減少，有損權益 易遭反對。（吳容明，1990：39）
（七）農村社區現況
針對特定相對特殊狀況農村社區，地主主動會希望政府辦理農村 社區土地重劃或容易具有高度意願的情境，列為優先辦理農村社區土
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
地重劃之地區，例如: 自然災害地區、易淹水地區、低度使用地區、
產權過於複雜地區等。
（八）改善農業生產環境
農村社區土地重劃目的是要解決其農村社區土地問題，將其土地 分宗整理，重新建設改善農村社區生活環境，增加公用事業設施、排 水設施、交通設施使其生產環境獲得改善。
（九）提高從事農業意願
藉由重劃改善農村社區生活環境，城市支援農村加速農業結構調
藉由重劃改善農村社區生活環境，城市支援農村加速農業結構調