現行政策無法解決資訊不對稱問題

不動產買賣雙方與不動產經營業者三方可能處在資訊不完全、資訊不對稱、不 確定環境、有限理性、投機主義與自利的交易環境中，買賣雙方往往基於專業、資 金、時間等等現實因素考量下，將不動產買賣交易委託代理人實施，而形成既是委 託代理卻又是交易對象的弔詭關係。代理問題的產生，源於代理人與委託人有資訊 不對稱問題及風險態度（不確定性和風險分攤）二個原因，致委託人難以監督或察 覺代理人的投機行為，因資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問 題（Eisenhardt，1989）。

政府於民國八十八年二月公布不動產經紀業管理條例^4-9，為管理不動產經紀業 提高不動產交易安全，因為政府的倡導，許多民眾在買賣不動產時，雖然必須支付 一筆成交總價6%左右的仲介服務費^4-10，在買方為提高不動產交易的安全性，及賣方 為追求更高的成交價，還是會委託合法仲介公司，仲介公司因為在高報酬率的誘因 下，近幾年如雨後春筍般在大街小巷林立，房仲業者擁有第一手交易資訊，地政士 為了獲得更多案源，以維持生計，必須選擇與仲介業者配合成為特約地政士。

現今不動產仲介環境競爭激烈，當仲介業者付出了事前交易成本，好不容易媒 合買方及賣方並談好了交易價格，對於最後最重要買賣雙方的契約簽定程序，為避 免出問題，仲介業者都會說服買賣雙方，用仲介公司的特約來進行買賣契約簽定，

一般人對於地政士的認知是具有一定法律知識之專業人士，而地政士與仲介同時雙 方代理產生利益衝突問題，是否可以透過定型化契約書或履約保證獲得改善？

4-9 不動產經紀業管理條例第 1 條，為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩 序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展，特制定本條例。

4-10 民國 89 年 07 月 19 日修正不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：一、不動產經紀業或經紀人員 經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價 金百分之六或一個半月之租金。

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本節針對現行政策中，定型化契約中個別磋商條款對交易安全影響，及付款中 間人制度對於交易安全風險保障範圍，對地政士、消費者、房仲業者做深度訪談，

並將內容參照現行法規及相關文獻分析探討。

一. 定型化契約中個別磋商條款對交易安全影響

政府為保護資訊弱勢之消費者，在消費者保護法中，其中更特別定立一個章節 說明定型化契約這部分，而定型契約可以分成定型化契約條款及個別磋商條款兩 種。而所謂定型化契約條款，不包括個別磋商條款在內。依照消保法第 2 條第八款 規定，個別磋商條款乃指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。定型化契約中之 定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效（消保法第 15 條）。

因此，在許多不動產交易糾紛中，意圖詐騙之相對人將個別磋商條款，用以約定減 輕或免除責任、加重相對人之責任、限制或剝奪相對人權利之行使、不合理地分配 契約風險及其他不公平之約定的手段。現今政府在不動產交易時，對消費者保護的 政策做得如何？

地政士 A1 認為「現在政府對保護消費者這部份，算是非常的完整，內政部是 有提供定型化契約範本，還有規定房仲公司要製作不動產說明書」，因此 A1 地政士 覺得定型化契約可以做到保護消費者的功效，A3 地政士也表達同樣的看法「行政院 全球資訊綱所公示之定型化契約範本條文非常的嚴謹」；A2 表示「雖然在簽定契約 時需花費較長時間，但是更可以做到資訊揭露保護消費者的功效」；及 A4 表示「是 有做到資訊揭露的功能，因為規範條文非常的詳盡」。

A1：現在政府對保護消費者這部份，算是非常的完整，內政部是有提供定型化 契約範本，還有規定房仲公司要製作不動產說明書，而在不動產買賣過程中，

還有不動產經紀人、營業員、地政士、三層過濾，消費者找合格業者簽約，只

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要消費者能够信任，該付的錢付，應該有 90%以上是安全的，再來若不够放 心，也可以用履約保證，最遭糕的是，運氣不好受到詐騙。

A3：行政院全球資訊綱所公示之定型化契約範本條文非常的嚴謹，對於資訊揭 露保護消費者，我認為是有其部份的效能存在。

A2：定型化契約範本條文非常的多，像我現在於各大品牌公司簽約的契約書，

都是由定型化契約範本延伸出來，其條文更多更嚴謹，雖然在簽定契約時需花 費較長時間，但是更可以做到資訊揭露保護消費者的功效。

A4：基本上我認為定型化契約範本，是有做到資訊揭露的功能，因為規範條文 非常的詳盡，但是，不動產的資訊十分的專業及繁瑣，會因為個案而有所不 同，例如土地界址問題、交易條件等，定型化契約只是一個大方向，有一部份 是必須依個案做個別條件的磋商條款，這部份一般消費者都是處於資訊弱勢 者，需要有法律背景的專業人士協助。

地政士 A4 雖然認為定型化契約範本，是有做到資訊揭露的功能，但是 A4 表示 土地界址問題、交易條件等，定型化契約只是一個大方向，有一部份是必須依個案 做個別條件的磋商條款，這部份一般消費者都是處於資訊弱勢者，需要有法律背景 的專業人士協助。由 A4 地政士訪談內容得知，定型化契約只是一個大方向，因為 不動產的特殊性，有些個案需要擬定個別磋商條款，若是消費者是處於資訊弱勢 者，則需要有法律背景的專業人士協助契約的擬定及審視。

從上述訪談內容得知，早期簡便之契約內容，在現在複雜多變的社會型態下，

對於買賣雙方保障，已顯得微不足道，消費者保護法對於消費型態之定型化契約內 容而有許多限制及規範，對於消費者有較多的保障，如賣方與仲介公司簽定之不動 產委託銷售）契約書、買方與建商簽定之成屋（預售屋）買賣契約書、土地（成 屋、預售屋）不動產說明書等。然而，不動產的資訊十分的專業及繁瑣，會因為個

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案而有所不同，必須依個案做個別條件的磋商條款，因一般消費者都是處於資訊弱 勢者，這部份需要有法律背景的專業人士協助。

（一） 消費者對定型化契約書的認知

然而，消費者在買賣過程中，對於簽定之不動產買賣契約內容，是否都能明確知悉 自己的權利義務呢？

B1：不曉得耶~因為我只記得就是要簽一大堆的名字，也不知道自己在簽什麼 東西。因為合約書上有些專有名詞真的也看不懂，就懶得看了。

B2：因為信任其實也没有仔細看，因為第一次的買賣經驗很順利，但是合約書 上你說的那些專有名詞真的不懂，但是經過幾次買賣的經驗之後，慢慢就知道 是什麼了，不過我想，應該也是一知半解!

從消費者 B1 及 B2 的訪談中得知，消費者對於「合約書上有些專有名詞真的也 看不懂，就懶得看了」或是「應該也是一知半解! 」當然也有些消費者是屬於做事 慬慎型的，B3 認為「買房子是大事，我會事先做功課，也會非常小心謹慎。」

B3：當然知道啊!別看我這樣喔，因為每一塊錢都是我自己辛苦賺來的，我會先 自己去地政調土地及房子謄本，同時也會仔細的查看我想買的房子，像是有次 想買一間店面，去看第二次時，我發現有漏水的痕跡，雖然屋主把它掩飾的很 好，但是被我發現了，後來就没有買了，因為這樣的房子買了之後，將來會不 好賣出去，總之，買房子是大事，我會事先做功課，也會非常小心謹慎。

消費者 B5 對於自己所簽立的合約表示「應該都知道啦! 但是，也沒有特別仔細 看合約內容。」B4 表示「他們是將買賣合約用大的螢幕播放給我看的，所以感覺好

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像很隨便，應該是要讓我們把合約帶回家慢慢看比較好。」B4 並且表示，當天看到 合約，房仲就要他當場馬上簽約。

B5：應該是知道! 但是，也沒有特別仔細看合約內容。

B4：應該都知道啦!但是，有一次是跟高雄信義房屋買房子，他們是將買賣合約 用大的螢幕播放給我看的，所以感覺好像很隨便，應該是要讓我們把合約帶回 家慢慢看比較好。

所以你當天看完大螢幕播放的合約，房仲就要你當場馬上簽約是嗎？

B4：是啊!

從上述訪談內容得知，雖然有些消費者會事前做功課或是之前已有足够買賣經 驗者，可以理解合約內容，但是對於無買賣不動產經驗消費者而言，合約書上一些 專有名詞是一知半解的，或是基於對房仲的信任，雖然看不太懂合約內容，還是會 在當下就簽了合約。消費者在簽定不動產買賣契約前，你有向仲介或建商提出行使 契約審閱權（三天以上）嗎?

B1：没有耶，印象中好像當天才看到買賣合約，代書叫我在那裡簽名我就簽 了。

B2：没有耶，都是買賣當天才看到合約，然後很快就簽了。

B3：没有耶，好像…都是買賣當天才看到合約，但是如果帶回去沒有請教懂法 律的人，自己應該也看不懂的啦!哈哈…

B4：嗯…沒有喔，好像都是當場看到。

B5：沒有，當天看到契約，而且其實自己也是看不懂，所以大多沒有看內容就

B5：沒有，當天看到契約，而且其實自己也是看不懂，所以大多沒有看內容就