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農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
四、案例四：彰化縣員林鎮大饒農村社區案例分析
本計畫的開發單位為彰化縣政府，此計畫自民國 95 年即著手擬定開 發計畫書，目前已完成土地分配作業。
（一）重劃區之範圍及面積
本區範圍為彰化縣員林鎮大饒農村社區，基地東至大饒段 87、
76-1、76-2、77、77-1 地號東側田埂、大饒排水支線（含）為界；西至 大饒路 802 巷上之未登錄地西側地籍線、大饒排水支線（含）為界；
南至員集路二段 244 巷、排水溝、田埂（含）為界；北至東西向快速 公路漢寶－草屯線之平面道路（不含）為界，規劃區面積共 5.569667 公頃。
圖 3-10 彰化縣員林鎮大饒農村社區土地重劃地理位置圖 資料來源：本研究繪製。
（二）土地所有權概況
本基地公有土地有 1 筆，佔土地面積 4.54%，公私共有土地有 2 筆，佔土地面積 2.80%，私有土地有 31 筆，佔土地面積 82.14%，可抵 充土地佔土地面積 10.53%。
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表 3-17 大饒農村社區土地重劃範圍權屬表
項目 筆數（筆） 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%） 所有權人數（人）
公有 1 0.3190 4.54 1
公私共有 2 0.1557 2.80 2
私有 31 4.5749 82.14 31
可抵充 - 0.5864 10.53 --
合計 34 5.5697 100.00 34
資料來源：彰化縣政府，2005，彰化縣員林鎮大饒農村社區土地重劃先期規 劃報告書。
（三）重劃前土地使用分區及編定情形
重劃區土地使用現況以農作居多，約佔全區面積 65%，主要集中 在計畫區東側及北側，其次為住宅使用，約佔全區面積 24%；住宅部 分集中在計畫區西南側，其中位於計畫區最南端臨員集路 244 巷之住 宅為三樓半連棟透天厝，其餘為磚造三合院型式住宅，區內並有位於 北側臨東西向快速道路旁的聖玄宮及南側的張氏家廟。
規劃區內的土地使用分類可分為特定農業區及鄉村區，建築用地 主要有鄉村區乙種建築用地，面積為 1.3442 公頃，僅佔 24.13%，主要 為農牧用地面積為 3.6011 公頃，佔 64.66%，其土地使用分區一覽表如 下表所示。
表 3-18 大饒農村社區土地重劃範圍之土地使用分區及編定表
土地使用分區 土地使用編定 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%）
特定農業區 農牧用地 3.6011 64.66 水利用地 0.0467 0.84 鄉村區 乙種建築用地 1.3442 24.13
未登錄地 0.5777 10.37 合計 5.5697 100.00 資料來源：彰化縣政府，2005，彰化縣員林鎮大饒農村社區土地重劃先期規
劃報告書。
（四）重劃後土地使用分區及編定情形
大饒農村社區重劃後以住宅使用為主，佔全面積之 62.29%，不同 於重劃前之土地，其一般耕地於重劃後面積為零，全為住宅使用及公 共設施用地。
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農村社區土地重劃區位條件與施行成效之研究
表 3-19 大饒農村社區土地重劃前後土地使用情形一覽表
項目 重劃後 重劃前
面積（公頃） 百分比（%） 面積（公頃） 百分比（%）
住宅使用 3.578498 62.29 1.3342 24.13 一般耕地 0 0 3.6011 64.66 水利用地 0.343397 5.98 0.04665 0.82 交通用地 1.339591 23.32 0.57771 10.39 特定目的事業用地 0.453711 7.90 0 0 國土保安用地 0.002921 0.52 0 0
合計 5.745018 5.5696
資料來源：內政部，2009，農村社區土地重劃成果示範計畫成果報告。
圖 3-11 彰化縣員林鎮大 饒農村社區土地重劃前
地籍圖
資料來源：農村社區土地 重劃成果示範計畫成果 報告，內政部，2009。
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圖 3-12 彰化縣員林鎮大 饒農村社區土地重劃後
地籍圖
資料來源：農村社區土地 重劃成果示範計畫成果 報告，內政部，2009。
（五）預估重劃公共設施用地負擔
大饒農村社區規劃之主要設施及附屬設施內容如下表，總計共同 負擔之公共設施用地為 2.12602 公頃，佔總開發面積之 38.15%。依土 地分配負擔計算原則，扣除 0.5863 公頃之抵充土地面積後，其它土地 應負擔公共設施比率為 30.90%。
表 3-20 大饒農村社區土地重劃後公共設施用地項目及面積表
公共設施用地 面積（公頃） 面積佔重劃範圍比例（%）
社區中心 0.0923 4.34
停車場 0.0343 1.61
道路 1.2635 59.43
步道 0.1435 6.75
排水溝 0.1934 9.10
公園綠地 0.3184 14.98 污水自然淨化設施 0.0806 3.79
合 計 2.1260 100.00
資料來源：彰化縣政府，2005，彰化縣員林鎮大饒農村社區土地重劃先期規 劃報告書。
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（六）預估重劃費用負擔
本計畫重劃費用總計約 55.205368 百萬元，如下表。重劃範圍之公 共設施建設費因納入內政部 95、96 年度實施重劃建設地區，工程費由 政府全額負擔，而地價補償費以貸款方式籌措，且拆遷補償費及貸款 利息依農村社區土地重劃條例，以重劃區內建築土地按評定重劃後地 價折價抵付，如無未建築土地者，改以現金繳納。按照重劃費用負擔 計算方式，重劃費用平均負擔比率為 1.17%。
表 3-21 大饒農村社區土地重劃負擔費用表
項目 金額（百萬元） 備註
工 程 費 50.868152 由政府補助 建物遷補償費 3.723016
農作改良物補償費 0.1462
貸 款 利 息 0.4680 貸款利息以 6%計，時程 2 年 合 計 55.205368
資料來源：彰化縣政府，2005，彰化縣員林鎮大饒農村社區土地重劃先期規 劃報告書。