結論

本研究以代理理論及交易成本為基礎，並參考現行民法、地政士法、不動產經紀 業管理條例、消費者保護法及不動產交易糾紛之案例之文獻資料，對於現今特約地政 士代理風氣盛行下，仲介與特約地政士同時雙方代理產生資訊不對稱及利益衝突問 題，影響交易成本及交易安全進行研究，經由對現行法制程序與規範的認知，對地政 士、買賣雙方、不動產經營業者等三個參與主體，以半結構式訪談方式瞭解目前單一 地政士之缺失探討，並由三個參與主體提出對於雙地政士代理機制的看法，以及對雙 地政士代理機制實施的交易成本等問題面向進行分析，嘗試建構可為買賣雙方提供交 易安全相互監督服務並兼顧委託人利益的「雙地政士代理機制」，本研究得到以下幾 點結論：

一. 仲介與地政士同時雙方代理影響資訊不對稱問題

不動產經紀業管理條例第24-2條已明文規定，仲介業者雙方當事人之書面同意，

得同時接受雙方之委託。目前房仲業在民國102年前取得營業員證照的營業員仍占大多 數，營業員在最前線與消費者做溝通，對不動產專業知識或法令不熟悉，對於大部分 的消費者來說，無法達到不動產說明書資訊揭露的功能，更隱含了不動產交易的產權 完整性及安全性問題。產權是可以隨時變動的，不專業的仲介業者及地政士，對於交 易不動產沒有做好事前調查，消費者就有可能買到一個不完整的產權，地政士及仲介 業者的專業及工作態度，有可能會影響買方權利。特約地政士與仲介業長期配合之互 利關係，使得特約地政士對於一些影響交易流暢性的問題，技術性不作為，造成資訊 不對稱問題。

123

二. 特約地政士利益衝突影響交易成本問題

因為房仲掌握第一手資訊，特約地政士為了增加更多的案源及收入，迫於無奈 而必須要和房仲配合，特約地政士雙方代理角色，對於買方履約能力風險問題、投 資客以低價購入法拍屋的資訊、房仲業者的三角簽從中賺取買賣差價等，有些特約 地政士可能為了維持與房仲長期配合利益關係，特約地政士雙方代理身份會技術性 的迴避消費者重要資訊告知，以避免影響交易流暢性。雖然，加盟品牌的房仲的總 公司會先對要加入的地政士做專業能力及財力的考核，包括繳交一定金額的保證金 給總公司，並且必需要有店經理的引薦，但是總公司並不會干涉特約地政士同時與 多家房仲公司合作，一些業務量較大的特約地政士，會請助理幫忙簽約，造成資源 分配不均的問題，使得地政士對不動產交易安全維護品質下降，影響交易成本問 題。

三. 現行政策無法解決雙方代理問題

因為不動產的特殊性，定型化契約範本做到資訊揭露的功能，像是土地界址問 題、交易條件等，定型化契約只是一個大方向，有些個案需要擬定個別磋商條款，若 是消費者是處於資訊弱勢者，則需要有法律背景的專業人士協助契約的擬定及審視。

仲介為儘快促成交易，要求客戶當下馬上簽約，並要求消費者簽立放棄審閱期之個別 磋商條款，造成居於資訊劣勢消費者，簽立不公平合約，造成日後請求困難，無法獲 得真正的保障。內政部於民國 89 年開始，陸續公告實施不動產說明書、不動產委託 銷售契約、預售屋買賣契約、預售停車位買賣契約、成屋買賣契約等，至今共公告五 種不動產定型化契約應記載及不得記載事項，政府所公告的定型化契約中，就獨缺

「土地買賣契約」，政府對於定型化契約之建構，仍有許多加強之空間，定型化契約 並不能完全保護資訊弱勢之消費者。

124

四. 雙地政士代理機制交易成本及可行性

大部分的消費者認為在不動產的價金比較大的交易上，雙地政士制度可以帶給 他們更安心的感受，而大部分受訪的消費者認為雙地政士提高原來1.5倍的費用是可 以接受的，但買賣經驗比較多的消費者自認為交易風險相對比一般人低，因此認為 不想多支付一筆代書費用。仲介業者擔心雙地政士制度，地政士可能只會為自己委 託人的利益說話，如在簽約現場對於交易價格表示意見，仲介業者同時表示地政士 只要不要跨越這條界線，雙地政士反而可以增加交易流暢性，同時樂見其成。地政 士認為雙地政士制度實施個掛名的主辦責任比較重，而另一位只是監督的協辦，主 辦與協辦的比例，應以總收費7:3計之。另外，雙地政士權利有增加，義務也要相對 的提高，政府要制定雙地政士業務過失相關罰則，使得消費者受有損失者，給予罰 鍰或累犯者則撤銷執照等。

綜上，雙地政士在不動產交易時，介入時間應該是在消費者與仲介簽署委託契 約及不動產說明書時，雙地政士可以提供專業的協助，讓消費者確實瞭解所簽署委 託契約書、不動產說明書、斡旋金或要約書的內容，最後消費者簽定買賣契約時，

雙地政士相互監督功能，可以改善原本單一地政士雙方代理利益衝突問題，再者，

不動產交易金額龐大，攸關個人財產權益甚鉅，為避免造成消費者疏於提出選用雙 地政士的權利，建議將雙地政士機制納入「買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」之條文內，全面性的保障不動產交易雙方與消費者權益，並且應藉由立法明文 規定禁止，對於影響不動產交易安全之單一地政士雙方代理行為，促使雙地政士代 理機制步入正軌，同時地政士公會應該要積極推動雙地政士制度，使買賣雙方都知 悉自己可以各自委任地政士權利，以確保消費者交易不動產產權之完整性與交易安 全。

125