第五章 不動產信託
第三節 捷運聯合開發中的信託關係
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次登記，亦得確保其後得順利辦理抵押權登記，以作為貸款債權之擔保。
其次，關於建物無信託外觀之問題，為使建物之信託關係具有一定程度之 公示外觀，加強信託機制之風險隔離效用，有建議將信託契約或信託證明 文件備查，並於建築執照上註記受託人，同時於開發案工程告示牌上加以 登載之280。最後，由此種模式辦理之不動產開發信託，建議約定起造人名 義非經受託人同意，起造人不得自行變更，且於建商（起造人）倒閉等特 定事由發生時，允許由受託人檢附相關證明文件單獨辦理起造人變更，以 利續建機制之進行281。
第三節 捷運聯合開發中的信託關係
不動產開發信託因具有統一產權、促進土地開發利用、資金專款專用、
提高建案完工可能性及確保融資債權等優點，故為使聯合開發順利推定，
並確保主管機關、地主、融資機構乃至於日後承購戶之權益，捷運聯合開 發亦有不動產開發信託的運用，實際運用信託於聯合開發案中的實例為松 山線松江南京站聯合開發區捷十基地。
第一項 基本運作架構
不動產開發信託於捷運聯合開發中的基本運作架構如下282：
一、 委託人
捷運聯合開發中的委託人為投資人以及台北市政府，如土地所有權人 有將土地併同交付信託者，亦包含該土地所有權人，而委託人同時為受益
280 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 88，57-58 頁。
281 中華民國信託業商業公會研究報告，同註 88，60-61 頁。
282 左涵湄、高嘉濃，同註 127，197-200 頁。
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人。而投資人所信託者，包括投資人之自有資金、銀行授信資金、承購戶 之繳款、土地所以權人及台北市政府委建繳付之款項，另外因聯合開發之 投資人可能並非為地主，不能就土地設定抵押權取得融資，又縱為地主，
按土地聯合開發契約第4 條規定，地主提供之土地不得辦理設定他項權利，
如投資人自有資金不足或無法支付利息時，台北市政府與投資人、融資機 構會簽訂融資協助契約，補足投資人之自有資金及受領價金，該款項均須 交付信託，以及投資人為起造人之建造執照及興建中之建物、其因聯合開 發投資契約、合建協議、融資協助契約及仲裁判斷等爭議處理機制所取得 之建物、聯合開發案下原屬投資人之所有土地。
附帶一提，投資人之銀行授信資金須交付信託，且為確保融資機構之 債權，雖融資機構非信託關係之主要當事人，惟其就信託關係之運作具有 密切之利害關係，因此仍將融資機構列為信託契約之立約人。
二、 受託人
受託人為使開發案順利完工、取得使用執照，並辦妥建物所有權第一 次登記、土地及建物相互移轉登記後交屋，其所應辦理者，與前開不動產 開發信託中信託人所辦理之信託事務相同，不同的是，尚有投資人所得之 獎勵樓地板面積委建費用之管理及運用。
三、 運作流程
（一）委託人將信託財產移轉與受託人。
（二）受託人依信託契約估驗審核信託資金動撥。
（三）由投資人（即委託人）委託經受託人同意之工程承造廠商。
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（四）建物興建完成後由受託人依信託契約辦理信託資金之結算，以及建 物及土地之移轉及產權登記。
1. 市府收回代墊款項並受建物及土地之分配。
2. 投資人受建物及土地之分配時，應按與融資機構之貸款約定，將所 獲房屋及土地辦理抵押設定予融資機構。
3. 投資人所受建物及土地之分配，如已預先銷售，其應交付並移轉登 記予承購戶。
第二項 小結
運用信託機制進行不動產建設，優點已如前述，而將其運用於捷運聯 合開發中，資產、工程進度、資金都交付於信託業者管理、處分，信託業 者應發揮其專業能力，審慎評估開發案的可能性，並了解參與開發案主體 間的權利義務，以及整個開發案的進行程序與預計時程，將其落實於信託 架構中，並事先規劃約定某些約定項目，以利開發案進行，故信託機制可 加強主管機關、地主、投資人三方合作之信賴關係，且主管機關尚可透過 相關法令之運用，並引用信託機制來獎勵民間參與公共建設283。
283 柯建成，同註 264，32、85 頁。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 產權分配
本章將介紹合建之產權分配，地主之所以與建商訂立合建契約，主要 目的即為分配獲得房屋，同樣的，地主提供土地，參與捷運聯合開發，最 重要的目的也是參與權益分配，因此產權分配的階段是以合建模式所為之 不動產建設計畫中對當事人而言最重要的階段。本章先介紹民間合建如何 產權分配，接著介紹捷運聯合開發之權益分配原則及爭議。
第一節 民間合建中的房屋分配模式、選屋原則與找補
第一項 產權分配模式及流程
地主選擇以合建之方式與建商合作，無非是想獲得房屋，而建商之目 的當然是銷售房屋以獲利，故合建契約中最重要的部分為房地分配比例、
房屋分配模式與選屋原則，此為當事人最重視的合建條件，亦可以說如在 此部分上無法達成共識，則雙方可能不會選擇合作並訂立合建契約。
分配模式之初步建構為資料庫建立、分配比例計算與分配階段。首先 須先將雙方之相關基本資料與談判數據整理成資料庫，建商須以專業者的 角度將開發型式、各層面積、單位造價及施工年期列入；地主則須先確定 身分、土地面積、地主人數、各自持分比例、前次移轉地價及當年物價指 數、是否配合建商使用土地增值稅之優惠稅率、自行出資金額等數據。其 次，依據資料庫內容作成本計算與效益評估，須將建商與地主各自的成本 細項與收益細項逐一列出，選擇合意之認定或計算方法詳實計算，以求雙 方分配比例更加合理、公正。最後進入分配之階段，包括初步分配與細部 分配，在初步分配時，先算出產權分配的比例（包括房屋、土地與停車位）
與投資報酬率，經由單一變數之變數模擬之後，便進入細部分配，包括樓
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一、 立體分法：以棟數或每戶之面積來分配，一般而言，是指每一層樓 均按約定比例分配，例如10 層樓的大樓，建商分得 A1 到 A10，地 主分得B1-B10。
二、 平面分法：以層數面積來分配，即地主與建商均以約定樓層分配，
例如10 層樓的大樓，建商分得 1 到 5 樓，地主 6 到 10 樓。
三、 分戶法：立體與平面之混合分配。
四、 地面上下不同分法：指地上層與地下層分配比例或分配方式不同。
五、 分棟分法：此種分配方法亦為立體分法的一種，為較大面積土地的 建設案，通常規劃數棟建物，建商與地主各自分得某幾棟。
六、 停車位分配方式：以數量計算分配，例如地主分得幾席停車位。
上述分配方法中，所謂「水平分法」的結果，比較不容易達成共識，
蓋可能會因建物所在的位置，而影響雙方所欲分得之樓層高度，例如在商 業區，因低樓層價值較高，就會希望分到低樓層的部分，而解決方式是雙 方對樓層別效用比290產生共識，但是事實上要在樓層價差291上產生共識，
仍須有一方退讓，故分棟分法是最容易達成共識的292。
實務上合建契約內容約定房屋及土地分配原則，可能會明定一定比例，
再分別就主建物、附屬建物、公共設施、停車位等逐一約定，或是約定主 建物所獲得之比例，其他部分隨主建物之比例分配等。舉例如下：
第三條 房屋及土地分配原則：（本案採合建分屋）
290 樓層別效用比，係指一棟建物各樓層效用的百分比，即一棟建物各樓層售價（或房地價）之 相對百分比。求取方式為，以某一層樓售價為基準（即百分之百），計算各樓層售價對此基準樓 層售價之百分比。然而既然以效用為標準計算，其實是主觀又抽象的，難以加以量化。參照林雅 瑩，大廈住宅樓層別效用比之估算——兼論屋齡對於樓層別效用比之影響，20 頁，國立臺北大 學碩士學位論文，2010 年 2 月。
291 樓層價差，指同棟建物地表以上各樓層間的價格差異現象。其估算是依照大眾所普遍重視之 內、外部居住空間因素加以考量。參照林雅瑩，大廈住宅樓層別效用比之估算——兼論屋齡對於 樓層別效用比之影響，4、17-18 頁，國立臺北大學碩士學位論文，2010 年 2 月。
292 馮先勉，同註 17，101 頁。
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本基地之建築物由甲方提供可供建築用地，由乙方委託建某師按有 關建築法規盡量利用地形美觀及雙方有利原則下設計之，其房屋及土地之 產權分配方式如後：
一、甲方提供之土地面積 坪土地換取 倍建物權狀面積，以地政 單位登坪數為準。
二、地下一至五層，除應設置之配電室、蓄水池、機械室、梯間等公共設 施外，其餘範圍雙方同意全部闢為地下停車場。
三、停車位分配，甲方分得法定停車位總數 4 位，乙方分取法定停車位 總數58 位，增設車位歸屬乙方。
四、甲乙雙方同意合建後土地分配先行扣除全部汽車停車位所應分配土 地持分，其餘土地持分按前款各自分取房屋之主建物加附屬建物與 公共設施面積比例分配其持分，雙方並同意由乙方聘任之地政士依 地政法令計算分配之。
五、公共設施之面積，含屋頂突出物之梯間、機械室、水箱及各層之 梯問，及附建於地下室之配電室、蓄水池、機械室、梯間等，各 依雙方分得區分所有建物面積比例分擔登記。甲、乙雙方各分取 前述房屋亦同時分取按分取房屋面積比例計算之基地持分權利。
六、甲方同意若乙方申請綠建築獎勵、防災等各項獎勵，所衍生之
六、甲方同意若乙方申請綠建築獎勵、防災等各項獎勵，所衍生之