雙地政士支持度及增加交易成本問題

Coase（1937）觀察廠商組織存在的因素以及廠商所從事的活動下，提出「使用 價格機能的成本」的概念，將交易成本定義為：進行市場交易所需花費的成本，

Coase（1960）認為「交易成本乃為進行一項市場交易，人們必須尋找願意與其進行 交易的對象，告知交易對象與其交易的意願以及交易條件，進行協商及與之議價，

簽訂契約，並進行必要的驗證以確定對方是否遵守契約上的規定等等，所產生的諸 多成本」。消費者對於雙地政士制度推行支持度為何？提高交易成本的接受度為 何？而其雙地政士制度所產生新的交易成本應如何妥善分配？這是本節討論之重 點。

一. 消費者對於雙地政士制度推行支持度

若是政府推動以雙地政士制度進行不動產買賣時，您會支持嗎? 請描述支持或 是反對的理由。消費者表示：

消費者 B1 表示會支持雙地政士制度因為「若是由仲介公司指定，因為對於指 定地政士的人品如何也不清楚，所以會比較不放心。」同樣的消費者 B2、 B5 及 B3 也表示會支持雙地政士制度 B2「多一個專業的提醒，當然是會比較好」；B5「地 政士對於法令會比較清楚，自己請的地政士也會感覺比較可靠，所以我是會支持雙 地政士制度」；B3「自己認識的代書，當然會比較跟我們站在同一邊，所以買賣方 各自請地政士，當然會比較公平一點」。消費者 B4 除了支持雙地政士制度外，更提 到「如果没有立法的話，很多仲介或建商就不會確實去執行，還是要立法強制規範 比較好。」

B1：我會支持啊，因為各行各業總有一些老鼠屎，我認為能够自己找信任的地 政士來辦，會比較安心，畢竟不動產的交易金額都很大，像是頭期款都是現 金，而且都必須交付印鑑章、權狀、身份證等重要的文件，若是由仲介公司指

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定，因為對於指定地政士的人品如何也不清楚，所以會比較不放心。

B2：我當然會支持啊，因為多一個專業的提醒，當然是會比較好。

B5：會!我支持，地政士對於土地法、民法等相關法令會比較清楚，自己請的地 政士也會感覺比較可靠，所以我是會支持雙地政士制度。

B3：會啊! 就像我剛才說的，自己認識的代書，當然會比較跟我們站在同一 邊，所以買賣方各自請地政士，當然會比較公平一點。

B4：會啦!這我當然會支持的，但是如果没有立法的話，很多仲介或建商就不會 確實去執行，還是要立法強制規範比較好。

接受訪談的五位消費者都表示會支持雙地政士制度，並且有一位消費者提到

「如果没有立法的話，很多仲介或建商就不會確實去執行」，關於地政士制度是否必 須要透過立法實施之必要性，本研究針對地政士及消費者做第二次訪談，並安排於 本章第四節做深入訪談探討。

二. 消費者對於雙地政士制度提高交易成本的接受度

雙地政士制度實施後，會提高買賣交易成本，您認為雙地政士合理收費該是多 少是你能接受的?

關於雙地政士合理收費，消費者 B1 表示「一萬五以下是都可以接受的」而消 費者 B2 認為雙地政士的收費是「二個加起來，大概是一萬八左右是可以接受的」。

但是 B4 消費者認為雙地政士收費「可以參考房仲按成交總價的一定比例來收，會 比較合理。」

B1：現在買賣登記給代書費用，我們買賣方各自負擔大概是一萬元左右，若是 雙地政士的話，我希望能在一萬五以下是都可以接受的，雖然是多了一個人服

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務，但是消費者總是希望能够錢花少一點，服務再好一點，你知道的啦~

B2：二個加起來，大概是一萬八左右是可以接受的。

B4：應該的啦!多一個人幫我們做事，注意一些細節，多花一些錢是合理的。

我覺得代書收費可以參考房仲按成交總價的一定比例來收，會比較合理。

B4 消費者同時認為「金額不高，客戶通常都比較不願意再多花一筆錢給代 書」，當買賣價金不高風險相對較低，所以 B4 消費者認為按照「成交總價的一定比 例來收，會比較合理」, B3 消費者認為「如果要增加代書費用，我可能會比較没辦 法接受…產權調查、合約書內容、屋況啦!我都是親力親為…累積了比較多這方面的 經驗」因此，對於買賣經驗比較多的消費者而言，因已累積相當的實務經驗及法律 常識，交易風險相對比一般人低，因此認為不需要多花一筆代書費用。

B4：因為成交金額越大，客戶承受風險會越高，客戶的代書費會比較拿得出 來，相反的若只有買一間小套房，金額不高，客戶通常都比較不願意再多花一 筆錢給代書的啦!

B3：如果要增加代書費用，我可能會比較没辦法接受啦!因為我剛才有說過，

我賺的都是辛苦錢，能省則省，所以像是產權調查、合約書內容、屋況啦!我 都是親力親為，我不想多花一筆錢給代書，因為我認為那些事我自己可以做就 可以了，可能是我一直都是買法拍屋，累積了比較多這方面的經驗吧！

三. 雙地政士制度實施後的交易成本分配問題

雙地政士制度實施後，增加交易成本問題應如何分攤？

A1：地政士收費二十年來都没有調整，所以要推行這個制度，一定要調整地政 士買賣案件的收費標準，對於雙方執行業務的地政士，才能得到合理的分配。

比如說負責登記業務的主辦地政士收 60%，而負責監督流程的協辦地政士收

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40%，這樣才能達到地政士與民眾雙贏局面。

地政士 A1 說「地政士收費二十年來都没有調整」，請問地政士現在收費標準為 何？

A1：地政士的收費實在不多，我們每個買賣案件不論交易金額大小，土地和建 物一起過戶的話是一萬二仟元，雖然地政士要跑的程序，無論金額的大小都一 樣，但是金額越大責任越重。

地政士 A1 表示「每個買賣案件不論交易金額大小，土地和建物一起過戶的話是 一萬二仟元」，且又表示「金額越大責任越重」，請問為什麼地政士辦理買賣案件，

金額越大會責任越重？

A1：就像土地增值稅來說好了，如果我們只是像大家所想的那樣，寫一寫，然 後送件，你知道不懂節稅的人，要繳的稅有時相差十幾倍，也就是說本來只要 繳 3-4 萬的增值稅，變成要繳 30-40 萬，那不是更划不來嗎?

原來如此，金額越大的交易要繳的稅賦總額相對的比較高，所以地政士要懂得 如何幫消費者做節稅規劃，所以就不像總價低的交易，只要單純的辦理移轉登記就 可以了。那麼你認為雙地政士應該是要增加收費才算合理嗎？

A1：大家都知道仲介是以成交金額的百分比來算，以成交一仟萬的房子來說，

仲介買方賣方加起來若是 6%的話，仲介費是六十萬，而地政士也只有收一萬二 仟元的代書費，代書費不到他們的五十分之一，所以雙地政士增加收費是很合 理的，可以主辦地政士收 6-7 成，協辦收 3-4 成的分配方式，我認為應該是都可

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以接受的。當然地政士的權利有增加，義務也要相對的提高，因此政府也要制 定相關罰則，比如說地政士未善盡義務，使得消費者受有損失者，就給他罰個 6-12 萬，累犯者則撤銷執照等。這樣一來地政士就會非常的小心謹慎的執行業 務了。

A1 地政士認為「地政士收費二十年來都没有調整」地政士現在收費「土地和建 物一起過戶的話是一萬二仟元」，與仲介的收費標準比較「雙地政士增加收費是很合 理的，可以主辦地政士收 6-7 成，協辦收 3-4 成的分配方式」，「地政士的權利有增 加，義務也要相對的提高，因此政府也要制定相關罰則，比如說地政士未善盡義 務，使得消費者受有損失者，給他罰個 6-12 萬，累犯者則撤銷執照等。」那麼地政 士的收費標準是否可以自行調整呢？地政士：

A3：地政士收費調整的問題，主要是因為基於公平交易法第 14 條所明文規定

「事業不得為聯合行為」，因此地政士全聯會均不敢規範各地政士會員的收費，

這也是雙地政士窒礙難行的大問題。

地政士 A3 表示「基於公平交易法第 14 條所明文規定『事業不得為聯合行 為』」，因此地政士全聯會均不敢規範各地政士會員的收費，以致於雙地士的收費標 準不確定，造成「雙地政士窒礙難行的大問題」，所以地政士沒有一套收費準則，即 使是雙地政士方式辦理，地政士仍以原來單一地政士收費方式來做分配，不敢增加 收費是嗎？

A3：是的，所以，我認為雙地政士要如何收費的部分，也就不用在這多做討論 了。

雙地政士是由二位地政士聯合辦理同一項登記事務，這責任歸屬應如何分配

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呢？

地政士 A3 認為「雙地政士之責任應是主辦與協辦則為連帶保障之責任」，因此 雙地政士雖然同時負責同一筆買賣案件，但是由於二位地政士必須負擔相同的責 任，在收費上不應該照原來單一位地政士的收費來分攤才合理吧？地政士 A4 認為

「目前地政機關送件時，只能由一位地政士來擔任送件人，雙地政士制度實施一定 是一個掛名的責任比較重，而另一位只是監督」，地政士同時提到「掛名與不掛名的 比例應該是以總收費之 7:3 是比較適當的」，並又表示「目前礙於公平交易法的關 係，地政士並不能自訂收費標準」，所以建議雙地政士的收費方式「依個案難易程度 收費，只要與客戶雙方能達到共識即可。」

A3：我認為雙地政士制度實施，以往單一地政士應負之責任，而雙地政士之責

A3：我認為雙地政士制度實施，以往單一地政士應負之責任，而雙地政士之責