代理理論

代理理論的觀點起源於 1960 至 1970 年，當時經濟學者探討個人與組織間的 風險分攤（risk-sharing）問題。Jensen & Meckling（1976）以Coase（1937）之《廠 商的本質 》為基礎，從組織經濟學的角度考量組織內，代理關係之監督問題，發展 出代理理論（agency theory）。代理理論除了探討風險分攤外，也探討委託人和代 理人雙方某種形式的資訊不對稱、利益衝突問題與互動關係及其管理機制^2-1。本節 茲就代理關係、代理問題文獻類別、代理問題起源、代理成本及代理契約等課題，

分述說明。

2-1利益衝突是指個人或組織涉及不同方面相同的利益時，向自己或與自己相關人士作出偏袒或優待 的不當行為。即委託人的利益與提供專業服務的業者本人或者與其所代表的其他利益之間存在某種 形式的對抗，進而有可能導致委託人的利益受損，或者有可能帶來專業服務品質的實質性下降。

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一. 代理關係

代理理論直接無所不在的存在於代理關係之中，依Jensen & Meckling（1976）

的定義：「代理關係是指一個或一個以上的委託人（principal），雇用並授權給另 一個或一個以上之代理人（agency），代其行使某些特定的行為，彼此間所存在的 契約關係。」在不動產買賣過程中，由買方委託仲介公司代為搜尋媒合物件及委託 地政士代為辦理產權移轉登記，即為一種代理關係建立。Jensen & Meckling

（1976）代理關係是在「契約」（正式或非正式）規範下建立，委託人決定交辦的 事、相關的規定和罰則，確定代理人執行成果的費用標準，並授與代理人制訂與委 託人利益攸關的決策權責及使用委託人的部分資源，而代理人負責執行委託人所交 辦的事項，為其利益進行特定行動，並獲取約定的報酬。例如，不動產買賣時，由 仲介人員幫忙搜尋不動產市場交易資訊，仲介人員代理內容包含類似物件最近成交 價、媒合有意願買方及賣方、交易價格協商；由地政士提供不動產相關法令諮詢及 代理移轉登記，地政士代理內容包含代理賣方申辦土地增值、房地合一稅、重購退 稅等，以及代理買方申辦契稅、向銀行協商貸款條件等，仲介及地政士代理費用一 般習慣是由買賣雙方各自支付或按比例分攤。

代理人受契約制約代表著委託人的利益並為獲取對應的報酬，其必須由數個可 能的方案中選擇執行，不論其所選為何，皆將同時影響代理人本身和委託人的福 祉。但在一個資訊不完全的經濟環境中，由於委託人和代理人的利益經常不一致，

他們雖然從事合作行為，但是有不同的目標及對風險有不同的處理態度，除非委託 人能有效地約束代理人，否則代理人作出的決策對委託人而言經常不是最優的。因 此，當合作團體間成員因不同目標或組織分工產生利益衝突時，代理問題就應運而 生。

二. 代理問題

代理理論主要在解決代理關係中之代理問題，Eisenhardt（1989）認為代理問題

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的產生，源於代理人與委託人有資訊不對稱問題及風險態度（不確定性和風險分攤）

二個原因，致委託人難以監督或察覺代理人的投機行為，茲分述如下：

（一） 資訊不對稱問題

Eggertsson（2004）指出資訊不對稱也就是交易一方的所知多於另一方，依代理 理論研究顯示，委託人至少在1. 代理人個人的特質、2. 代理人的決策和採取的行動 等兩項資訊上不如代理人。由於委託人與代理人目標未必一致存有衝突，而且，資 訊佔優勢的一方透露有關資訊未必對自己有益（在某些情況下，不管真相為何，資 訊較多的一方都會給一樣的說詞），或委託人在辨認代理人的行為時有所困難，且 委託人很困難且用高價的費用修正代理人的實際作法，該二項資訊不但會嚴重影響 最後的執行結果，並會讓委託人的利益損失。

何佩珊（2013）指出資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問 題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人 隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。消 費者購買房屋透過不動產仲介業者購買已是日前社會常態，然而當仲介業者未確實 對成屋的瑕疵進行調查並告知消費者，糾紛因而生起。資訊不對稱的存在期間依代 理契約簽訂前後時點區分，則簽訂前的資訊不對稱可能產生「逆向選擇」（adverse selection） 問題和簽訂後的資訊不對稱可能產生「道德風險」（moral hazard）問 題。

1. 逆向選擇問題

逆向選擇經典的例子就是Akerlof（1970）提出的“檸檬市場”，賣方在簽訂二手 車的銷售契約前，對車況的信息掌握的比買方更多，事前的資訊不對稱出現了，兩 輛同款、同年份、相似公里數的車可能外觀可識別的差異基本相同，但是其實由於 使用習慣的不同，實際車況差異很大，買到車況好的那輛，買主自然無比開心；但 是要是買的是車款差的那輛，日後毛病不斷，美國人就會說自己買到了一個“檸檬”

看似光鮮亮麗，真的咬一口卻發現酸的要命^2-2。在不動產交易市場中，有關逆向選

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擇之代理問題，除了買方因資訊不對稱，不知道二手屋實際品質外，更有可能發生 在買方或賣方，在簽定委託銷售契約或買賣契約前，賣方或買方（委託人）因事前 資訊不對稱問題，不知道仲介及地政士（代理人）是否具備要求的特徵。

2. 道德風險問題

道德風險最經典的例子就是買了保險的人會改變自己的行為。舉例說明，如果一 個人給自己的車買了保險，就會在駕駛或者是停車時比沒有保險的人更加的大意。投 保人在投保後的行為改變會給保險公司帶來損失，但是因為事後的信息不一致的存 在，保險公司無法時時對投保人進行全面徹底的監控，所以要保證投保人前後的行為 一致性，只有靠投保人的道德自律。這種帶來由事後信息不對稱所引發的損失就稱為 道德風險。道德風險廣泛的應用在委託代理問題（principal-agent problem）的研究之 中，不管是公司治理中的所有者和經理人的關係，還是國家治理中的公民和政府的關 係，都存在著一定程度的道德風險^2-2。不動產買賣交易過程中，有關道德風險問題的 主要課題是買賣雙方應如何評估（evaluate）並酬償（reward） 代理人的表現，使代 理人能依委託人的意志而從事，並共同創造買方、賣方、代理人三方的最大利益福 祉。

（二） 風險態度（不確定性和風險分攤）

當代理契約成立，作為契約基礎的狀況可能發生超越預測的變化，此種委託人 或代理人無法掌控的狀況變化，涉及到不確定性（不可驗證性），並造成風險分擔 問題。當委託人與代理人雙方對於風險的態度不同時，對風險問題之處理方式將有 不同的偏好行為，也增加委任過程中代理人可能藉此投機的風險。不動產交易有關 風險態度的主要課題是：買賣雙方應如何處理不動產交易時，代理人共同潛在的利 益分配與財產保障，如交易前仲介對買方貸款能力初步評估，與仲介簽署委託銷售 契約的條件，包括同意仲介代理收取斡旋金、代理買賣雙方議價，以及交易中與地

2-2 什麼是逆向選擇及道德風險? https://www.zhihu.com/question/21825460/answer/20708564，最後瀏 覽日：105.5.23

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政士協商買賣契約條件擬定等。

Williamson（1998）和Arrow（1985）皆認為有限理性和環境的不確定性造成

「資訊不對稱」現象，增加了交易過程代理人可能藉此投機（自利）的風險。

Williamson（1998）主張透過制度（組織）設計來改善，以降低交易成本；Arrow

（1985）主張改善契約設計，以降低代理人投機的可能。Williamson 和Arrow 二者 對於「資訊不對稱」和「投機行為」之間的理論假定比較，詳如表2-1 所示。 定不會無時無刻為委託人的最佳利益（optimal interest）打算。基於資訊不對稱所 產生委託人與代理人之利益衝突問題，降低委託人之福祉，因其所造成的所有損失

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與成本的產生係源於代理關係，故稱之為代理成本。Jensen 與 Meckling（1976）

認為代理成本是指因代理問題所產生的損失，其代理總成本係為委託人的監督成本

（monitoring cost） 、管理者的約束成本（bounding cost） 及殘餘損失（residual lose）^2-3。

Jensen & Meckling（1976）的研究證明，經理人員擁有的公司股份越少，他們 在工作中偷懶的動機就越大。所以，持有更少的股權可能使經理人員偷懶的動機更 強，這可能會使股東價值遭受更大的潛在損失。偷懶程度是不能直接加以量化的，

因此該領域中的實證研究集中於觀察經理人員的可見行為，並以此作為偷懶問題發 生的證據。研究者們檢驗了經理人員的外部行為是出於最大化股東財富的考慮，還 是因為經理人員對收入、特權或個人名譽的追求。 Rosenstein & Wyatt（1994）發 現，當一個公司的經理人員被聘為另一個公司董事的消息發佈時，公司的股價趨於 下降。上述證據與“經理人員有時會為個人利益而制訂決策，此類行為會使他們所 管理公司的價值遭到減損”的觀點相當一致。

四. 代理契約

因應代理關係所產生的代理成本，委託人最重要的課題即為設計與代理人之 間有效的監控系統（績效評估、審計的財務報表）和提供合理激勵誘因（薪酬紅 利、利潤分享制度、股權結構）之「誘因相容」（incentive-compatible）契約^2-4，以 限制代理人的行為無法過度偏離委託人的目標和激勵代理人謀取委託人的最大利

因應代理關係所產生的代理成本，委託人最重要的課題即為設計與代理人之 間有效的監控系統（績效評估、審計的財務報表）和提供合理激勵誘因（薪酬紅 利、利潤分享制度、股權結構）之「誘因相容」（incentive-compatible）契約^2-4，以 限制代理人的行為無法過度偏離委託人的目標和激勵代理人謀取委託人的最大利