交易成本理論

一. 交易成本理論

呂中樓（2005）指出「交易→交易成本→制度選擇與變遷」是新制度經濟學的 基本邏輯，顏宏叡（2005）提出所謂交易乃是限定在特定資源上之實際交付，可區 分為狹義與廣義交易過程：（一）狹義的交易過程是指交易雙方交易特定標的之交 換過程，即在一定的背景或特定條件下，交易雙方借助交易媒介，按照雙方約定，

在約定的時間內把交易標的由交易的一方轉移到另一方，它是通過市場的價格機制 來發生作用的；（二）廣義的交易過程則在狹義的交易過程的基礎上，還包括交易 的事前準備過程和事後執行監督過程。

交易的概念最早由Commons（1934）提出，他指出經濟分析的基本單位應該是 交易，而不是產品或服務。因此，Commons把交易界定為一種合法控制權的轉移單 位，本身含有「衝突、依存和秩序」三項原則，亦即交易是一種代表衝突的所有者 權益的單位，以及含有相互依存的利益，而且還含有預期的因素，即人們可以根據 現在的要素來預期未來的結果，這個「預期」因素即為秩序^2-5。

現今不動產買賣交易，大部分仲介業者其利潤是來自於成交金額一定比率，買 賣雙方同時委託仲介業者為交易行為，二者之間存在衝突是自然的，二者各有自身 利益及同時存在共同利益，因此參與的買賣雙方及仲介方，一方面都願意交易關係 持續不至破裂終止，另一方面卻都想從中得到更多、失去更少，這是交易中的一對 根本矛盾。Commons（1934）認為只有通過「交易」這個單位才能使法律、經濟學 和倫理學發生聯繫，另外交易的雙方在交易中要利用「契約」這種交易形式，使雙 方達成合法的承諾。

North（1990）認為交易成本之形成伴隨交易而出現，其根源於交易雙方試圖決 定這些資產裡有價值的特性，辨明每一交易單位中各項特性大小所需的資訊成本，

2-5 Commons將交易分為三類：（1）買賣的交易：即平等人之間的交換關係、（2）管理的交易：

即上下級之間的命令和服從關係、（3）限額的交易：主要是指政府對個人的關係（呂中樓，

2005）。

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且當加入資訊成本及衡量後，因為交易雙方並不知道商品或勞務的特性，或是不完 全知道代理人表現的各類特性，而必須花費珍貴的資源去設法衡量、監督及產生執 行的問題。Coase（1937）觀察廠商組織存在的因素以及廠商所從事的活動下，提出

「使用價格機能的成本」的概念，將交易成本定義為：進行市場交易所需花費的成 本。Coase（1960）認為「交易成本乃為進行一項市場交易，人們必須尋找願意與其 進行交易的對象，告知交易對象與其交易的意願以及交易條件，進行協商及與之議 價，簽訂契約，並進行必要的驗證，以確定對方是否遵守契約上的規定等等，所產 生的諸多成本」。

Coase（1960）發表《社會成本問題》一文並形成Coase定理^2-6：

「在交易成本為零的條件下，無論初始的各類資源的權利（財產權）如何分配，最 終資源都將會得到最有價值的使用，理性的主體總會將外部成本與收益考慮在內，

社會成本問題從而不復存在。」 換言之，如果價格制度運作不存在交易成本，則最 後使產值達到極大結果，並不會受法律規定的影響。依照Coase定理，當所有的權利 可自由轉讓並且交易成本為零時，受外部性影響的雙方，都能了解彼此需求與談判 籌碼時，經由協商取得分割或結合產權，直到增加生產價值的機會消失為止。協商 解決結果，不論何方取得財產，不影響資源最適配置，只影響所得與財富在協商者 之間的分配，使社會利益達到最大。

邊泰明（2003）指出「交易成本」是Coase定理的核心，是Coase針對外部性問 題解決的獨特方案，以成本效益分析為基礎，並將外部性產生者、接受者及無知的

2-6 Coase定理建立在（1）契約自由、（2）過失侵權責任、（3）對所有權的絕對尊重等三個基礎 上；具有三點啟示（1）外部性產生者不一定要負擔外部成本，透過市場以自願性協商、自願交易補 償方式和契約訂定行為，市場交易會使得資源流向最有效率使用，也可找出資源配置最有效率的境 界、（2）法律創造法定權利的初使分派，市場決定其最終分派；立法者欲追求經濟效率，應考慮如 何使交換順暢，而不是在立法之初就有效的分配法定權利，法定權利的設計應鼓勵私人就包括法定 權利在內之各種內容達成協議以利交換、（3）在界定財產權時，要預為設法使權利賦予所隱含的交 易成本愈低愈好，才可能使資源流向價值較高的使用途徑，而不是在陳述沒有交易成本的世界（邊 泰明，2003：24-26）。

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第三者考量全部納入，而不是任意的責難外部性的任一方，以尋找衝突的平衡。

Coase提出廠商和市場，可以被看做是經濟組織的兩種可供選擇的方式，到底交易是 在廠商內部發生，還是通過市場在不同經濟主體之間進行，還要取決於交易成本的高 低。Coase認為市場失靈問題不在於外部性，而是歸咎於交易成本，交易是在利益超 過成本（包括交易成本）才會發生。不動產本身所具有高異質性、高交易成本、以及 交易資訊未充分揭露之市場特性，本研究依Williamson（1975）及邊泰明（2003）等 相關學者論點認為投機主義、環境不確定與複雜性、少數交易、資訊的不對稱性、氣 氛、有限理性、資產特殊性、資訊不足等因素相互之間的動態影響^2-7，是導致交易成 本高低及不動產買賣交易沒有效率的原因（請參照圖2-1）。

圖 2-1 市場交易機制失靈 資料來源：Williamson (1975)

2-7資產特殊性係指交易雙方在交易過程中至少有一方需要購買資產，而這些資產只有用在原先設計 的交易用途上才能實現原先預期的效益，如果原先的交易關係終止，這些資產移作他用的價值便大 幅下降，所以特殊資產牽涉到的是投入資產是否能夠重置或者改進，使其能夠繼續作高價值的使 用。特殊資產與投機主義具有連帶關係（邊泰明，2003：34）。

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換言之，制度（Institutions） 乃是一個社會中的基本遊戲規則（包括誘因結 構、法律、契約及財產權安排），主要的作用是創造秩序，建立人們互動的穩定結 程度，以及其護法成本（Compliance cost）^2-9。

North（1990）認為在複雜的階層組織架構中，欲使各式各樣的交易成本能夠有 效解決，法律必須支持和保護私人契約的合法性。Coase（1960）認為當外部性問題

2-8 North（1990：47-66）認為「制度」是透過安排人類互動的結構來限制行為者的選擇範圍，其構 成了人類交換的動機。制度限制包括兩種：一種是什麼行為個人不准去做，另一種是何種條件下個

2-9 North（1990：61）認為護法成本即一定要有辦法，確知有人違反規則、衡量違反的嚴重程度（所 造成交換對方的損失）以及抓到違反的人。護法的成本包括衡量交換之物品或勞物的多種特性，和 衡量代理人的表現。當既有的技術之下，衡量成本大於利益，就不值得建立規則和劃定所有權。

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經由市場或廠商處理成本很高時，政府的行政管制措施應介入提供穩定市場的力 量，對於市場交易的前提並不是完全放任而是有限度的干預，如有關降低市場交易 成本的設計、侵權行為允許多少的規範，即需借助政府的力量，以法律制定規則，

說明哪些事情可以作，哪些事情不可以作，該遵守那些規定，並透過警察權及執法 部門確保管制規定確實執行，使資源利用的效率提高，達到最後資源分配的「程序 效率」及「結果效率」。

二. 不動產買賣與交易成本相關文獻

李麗萍（2010）認為由於不動產交易的類型眾多，且每一物件於交易過程中所 牽涉的人、事、物及權利狀況的關係複雜，在現實社會中的不動產市場交易過程，

買賣雙方處於一個資訊不對稱的情形是一種常態。因此，長期以來對於不動產本身 所具有高異質性、高交易成本、以及交易資訊未充分揭露之市場特性，常導致許多 不動產交易糾紛事件之發生，更因此產生不動產交易成本的增加。不動產買賣交易 過程從委託銷售、雙方議價、交付定金、簽定買賣契約、交付證件、辦理貸款及產 權移轉...等，到最後賣方將不動產交付買方。

陳志偉（1999）、楊棻糸（2000）、邊泰明（2003）將交易成本分為如資訊、

蒐尋、諮詢、評估、協商、決策、規劃、行政、審核、契約、執行、監督等種類之 交易成本及時間、金錢與機會等型態的交易成本。張欣民（2006）引述Williamson

（1985）與張紹勳（2002）對交易成本的類型看法，依據交易發生及契約訂定的前 後順序將交易成本分為兩大類：（一）事前交易成本－包含資訊搜尋成本、談判與 決策成本、契約訂定成本；（二）事後交易成本－包含監督成本、契約執行成本、

驗貨成本。

本研究參照Williamson（1985） 與張紹勳（2001）對交易成本的兩大類型：

（一）事前交易成本、（二）事後交易成本，並依據上述相關文獻對交易成本項目 論述，從不動產買賣交易過程之角度加以分述探討：

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（一） 事前交易成本－包含資訊搜尋成本、談判與決策成本、契約訂定成本 搜尋與資訊成本是為搜尋交易對象、交易機會和交易項目及對其資訊不瞭解所 引發的成本支出，是為準備簽約的成本；協商與決策成本是指在交易之人的行為、

標的物與環境因素相互之間的動態影響下，欲使經濟個體或機構參與交易所需支出 的成本，是為完成簽約的成本。在不動產買賣交易前，買賣雙方委任專業不動產經

標的物與環境因素相互之間的動態影響下，欲使經濟個體或機構參與交易所需支出 的成本，是為完成簽約的成本。在不動產買賣交易前，買賣雙方委任專業不動產經