第五章 不動產信託
第一節 不動產信託之概述
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大大減低上開風險。本章將簡介不動產信託，並介紹以不動產開發信託所 為之合建的運作模式及其優點，最後介紹以類似合建模式所為之捷運聯合 開發中的不動產信託。
第一節 不動產信託之概述
第一項 定義
所謂信託，依信託法第 1 條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移 轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，
管理或處分信託財產之關係。」。而「不動產信託」為我國信託業法第16 條規定信託業者得申請辦理的業務項目之一，所謂「不動產信託」係指信 託成立時，委託人以不動產作為信託財產之信託，其架構為不動產所有權 人（委託人）將其所持有之不動產（包括土地及其定著物等）信託予受託 銀行或信託業者（受託人），雙方簽訂信託契約，受託銀行或信託業者依 該信託契約約定將信託之不動產為開發、管理或處分，藉以提高不動產運 用效益，以達成信託目的253。
第二項 類型
不動產信託之類型，依照信託目的可分為「不動產管理信託」、「不 動產處分信託」、「不動產開發信託」，實務上為配合委託人之個別需求，
三種類型會混合搭配。「不動產管理信託」係受託銀行將不動產所有權人 所信託之不動產加以經營管理，並依信託契約約定，將所獲得之租金或其 他收益交付受益人；「不動產開發信託」係運用於一般建案、自行改建舊
253 中華民國信託業商業同業公會：http://www.trust.org.tw/tw/info/related-common/6，
最後瀏覽日：2020 年 7 月 11 日。
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屋案、都市更新案等之開發規劃；而「不動產處分信託」主要係由受託銀 行依委託人之要求，將所信託之不動產以適當價格出售，於信託關係結束 時，再將出售所獲得之價款分配給受益人，不動產所有權則轉移給承購人
254。
其中，本文欲討論者，乃係不動產開發信託，不動產開發信託泛指不 動產所有人（委託人）基於土地開發之目的，而將土地、地上權或其他不 動產物權設定信託給受託人，受託人則依信託契約之約定執行信託事務，
已完成地上物或建築物之興建，再由受益人分享土地開發之利益者255。不 動產開發信託因具有統一產權、促進土地開發利用、資金專款專用、提高 建案完工可能性及確保融資債權等優點，廣泛運用於土地開發案，例如都 市更新、民間合建、捷運聯合開發等256。
第三項 以不動產開發信託辦理合建之基本運作架構
地主與建商如選擇以不動產開發信託型態進行合建，原則上係以建商、
地主、信託所成立，惟為利辦理開發案件物所有權第一次登記、順利執行 受託事務（如續建事宜、信託財產分配等）及融資銀行之債權保障等目的，
或利於續建機制的進行，信託業者常同時擔任建物受託人並登記為起造人，
然而起造人之角色，乃係表彰行政法上權利義務之主體，起造人須負擔建 築相關法規之行政、刑事、民事責任，惟信託業者通常不具備建築專業知 識，故實務上引進有專業建築經理服務的「建經公司」負責處理工程進度 查核等專業事項，並輔助受託人履行信託事務，包含提供工程進度查核以 協助資金撥貸、專款專用，及提供續建協助等服務。如有建經公司加入信 託關係中，則信託業與該建經公司之關係較常見為：1. 信託業與建經公司
254 同註 253。
255 王志誠，我國不動產開發信託之發展，18 頁，當代財政，第 30 期，2013 年 6 月。
256 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 88，1 頁，2012 年 4 月。
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共同與地主及建商簽訂不動產開發信託契約。或是 2. 地主與建商與信託 業簽訂信託契約，另外再與建經公司簽訂建築經理服務契約或類似之契約
257，圖示如下：
合作之三方關係，分述如下：
一、 委託人
委託人通常為地主與建商，且其同時為受益人，故性質上屬於自益信 託。地主主要係將其土地信託登記於信託業，並依個別信託契約架構，支 付信託報酬、負擔費用（自信託財產中扣除）、退還合建保證金到信託專 戶、指示受託人移轉信託財產、信託目的不能達成或建物興建產生問題時，
協商、指示後續辦理方式等，關於興建過程，地主係透過受託人監督258； 建商則係將興建資金存入信託業所開設之信託專戶，並待建物興建完成後，
由建商償還融資款項259。
二、 受託人
通常由信託業或銀行辦理信託業務，不動產開發信託之目的，在於確 保開發工程順利完工、興建資金之控管及不動產之移轉登記，為合建雙方 進行控管監督，提高建案成功率260。其所辦理之信託業務涵蓋之重要事項 有信託土地之管理、興建中建物之管理、工程進度監督查核、興建資金之 控管、起造人名義之變更登記、信託財產之移轉分配、續建機制之約定等
261。
257 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 256，7-8 頁。
258 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 9，20 頁。
259 王志誠，同註 255，21 頁。
260 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 9，20 頁。
261 王志誠，同註 255，24 頁
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三、 建築經理公司
建築經理公司，依照研擬中之建築經理管理條例草案第 8 條規定：「建 築經理業得辦理下列業務：一、興建計畫評估。二、契約鑑證。三、不動 產評估及徵信。四、財務稽核。五、工程查核及營建管理。六、建築融資 簽證。七、擔任付款中間人。八、履約管理。九、代辦履約保證或履約保 證保險事項。十、不動產之買賣或清理處分事項。十一、不動產相關業務 之諮詢及顧問。十二、其他經主管機關核准之業務。」從建經公司所辦理 之業務來看可知，建經公司係對於不動產開發、工程查核及營建管理、財 務業務等不動產開發事項具備專業之公司，故建經公司於信託契約內之任 務，即是補充受託人不動產開發專業能力之不足，包括監督控管工程進度、
施工品質、出具估驗報告、於建商無法繼續興建或專案工程有無法進行情 勢時，續行興建以保障專案工程能順利完工等262。
第四項 不動產開發信託於合建中運用的優點
地主與建商之合建契約在履約過程中，會發生許多配合上的紛爭與風 險，如本文前文所提到的，例如地主將土地移轉於第三人或因故遭強制執 行，或是發生爭執拒絕移轉土地於建商，亦或發生保證金退還之爭議等。
此外，對地主而言，建商的履約能力、信用、資力，甚至是整個經濟社會 的景氣是否影響建築業等市場因素，都會影響到合建契約的履行，另外尚 可能面臨發生逾期不開工、逾期完工、變更設計、建築不符原來契約約定、
施工品質有瑕疵、建商死亡或破產或其他無法繼續興建等之情形；對於建 商而言，則可能發生地主死亡、土地共有人眾多而有共有人提出反對意見、
建商破產、難以取得融資、無法順利完工等情形。
262 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 9，21 頁。
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而如果地主與建商將土地與資金（可能還有建物）信託移轉於信託業 者，選擇以不動產開發信託之型態進行合建契約，且在某些運作形態下，
可能有建經公司發揮其專業建築知識、能力與經驗，監督建設案工程之進 行，因此可認為如選擇以不動產開發信託之型態進行合建契約，可有效減 少上開爭議發生。不動產開發信託運用於合建中之優點如下263：
一、 簡化當事人
地主如人數眾多，可能因人數眾多發生意見不同之爭議，或地主其中 一人死亡發生繼承等問題，如將土地信託移轉於受託人，由受託人負責辦 理開發事項，不但可簡化當事人，避免產權複雜問題，且可解決地主任意 將土地移轉於第三人以致無法移轉土地於建商之爭議。且資產統一信託於 信託業者，所提供予地主的保障大過於領取一筆保證金264，同時強化建商 與地主間之信任關係，因而建商所須支付之保證金可大幅降低，有利整體 建案之進行。
二、 排除債權追索
信託機制具有隔離繼承及債權追索之效果，如將建設資產之土地、建 物之產權統一移轉於信託業者，因該資產具信託財產之外觀，可避免因委 託人破產、死亡或遭第三人查封，影響建案之進行，另外依信託法第12 條 之規定，受託人之債權人原則上亦不得對信託財產強制執行。
三、 資金專款專用
263 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 88，13-14 頁。
264 柯建成，開發型不動產信託——以台北都會區大眾捷運系統松山線松江南京站聯合開發區捷 十基地案為例，9 頁，國立中央大學碩士學位論文，2008 年 6 月。
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於有建築融資之情形，不動產開發信託多由融資銀行擔任受託人並開 立信託專戶控管興建資金，興建期間並由信託專戶支付各種工程款項、確 保資金專款專用，此舉可避免建商私自挪用資金。
四、 建商較易取得融資
融資銀行於辦理信託登記前，會將建設案之土地以原地主為義務人辦 理抵押權設定作為融資擔保。由於透過信託機制可確保銀行融資款項優先 受清償，故建設公司較易取得融資貸款。
五、 工程進度受到監督，避免未來產權分配風險
受託人或建經公司會查核監督工程進度，且因信託專戶內之資金係依 工程進度分期撥用，建商如欲取得資金，勢必須依照信託契約所定進度完 工，並接受查核，因而建商逾期開工、完工或建物與原設計或合建約定不 符之風險將大為降低。另外，於信託關係消滅後，信託人會按照信託契約
受託人或建經公司會查核監督工程進度，且因信託專戶內之資金係依 工程進度分期撥用，建商如欲取得資金，勢必須依照信託契約所定進度完 工，並接受查核，因而建商逾期開工、完工或建物與原設計或合建約定不 符之風險將大為降低。另外，於信託關係消滅後，信託人會按照信託契約