雙地政士對於資訊不對稱問題改善

在實務上，因不動產買賣過程中從委託、議價、簽約等，攸關雙方權利義務重 大，依法應不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買賣之媒合，其議價過程 中不免涉及雙方代理，雙方代理產生資訊不對稱的問題。目前台灣民眾在買賣不動 產時，不動產經營業者都是指定特約地政士辦理簽約事項及移轉登記，特約地政士 雙方代理角色，對於買方履約能力風險問題、投資客以低價購入法拍屋的資訊、房 仲業者的三角簽從中賺取買賣差價等，可能為提高交易流暢性而不主動告知。雙地 政士制度對於自行買賣的資訊不對稱問題改善；雙地政士對於特約地政士產生資訊 不對稱問題改善；雙地政士對於契約自由原則下資訊不對稱問題改善，本節以半結 構式訪談方式分析之。

一. 雙地政士制度對於自行買賣的資訊不對稱問題改善

不動產的專業領域十分繁雜，對於第一次買房的消費者而言，如果沒有做好事 前的準備功課，消費者在資訊不對稱情況下，會讓自己對於買賣物件造成逆向選擇 的風險，雙地政士制度是否可以改善消費者自行買賣資訊不對稱問題？

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A3 地政士認為「消費者自行買賣這部分，雙地政士是買賣雙方各自聘請自己信 任地政士，對於整個買賣交易流程安全性，當然會比單一地政士更高」，雙地政士要 如何對買賣交易安全做管控？A4 地政士認為「單一地政士所拿出的契約不盡完善，

或地政士個人職業道德上有徧頗時，那麼在雙地政士的雙重把關及監督下，對買賣 雙方是比較公平」。

A3：消費者自行買賣這部分，雙地政士是買賣雙方各自聘請自己信任地政士，

對於整個買賣交易流程安全性，當然會比單一地政士更高，雖然地政士的職責 只有在契約簽定及過戶，對於賣方故意隱匿重大瑕疵之部分，多一位地政士審 視合約，可以改善資訊不對稱問題。

A4：我認為雙地政士制度對於改善資訊不對稱問題這是可行的，比如說單一地 政士所拿出的契約不盡完善，或指定地政士個人職業道德上有徧頗時，那麼在 雙地政士的雙重把關及監督下，對買賣雙方是比較公平，並且是可以提高交易 安全的。

二. 雙地政士對於特約地政士產生資訊不對稱問題改善

有些特約地政士可能為了維持與房仲長期配合利益，並避免影響交易流暢性，

對於消費者不主動問的權益，特約地政士因雙方代理身份會技術性的迴避消費者重 要資訊告知。特約地政士因雙方代理角色，在職業道德上有所徧頗時，對買賣雙方 是否會產生資訊不對稱？

A4：透過合法仲介交易的案件，其的目的是也為了成交，如果一個案件的利益 够巨大，仲介業也會在合法範圍內，將重大資訊做故意隱匿，若是只有一位地 政士的情況下，特別是房仲業或是建商的特約代書，就會有配合演出之情況，

因為代書的職責本來就只限於買賣過戶，對於房仲故意隱匿這部分，並不需要 負擔什麼責任。

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A4 地政士表示「若是只有一位地政士的情況下，特別是房仲業或是建商的特約 代書，就會有配合演出之情況。」那若是買賣雙方各自找地政士以單一代理方 式，會比單一地政士雙方代理好嗎？地政士表示：

A4：若是可以多一位地政士，加以審視整個買賣交易過程，就可以杜絕房仲業 者壟斷不動產交易資訊，進而使整個不動產交易過程更公開透明化，就可以改 善資訊不對稱之問題。

雖然，買賣雙方各自找地政士好像比較公平，但是我有聽說有些仲介業者會拒 絶非公司特約地政士參與簽約，消費者對於這種現象有什麼看法？消費者表示：

B2：對!我如果是透過房仲買賣的房子，房仲都希望要用他們的代書，我覺得不 用再自己去找代書，所以也還好。

消費者 B2 認為「房仲都希望要用他們的代書，我覺得不用再自己去找代書，

所以也還好。」有些消費者認為，房仲指定特約地政士可以省去自己找地政士的麻 煩。但若是消費者已有認識的地政士，房仲會拒絶非特約地政士簽約嗎？消費者表 示：

B1：是有聽過有些房仲會堅持要用自己的代書啦，但是只要我們够堅持立場，

他們還是會尊重我們的意見，因為大不了我不買了，讓他們一塊錢也沒得賺!

消費者 B1 表示「只要我們够堅持立場，他們還是會尊重我們的意見，因為大 不了我不買了，讓他們一塊錢也沒得賺!」因此，只要消費者對於希望用自己認識的 地政士辦理，意思表示够堅定的話，仲介就會同意用非特約地政士簽約是嗎？消費

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者表示：

B4：不是耶！房仲會說一定要用他們公司的代書，因為他們說公司的代書有繳 保證金給總公司，比較有保障啊!

消費者 B4 表示「房仲會說一定要用他們公司的代書，因為他們說公司的代書 有繳保證金給總公司，比較有保障啊!」所以，房仲會以用特約地政士比較有保障的 理由，說服消費者用公司的特約地政士簽約是嗎？消費者表示：

B3：對!他們會堅持用自己的地政士，好像說公司的代書如果出問題他們會負責 到底，如果請外面代書來辦還要簽切結書之類的。

B3 消費者表示，仲介業者跟他說「公司的代書如果出問題他們會負責到底，如 果請外面代書來辦還要簽切結書」，所以說房仲公司認為外面的地政士比較容易出問 題，所以才堅持要用自己公司特約地政士嗎？消費者表示：

B5：應該說房仲不喜歡我們自己找代書，我想可能是他們怕我們自己找來的代 書懂太多，破壞整個交易流程，所他們就說用他們的代書，如果出問題他們會 負責到底，如果自己請外面代書出事他們不負責，而且還要我們先簽切結書，

真的很過分!

仲介業者會拒絶非公司特約地政士參與簽約嗎？仲介業者表示：

C1：我這裡就有一個案例，這是發生在農曆年前的買賣實例，在買賣簽約時，

同時就來了三個地政士，你應該不相信吧?...因為賣方本身就是一個地政士，這

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位地政士今年已經 80 多歲了喔! 再來，因為我們公司有配合的特約地政士，結 果買方自己也找了一位地政士，而且這三位地政士的資歷都是超過 20 年的，一 個案件同時就有三個資深地政士來，但因為我們公司的經營理念一向公開透 明，所以我們是歡迎你來瞭解，雖然是三個地政士，但是當天簽約卻是十分的 順利，因為這位買方的地政士，看了看合約及文件，當下就說這個沒有問題，

買方就十分的放心，結束的時候我還看到這位買方，從口袋拿書一疊千元大 鈔，數了 12 張給這位地政士，但是這位地政士也很客氣的只拿了二張起來。

從 C1 仲介業者上述訪談內容得知，仲介業者並不會拒絕非公司特約地政士參 與簽約，那麼仲介是否認為非公司特約地政士在辦理不動買賣移轉時，比較容易出 問題？

C2：我們公司最近就有發生一個案例，就是買方夥同地政士，詐騙賣方和仲介 公司，這個地政士還是合格的地政士，我有上綱查過，而且這地政士才剛考到 地政士執照沒多久，算是新人，標的是價值 1300 萬的土地，經手這案子的營業 員剛好是個新手，簽約當時我剛好也不在現場，在第一次簽約的時候，買方拿 一張 2400 萬的假本票，還有 10 萬現金，當作簽約金，我們同事當時就把賣方 的印鑑證明、印鑑章、權狀交付給那位素昧平生的地政士，還好我在第一時間 時有發現情況不對，馬上介入調查，果然那位新手地政士已經在地政登記移轉 這塊地了，我馬上通知地政機關請他們協助請他們先不要核發權狀，然後我們 馬上聯絡警方並申請假扣押，還好有即時阻擋這場詐騙。

你們公司不是有特約地政士嗎?為何會發生那樣的事件?

C2：並不是每一件都會給特約地政士做，有時候買方堅持的話，我們還是會用 買方的地政士，自從那次的事件之後，現在每一次簽約時，我必須一定要在

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場，不然就是要有店長在場，這種詐騙的行為，像我們這種比較資深的，在第 一時間就可發現。

為什麼你們的營業員沒有在第一時間發現有問題呢？

C2：因為營業員的流動率高，很多經驗都不足，所以我們現在也會針對交易安 全，對營業員一再的加強訓練。

那如果當時你們的特約地政士也在場的話，是不是會比較好呢?

C2：當然啦!多一個專業的地政士把關是會比較安全，但是最主要還是要看消費 者願不願意買單。

仲介業者 C2 表示「並不是每一件都會給特約地政士做，有時候買方堅持的 話，我們還是會用買方的地政士」，「因為營業員的流動率高，很多經驗都不足」，非 公司特約地政士在辦理不動買賣移轉時，比較容易出問題，「多一個專業的地政士把 關是會比較安全，但是最主要還是要看消費者願不願意買單」。

雖然有些房仲在受訪時表示，簽定買賣契約時，他們不反對消費者找外面的地 政士或買賣雙方各自委任地政士，但是本研究透過對消費者的訪談內容得知，除非 消費者够堅持自己的立場，否則到最後還是會被房仲說服用特約地政士。研究者認 為雙地政士以單一代理方式受買賣雙方各自委任，與特約地政士以雙方代理方式受

雖然有些房仲在受訪時表示，簽定買賣契約時，他們不反對消費者找外面的地 政士或買賣雙方各自委任地政士，但是本研究透過對消費者的訪談內容得知，除非 消費者够堅持自己的立場，否則到最後還是會被房仲說服用特約地政士。研究者認 為雙地政士以單一代理方式受買賣雙方各自委任，與特約地政士以雙方代理方式受