第三章 大眾捷運系統聯合開發介紹
第一節 聯合開發之介紹
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 大眾捷運系統聯合開發介紹
第一節 聯合開發之介紹
第一項 概述
大眾捷運系統之興建，係為因應都會區人口高度聚集及成長，造成生 活擁擠、環境品質惡化，為紓解大都市之交通堵塞問題，並改善都市動線 與機能，促進都會區繁榮與發展，提升整體都會環境品質，1975 年，台北 市政府、行政院經濟設計委員會（現中華民國國家發展委員會）、交通部 以三對等負擔經費方式，由交通部統籌辦理「台北市都會區大眾捷運系統 初步規劃」，自此開始大眾捷運系統之規劃興建計畫。
捷運系統設施興建，最重要的即是取得設施用地，一般來說，捷運軌 道、車站大多沿既有計畫道路之上、下方佈設，故在用地取得上較無困難，
惟提供民眾使用之捷運出入口、殘障電梯及捷運通風井等捷運設施所需之 用地，大多必須使用到私人用地，如全部使用徵收之方式辦理，政府將耗 費鉅額之預算且地主意願亦不高89，然若引進聯合開發之模式，土地所有 人除了提供捷運系統設施所需土地外，仍然可以利用原土地取得開發利益，
相較於一旦徵收，地主即失去土地之所有權，聯合開發對人民侵害較小，
且政府亦毋須付出大筆金錢即可取得捷運設施用地。亦即，地主參與捷運 聯合開發計畫，其土地不必被徵收，且除了可享有原有可建樓地板面積外，
還可以與政府共同分享獎勵樓地板面積；政府亦可順利取得用地，節省政 府土地取得之成本；此外，聯合開發係在有限之土地資源下，透過土地使
89 藍秉強，捷運聯合開發相關權益人法律關係之初探，322 頁，捷運技術半年刊，第 22 期，2000 年2 月。
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用計畫與實質規劃，將捷運設施結合住宅及商場，提供土地多功能開發利 用，促進土地有效利用，使都市繁榮，可謂公私兩立之土地利用方式90。
此一聯合開發模式與民間的合建類似，就是透過變更都市計畫程序，
由劃定為「捷運開發區」範圍內之土地所有人（地主）提供土地，並由主 管機關（台北市政府）依程序徵求投資人（建商）出資興建聯合開發建物，
地主與政府簽訂土地聯合開發契約書，政府與投資人簽訂土地聯合開發投 資契約書，權益分配由地主與投資人協商，並作出權益分配協議，而地主 與投資人間雖不會另行簽訂承攬契約，然其間之關係有如承攬契約，且類 似民間合建關係，雖整體模式相同，然而聯合開發案之性質係主管機關主 導推動大眾捷運系統取得捷運場站之不動產計畫，與一般民間合建係建商 為建造房屋並銷售獲利不同，不僅流程不同，且必須考量公益為之，開發 利益之分配方式亦與民間合建不同。本章將介紹大眾捷運系統聯合開發制 度之概要、其他土地取得方式、聯合開發契約內容。
第二項 目的91
第一款 為順利取得捷運建設所需土地
徵收係以國家高權之方式取得私人土地，且經常造成地主權益受損，
如以土地開發方式取得捷運設施需用土地，並提供地主除選擇土地被徵收 外另一種配合捷運建設之方式，且可依循契約約定，獲得開發分配利益。
90 捷運聯合開發實務，1 頁，臺北市政府捷運工程局，2006 年 2 月。常岐德，以捷運聯合開發帶 動都會新風貌，25 頁，捷運技術半年刊，第 36 期，2007 年 2 月。
91 台北市捷運工程局常見問答：
https://www.dorts.gov.taipei/News_Content.aspx?n=2A66A485FACB0D5B&sms=87 415A8B9CE81B16&s=9A355B2B1C66ADAC，最後瀏覽日：2020 年 7 月 11 日。
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且地主簽訂協議價購協議書，選擇不領取協議價購土地款，未來分回聯合 開發建物，則可享有其原有土地可建容積之開發效益。
第二款 良性引導民間資金
透過土地開發可誘導民間資金，投入都市建設，經由公、私部門的合 作關係，積極有效地投資都會建設。
第三款 促進都市發展
透過土地開發建立都會區中心，有助於都市空間架構之整建，都市之 發展，往往以捷運車站為軸心發展，故聯合開發結合捷運系統與土地進行 不動產開發計畫，以發揮都市設計及都市機能活力，提昇居住環境及生活 品質。另外，除紓解交通堵塞之情況外，還可分擔都會區不同距離圈之機 能，均衡都市發展92。
第四款 為籌措捷運工程之建設財源
政府投入龐大捷運建設經費，透過土地開發不動產出租售、經營之收 益，挹注捷運建設。聯合開發的收入，可減輕捷運場站之投資負擔，並對 營運提供補貼93，透過合適的價值回收方式來增加收益，確保營運收支平 衡與運輸之服務品質94。
第三項 法源依據
92 黃荻昌，台北都會區聯合開發推動工作構想概述，12 頁，捷運技術半年刊，第 2 期，1990 年 2 月。
93 邱錦添，臺北都會區捷運車站土地聯合開發之研究，15 頁，1994 年 11 月。
94 黃荻昌，同註 94，12 頁。
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第一款 大眾捷運法
大眾捷運系統之建設法源依據為大眾捷運法，大眾捷運法第 1 條：「為 加強都市運輸效能，改善生活環境，促進大眾捷運系統健全發展，以增進 公共福利，特制定本法。」又依大眾捷運法第2 條：「大眾捷運系統之規 劃、建設、營運、監督及安全，依本法之規定；本法未規定者，適用其他 法律之規定。」其中關於大眾捷運聯合開發之重要法規依據為大眾捷運法 第7 條之第 1、2、4、7 項，第一項揭示主管機關得就大眾捷運系統路線、
場、站及其毗鄰地區土地進行開發；第二項就毗鄰地區土地加以界定；第 四項係關於大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地，
得依有償撥用、協議價購、巿地重劃或區段徵收方式取得之，而依協議購 買方式辦理者，主管機關應訂定優惠辦法。第七項則授權交通部會同內政 部，關於第一項開發之規劃、申請、審查、土地取得程序、開發方式、容 許使用項目、申請保證金、履約保證金、獎勵及管理監督，訂定大眾捷運 系統土地開發辦法。
第二款 大眾捷運系統土地開發辦法
大眾捷運系統土地開發辦法為大眾捷運法第 7 條第 7 項授權訂定，共 32 條，民國 99 年刪除第 3 條第 1 款「聯合開發」之定義，自此，現行法 中已無「聯合開發」之字樣。第3 條就開發用地及土地開發定義；第 6 條 以下為土地開發之規劃及程序；第11 條規定關於開發所需用地如屬私有，
原則上由主管機關以協議價購方式辦理，如協議不成，依法報請徵收。
大眾捷運系統土地聯合開發辦法為大眾捷運系統土地開發辦法之前 身，係民國 79 年依大眾捷運法第 7 條第 4 項授權訂定，於第 3 條第 1 款 就聯合開發為定義：「係指地方主管機關依執行機關所訂之計畫，與私人
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或團體合作開發大眾捷運系統廠、站與路線土地及其毗鄰地區之土地，以 有效利用土地資源之不動產興闢事業而言。」並於第二章規定聯合開發規 劃，第9 條規定聯合開發用地取得以協議為原則，並在協議二次不成，始 辦理徵收或依市地重劃、區段徵收之方式辦理；第 12 條規定聯合開發用 地為私有或部分私有部分公有者，開發投資人應以土地所有權人為優先。
惟大眾捷運土地聯合開發辦法於民國 89 年更名為大眾捷運系統土地 開發辦法，刪除「聯合」二字，然於第 3 條第 1 款仍規定有「聯合開發」
之定義。民國 99 年亦將第 3 條第 1 款之聯合開發定義刪除，使得「聯合 開發」用語在大眾捷運法與大眾捷運系統土地開發辦法均不復見，且91 年 亦修正第 12 條，不再以土地所有人辦理優先投資，並對照大眾捷運法之 修正，可見行政機關有意排除土地所有人於聯合開發中之參與地位，進而 影響土地所有人之權益，雖現在仍會使用「聯合開發」之用詞，然與之前 有特殊意義之聯合開發，似已有不同。
第三款 其他法規
一、 臺北市臺北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法
各種大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法係依大眾捷運法 第7 條第 4 項授權訂定，大眾捷運系統土地開發之需用土地，依大眾捷運 法，應以協議價購為原則。依第3 條第 4 項規定，同意協議價購之原土地 所有權人，符合一定資格，得申請以該基地開發完成之公有不動產抵付協 議價購土地款；或領取協議價購土地款，申請優先承購、承租該基地開發 完成本府取得之公有不動產。而依照第3 條第 4 項提出申請者，其辦理方 式，規定於第5 條。（新北市、桃園大眾捷運系統亦有優惠辦法）
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二、 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發實施要點
大眾捷運系統土地開發，除依大眾捷運法、大眾捷運系統土地開發辦 法及各種大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法辦理外，並依各大 眾捷運系統土地開發實施要點辦理。（新北市大眾捷運系統亦有土地開發 實施要點）
三、 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益轉換原則
主管機關為取得捷運設施用地，並有效利用土地資源，促進地區發展 與實現都市計畫，由主管機關徵求投資人辦理臺北都會區大眾捷運系統土 地開發案，使參與開發案之土地所有權人、投資人與主管機關等權益關係 人共享開發土地利益，故訂定權益轉換原則，以明各權益關係人以開發完 成樓地板抵付分配權值。
第四項 大眾捷運法第 7 條之修正及重大變革
為加強都市運輸效能、改善生活環境，並促進大眾捷運系統健全發展，
民國77 年制定大眾捷運法，而查現行大眾捷運法中，已無「聯合開發」之
民國77 年制定大眾捷運法，而查現行大眾捷運法中，已無「聯合開發」之