第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一. 研究動機
在不動產的買賣過程中，消費者最在意的二件事一是不動產交易價格；另一就是 不動產交易安全，消費者在交易前從建商或代銷業者取得預售屋廣告與行銷訊息，或 是仲介業者的成屋買賣交易訊息後，經過許多的協商、討論，最後決定交易價格，而 從交付定金、簽訂買賣契約、所有權移轉登記及實際交屋，交易過程繁瑣，牽涉的法 律關係相當複雜，整個不動產交易過程中，涉及許多不動產有關的專業資訊，消費者 一不小心可能就會造成不動產交易安全問題。
不管在哪個國家，產權是不動產的基礎和靈魂，在美國保障產權主要靠三種方法：
（一）是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；（二）是通過代理律師查閱登記 機關的檔案資料和提供法律意見，確認產權的真實性；（三）是向專業的產權保險公司 購買產權保險1-1。政府於 2012 年開始實施「實價登錄制度」使不動產交易價格資訊公 開透明化，但不動產交易之標的因買賣價金龐大，其牽動的層面包含賣方稅務負擔問 題、賣方標的減損價值給付不完全、買方契約履行能力違約風險，因此消費者應注意的 不只是交易價格高低，更極需關切的是不動產交易安全問題。
依據內政部地政司 104 年資料統計整理，全台房地產消費糾紛案件，96 年第三 季至 104 年第二季，累計件數共計 14187 件，平均每季 443 件，每日 14 件，消費糾 紛來源分析仲介業占 61%，而代銷業占 2%、建商占 33%、其他 4%，不動產消費糾 紛來源最主要為仲介業，其次為建商（請參見圖 1-1）。
內政部之資料只是冰山一角，不包括各鄉鎮市公所之調解，直接訴訟及私下和 解之案件，本研究參照內政部不動產資訊平台整理出民國 101 年至 104 年度，全省
1-1美國房地產產權保障制度有哪些，http://www.ccyp.com/Client/ArticleDetails/15356?listid=8588 ，最 後瀏覽日：2016.5.11
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有關資訊之不動產買賣糾紛資料分析其種類及統計件數，不動產消費糾紛原因前三 名依序房屋漏水問題、终止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊（請參見表 1-1 ）。
本研究認為這三大排名的不動產買賣糾紛，主要原因歸咎於消費者在簽定委售 或買賣契約時的資訊不對稱問題，消費者對於不動產交易經驗不足及對於相關法律 知識闕如，在契約自原則下定型化契約可能產生顯失公平個別磋商條款（尤重道，
2011）。不動產買賣風險大致可分為四大類：（一）偽造集團惡意詐騙；（二）交 易當事人隱瞞重要資訊；（三）締約後發生限制登記、減損價值、效用等難以預期 之變化；（四）行政人員或交易輔助人之故意或過失，致損及交易者權益。總歸這 四類型風險肇因，來自契約的簽訂不慎或不公平條款、不實廣告的引誘或誤認、中 間人的機制不完善或過程出現瑕疵、過戶疏失。因此在不動產買賣簽約當時及簽約 過戶期間，有必要借助專業者的分析建議，以便作有效的防範與補救措施（林旺 根，2010）。
圖 1-1 104 年第一季各縣市房地產糾紛來源統計
資料來源: 內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計(104 年)，本研究整理 219
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仲介業 代銷業 建商 其他
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政府為保障人民財產權益、維護不動產交易安全、提升專業代理人之水準，於 民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，因此地政士在整個房地產交易或 移轉過程中，從事前的產權調查、簽約時解說契約內容、稅務計算與規劃，到辦理 中需管理書狀證件票據等重要資料、各式申請書表製作，與各公部門之溝通，以及 當事人間聯絡協調、案件進度及付款情況之掌控，到結案時負責款項交付，地政士 以維護財產安全、掌控交易流程為重要職責。地政士法第 1 條「為維護不動產交易 安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」及地政士法第 2 條
「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」但是目前市場的不動 產交易現況，地政士的介入時間恐怕都太晚了，從仲介銷售流程圖（請參見圖 1-2）
發現，消費者從商談委售價格到與仲介簽署委託契約及不動產說明書，都沒有公正 第三方介入，消費者在資訊不對稱下協商的價格是否合理？消費者對於自己簽下的 委託契約書、不動產說明書、斡旋金或要約書1-2內容是否完全知悉？最後消費者簽 定買賣契約時，特約地政士的雙方代理行為是否能秉持公正與專業協助契約簽訂？
這些都是值得探討的議題。
1-2 內政部目前明文規定，當買方有意購屋時，仲介要主動告知買方，選擇使用出「斡旋金」、或簽 訂「要約書」兩種方式，向賣方展現購屋誠意。 這兩種方式的法律效力相同，但買方選擇出「斡旋 金」時，須先支付一定金額現金給房仲，一般斡旋期約為 1 周，當買方出價成功後，斡旋金可轉為 買方付給賣方的訂金，一旦當斡旋金轉為訂金後，即視為買賣契約成立，此時，若買方突然反悔，
據《民法》第 249 條規範，買方無法拿回定金，但若是賣方反悔不賣，賣方得加倍返還訂金。 若是 以要約書方式買房，則須注意要約書上，都會註明若房仲代為議價成功，賣方一旦落款即表示合 意，買方突然反悔，須要支付出價 3%違約金給賣方；若賣方無法履行契約，也同樣須賠償買方，但 詳細賠償金額，則依照要約書上註明條款而定。
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圖 1-2 仲介銷售流程圖 仲介與賣方商談委託銷售底價
1
賣方與仲介簽署委託契約及不 動產說明書
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仲介代理賣方尋找買方 3
仲介向買方協商價格 4
仲介收受斡旋金或簽署要約書 5
賣方同意仲介協商價格 6
由地政士見證簽署買賣契約 7
由地政士保管賣方印鑑資料 8
買方支付完稅款 9
地政士完成買賣移轉登記 10
買方支付尾款 11
賣方交付不動產予買方 12
完成交易
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本研究認為不動產交易時，單一地政士可能產生的問題如下：
（一） 賣方委任地政士
一般不動產買賣時，賣方擁有較多物件內容資訊，賣方為提升物件成交價格，
對於該標的為不實揭露或為隱匿時，將造成買方錯誤決策，例如貸款成數不足、產 權不清、成交價太高、合約內容增加或修改對買方不公平條文。
（二） 買方委任地政士
當買方為屬資訊較充足者（投資客、建商、開發商）時，買方有較多物件內容 資訊，將造成賣方錯誤決策，例如賣方土地增值稅太高、房地合一稅負擔過重而未 告知、成交價太低、合約內容增加或修改對賣方不公平條文。
（三） 仲介特約地政士
在不動產買賣過程中，仲介自稱為公正第三方，為買賣雙方提供其公司特約地 政士，辦理簽約及辦理產權移轉登記，而許多賣方或買方，殊不知仲介為該成交案 件中，為最大受利益者，其公正第三方身份實在是有待商榷。
台灣目前不動產交易現象，許多開發商、代銷業、仲介業等不動產經營業者以 特約地政士代理不動產買賣簽約及移轉登記，雖然讓消費者省去自行找地政士的麻 煩，但卻是形成仲介與地政士同時為雙方代理的情況，依民法第 106 條規定「代理 人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，
而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」此 為自己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」，但書設有例外允許之規定。
實際上，不動產買賣價金動輒數百萬甚或數億元，從委託、議價、簽約等，攸 關雙方權利義務重大，依法不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買賣之媒 合，其議價過程中不免涉及雙方代理，在不動產經紀業管理條例第 24-2 條已明文規 定1-3，仲介業者雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託。為降低消費者不 動產買賣風險，本研究認為在最後簽約及辦理產權移轉登記時，買賣雙方應考量自
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己對於不動產相關專業或資訊是否不足，避免仲介及地政士同時雙方代理之利益衝 突，雙方應各自分別委任地政士參與協商，確認契約內容是否符合當事人真意，並 協助產權最後確認以保護當事人權益，以減少買賣雙方因資訊不對稱產生逆向選擇
1-4及道德風險1-5。
仲介業者與特約地政士雙方代理方式，是否會產生利益衝突影響交易成本？現 今仲介與地政士同時雙方代理交易形態，是否造成資訊不對稱問題？在現行政府所 推動之不動產定型化契約及付款中間人制度，其改善雙方代理問題之效果為何？雙 地政士制度對於改善雙方代理問題可行性為何？這正是本文研究動機之所在。
1-3 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦 理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範 之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應 查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機 關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。
1-4 市場交易中的“逆向選擇”問題是美國經濟學家喬治·阿克洛夫（George Akerlof）提出並引入信息 經濟學的，它主要是研究由於產品質量信息的非對稱性及其所造成的結果，並於 1970 年發表了文章
1-4 市場交易中的“逆向選擇”問題是美國經濟學家喬治·阿克洛夫（George Akerlof）提出並引入信息 經濟學的，它主要是研究由於產品質量信息的非對稱性及其所造成的結果，並於 1970 年發表了文章