第六章 產權分配
第二節 捷運聯合開發中的權益分配介紹
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上訴人於七十六年三月二十五日領得完工使用執照時開始起算，計至被上 訴人於八十八年十一月一日提起本訴，尚未逾十五年時效期間。上訴人於 原審主張依買賣法律關係物之瑕疵擔保，自物交付時起六個月除斥期間及 於本次更審中主張定作人自瑕疵發見及一年間不行使而消滅拒絕給付，均 屬無理由。」而學說有認為坪數不足為買賣之物之瑕疵擔保的問題293。
本文對於合建契約之性質採承攬與買賣之聯立契約，而認為地主所分 得之部分性質上應為其基於承攬契約原始取得之部分，如該部分坪數短少，
而須找補，本文認為與契約約定之坪數短少，參照 73 年判例與上開學說 見解，應屬物之瑕疵，性質上似乎較類似於承攬之減少報酬請求權，時效 應適用民法第 514 條第 1 項，此結果似乎與高等法院 89 年上字 442 號判 決之見解較為相似。
第二節 捷運聯合開發中的權益分配介紹
第一項 權益分配原則
捷運聯合開發的權益分配方式，在早期尚未有法依據之時期，是由地 主與投資人自行協商權益分配事項，而後有先後核定臺北都會區大眾捷運 系統市有土地參與土地開發權益分配注意事項、臺北都會區大眾捷運系統 市有土地參與土地開發權益分配須知、臺北都會區大眾捷運系統土地開發 權益轉換原則等法規範以作為捷運聯合開發權益分配的依據，分述如下。
第一款 地主與投資人自行協商
293 最高法院 73 年台上字 1173 號判例：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，
亦屬之。」該案例之事實為出賣人所交付店面室內面積不足；王澤鑑，物之瑕疵、目的不達與不 當得利，172 頁，載：民法學說與判例研究（八），2009 年 12 月，亦贊同該判例之見解。
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民國 88 年以前，並無法規規定關於捷運聯合開發的權益分配事項，而 係以聯合開發契約書、聯合開發投資契約書規定當事人間建物及土地之分 配方法，契約中並無明確約定估價日期及權益分配方式，僅規定地主與投 資人間應自行協商權益分配事項，如無約定且無法達成協議時，得申請主 管機關代為協調。臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資契約書第 5 條規定：「一、乙方與土地所有人間之權益分配，由乙方與土地所有人自 行協商，但不得影響甲方及公共設施主管機關之權益。二、本建物以區分 所有方式進行分配時，由甲乙雙方及土地所有人依議定分配比值及各樓層 區位之價值計算得分配之價值後，進行選定本建物之區位及面積，並作成 協議書或分配紀錄；土地則依實際分得建物樓地板面積占全部建築物總樓 地板面積(含捷運設施面積)之比例分別共有持分本開發基地。三、本建物 以持股方式進行分配時，由甲乙雙方及土地所有人計算個別分配價值占本 建物及土地總值(不含捷運設施持有部分)比例持有股份。四、建物登記時，
地政主管機關對建物丈量面積計算方式若與建築主管機關之規定不同致 有面積差異時，不互相找補。五、乙方簽訂本契約書後，對本建物及土地 之合作條件、分收比例及其他相關權利義務依乙方與土地所有人之約定辦 理，雙方無約定且無法達成協議時，得申請甲方代為協調，經協調二次仍 無法達成協議時，乙方應於協調會後三十日內取得土地所有人合意就權益 分配事項交付仲裁，並依仲裁機構判斷辦理，若土地所有人不同意交付仲 裁，乙方得申請甲方依土地所有人所簽臺北都會區大眾捷運系統土地聯合 開發契約書(以下簡稱土地聯合開發契約書)處理。」
臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發契約書第 8 條則規定地主之間 的權益分配事項，規定如有約定依其約定，如未約定者依本規定為之：「開 發用地內土地所有人間之權益分配，如土地所有人間另有約定時從其約定，
無約定者依下列方式計算：A=(B+C)×1/2 式中Ａ：即各土地所有人取得本
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建物價值之比例。Ｂ：即各土地所有人所提供土地之公告現值之比例＝(權 益分配計算基準日當期各土地所有人公告土地現值金額／權益分配計算 基準日當期開發用地公告土地現值總額)。本基地之權益分配計算基準日為 民國年月日(即第一次協議會日期)。Ｃ：即各土地所有人所提供土地之可 建容積之比例＝(權益分配計算基準日各土地所有人提供土地之原可建樓 地板面積／權益分配計算基準日開發用地之原可建樓地板面積總值)。前項 所稱權益分配計算基準日當期各土地所有人公告土地現值金額，係指權益 分配計算基準日各土地所有人提供土地之登記面積與當期公告現值之積。
另依第五條計算屬公共設施主管機關所取得之土地面積不計入公告現值 比例(Ｂ)計算，可建容積比例(Ｃ)之計算亦同。」
第二款 首次提及土地貢獻成本與建物貢獻成本概念
於民國 88 年以前，關於捷運聯合開發之權益分配事項，僅於當事人間 所簽訂之聯合開發契約規定之。而關於市有土地（公地主）參與大眾捷運 聯合開發之權益分配，為使公地主於聯合開發所分得之獎勵樓地板面積在 未來權益分配中獲得合理之分配，於民國86 年 1 月 22 日成立「臺北都會 區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配工作小組」進行審查捷運 用地土地開發之聯合開發案中權益分配事宜，為了建立權益分配審查作業 之客觀合理且制度化的標準程序，最終於88 年 9 月 10 日核定「臺北都會 區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權益分配注意事項」，作為權益分 配工作小組進行審查之依據294。
此注意事項首次提出土地貢獻成本與建物貢獻成本的概念，並以之作 為地主與投資人間權益分配比值之計算依據，惟條文中並無提及鑑價時間 點。
294 陳禾澤，台北捷運聯合開發權益分配鑑價機制之研究，15 頁，國立中央大學碩士學位論 文，2019 年 6 月。
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第三款 以類似合建概念分配
前述條文因有諸多尚未明確之處發生爭議，因民國 101 年新店線新店 機廠聯合開發案（又稱美河市案）發生的爭議，監察院並對美河市案提出 糾正，主管機關也重新檢討權益分配機制，於民國 103 年 9 月 25 日頒訂
「臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權益分配須知」，而此 須知適用於民國 94 年 1 月 18 日臺北市臺北都會區大眾捷運系統所需土 地協議價購優惠辦法修正發布以前已完成用地取得之開發案。
民國 103 年頒訂的臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權 益分配須知相較於民國 88 年核定的臺北都會區大眾捷運系統市有土地參 與土地開發權益分配注意事項，除在建物貢獻成本上修正部分內容外，其 他如區位權值議定及樓層區位選定、稅費及其他費用負擔、權益分配方案 審定及協議作業程序、驗屋與交屋作業皆有規定說明，而注意事項並無任 何說明。
以土地貢獻成本與建物貢獻成本計算權益分配比例說明如下：
土地貢獻成本：指評估土地所有人以規劃完成後設計量體之整宗土地總價 值，以作為參與開發案之投入成本
建物貢獻成本：指評估投資人於整體開發歷程中所需支付費用，以作為參 與開發案之投入成本
地主分配比率：土地貢獻成本/(土地貢獻成本+建物貢獻成本) 投資人分配比率：建物貢獻成本/(土地貢獻成本+建物貢獻成本)
第四款 以類似委建概念方式分配
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民國 103 年頒訂的臺北都會區大眾捷運系統市有土地參與土地開發權 益分配須知相較於民國 88 年核定的臺北都會區大眾捷運系統市有土地參 與土地開發權益分配注意事項補足權益分配應執行各項作業程序，然未能 解決於權益分配階段之爭議。因此為求權益評估制度更為精進，以「改良 式利潤分配」為主軸，於民國105 年 2 月頒訂「臺北都會區大眾捷運系統 土地開發權益轉換原則」，並於 105 年 8 月 19 日將臺北都會區大眾捷運 系統市有土地參與土地開發權益分配須知配合轉換原則修正公布，修正後 之分配須知適用於 104 年 6 月 30 日以前已簽訂臺北都會區大眾捷運系統 土地（聯合）開發投資契約書之開發案；而該轉換原則則適用於 104 年 7 月1 日以後簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地（聯合）開發投資契約書之 開發案。
105 年公布的權益轉換原則，採取「超額利潤分配」機制，地主與投 資人分配的比例不動，針對投資人將來開發完成，於使用執照取得日的時 候，如果與建造執照申請日的價值，中間所產生超額盈餘，則必須依各半 的比率，與市府捷運局進行利潤分配，此係站在政府與人民的角度，原先 的制度下，房價上漲的超額盈餘部分無法再分配，由於制度無法預期將來 的建商利潤，從而無法做出合理的分配，且有圖利投資人之虞，地主亦無 法享受到該利潤；然而對投資人而言，其認為房價上漲為社會造成的，且 投資人亦承擔房價下跌之風險，此制度可能導致投資人降低投資聯合開發 案的意願。為因應此種反彈與缺點，並使權益轉換原則更合理與公平，捷 運局提出改良式超額盈餘分配方案，於107 年 2 月 8 日頒訂修正後之「臺
105 年公布的權益轉換原則，採取「超額利潤分配」機制，地主與投 資人分配的比例不動，針對投資人將來開發完成，於使用執照取得日的時 候，如果與建造執照申請日的價值，中間所產生超額盈餘，則必須依各半 的比率，與市府捷運局進行利潤分配，此係站在政府與人民的角度，原先 的制度下，房價上漲的超額盈餘部分無法再分配，由於制度無法預期將來 的建商利潤，從而無法做出合理的分配，且有圖利投資人之虞，地主亦無 法享受到該利潤；然而對投資人而言，其認為房價上漲為社會造成的，且 投資人亦承擔房價下跌之風險，此制度可能導致投資人降低投資聯合開發 案的意願。為因應此種反彈與缺點，並使權益轉換原則更合理與公平，捷 運局提出改良式超額盈餘分配方案，於107 年 2 月 8 日頒訂修正後之「臺