雙地政士制度可行性分析

不動產買賣交易涉及許多不動產相關的法律專業，委託人和代理人雙方利益衝 突引發的代理問題，第四章的研究資料中得知，政府在民國 88 年制定的「不動產經 紀業管理條例」，規定不動產營業員完成 30 小時專業訓練即可取得執照，當時有人 戲稱不動產營業員證照「睡 30 小時就可拿到」，早期仲介業人員不需經過測驗合 格，就能輕鬆取得營業員證照，雖然自民國 102 年 8 月起內政部規定，欲取得不動 產經紀營業員資格，除完成 30 小時訓練時數外，也須通過專業訓練機構舉辦的測 驗，成績合格者才能獲得證照，但此政策實施至今才短短二年，市場上大多數營業 員仍是素質良莠不齊。

民法第 106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，

亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專 履行債務者，不在此限。」此為自己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」， 但書設有例外允許之規定。林旺根（2010）不動產買賣過程中從委託、議價、簽約 等，攸關雙方權利義務重大，依法不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買 賣之媒合，其議價過程中不免涉及雙方代理。不動產經紀業管理條例第 24-2 條規 定，仲介業者雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託。為降低仲介及地政 士同時雙方代理之利益衝突，消費者應各自分別委任地政士參與協商，確認契約內 容是否符合當事人真意，以確保不動產安全及完整性。

一. 雙地政士制度推行可改善那些問題

地政士認為雙地政士制度實施可以改善那些問題？地政士：

A2：因為現在還没有實施，以下是我個人的看法:

1. 雙地政士制度可以改善代書的業績量

2. 雙地政士制度可以事先對於買賣雙方的背景，做比較嚴謹的產權、品性、財

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務狀況調查，做好完整的防弊措施，防止詐騙不法情形。

3. 雙地政士制度有二個代書專業討論，可以客戶更圓滿的服務，提升代書專業 形象及服務品質。

A2 地政士認為雙地政士制度可以「改善代書的業績量；嚴謹的產權、品性、財 務狀況調查，做好完整的防弊措施，防止詐騙不法情形；二個代書專業討論，提升 代書專業形象及服務品質。」A3 地政士認為雙地政士制度可以打破仲介公司壟斷案 源的最好方式，但是需要政府的宣導，讓民眾知道自己有權利選擇信任的地政士」。

A3：雙地政士制度可以打破仲介公司壟斷案源的最好方式，當然是需要政府的 宣導，讓民眾知道自己有權利選擇信任的地政士，而不是任由仲介公司的操控 擺佈，這樣一來地政士的餅，才有機會做大。

地政士 A3 認為「讓民眾知道自己有權利選擇信任的地政士，而不是任由仲介 公司的操控擺佈，這樣一來地政士的餅，才有機會做大」，所以雙地政士制度推行只 是為了可以把「餅做大」嗎？

A1：當時有人提議這個雙地政士制度，有人認為地政士是想要把餅作大，因為 這個質疑，就造成雙地政士推行的困難了。其實，買賣不動產金額那麼龐大，

交易時間長，若是消費者自已信任的代書不被經紀業採用，消費者才會想多請 一個代書，所以就有雙地政士這個名詞產生，也就是說仲介業有一個自己的特 約代書，消費者自己再找一個幫忙做監督。

地政士 A1 提到雙地政士制度的由來是「買賣不動產金額那麼龐大，交易時間 長，若是消費者自已信任的代書不被經紀業採用，消費者才會想多請一個代書，仲

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介業有一個自己的特約代書，消費者自己再找一個幫忙做監督」，雙地政士制度目的 就是可以多一位地政士幫忙做監督，雙地政士如何做到不動產交易安全控管？

地政士 A1 認為「雙地政士對於消費者在安全控管，是有很大的幫助，尤其是金 額比較大的交易…從簽約後，地政士就拿了賣方的印鑑證明及印鑑章，就掌握了整 個交易的安全。」地政士 A2 認為地政士主要工作是「流程的控管，雙地政士可以 比單一地政士更為公正，也可以讓消費者取得資訊更多元，而好的流程控管可以讓 交易安全、順暢。」地政士 A4 認為「每個地政士的專業素養不同，雙地政士制度 確實可以做到在專業領域這方面的風險分攤」A3 地政士認為「雙地政士，除了減少 仲介公司壟斷案源，更可以讓整個不動產市場交易品質提高。」

A1：我認為雙地政士對於消費者在安全控管，是有很大的幫助，尤其是金額比 較大的交易，因為仲介業者只負責買賣的媒合，接下來的工作都必須要靠代書 來完成，代書是整個交易安全控管的最重要角色，因為從簽約後，地政士就拿 了賣方的印鑑證明及印鑑章，就掌握了整個交易的安全，這包括了確認他項權 利要塗銷才能辦理產權移轉、等整個價金尾款付清才能交付權狀…等等的控 管。

A2：代書的職責是流程的控管，而非品質的控管，品質的控管應該是在第一線 的仲介業者就必須做好的事，而代書在第二線的工作即是流程的控管，雙地政 士可以比單一地政士更為公正，也可以讓消費者取得資訊更多元，而好的流程 控管可以讓交易安全、順暢。

A4：因為每個地政士的專業素養不同，雙地政士制度確實可以做到在專業領域 這方面的風險分攤，但若是雙方所委任之地政士之專業能力都不高情形，當然

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就無法有加乘的效果，若雙方所委任之地政士之專業能力及素養都有一定水準 之上時，在處理整個不動產交易安全上，就會多一層的保障，及雙倍的服務。

A3：以屏東市來說，大部分的買賣案件，都是集中在某三家地政士事務所，仔 細想想，這些地政士真的有過人的能力，可以處理那麼多的案件? 還是都交由 不具地政士執照的助理辦理呢?因此雙地政士，除了減少仲介公司壟斷案源，更 可以讓整個不動產市場交易品質提高。

由上述訪談資料分析得知，雙地政士可以提高地政士整體業務量，改善目前仲 介公司壟斷案源，案件只集中在少數幾家地政士事務所，因業務量大都委由不具地 政士執照的助理辦理的問題；雙地政士制度可以事先對於買賣雙方的背景，做比較 嚴謹的產權、品性、財務狀況調查，做好完整的防弊措施，防止詐騙不法情形；雙 方所委任之地政士之專業能力及素養都有一定水準之上時，在處理整個不動產交易 安全上，就會多一層的保障，反之，則否。本研究者認為，雙地政士制度的推行政 府應訂定相關配套措施，例如執行雙地政士代理業務之地政士，必須先完成職業道 德與不動產交易糾紛相關實務訓練課程並通過考試取得證書，政府為人民先做好第 一層的過濾，雙地政士制度在處理整個不動產交易安全上，就會有加乘的效果，對 消費者會有多一層的保障。

二. 雙地政士代理機制未來執行方式

雙地政士至今雖尚未通過立法程序，但在政府仍在內政部之定型化買賣契約範 本上，列出由買賣雙方勾選各自指定地政士之選項，然而許多消費者仍是讓仲介或 是建商指定地政士，其最大的原因是什麼?

A1：雙地士制度没有通過立法程序，雖然可以讓買賣雙方自行選擇，但是大多

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數的買賣雙方，覺得不想多花一筆錢，而他們通常是第一次買賣，在仲介或是 建商的三寸不爛之舌下，而就放棄自己選擇地政士的權利了。

地政士 A1 認為許多消費者仍是讓仲介或是建商指定地政士，其最大的原因是

「大多數的買賣雙方，覺得不想多花一筆錢，而他們通常是第一次買賣」，所以消費 者因為第一次買賣不動產比較不懂「在仲介或是建商的三寸不爛之舌下，而就放棄 自己選擇地政士的權利了」，為避免造成消費者疏於提出選用雙地政士的權利，雙地 政士機制是否應增訂納入「買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之條文內，以 立法方式做強制性規範，或是以體制方式讓民眾自由選擇實施，那一種是對消費者 比較有利?

B3：應該自由選擇比較好，因為每個交易案件的金額不同，每個消費者的需求 也不同，用強制性可能會有比較多反彈的聲音。

消費者 B3 表示「因為每個交易案件的金額不同，每個消費者的需求也不同，

用強制性可能會有比較多反彈的聲音。」自由選擇要不要用雙地政士機制，雖然可 以配合不同消費者的需，但那是對一般消費者最有幫助的方式嗎？消費者 B1 認為

「自由選擇就容易被房仲遊說用他們的代書呀!所以… 我個人還是認為政府立法是 比較有利於消費者。」消費者 B1 認為自由選擇時，當消費者想各自找地政士辦理 買賣移轉登記時，容易被房仲說服用特約地政士。

B1：應該自由選擇比較好吧! 但如果是自由選擇就容易被房仲遊說用他們的代 書呀!所以… 我個人還是認為政府立法是比較有利於消費者。

B4：現在房仲或是買方、賣方，都要堅持用他們的地政士的話，有些比較不懂

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的，就會被牽著鼻子走，所以我覺得最好是要立法通過雙地政士制度實施，這 樣糾紛會比較少，大家也比較知道，是可以各自找地政士的。

消費者 B4 認為對於資訊比較弱勢的消費者而言，把雙地政士機制以立法方式

消費者 B4 認為對於資訊比較弱勢的消費者而言，把雙地政士機制以立法方式