特約地政士利益衝突影響交易成本問題

不動產買賣交易成本為：一、事前交易成本－包含資訊搜尋成本、談判與決策 成本、契約訂定成本；二、事後交易成本－包含契約監督成本、契約執行成本。不 動產交易買賣雙方透過「契約」簽署這種交易形式，使雙方達成合法的承諾，並經 由「執行」以完成彼此的權利義務，經由「監督」落實承諾的品質及降低違約風 險，確保不動產買賣交易安全。地政士又俗稱為代書，其主要工作是提供土地和不 動產交易的法律文件申請代辦等相關服務，包括代理申請土地登記、土地測量，與 土地登記有關之稅務、公證、認證、土地法規規定之提存、撰擬不動產契約或協議 之簽證及其他與地政業務有關等事項^4-6，其中稅務服務包括贈與稅、遺產稅以及不 動產買賣涉及的所得稅、增值稅等諮詢服務。而所謂的特約地政士，即與房仲業、

代銷業、建商、開發商等不動產經營業者，以契約合作方式長期配合代理不動產買 賣交易時簽約、辦理產權移轉登記及銀行貸款等業務之地政士。

特約地政士乃是仲介公司以契約長期配合簽約者之特殊身份，是否會因不動產交 易「投機主義、交易雙方的有限理性、資訊不對稱性」相互之間的影響，導致影響 交易成本高低，就如第二章內容所述，Commons 把交易界定為一種合法控制權的轉 移單位，本身含有「衝突、依存和秩序」三項原則，亦即交易是一種代表衝突的所 有者權益的單位，以及含有相互依存的利益，而且還含有預期的因素，即人們可以 根據現在的要素來預期未來的結果，這個「預期」因素即為秩序。不動產買賣交易 過程委託仲介業雙方之間存在利益衝突^4-7是自然的，雙方各有自身利益及同時存在

4-6 地政士法第 16 條，地政士得執行業務範圍如下：（一）代理申請土地登記事項。（二）代理申請 土地測量事項。（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。（四）代理申請與土地登記有關之公 證、認證事項。（五）代理申請土地法規規定之提存事項（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。

（七）不動產契約或協議之簽證。（八）代理其他與地政業務有關事項。

4-7 利益衝突是指個人或組織涉及不同方面相同的利益時，向自己或與自己相關人士作出偏袒或優待 的不當行為。即委託人的利益與提供專業服務的業者本人或者與其所代表的其他利益之間存在某種 形式的對抗，進而有可能導致委託人的利益受損，或者有可能帶來專業服務品質的實質性下降。

60

共同利益，因此參與的雙方，一方面都願意交易關係持續不至破裂終止，另一方面 卻都想從中得到更多、失去更少，這是交易中的一對根本矛盾。

Commons（1934）認為只有通過「交易」這個單位才能使法律、經濟學和倫理 學發生聯繫，另外交易的雙方在交易中要利用「契約」這種交易形式，使雙方達成 合法的承諾。因此本節以不動產買賣交易過程中，以代理買賣雙方簽定不動產買賣 契約之地政士為研究目標，並以目前仲介業者特約地政士之市場現象，影響交易成 本之問題做為深度訪談探討之主軸。

一．特約地政士對於不動產交易之利益衝突

地政士於簽定買賣契約或是辦理案件中，有發生不動產經營業者隱匿重要資 訊，使買方或賣方產生不公平交易的情形嗎？

A1 地政士表示「若買方事先能在契約內約定，銀行貸款未核准，雙方同意解除 買賣契約，就可以減少不必要損失，但是仲介的特約地政士通常不會這麼做，許多 第一次買房子就被房仲牽著鼻子走，簽了不平等條約」。因此，特約地政士在受任不 動產經營業者時，會因為維持長久合作關係，技術性不作為，協助房仲促成交易 嗎？特約地政士 A2 表示「早期有一些没有品牌的房仲公司，確實有聽說過這樣的 情形…現在很少聽說有一些欺上瞞下之交易情形發生，應該說最近幾乎沒有聽說過 了」。

A1：現在比較常發生的是買方貸款問題，因為現在銀行放款審查條件比較嚴 謹，有許多房仲只想成交，對於買方的個人信用條件未事前瞭解，許多買方因 為銀行不核貸，導致買方無法履行契約，除了仲介費要不回來，更要支付一筆 違約金給賣方，若買方事先能在契約內約定，銀行貸款未核准，雙方同意解除 買賣契約，就可以減少不必要損失，但是仲介的特約地政士通常不會這麼做，

61

許多第一次買房子就被房仲牽著鼻子走，簽了不平等條約。

A2：在早期有一些没有品牌的房仲公司，確實有聽說過這樣的情形，但是現在 品牌的房仲業因為經過國家經紀人考試及格，擁有較高的專業度，因此現在很 少聽說有一些欺上瞞下之交易情形發生，應該說最近幾乎沒有聽說過了。如果 有的話，我們代書也會遵守總公司制定的完整作業規範，不會輕易的因個人利 益，而影響整個總公司企業形象。

從 A2 地政士的表述中可以發現，以往特約地政士為了維持與房仲合作關係，

而協助隱匿重要資訊的情況發生。現在有品牌的房仲特約地政士，真的不會協助房 仲隱匿重要資訊的情況了嗎？

A3 地政士認為有品牌的房仲特約地政士，還是會協助房仲隱匿重要資訊「消費者不 喜歡買法拍屋，而大多數的消費者看不懂謄本…代書知情，卻是會不為主動告 知…」所以，目前有些特約地政士仍是會技術性的迴避消費者一些重要資訊。像這 樣的技術性迴避情況，A4 地政士表示在也常聽說過「仲介公司的營業員找人頭，以 低價與賣方簽定買賣契約，再以高價賣給買方，從中賺取服務費及買賣差價…這對 消費者來說，是相當不公平的」。有些房仲業者為了牟取更大利益，而與特約地政士 技術性的賺取差價，消費者通常不知情。

A3：有一些房仲業以低價標購法拍屋，再加以低成本整修包裝後出售，因為消 費者不喜歡買法拍屋，而大多數的消費者看不懂謄本，為順利成交，房仲的特 約代書知情，卻是會不為主動告知，我認為這對消費者來說，也算是一項重要 資訊隱藏。

A4：我在執業中最常聽見的是三角簽，仲介公司的營業員找人頭，以低價與賣

62

方簽定買賣契約，未完成登記前，再以高價賣給買方，從中賺取服務費及買賣 差價，消費者不僅房子買貴了，加上因為簽約與屋況瑕疵求償的對象不同，易 引起糾紛，這對消費者來說，是相當不公平的。

從上面訪談地政士的問題瞭解，目前台灣民眾在買賣不動產時，許多大型仲介 加盟公司、建商、開發商等不動產經營業者，都是指定公司特約地政士辦理簽約事 項及移轉登記，特約地政士不會主動告知買方履約能力之風險問題、投資客以低價 購入法拍屋的資訊、房仲業者的三角簽從中賺取買賣差價等，有許多第一次買房子 的消費者不懂如何主張自己的權利，特約地政士可能為維持與房仲長期配合利益，

對於消費者不主動問的權益，特約地政士因雙方代理身份會選擇技術性的迴避消費 者重要資訊告知，以避免影響仲介業者交易流暢性。地政士與仲介業簽定特約地政 士，如此相互依存之現象，是否會造成利益衝突？

A1 地政士語重心長的說：會!仲介特約代書，因要和仲介長期培養友好關係，

所以他們是水幫魚，魚幫水，利益共生，特約代書對仲介就自然就會有所偏 袒。我最常聽到就是房仲公司有些投資客，因為投資客會依附在仲介公司，請 他們幫忙賣他們的投資物件，投資客與房仲又是另一層互利的關係，像是投資 客低價買進之房屋有漏水的問題，投資客只做了一些表面的整修，特約代書早 就知情，但在簽約時卻幫忙隱匿不告知消費者，唉~這就是當特約代書的最大痛 苦!

特約地政士真的是迫於時代趨勢而必須要和房仲業者合作嗎？目前擔任房仲特 約地政士 A2 談到「現在代書的行業跟市場上每一個行業一樣，要生存一定要有市 場，沒有跟房仲業者合作的話，只能從親朋好友間承接一些繼承、贈與、法拍登記 等案件，那些案源其實是非常少的，因此跟房仲業合作是這時代的趨勢。」A3 地政

63

士感慨的說「仲介業者將買賣案件市場壟斷， 特約代書有時會幫忙仲介業隱藏不利 於消費者之訊息，特約代書為維持此依存之現象會造成利益衝突，對於消費者而言 是比較不利的。」

因為房仲掌握第一手資訊，為了增加更多的案源及收入，地政士只能和房仲業 者合作。所以，有些特約地政士是迫於無奈而必須要和房仲配合，包括一些技術性 的迴避重要資訊告知。特約代書為維持此依存之現象會造成利益衝突，對於消費者 而言是比較不利的，另外對整個不動產交易市場，是否會衍生其他問題呢？A4 地政 士認為「特約代書這樣的市場現象，使得地政士的工作集中在某一部的代書上，這 樣資源分配不均的問題，造成特約代書服務品質下降…」特約地政士與房仲業者長 期配合市場現象，除了會引響消費者知的權利，更會使得地政士市場資源分配不均 的問題，同時也使得少部份特約地政士因無法消化大量案件，而使得服務品質下

因為房仲掌握第一手資訊，為了增加更多的案源及收入，地政士只能和房仲業 者合作。所以，有些特約地政士是迫於無奈而必須要和房仲配合，包括一些技術性 的迴避重要資訊告知。特約代書為維持此依存之現象會造成利益衝突，對於消費者 而言是比較不利的，另外對整個不動產交易市場，是否會衍生其他問題呢？A4 地政 士認為「特約代書這樣的市場現象，使得地政士的工作集中在某一部的代書上，這 樣資源分配不均的問題，造成特約代書服務品質下降…」特約地政士與房仲業者長 期配合市場現象，除了會引響消費者知的權利，更會使得地政士市場資源分配不均 的問題，同時也使得少部份特約地政士因無法消化大量案件，而使得服務品質下