第六章 產權分配
第三節 捷運聯合開發之權益分配爭議
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捷運聯合開發要求地主自行釐清土地上之負擔，保證提供土地之產權 無設定負擔、轉售、或任何糾紛等不利於建築情事，始能確保開發順利進 行；而民間合建中，建商得自由與地主約定協助地主辦理塗銷土地之負擔。
三、 權益分配方面
合建係以建商為主角先行與地主協議分屋比例與其他相關條件，雙方 合意後訂立合建契約；捷運聯合開發係主管機關主導，擬定基本設計方案、
基本構想及權益分配原則，先與地主簽訂聯合開發契約書，以確定地主參 與聯合開發之意願，且由主管機關全權掌握遴選投資人之權利，地主無置 喙之餘地，此點與民間合建，地主得自行選擇符合自己想要之條件的建商。
在權益分配部分，主管機關與投資人簽訂投資契約書或以法規規定權益分 配事項，而地主與投資人間之權益分配由其自由協商，除非無法協議，始 由主管機關代為協調。
四、 補償費用承擔方面
民間合建中，若建商願意支付建物補償費及房租津貼等，實則均計入 合建案之開發成本，並以之為與地主協議分配比例之部分依據，對地主而 言其實是轉嫁的負擔；捷運聯合開發中的建物補償費用係由主管機關依規 定標準發放，惟如屬捷運設施用地上之建物拆遷補償費用，將不列入開發 成本，由執行機關吸收負擔（土地聯合開發契約書第3 條），不致使地主 所得分配部分減少，此部分較合建優厚。
第三節 捷運聯合開發之權益分配爭議
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捷運聯合開發案係公、私部門共同合作，期待為參與主體，即主管機 關、投資人、土地所有權人三方均帶來利益，因此權益分配為相當重要的 階段，而權益分配是基於雙方對土地的貢獻成本與建物的貢獻成本之比例 進行分配，因此鑑價機制相當重要，如鑑價機制不完善，該結果不公平，
將導致權益分配之爭議。本節將以 103 年仲聲信字 37 號仲裁判斷（美河 市案）為例，介紹捷運聯合開發權益分配之爭議問題，以及對於權益分配 之法規範依據有何影響。
第一項 103 年仲聲信字 37 號仲裁判斷（美河市案）
第一款 事實與爭點
本案權益分配之法律依據為「臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與 土地開發權益分配注意事項」，合先敘明。
兩造（分別為日勝生與台北市政府，聲請人為日勝生，即臺北都會區 大眾捷運系統聯合開發之投資人；相對人為台北市政府，即臺北都會區大 眾捷運系統聯合開發之主管機關）主要欲爭執者為民國96 年 10 月 2 日所 協議之權益分配比例是否合理，以及因權益分配比例重估，導致原本找補 金額隨之變化之該找補金額之問題，其他爭執項非兩造合議仲裁之範圍，
因此不討論。而此涉及之爭點係：
一、 權益分配面積之計算基礎應否計入產權登記之新增面積。
二、 計算土地貢獻成本時，是否應加計 15.5%之合理利潤率。
三、 計算找補金額時，台北市政府主張加計 71.48%之物價上漲率所失利 益，是否有理由。
四、 雙方所主張之估價報告，分別是否合理。
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第二款 當事人應受仲裁判斷之聲明事項
聲請人提出兩個應受仲裁判斷事項之聲明，並主張其間關係為選擇合 併，惟仲裁庭認為兩者為預備合併之關係，合先敘明，仲裁庭依法應先就 先位各項聲明逐一審酌，先位聲明無理由時，始得就備位各項聲明為仲裁 判斷。
聲請人之先位聲明為：「一、確認兩造間『臺北都會區大眾捷運系統 新店線新店機廠聯合開發案』暨『臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機 廠開發投資案』之地主權益分配比例為30.75%。二、確認兩造間就『臺北 都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發案』暨『臺北都會區大眾捷 運系統新店線新店機廠開發投資案』，應按附表1所列方式依序辦理權益分 配權值找補。三、確認聲證2號連帶保證書(編號:TC-A-12664)連帶保證之權 益分配比例差額找補擔保債權新台幣參拾伍億參仟萬元不存在。四、相對 人應通知或命台北市政府捷運工程局通知兆豐國際商業銀行總管理處國 外部解除就聲證 2 號連帶保證書(編號:TC-A-12664)之連帶保證責任，並 將該連帶保證書返還聲請人。五、仲裁費用由相對人負擔。
」
其中第一、二項聲明之請求均無理由，應予駁回；第三、四項聲明之請求非兩造合意 仲裁之範圍，仲裁庭無管轄權。
備位聲明為：「一、確認兩造間『臺北都會區大眾捷運系統新店線新 店機廠聯合開發案』暨『臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠開發投 資案』之地主權益分配比例於超過 30.75%不存在。二、確認兩造間就『臺 北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發案』暨『臺北都會區大眾 捷運系統新店線新店機廠開發投資案』，因產權登記面積超過96年10月2日 第7次權益分配比例協商時預估總銷售面積之8666.86坪，聲請人應找補相 對人之金額於超過新台幣3億4,632萬8,293元不存在。三、確認相對人就『臺 北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發案』暨『臺北都會區大眾
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捷運系統新店線新店機廠開發投資案』對聲請人不存在權益分配比例差額 找補債權新台幣113億1,718萬7,422元不存在。四、相對人應通知或命台北 市政府捷運工程局通知兆豐國際商業銀行總管理處國外部解除就聲證2號 連帶保證書(編號:TC-A-12664)之連帶保證責任，並將該連帶保證書返還聲 請人。五、仲裁費用由相對人負擔。」其中第一、三項聲明之請求，部分 有理由，部分無理由；第二項聲明之請求無理由，應予駁回；第四項聲明 之請求非兩造合意仲裁之範圍，仲裁庭無管轄權。
第三款 仲裁判斷
一、 兩造間「臺北市都會區大眾捷運系統新店線新店機廠聯合開發案」
暨「臺北都會區大眾捷運系統新店線新店機廠開發投資案」之地主 權益分配比例於超過45.4469％不存在
（一）土地貢獻成本是否應加計15.5%之合理利潤率
本案依據臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權益分配 注意事項（下稱權益分配注意事項）為權益分配比例之計算，依該注意事 項第 3 條第 3 項權益分配比值計算，地主與投資人分別以土地貢獻成本、
建物貢獻成本占土地貢獻成本與建物貢獻成本之比例，而土地貢獻成本與 建物貢獻成本各自為何，由專業人士估價。
本案關於土地貢獻成本與建物貢獻成本之計算之爭議為，臺北市政府 主張計算土地貢獻成本時，應加入15.5%的合理利潤率。而仲裁判斷認為依 照權益分配注意事項第3條第1項土地貢獻成本為開發後之整宗土地總市 值，臺北市政府不應在估價報告書已計算出該土地貢獻成本後，再加上
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15.5%的合理利潤值：「……所謂「土地貢獻成本」，即為「開發後之整宗 土地總市值」。再依相對人 95 年 5 月 25 日「聯合開發大樓及基地鑑價 案審查表」對於臺灣大華不動產估價事務所所提估價報告之意見：「4. P5：
柒、估價金額：請依合約規定，摘要列出...(4)聯合開發後(土地加計資本利 息綜合利率)土地價格...等評估項目。」，可知「開發後之整宗土地總市值」
即為「聯合開發後
(
土地加計資本利息綜合利率)
土地價格」。綜上，於計算 土地貢獻成本時，並未規定可外加利潤率，相對人於執行其內規「權益分 配注意事項」計算土地貢獻成本時，擅自加上所謂「合理利潤15.5%
」，殊乏依據。……再者，「台北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發 權益分 配注意事項」第參條第三項第（ㄧ）款規定:「地主與投資人間權 益分配比值:若雙方另有約定者從其約定，否則按雙方之貢獻成本之比例取 回等值建物。地主分配比值
:
地主土地之貢獻成本/(
地主土地之貢獻成本+
投資人建物之貢獻成本)=P」。
揆其內容，亦未有加計合理利潤15.5%
之 記載。況相對人委請重估之信義不動產估價師聯合事務所及宏大不動產估 價師聯合事務所分別在其「不動產估價報告書」之估價結果中列出「土地 貢獻成本總值」分別為11,786,136,336
元(
信義估價報告書第3
頁)
及11,354,199,939
元(
宏大估價報告書第3
頁)
，但相對人於重訂權益分配比 例時，將該「土地貢獻成本總值」之名目更名為「資本利息法之開發後土 地累計成本」，並各加計15.5%
之土地合理利潤率，最後才得出相對人所 需之名目「土地貢獻成本」(
相對人105
年3
月9
日簡報檔第30
頁)
。 相對人於受託估價機構之估價結果已估出之「土地貢獻成本總價值」之後，再加
15.5%
之合理利潤率後再得出另一「土地貢獻成本總值」，其過程亦難謂合理。……末查：相對人所引用之大眾捷運法第 7 條第 1 項及第 7 項均與如何評估土地貢獻值無關，條文內容亦無加計15.5%合理利潤之規 定， 要難為本案之參考。相對人另主張依據「台北都會區大眾捷運系統市 有土地參與聯合開發權益分配注意事項」第參條第二項第(一)款列舉 之建 物貢獻成本評估項目，已加計投資人之利潤，包括「安衛、保險、 管理、
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稅利等以直接費用 16%計算之間接費用」及「稅管費」，故在評估土地貢 獻成本時亦應另加計所謂『15.5%合理利潤』云云。惟查:：評估建物貢獻 成本時已計入之安衛、保險、管理、稅利是否能解讀為投資人之利潤已有 疑義，況評估建物貢獻成本之方法與評估土地貢獻成本之方法分屬不同條 文，如何能將評估建物貢獻成本之方法強加於土地貢獻成本之評估
?
相對 人之抗辯難謂有理由。」（二）應以何方所提出之估價報告書為權益分配比例之計算基礎
（二）應以何方所提出之估價報告書為權益分配比例之計算基礎