第六章 產權分配
第一節 民間合建中的房屋分配模式、選屋原則與找補
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 產權分配
本章將介紹合建之產權分配，地主之所以與建商訂立合建契約，主要 目的即為分配獲得房屋，同樣的，地主提供土地，參與捷運聯合開發，最 重要的目的也是參與權益分配，因此產權分配的階段是以合建模式所為之 不動產建設計畫中對當事人而言最重要的階段。本章先介紹民間合建如何 產權分配，接著介紹捷運聯合開發之權益分配原則及爭議。
第一節 民間合建中的房屋分配模式、選屋原則與找補
第一項 產權分配模式及流程
地主選擇以合建之方式與建商合作，無非是想獲得房屋，而建商之目 的當然是銷售房屋以獲利，故合建契約中最重要的部分為房地分配比例、
房屋分配模式與選屋原則，此為當事人最重視的合建條件，亦可以說如在 此部分上無法達成共識，則雙方可能不會選擇合作並訂立合建契約。
分配模式之初步建構為資料庫建立、分配比例計算與分配階段。首先 須先將雙方之相關基本資料與談判數據整理成資料庫，建商須以專業者的 角度將開發型式、各層面積、單位造價及施工年期列入；地主則須先確定 身分、土地面積、地主人數、各自持分比例、前次移轉地價及當年物價指 數、是否配合建商使用土地增值稅之優惠稅率、自行出資金額等數據。其 次，依據資料庫內容作成本計算與效益評估，須將建商與地主各自的成本 細項與收益細項逐一列出，選擇合意之認定或計算方法詳實計算，以求雙 方分配比例更加合理、公正。最後進入分配之階段，包括初步分配與細部 分配，在初步分配時，先算出產權分配的比例（包括房屋、土地與停車位）
與投資報酬率，經由單一變數之變數模擬之後，便進入細部分配，包括樓
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
一、 立體分法：以棟數或每戶之面積來分配，一般而言，是指每一層樓 均按約定比例分配，例如10 層樓的大樓，建商分得 A1 到 A10，地 主分得B1-B10。
二、 平面分法：以層數面積來分配，即地主與建商均以約定樓層分配，
例如10 層樓的大樓，建商分得 1 到 5 樓，地主 6 到 10 樓。
三、 分戶法：立體與平面之混合分配。
四、 地面上下不同分法：指地上層與地下層分配比例或分配方式不同。
五、 分棟分法：此種分配方法亦為立體分法的一種，為較大面積土地的 建設案，通常規劃數棟建物，建商與地主各自分得某幾棟。
六、 停車位分配方式：以數量計算分配，例如地主分得幾席停車位。
上述分配方法中，所謂「水平分法」的結果，比較不容易達成共識，
蓋可能會因建物所在的位置，而影響雙方所欲分得之樓層高度，例如在商 業區，因低樓層價值較高，就會希望分到低樓層的部分，而解決方式是雙 方對樓層別效用比290產生共識，但是事實上要在樓層價差291上產生共識，
仍須有一方退讓，故分棟分法是最容易達成共識的292。
實務上合建契約內容約定房屋及土地分配原則，可能會明定一定比例，
再分別就主建物、附屬建物、公共設施、停車位等逐一約定，或是約定主 建物所獲得之比例，其他部分隨主建物之比例分配等。舉例如下：
第三條 房屋及土地分配原則：（本案採合建分屋）
290 樓層別效用比，係指一棟建物各樓層效用的百分比，即一棟建物各樓層售價（或房地價）之 相對百分比。求取方式為，以某一層樓售價為基準（即百分之百），計算各樓層售價對此基準樓 層售價之百分比。然而既然以效用為標準計算，其實是主觀又抽象的，難以加以量化。參照林雅 瑩，大廈住宅樓層別效用比之估算——兼論屋齡對於樓層別效用比之影響，20 頁，國立臺北大 學碩士學位論文，2010 年 2 月。
291 樓層價差，指同棟建物地表以上各樓層間的價格差異現象。其估算是依照大眾所普遍重視之 內、外部居住空間因素加以考量。參照林雅瑩，大廈住宅樓層別效用比之估算——兼論屋齡對於 樓層別效用比之影響，4、17-18 頁，國立臺北大學碩士學位論文，2010 年 2 月。
292 馮先勉，同註 17，101 頁。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
本基地之建築物由甲方提供可供建築用地，由乙方委託建某師按有 關建築法規盡量利用地形美觀及雙方有利原則下設計之，其房屋及土地之 產權分配方式如後：
一、甲方提供之土地面積 坪土地換取 倍建物權狀面積，以地政 單位登坪數為準。
二、地下一至五層，除應設置之配電室、蓄水池、機械室、梯間等公共設 施外，其餘範圍雙方同意全部闢為地下停車場。
三、停車位分配，甲方分得法定停車位總數 4 位，乙方分取法定停車位 總數58 位，增設車位歸屬乙方。
四、甲乙雙方同意合建後土地分配先行扣除全部汽車停車位所應分配土 地持分，其餘土地持分按前款各自分取房屋之主建物加附屬建物與 公共設施面積比例分配其持分，雙方並同意由乙方聘任之地政士依 地政法令計算分配之。
五、公共設施之面積，含屋頂突出物之梯間、機械室、水箱及各層之 梯問，及附建於地下室之配電室、蓄水池、機械室、梯間等，各 依雙方分得區分所有建物面積比例分擔登記。甲、乙雙方各分取 前述房屋亦同時分取按分取房屋面積比例計算之基地持分權利。
六、甲方同意若乙方申請綠建築獎勵、防災等各項獎勵，所衍生之 費用係由乙方負擔，所以獎勵增加之銷售面積坪數全歸屬乙方。
第三項 選屋原則
房屋分配模式之確定，係在分配雙方所得分得之比例及數量，實際上 所分得部分之位置，仍須經過選屋程序，確定地主與建商的實際分得標的，
以供日後產權登記。其次，如雙方或多數地主所欲選擇之標的相同時，亦 須約定一定選擇方式以資雙方或多數地主間遵循。實務上通常會約定選屋
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
程序、如可分配選屋地主之人數非一人時，以抽籤決定選屋順序後按號次 選屋等，例如：
選屋（停車位）方式：
（一）甲、乙方與本案其他地主應於選屋會議前5 日將選屋（停車位）意 願提供乙方彙整，若甲方選擇之房屋（停車位）與其他地主有重複時，則 以抽籤決定之。
（二）如甲方非由法定代理人親自出席選屋會議者，應出具委託書委託代 理人出席選屋會議，倘法定代理人未能出席且未委託他人出席者，則視為 甲方棄權，由其他地主與乙方先行選擇，剩餘之房屋及停車位則歸屬予甲 方。
（三）甲、乙方或委託之代理人及其他地主，於選屋會議未出席或進行中 途離席，致未能親自選屋者，視為未曾出席，應比照前款約定辦理完成選 屋及停車位。
（四）甲方於選定房屋及停車位後，應由乙方製作選取房屋、停車位及找 補金額之確認文件並通知甲方簽署，如甲方經乙方通知後 10 內仍未完成 簽署，視為甲方已簽署，由乙方按甲方選屋結果逕為分配，甲方不得異議。
第四項 找補約定
地主分配房屋係依據約定的一定比例，然而實際上分得部分之面積折 算後之比例，與應分配之比例可能增加或減少，此時為免當事人一方受到 不利益的分配結果，雙方通常於合建契約中會約定「找補」。例如：
找補規定：
（一）甲方選得之建物面積如無法取得完整一戶之剩餘面積時，可與乙方 相互找補，如甲方所剩不足一戶之坪數超過五坪以上時，甲方有權
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
決定將該面積售予乙方，或向乙方承購補足一戶之面積；如甲方所 剩不足一戶之坪數少於五坪時，則甲方應將該坪數售予乙方。
（二）找補之每坪價金：以乙方第一次公開銷售時，甲方所選戶之每坪單 價為依據，三坪以內，以每坪單價九折為準，超過三坪部分，以每 坪單價之九五折為準。
（三）甲方選屋後計算之建物面積，如與地政機關登記之面積誤差在 1%
範圍內互不找補。如超過 1%面積（扣除 1％後），以乙方第一次公 開銷售時各戶每坪單價之九折定價為準，相互找補。
（四）前三項之找補金額，應於乙方通知甲方交屋後七日內一次結清。
另一問題為找補請求權之時效，關此，實務曾有過討論。高等法院 89 年上字442 號判決認為係爭合建契約性質為承攬契約，故地主所分得不足 之坪數部分，為無法修補之瑕疵，因此，找補約定應係減少報酬之計算方 式，故時效依民法514 條第 1 項，因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。惟 上訴至最高法院91 年台上字 1389 號判決後，其認為系爭合建契約為買賣 或承攬，會影響到要適用何等規定，原審應再詳加調查，故發回更審。蓋 如認為地主依合建契約所應分得之部分係其以基地持分與建商互易之結 果，則應準用民法關於買賣之規定。而更審之高等法院91 年上更（一）字 183 號判決認為找補關係中，地主與建商間係以差額坪數之房屋為買賣標 的，而建商所須支付之現金補償為買賣之價金：「探求訂約當時之真意，
双方已預見地主與建商約定以立體方式按百分之四十五、百分之五十五分 取建物，即被上訴人分取Ａ、Ｂ二棟，上訴人分取Ｃ、Ｄ、Ｅ三棟，將來 實測後之建物坪數與應分配之比率一定有出入，故有房屋坪數差額找補之 約定，避免請求移轉及交付該差額坪數之麻煩與實際困難（分取之房屋戶 數未能整數時），故約定應按建商當時售價九折計算價金，由多分得之建 商給付少分之地主，實係以該差額坪數之房屋（含基地持分）找補請求權 為買賣標的，此部分應為一種買賣關係，有關價金請求權時效期間，應自