第一章 序論
第三節 本文架構
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
介紹完合建及以合建模式所為之捷運聯合開發之法律關係後，將介紹 關於以合建模式進行不動產建設容易發生之糾紛，並以捷運聯合開發為例，
一併說明及比較。首先，關於因合建法律關係所引起之房地異主紛爭，實 務上層出不窮，因此本文收集實務判決進行分析，並以學者論述試圖提出 解決方法，其次，尤其為捷運聯合開發之糾紛大宗——權益分配爭議，亦 提出仲裁案例探討之。另外，近年來，不動產建設之當事人常透過專業之 不動產信託業者，以期以一中立第三者角色處理土地、資金問題，避免因 當事人之問題影響合建之進行，此一方式亦可運用於捷運聯合開發，本文 將以中華民國信託商業同業公會研究報告、捷運半年刊中對於不動產信託 運用於捷運聯合開發之文章為主軸分析之。
第三節 本文架構
本文共分為六章。第一章首先引出本文寫作之動機與目的，並提出問 題，以及說明研究範圍與方法。第二章之內容則在於闡述合建之基本法律 關係，包括合建之概念與類型、採行合建方式對於地主與建商之影響與優 勢，並且說明合建契約之法律性質，以釐清應以民法中何等規定規範合建 契約中雙方當事人之權利義務關係，於爭議發生時，有所依據。第三章則 以本文欲介紹之以合建模式進行之不動產建設的實例——捷運聯合開發 為主軸，介紹其目的、用地取得方式、其制度變化、參與主體間之權利義 務關係，並可從中看出其運用合建之概念進行。第四章到第六章主要係介 紹合建模式之不動產建設會發生何等紛爭，首先第四章以房地異主問題為 主軸，介紹合建最大特色——無償提供土地與他人建設會產生之土地產權 糾紛問題，並分析實務見解，試圖在我國法規範下尋找出可能之解決方法。
第五章以得減少合建糾紛之不動產信託為主題，為減少合建糾紛，實務發 展出「合建型不動產開發信託」，本文主要介紹其基本運作架構、選擇以 不動產信託進行合建之好處，同時也介紹運用在捷運聯合開發中的不動產
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
信託之運作模式。第六章主題為選擇合建模式最重要的目的——產權分配，
先介紹民間合建之產權分配方式，再探討捷運聯合開發中的權益分配方式 及爭議，分析法規範依據之發展及實務發生之爭議，探討捷運聯合開發之 權益分配爭議中的問題、法規範的不足等。最後第七章，總結各章中之爭 議問題，希望能夠藉由本文降低運用合建模式之不動產建設之紛爭，且以 民事法律的角度分析運用合建的公共工程——捷運聯合開發，提供進行捷 運聯合開發案遇到紛爭時的解決方式。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 合建之法律關係
合建契約有別於「自地自建」，係由土地所有權人自行出資建造房屋，
而由土地提供人與建商構成，即雙方當事人約定，一方提供土地，而由他 方（建商）於該土地上建造房屋，並按約定比例分受建造完成之房屋及該 土地之契約，契約之標的即為房屋及該基地。合建契約並非我國民法中設 有明文規定之典型契約，而係非典型契約，典型契約於民法中設有當事人 之權利義務法律關係之相關規定，而非典型契約並無法律明文規定當事人 之權利義務關係，其契約條款係當事人基於契約自由原則，自行就其利益 約定契約條款。如當事人約定雙方依約定比例或樓層比例分配房屋及應計 之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地，屬於「合建分屋」之 類型；如當事人約定房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按 比例併同移轉與購買者，其出售房地之價金即由地主與建商按約定比例分 配，屬於「合建分成」之類型；如當事人約定雙方依約定之銷售比例，各 自出售其土地與房屋，則屬於「合建分售」之類型；從而可看出，合建之 基本原則為地主提供土地與建商建屋，惟房屋與土地如何處理、所有權歸 屬、銷售方式等，均由當事人自行約定。
合建契約為無名契約，為釐清雙方當事人之權利義務關係，須先探究 合建契約之法律性質，以適用民法有名契約之規範。關於合建契約之法律 性質，有承攬說、互易說、承攬與買賣之混合契約說、承攬與互易之混合 契約說、買賣與互易混合契約說、合夥說等學說，實務見解亦各有所採，
此乃因合建契約之契約條款均由當事人依照自己利益所自由約定，故法院 係探究當事人間所約定之條款，定其契約性質，因此並無一定之判準，最 高法院104 年台上字 2435 號判決可資參照。此外，雖合建有其優點，但也 容易發生產權糾紛等爭議，當事人為何選擇合建、合建對地主與建商有何 影響，亦為本章欲介紹之內容。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第一節 合建之概念及類型
第一項 概念
合建契約有別於「自地自建」，係由土地所有權人自行出資建造房屋，
而由土地提供人與建商構成，即雙方當事人約定，一方提供土地，而由他 方（建商）於該土地上建造房屋，並按約定比例分受建造完成之房屋及該 土地之契約，契約之標的即為房屋及該基地。提供土地之一方，通常係為 土地所有權人，然若係對於土地有地上權、典權、租賃權等用益物權之人，
亦可提供其擁有之該權利，與建商訂立合建契約1。而他方係提供所需之人 力、資金、專業技術等，建築房屋。
建商當然也可以買斷土地，自行建造房屋，以避免產權糾紛，然而如 此一來，建商則必須於建案尚未進行，未領得建築執照而不得辦理預售之 時期，即投入大量資金取得土地之所有權或使用權，易造成資金積壓，風 險較大，故對於建商而言，選擇合建方式的話，投入的資金較少所以資金 風險比較低，可省去籌措大量購地資金的心力，資金可有效利用於建屋，
而買地需投入的資金較多，風險較高。
第二項 類型
第一款 合建方式
一、 純粹合建
1 楊與齡，房屋之預售委建及合建之研究，37 頁，立法院院聞，5 卷 6 期，1977 年 6 月。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
地主意見一致，每位地主都與建商簽訂合建契約，只是可能跟各自地 主之條件有差異，此為純粹合建。
二、 合建與買斷混合型
可能建商原先規劃是買斷土地予以開發，但有部分地主不肯賣地，只 願意以合建方式參與，就可能產生合建與買斷土地混合之類型。此種情形 於建商主動找地興建之案例較多。
三、 合建與委建混合
此類型可能係建商原先欲以合建方式進行開發，然於協商過程中，部 分地主堅持不賣地也不合建，但願意維持原來土地產權所有關係，將土地 委託建商建屋，併入建商已談妥之合建土地中共同規劃開發。
四、 合建、委建與買斷混合
建商欲開發之土地上，存有上述第二種及第三種之情形，此時也只能 尊重地主意願。
第二款 以是否共同出售房屋及土地之不同為分類標準2
一、 合建分屋
合建分屋係指建商提供資金，於地主提供之土地上建屋，雙方依約定 比例或樓層比例分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房
2 李靜雯，地主與建設公司合建型態與稅賦分析，37-38 頁，台灣地政，122 期，1996 年 4 月。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
屋與土地。亦即建商於以部分房屋與地主交換應分得之土地，而不是以資 金購入，此可解決建商資金不足、融資不易及取得土地之困難等問題。此 種「房地互易」是合建分屋之特色3。
二、 合建分成
合建分成係指地主提供土地，建商提供資金，雙方合作建造房屋，而 以建商名義或共同具名或分別與購屋者訂立房屋及土地買賣契約，房屋興 建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉與購買者，其 出售房地之價金即由地主與建商按約定比例分配。合建分成尚可分為兩種 型態，一為售價分成，一為利潤分成，前者如上所述，而後者係地主與建 商按約定比例分配其所出售之房屋或土地的損益（利潤），此與「合夥」
性質類似，但因稅賦較重，實務上較罕見4。
三、 合建分售
合建分售係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地與建商興建房屋，
雙方依約定之銷售比例，各自出售其土地與房屋。亦即建商與地主分別與 購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，建商出售房屋時，地主即配合出售該 房屋之持份土地，其並個別向購買者收取房屋款（建商）及土地款（地主）。
上述分類中，合建分成與合建分售中，建商與地主並沒有互相移轉所 有權，其係各自提供房屋及土地之銷售以為獲利，如同雙方共同經營合作 房地之銷售事業，性質上較類似合夥契約。
第三款 以申請建築執照名義人為分類標準
3 李永然等，合建、預售實務，19 頁，2008 年 2 月。
4 李永然，同註 3，19-20 頁。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
雖說合建契約係由建商建築房屋，然而申請建造執照起造人卻不一定 是建商，可能係當事人基於個人利益、稅捐考量、或為日後銷售之便，對 於申請建造執照起造人有不同協議使然，從而可以申請建築執照名義人為 分類標準，分為以下五種5：
一、 地主提供土地，建商以自己之材料建屋，雙方就其預定獲得之房 屋，各自以自己名義請領建築執照，各自銷售，地主於房屋完工或工 程進行到某一程度時，將土地分割並移轉登記於建商或其指定之人。
一、 地主提供土地，建商以自己之材料建屋，雙方就其預定獲得之房 屋，各自以自己名義請領建築執照，各自銷售，地主於房屋完工或工 程進行到某一程度時，將土地分割並移轉登記於建商或其指定之人。