第四章 合建模式中的房地異主問題
第四節 土地受讓人行使權利之限制
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誠實及信用方法，雖使用借貸契約，僅於當事人間有其效力，但就具體個 案，若土地受讓人明知房屋所有人係基於與原土地所有人間債之關係，有 占有坐落基地之合法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之意思、交易 情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認土地所有人即受讓人行使所 有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請 求。」或是最高法院96 年台上字 115 號判決：「上訴人自上開完善之公示 登記制度完全知悉系爭土地上已有已辦保存登記之房屋存在，仍願拍定買 受，其事後請求房屋所有人拆屋還地，即與誠信原則有悖。」由上開所提 及之實務見解觀之，法院判決多係以知悉「土地上有房屋存在」之事實為 論述，而非知悉「債權契約存在」之事實，究其實為仍係房屋之「占有」，
因此，重點仍在於「占有」之客觀要件，而非取決於當事人之主觀條件。
且法院判斷土地受讓人是否得拆屋還地，可能同時將土地受讓人是否知悉 房屋占有土地、權利濫用、誠信原則、是否得援引民法第425 條之 1 的法 理納入考量，同時也反應了最高法院95 年第 16 次民事庭會議決議的結論
221。因而，無論從理論上或是實務見解發展來看，並無以「知悉」作為承 認債權性質基地權能夠對抗土地受讓人之基礎的空間。
第四節 土地受讓人行使權利之限制
上開所討論的解決方式，均係以合建契約效力是否有拘束土地受讓人
（或合建契約對土地受讓人是否有繼續存在）的可能嘗試解決合建房地異 主的問題。而本項係欲透過限制土地受讓人行使權利的方式，免於建商或 房屋買受人遭到拆屋還地的結果，而此之前提為，合建契約無法拘束契約 當事人以外之第三人，合先敘明。
221 吳瑾瑜，同註 150，74 頁。
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雖然前面提到很多方式，嘗試突破債之相對性，而使合建契約得對拘 束土地受讓人（或合建契約對土地受讓人繼續存在），然而如無援引之餘 地，基於債之相對性，則基於合建契約所建之房屋必然會遭受拆屋還地的 命運，然而一般法感情下，事實上難以理解此種結果，因此，似乎僅有訴 諸誠信原則或禁止權利濫用一途。對土地受讓人而言，建商或房屋受讓人 占有土地的行為，乃係無權占有，而對於他人無權占有其土地，所有權人 得行使民法第767 條物上請求權，請求無權占有人拆屋還地。另外，土地 受讓人亦得請求無權占有人返還無正當權源占有土地之不當得利，如符合 民法第184 條第 1 項前段之要件，得請求侵權行為之損害賠償。雖然以上 權利均係合法行使，然其適用結果可能使人有不合理之感受，此時誠信原 則即行介入，使生調適之效果222。而關於合建房地異主問題的解決，法院 亦有引用誠信原則與權利濫用禁止原則，限制土地受讓人之權利者，最高 法院95 年第 16 次民事庭會議決議亦非以突破債權相對性之方式解決借地 建屋，嗣後土地所有人移轉所有權於第三人之房地異主問題，而係綜合考 量各項因素，衡量土地受讓人行使權利是否有違反誠信原則或權利濫用的 情形223。本項將討論對於誠信原則與權利濫用禁止原則於合建房地異主問 題的運用。
第一項 誠信原則與權利濫用禁止
誠信原則與權利濫用禁止於我國民法之依據為民法第 148 條：「權利 之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。（第一項）行使 權利，履行義務，應依誠實及信用方法。（第二項）」權利係法律所賦享 受利益之力，具有一定的社會功能，而為社會秩序的一部分，然而他人亦
222 曾世雄，民法總則之現在與未來，47 頁，2005 年 10 月，二版。
223 結論採丙說：「視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效 力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執 該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房 屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害 他人為主要目的，仍應駁回其請求。」
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享有之，因此，必須尊重彼此，為保障人人得共存、和諧的社會生活，權 利的行使須受限制，乃屬當然224。
關於誠信原則，有認為係「在顧全信用保護之一般利益之範圍，就一 般及當事人可得而知之特殊情勢，以調和其一方對於他方所正當期待之利 益，使得一公允之解決」225，或者說其為「在具體債之關係，依正義公平 之方法，確定並實現債權的內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，
並衡量雙方當事人之利益，考察債權債務之社會上作用，於具體事實妥善 運用之」226。且於民法修正時將其自債編移列至民法總則權利之行使一章，
並於民國 17 年後刪除民法第 219 條之規定，從而不再因立法體系而被認 為僅適用於債之關係227。因此，誠信原則應可被認為是實現公平與正義之 一般法律原則。
而誠信原則與權利濫用禁止原則之關係為何，有不同見解228：
一、誠信原則是原則，權利濫用禁止係違反誠信原則之效果，於具體事件 中，可以重複適用。
二、誠信原則僅係如何行使權利及如何履行義務之指導原理，權利濫用禁 止法理，並不受誠信原則之拘束，而應就各個具體情形加以處理。
三、誠信原則乃債權法之原則，而權利濫用禁止則為物權法之原則。
四、誠信原則係支配契約當事人間之特別權利義務關係，而權利濫用禁止 則係支配無上述契約當事人間之一般權利義務關係。
五、誠信原則為對人關係之法理，權利濫用禁止為對社會關係之法理。
224 王澤鑑，同註 152，613 頁。
225 史尚寬，債法總則（中、下），319 頁，1961 年。
226 孫森焱，民法債編總論下冊，487-488 頁，2006 年 1 月。
227 王澤鑑，誠信原則僅適用於債之關係？，331 頁，載：民法學說與判例研究（一），2009 年 12 月。
228 整理自林誠二，民法理論與問題研究，15 頁，1991 年 7 月。
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以第一說為有力說，其他四說均忽略誠信原則應為權利義務規範之最 高指導原則。而民法第148 條第 2 項誠信原則之規定，相較於第一項，無 法律構成要件及法律效果，較為抽象，因此，於具體個案中適用上，應先 適用權利濫用的規定，固不必直接適用有「帝王條款」之稱的誠信原則，
惟在闡釋「違反公共利益」、「以損害他人為主要目的」等概念時，仍不 能偏離誠信原則之精神，以求實質的公平與妥當，且不能動用個人主觀的 法律感情229。
而關於民法第 148 條第一項所為權利之行使，不得以損害他人為主要 目的，應如何判斷，最高法院69 年台上字 1079 號判決將「以損害他人為 主要目的」解釋為「專以損害他人為目的」之情形，然此解釋違背文義且 及規範功能，是否以損害他人為目的，不能僅憑權利人主觀意思而為判斷
230。而如上述，在闡釋「違反公共利益」、「以損害他人為主要目的」等 概念時，仍不能偏離誠信原則之精神，而誠信原則於具體個案中適用時，
應衡量當事人雙方利益，綜合判斷之。而實務上亦提出「利益衡量」判斷 基準，參照最高法院71 年台上字 737 號判例：「查權利之行使，是否以損 害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國 家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自 己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害 他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」可知，判 斷是否為權利濫用，係以「權利人因權利行使所能取得之利益」與「他人 及國家社會因其權利行使所受之損失」比較衡量之判斷之，亦即以客觀標 準為判斷，而非專以權利人之主觀意思論斷之，因此，權利人縱主觀上無 以損害他人為其主要目的，惟客觀利益衡量後，有利益不均之情形，仍然 構成權利濫用。
229 楊仁壽，論權利濫用禁止原則之適用，42 頁，法令月刊，第 41 卷，第 2 期，1990 年 2 月；
王澤鑑，同註152，616 頁。
230 王澤鑑，同註 152，617 頁。
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第二項 權利行使之限制於合建房地異主問題之具體適用
第一款 土地受讓人於受讓時「知悉」土地上有房屋存在之事實仍受讓
合建土地受讓人於受讓時知悉土地上有房屋存在之事實仍受讓，嗣後 行使權利經常被法院拿來作為考量是否構成權利濫用的根據之一。例如台 灣高等法院 104 年上字 1447 號判決、台灣高等法院 105 年重上 516 號判 決，惟嗣後分別被最高法院108 年台上字 1037 號判決、107 年台上字 2449 號判決發回，其中 107 年台上字 2449 號判決：「查上訴人於 101 年間拍 賣取得系爭土地所有權時，拍賣公告上雖載有：「系爭土地上有建物，該 建物有建築執照，惟未辦理建築物所有權第一次登記，現由第三人占有中，
建物不在拍賣之列」等詞，惟投標人是否確可自該公告得知土地所有人已 出具土地使用同意書，且同意建物所有人可繼續占有使用該土地？並非無 疑。原審僅以系爭建物既經主管機關核發建築執照，遽認上訴人應可知悉 其前手已出具土地使用同意書，被上訴人即得對上訴人抗辯系爭建物占有 系爭土地之合法權益，亦有未洽。至上訴人既為系爭土地之所有人，其行 使所有人之物上請求權，雖足使被上訴人喪失利益，是否即係以損害被上
建物不在拍賣之列」等詞，惟投標人是否確可自該公告得知土地所有人已 出具土地使用同意書，且同意建物所有人可繼續占有使用該土地？並非無 疑。原審僅以系爭建物既經主管機關核發建築執照，遽認上訴人應可知悉 其前手已出具土地使用同意書，被上訴人即得對上訴人抗辯系爭建物占有 系爭土地之合法權益，亦有未洽。至上訴人既為系爭土地之所有人，其行 使所有人之物上請求權，雖足使被上訴人喪失利益，是否即係以損害被上