相關文獻回顧

不動產買賣牽涉的法律關係相當複雜，整個不動產交易從交付定金、簽訂買賣 契約、所有權移轉登記及實際交屋，涉及許多不動產相關的法律專業，包含土地 法、民法、土地稅法、土地稅法施行細則、土地稅減免規則、房屋稅條例、契稅條 例、遺產及贈與稅法、遺產及贈與稅法施行細則、公平交易法、消費者保護法、不 動產經紀業管理條例、地政士法、土地登記規則…等，整個不動產交易，可說是由 一連串之法規所組成之法律關係。資訊不對稱會產生那些不動產交易糾紛問題？仲 介與地政士雙方代理問題對不動產交易安全影響為何？目前政府解決不動產買賣糾 紛政策有定型化契約推行、實施付款中間人制度二種，而這二種政策是否已足够保 障消費者不動產買賣交易安全？本節就相關文獻進行回顧探討，俾為本研究後續研 擬訪談大綱參考基礎。

一. 資訊不對稱與不動產買賣糾紛相關文獻

所謂「資訊不對稱」係指當交易的一方掌握另一方所不知道之資訊時稱之。換 言之，在市場上，兩個交易個體間，一方握有交易相關的完整訊息，另一方則缺乏 這些訊息（張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，2000）。也就是說，資訊不對稱的 現象存在於交易雙方各自擁有對商品不同程度的知識（陳冠菊，2005）。

資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之 素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至 欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。消費者購買房屋透過不 動產仲介業者購買已是日前社會常態，然而當仲介業者未確實對成屋的瑕疵進行調 查並告知消費者，糾紛因而生起（何佩珊，2013）。

廖政雄（2015）依據內政部地政司統計公布之「房地消費糾紛原因統計」2013 全年到 2014 第 2 季為止，常見不動產交易糾紛發生原因分別是（一）房屋漏水問 題；（二）終止委售或買賣契約；（三）仲介隱瞞交易資訊；（四）服務報酬爭

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議；（五）契約審閱期；（六）仲介斡旋金返還；（七）請求返還定金；（八）仲 介公司欺罔行為；（九）房屋現況說明書之內容與現況不符；（十）廣告不實，分 析消費者所主張之理由，多為仲介業未充分提供正確且與交易有關之資訊。

吳依真（2004）歸納並分析最高法院近年來對於「預售屋」交易糾紛之判決，

討論最常發生的「預售屋」交易糾紛：（一）建商於所擬訂之定型化契約條款中，

尚有「修改權保留條款」。（二）建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「沒收 已付價金作為違約金條款」。（三）建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「工 期約定之條款」。

林旺根（2010）提出不動產買賣風險大致可分為四大類：（一）偽造集團惡意 詐騙；（二）交易當事人隱瞞重要資訊；（三）締約後發生限制登記、減損價值、

效用等難以預期之變化；（四）行政人員或交易輔助人之故意或過失，致損及交易 者權益。總歸這四類型風險肇因，來自契約的簽訂不慎或不公平條款、不實廣告的 引誘或誤認、中間人的機制不完善或過程出現瑕疵、過戶疏失。不動產交易糾紛中 之偽造、訛詐的案件，大都發生在簽約及過戶期間，隱瞞重要資訊可能發生在不實 廣告或定型化契約的顯失公平條款，因此在簽約當時及簽約過戶期間，有必要借助 專業者的分析建議，以便作有效的防範與補救措施。

二. 不動產交易雙方代理問題相關文獻回顧

蔡佳蒨（2015）認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約，仲介人員處於買 賣交易雙方之間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲 介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影 響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代 理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現，

預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。

郭文俐（2006）認為斡旋金契約紛爭之原因不外乎買方與仲介人締約地位不平

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等及仲介人同時為買方及賣方之雙方代理，雙方代理之部分 1.不得一般約款之方式 為之，必須由買方與仲介人個別磋商為之；2.在議價未完成前，應由第三公正機關 保管該斡旋金，以較公開之方式，使賣方或多數競價之買方，均得了解彼此間之出 價金額，在議價成功後賣方得向該第三機關請求給付上開斡旋金，反之議價不成 時，買方得向該第三機關請求返還上開斡旋金，如此一來或可減少相當之糾紛。

Isakson & Spencer（2000） 全面品質管理（ TQM ）原則下，獲得雙方同意的 雙重代理、便利措施、保護措施皆不是有效率的做法。郭裕民（2013）不動產於產 權移轉時，其代理問題便發生在：權利人（委託人）與地政士（代理人）的關係，

以及義務人（委託人）與地政士（代理人）間的關係。代理關係的風險，主要是產 權移轉的工作，全由地政士獨自控管，相關資訊揭露不足，難有第三人，直接對地 政士加以監督。依代理理論中，代理產生的問題主要來自於委託人與代理人的利益 不一致，代理人為了自己的利益會隱藏資訊。

Hoyt & Schwer（1998）指出，因不動產交易複雜，非專業者難以理解，不動產 經紀人員常誤導委託人。郭裕民（2013）若相同的事情在我國地政士從業人員，大 都會以不擋人財路為由，選擇不作為的方式，免造成不必要麻煩，最常見的案例 是，購屋貸款額度，額度高代表該屋有較高的價值，但太高的貸款將對購屋者的財 務帶來沉重負擔，而影響購屋者日後的生活品質，但地政士為了買賣成交，往住會 配合賣方，隱匿財務的負擔風險，以及假造買賣契約提高成交價金，希望能提高貸 款額度，以促成交易。

民法第 106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，

亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專 履行債務者，不在此限。」此為自己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」， 但書設有例外允許之規定。林旺根（2010）不動產買賣過程中從委託、議價、簽約 等，攸關雙方權利義務重大，依法不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買 賣之媒合，其議價過程中不免涉及雙方代理，但在簽約時，買賣雙方考量自己關於

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不動產相關專業或資訊是否不足，基於信賴關係應各自分別委任專業之地政士參與 協商。

三. 付款中間人制度與不動產交易安全相關文獻^2-10

付款中間人制度即所謂的「價金信託」或是「履約保證」^2-11。李春長（2000）

指出由於不動產仲介市場為一訊息不完全市場，為了減低市場訊息不對稱的問題，

業者可透過保證（warranties）的方式，告知買方有關產品或勞務的品質，提供在交 易之後某段時間內之品質瑕疵的擔保，買方或許較能確信業者不太可能對有問題的 產品（勞務努力的結果）還提出保證，如此較願確信它是一品質佳的產品（勞 務）。這種長期所建立的商業信用（credible），亦就是所謂訊息顯示的作用。實際 上，成屋履約保證可能就具有這種功能，成屋履約保證不見得真能夠“保證”交易沒 有問題。

徐榮龍（2013）對付款中間人制度提出下列見解：（一）買賣雙方之交易價金 透過了付款中間人所提供之金融機構所開立之價金履約保證專戶進行控管，資金流 向明確透明，除有效簡化交易流程，同時也因為銀行的介入，提昇消費者的整體信 頼與安全感。（二）制度中關鍵的付款中間人公正第三者的角色因無專法的管理及 定位而逐漸褪色，而消費者對於其設立目的、主要功能等亦普遍存在著一知半解的 現象。（三）保證內容不包含房屋本身標的物的瑕疵擔保責任，與消費者的期待有 所落差，但論及另以付費方式如保證保險來保障其權益時，除買賣雙方的見解有明 顯歧異外，態度亦顯消極。（四）本制度確實能有效降低不動產交易風險，尤其是

2-10 所謂付款中間人機制（即美國Escrow），係指以一個公正第三人作為中間人，在不動產交易中 協助買賣雙方進行價金、產權移轉之交易安全機制，我國目前實行之成屋履約保證制度，與美國 Escrow 制度相似。參閱，白乃云，論不動產交易安全制度-美國Escrow 機制對於我國法制之啟發，

私立東海大學法律學研究所碩士論文，民國100 年6 月，頁77-78。

2-11 所謂「價金信託」係指將不動產買賣價金或預售屋價金交付信託，由金融機構負責承作，設立 專款專用帳戶，並由受託人於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資 金控管事宜。信託之受益人為賣方而非買方，受託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產，但賣 方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。

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買賣價金部份的風險。

劉有志、李妍慧、陳怡璇（2013）指出現行實務有關不動產開發信託及價金信 託之續建機制建構不全，信託契約內多為概括、籠統之規定，並未將實際執行續建 機制之內容、程序及注意事項完整規範，可能造成實務上信託業者於續建階段發生 爭議，例如：續建完成後遭地主、買方起訴求償之風險等。

劉有志、李妍慧、陳怡璇（2013）指出現行實務有關不動產開發信託及價金信 託之續建機制建構不全，信託契約內多為概括、籠統之規定，並未將實際執行續建 機制之內容、程序及注意事項完整規範，可能造成實務上信託業者於續建階段發生 爭議，例如：續建完成後遭地主、買方起訴求償之風險等。