以雙地政士制度改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛
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(3) 謝. 誌. 「我們向上帝祈求力量，但祂卻給了我們困難，當我們克服了困難就擁有了力量。」 這句話在我決定回到母校，實現自己埋藏許久的夢想時，就一一被印證了。2014年的 五月，我收到了屏東大學的碩士班錄取通知書，雖然是以備取生的成績錄取，但心中 還是雀躍不已，但是接踵而至的，卻是一連串的考驗，因為在那同時我被診斷出乳 癌，手術後我並沒有接受化療，我選擇了與它和平共處，雖然我的主治醫師並不認同 我的作法，但她也無可奈何，特別是在我每次回診一切檢查報告都正常時。同年我也 錄取了地政士，也開了屬於自己的地政士事務所，真的很感謝上天這一切的安排。 回顧在屏東大學二年來當研究生的日子，我克服了上天給我的挑戰，同時也實現 了二個人生目標，這一切都要感謝曾經幫助過我的每個人，感謝教會姐妹們在我進行 手術時為我禱告，讓我術後恢復神速；感謝我的婆婆每一天都為我祈求菩薩，保佑我 身體健康；感謝楊蓬美主任陪我到醫院回診，還說笑話給我聽，讓我心情輕鬆許多； 感謝黃名義主任雖然知道我身體不好，還願意當我的指導教授；感謝王法治同學在我 執行業務遇到困難時，不吝教我處理技巧；感謝教我質化研究的林思玲教授，在我不 知如何下筆時，給了我許多很好意見；感謝遠道而來口試的慈佳老師及淑美老師，在 口試的時候給了許多寶貴的建議；感謝陳怡君理事長，百忙之中還幫我重新整理英文 摘要；最後要感謝我已故的父母親，謝謝你們給了我好的教養，讓我遇到困難時，身 邊總是有許多的貴人出現，讓我很順利的一一克服難關。 回顧自己從小到大的求學之路雖然辛苦，但每當在我最無助的時候，總是會有貴 人出現，為了感恩這些生命中的貴人，將來不管是在專業領域或是待人處事，還要不 斷學習精進自己，冀望自己能成為更有能力的人，有機會也能成為別人的貴人。. 李品蓉 謹誌 105.07 國立屏東大學. I.
(4) 摘. 要. 目前台灣仲介業者以特約地政士進行不動產買賣移轉登記，雖然帶給消費者便利 性，但特約地政士與仲介業者同時雙方代理，可能造成消費者在簽約時，即產生資訊 不對稱問題。本文共有四個研究問題：一、仲介業者與地政士同時雙方代理是否影響 資訊不對稱；二、特約地政士利益衝突是否影響交易成本；三、現行政策可否解決資 訊不對稱問題；四、雙地政士交易成本及可行性。本文以質性研究方式進行研究，步 驟如下：一、經由代理理論及交易成本理論為基礎的印證；二、以民法、不動產經紀 業管理條例、地政士法等法制面規範引發雙方代理問題提出探討；三、對地政士、仲 介業者、消費者進行半結構式訪談與相關文獻交互參照；四、針對雙地政士代理機制 改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛為可行性分析。 綜合研究顯示：一、特約地政士雙方代理隱藏利益衝突與資訊不對稱問題；二、 定型化契約與履約保證無法確保交易經驗不足或法律知識闕如之消費者對產權之完整 性；三、因不動產的特殊性，須依個案於定型化契約內附加個別條件的磋商條款，雙 地政士代理機制更能依公正角度，審視契約公平性；四、不動產交易總價愈高，消費 者對於雙地政士代理機制接受度愈高。本研究嘗試推動維護買賣雙方權利之「雙地政 士代理機制」內容包括：一、推動不動產交易相互監督功能之雙地政士代理機制； 二、針對雙地政士制度所產生新的交易成本提出建議；三、提出雙地政士應藉由立法 使步入正軌，以確保消費者不動交易時產權完整性與安全性。. 關鍵字：雙地政士、特約地政士、資訊不對稱、雙方代理、利益衝突. II.
(5) ABSTRACT At present, Taiwan real estate agency industry applies Designated Land Administration Agents during the process of real estate transaction, as we know, they offered lots of convenience for consumers. However, the role of dual agency between Designated Land Administration Agents and agency industry simultaneously may cause the conflict of interest in the consumers’ contracts, which derive information asymmetry problem. In this paper, we have four questions as follows: first, if the real estate agencies apply Designated Land Administration Agent result in the information asymmetry; second, if the interest conflicts of Designated Land Administration Agent affect transaction costs; third, whether existing policies can solve information asymmetry problem; four, the feasibility and transaction costs of Dual Land Administration Agent System. We apply qualitative research methods in this study: first, to proof the research based on agency theory and transaction cost theory; second, to offer legal discussions which derive proxy issues from Civil Law, Real Estate Agency Industry Regulations, Land Administration Agent Law; third, to employ semi-structured interviews and literature cross-reference on Land Administration Agents, the agency industry, consumers; four, as Dual proxy mechanism for the Land Administration Agent, to improve the transaction of real estate and the feasibility analysis under information asymmetry. Comprehensively, the studies have shown that: (1) Designated Land Administration Agent implies conflicts of interest and information asymmetry issues; (2) the standard contracts and the performance bonds can’t be sure that consumers without transaction experiences or lacking knowledge of the legal integrity of the property; (3) since the specific characteristics of real estate, some additional conditions should be attached in the standard contract according to individual cases. Thus, Dual Land Administration Agent proxy system with more equitable point of view can keep the contractual fairness; (4) the higher transaction price of real estate, the higher acceptance of consumers with Dual Land Administration Agent. We offer " Proxy Mechanism of Dual Land Administration Agent "in the study and attempt to promote the rights of buyers and sellers as follows: (1) to push real estate transactions mutual supervision under Proxy Mechanism of Dual Land Administration Agent; (2) to propose the new system for Dual Land Administration Agent transaction costs arising; (3) to make legislations of Dual Land Administration Agent in order to ensure the transaction integrity and security of consumers’ property. Keywords: Dual Land Administration Agent, Designated Land Administration Agent, Information Asymmetry, Dual Agency, Conflict of Interest. III.
(6) 目 錄 謝 誌……………………….……………………………………………………..……………………………………..….………….…….I 摘 要……………………….……………………………………………………..……………………………………..….……………….II 目 錄……………………….……………………………………………………..……………………………………..….………………IV 第一章 緒論 ......................................................................................................................... 1 第一節 研究動機與目的 ........................................................................................... 1 第二節 研究範圍與定義 ........................................................................................... 9 第三節 研究流程 ......................................................................................................11 第二章 相關理論與文獻回顧 ........................................................................................... 13 第一節 代理理論 ..................................................................................................... 13 第二節 交易成本理論 ............................................................................................. 21 第三節 相關文獻回顧 ............................................................................................. 28 第四節 小結 ............................................................................................................. 35 第三章 研究方法 ............................................................................................................. 37 第一節 文獻研究法 ................................................................................................... 37 第二節 訪談研究法 ................................................................................................... 38 第四章 現行單一地政士問題訪談分析 ........................................................................... 45 第一節 仲介及地政士雙方代理對交易安全的影響 ............................................. 45 第二節 地政士對不動產交易安全把關 ................................................................. 53 第三節 特約地政士利益衝突影響交易成本問題 ................................................. 59 第四節 現行政策無法解決資訊不對稱問題 ......................................................... 72 第五節 小結 ............................................................................................................. 86 第五章 雙地政士代理機制可行性分析 ........................................................................... 90 第一節 雙地政士對於資訊不對稱問題改善 ........................................................... 90 第二節 雙地政士支持度及增加交易成本問題 ..................................................... 100 第三節 雙地政士對於仲介業衝擊性 ..................................................................... 107 第四節 雙地政士制度可行性分析 .......................................................................... 111 第五節 小結 ..............................................................................................................119 第六章 結論與建議 ......................................................................................................... 122 第一節 結論 ............................................................................................................. 122 第二節 建議 ............................................................................................................. 125 參考文獻 ........................................................................................................................... 127 附錄一：知情同意書 ....................................................................................................... 130 附錄二：訪談逐字稿摘錄 ............................................................................................... 132 附錄三：開放式編碼 ....................................................................................................... 145 附錄四：開放式編碼示例 ............................................................................................... 146 IV.
(7) 圖目錄 圖 圖 圖 圖 圖. 1-1 104 年第一季各縣市房地產糾紛來源統計............................................ 2 1-2 仲介銷售流程圖...................................................................................... 5 1-3 研究流程圖............................................................................................ 12 2-1 市場交易機制失靈................................................................................. 23 3-1 深度訪談流程圖.................................................................................... 44. 表目錄 表 表 表 表 表 表. 1-1 不動產消費糾紛原因............................................................................... 3 1-2 定型化契約範本適用範圍....................................................................... 3 2-1 Williamson 和 Arrow 理論之比較 ....................................................... 17 3-1 地政士訪談大綱..................................................................................... 40 3-2 消費者訪談大綱..................................................................................... 41 3-3 仲介業者訪談大綱................................................................................. 42. 表 3-4 地政士訪談對象表................................................................................. 43 表 3-5 消費者訪談對象表................................................................................. 43 表 3-6 仲介業者訪談對象表............................................................................. 43. V.
(8) 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 一. 研究動機 在不動產的買賣過程中，消費者最在意的二件事一是不動產交易價格；另一就是 不動產交易安全，消費者在交易前從建商或代銷業者取得預售屋廣告與行銷訊息，或 是仲介業者的成屋買賣交易訊息後，經過許多的協商、討論，最後決定交易價格，而 從交付定金、簽訂買賣契約、所有權移轉登記及實際交屋，交易過程繁瑣，牽涉的法 律關係相當複雜，整個不動產交易過程中，涉及許多不動產有關的專業資訊，消費者 一不小心可能就會造成不動產交易安全問題。 不管在哪個國家，產權是不動產的基礎和靈魂，在美國保障產權主要靠三種方法： （一）是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；（二）是通過代理律師查閱登記 機關的檔案資料和提供法律意見，確認產權的真實性；（三）是向專業的產權保險公司 購買產權保險 1-1。政府於 2012 年開始實施「實價登錄制度」使不動產交易價格資訊公 開透明化，但不動產交易之標的因買賣價金龐大，其牽動的層面包含賣方稅務負擔問 題、賣方標的減損價值給付不完全、買方契約履行能力違約風險，因此消費者應注意的 不只是交易價格高低，更極需關切的是不動產交易安全問題。 依據內政部地政司 104 年資料統計整理，全台房地產消費糾紛案件，96 年第三 季至 104 年第二季，累計件數共計 14187 件，平均每季 443 件，每日 14 件，消費糾 紛來源分析仲介業占 61%，而代銷業占 2%、建商占 33%、其他 4%，不動產消費糾 紛來源最主要為仲介業，其次為建商（請參見圖 1-1）。 內政部之資料只是冰山一角，不包括各鄉鎮市公所之調解，直接訴訟及私下和 解之案件，本研究參照內政部不動產資訊平台整理出民國 101 年至 104 年度，全省. 美國房地產產權保障制度有哪些，http://www.ccyp.com/Client/ArticleDetails/15356?listid=8588 ，最 後瀏覽日：2016.5.11 1-1. 1.
(9) 有關資訊之不動產買賣糾紛資料分析其種類及統計件數，不動產消費糾紛原因前三 名依序房屋漏水問題、终止委售或買賣契約、隱瞞重要資訊（請參見表 1-1 ）。 本研究認為這三大排名的不動產買賣糾紛，主要原因歸咎於消費者在簽定委售 或買賣契約時的資訊不對稱問題，消費者對於不動產交易經驗不足及對於相關法律 知識闕如，在契約自原則下定型化契約可能產生顯失公平個別磋商條款（尤重道， 2011）。不動產買賣風險大致可分為四大類：（一）偽造集團惡意詐騙；（二）交 易當事人隱瞞重要資訊；（三）締約後發生限制登記、減損價值、效用等難以預期 之變化；（四）行政人員或交易輔助人之故意或過失，致損及交易者權益。總歸這 四類型風險肇因，來自契約的簽訂不慎或不公平條款、不實廣告的引誘或誤認、中 間人的機制不完善或過程出現瑕疵、過戶疏失。因此在不動產買賣簽約當時及簽約 過戶期間，有必要借助專業者的分析建議，以便作有效的防範與補救措施（林旺 根，2010）。. 33. 158. 219. 1. 仲介業. 代銷業. 建商. 其他. 圖 1-1 104 年第一季各縣市房地產糾紛來源統計 資料來源: 內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計(104 年)，本研究整理. 2.
(10) 表 1-1 不動產消費糾紛原因 不動產消費糾紛原因. 101 年 （件）. 102 年 （件）. 103 年 （件）. 104 年 （件）. 合計 件數. 名次. 房屋漏水問題. 282. 308. 259. 192. 1041. 1. 终止委售或買賣契約. 148. 194. 189. 181. 712. 2. 隱瞞重要資訊. 148. 191. 199. 135. 673. 3. 資料來源: 內政部不動產資訊平台糾紛案例及統計(104)，本研究整理. 政府為保護資訊弱勢之消費者，積極推動了許多保護消費者權益之架構，例如成 立消基會保護消費者權益、修訂公平交易法，於不動產交易方面，行政院消費者保護 委員會於民國九十年會議通過，並由內政部制定及公佈了六種定型化契約範本及規範 五種說明書應記載及不得記載事項（請參見表 1-2）。定型化契約範本雖可以做到資訊 揭露的功能，但因為不動產的特殊性，有些個案需要擬定個別磋商條款，若是消費者 是處於資訊弱勢者，仍無法避免掉入契約的陷阱，致交易權益受損及日後請求困難。. 表 1-2 定型化契約範本適用範圍 定型化契約範本名稱. 適用範圍. 1. 成屋買賣契約書範本. 成屋買賣. 2. 不動產說明書應記載及不得記載事項修正規定. 成屋土地預售屋買賣. 3. 預售屋買賣契約書範本. 預售屋買賣. 4. 預售停車位買賣契約書範本. 預售屋買賣. 5. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項. 預售屋買賣. 6. 房屋租賃契約書範本. 一般租賃. 7. 房屋委託租賃契約書範本. 委託仲介出租. 8. 不動產委託銷售契約書範本. 委託仲介銷售. 9. 不動產委託銷售標的現況說明書. 委託仲介銷售. 10. 不動產委託承購標的現況說明書. 委託仲介承買. 11. 要約書標的現況說明書或建物現況確認書. 委託仲介承買. 資料來源：本研究整理. 3.
(11) 政府為保障人民財產權益、維護不動產交易安全、提升專業代理人之水準，於 民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，因此地政士在整個房地產交易或 移轉過程中，從事前的產權調查、簽約時解說契約內容、稅務計算與規劃，到辦理 中需管理書狀證件票據等重要資料、各式申請書表製作，與各公部門之溝通，以及 當事人間聯絡協調、案件進度及付款情況之掌控，到結案時負責款項交付，地政士 以維護財產安全、掌控交易流程為重要職責。地政士法第 1 條「為維護不動產交易 安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。」及地政士法第 2 條 「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」但是目前市場的不動 產交易現況，地政士的介入時間恐怕都太晚了，從仲介銷售流程圖（請參見圖 1-2） 發現，消費者從商談委售價格到與仲介簽署委託契約及不動產說明書，都沒有公正 第三方介入，消費者在資訊不對稱下協商的價格是否合理？消費者對於自己簽下的 委託契約書、不動產說明書、斡旋金或要約書 1-2 內容是否完全知悉？最後消費者簽 定買賣契約時，特約地政士的雙方代理行為是否能秉持公正與專業協助契約簽訂？ 這些都是值得探討的議題。. 1-2 內政部目前明文規定，當買方有意購屋時，仲介要主動告知買方，選擇使用出「斡旋金」、或簽 訂「要約書」兩種方式，向賣方展現購屋誠意。 這兩種方式的法律效力相同，但買方選擇出「斡旋 金」時，須先支付一定金額現金給房仲，一般斡旋期約為 1 周，當買方出價成功後，斡旋金可轉為 買方付給賣方的訂金，一旦當斡旋金轉為訂金後，即視為買賣契約成立，此時，若買方突然反悔， 據《民法》第 249 條規範，買方無法拿回定金，但若是賣方反悔不賣，賣方得加倍返還訂金。 若是 以要約書方式買房，則須注意要約書上，都會註明若房仲代為議價成功，賣方一旦落款即表示合 意，買方突然反悔，須要支付出價 3%違約金給賣方；若賣方無法履行契約，也同樣須賠償買方，但 詳細賠償金額，則依照要約書上註明條款而定。. 4.
(12) 仲介與賣方商談委託銷售底價 1. 賣方與仲介簽署委託契約及不 動產說明書 2. 仲介代理賣方尋找買方 3. 仲介向買方協商價格 4. 仲介收受斡旋金或簽署要約書 5. 賣方同意仲介協商價格 6. 由地政士見證簽署買賣契約 7. 由地政士保管賣方印鑑資料 8. 買方支付完稅款 9. 地政士完成買賣移轉登記 10. 買方支付尾款 11. 賣方交付不動產予買方 12. 完成交易. 圖 1-2 仲介銷售流程圖. 5.
(13) 本研究認為不動產交易時，單一地政士可能產生的問題如下： （一） 賣方委任地政士 一般不動產買賣時，賣方擁有較多物件內容資訊，賣方為提升物件成交價格， 對於該標的為不實揭露或為隱匿時，將造成買方錯誤決策，例如貸款成數不足、產 權不清、成交價太高、合約內容增加或修改對買方不公平條文。 （二） 買方委任地政士 當買方為屬資訊較充足者（投資客、建商、開發商）時，買方有較多物件內容 資訊，將造成賣方錯誤決策，例如賣方土地增值稅太高、房地合一稅負擔過重而未 告知、成交價太低、合約內容增加或修改對賣方不公平條文。 （三） 仲介特約地政士 在不動產買賣過程中，仲介自稱為公正第三方，為買賣雙方提供其公司特約地 政士，辦理簽約及辦理產權移轉登記，而許多賣方或買方，殊不知仲介為該成交案 件中，為最大受利益者，其公正第三方身份實在是有待商榷。 台灣目前不動產交易現象，許多開發商、代銷業、仲介業等不動產經營業者以 特約地政士代理不動產買賣簽約及移轉登記，雖然讓消費者省去自行找地政士的麻 煩，但卻是形成仲介與地政士同時為雙方代理的情況，依民法第 106 條規定「代理 人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人， 而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」此 為自己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」，但書設有例外允許之規定。 實際上，不動產買賣價金動輒數百萬甚或數億元，從委託、議價、簽約等，攸 關雙方權利義務重大，依法不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買賣之媒 合，其議價過程中不免涉及雙方代理，在不動產經紀業管理條例第 24-2 條已明文規 定 1-3，仲介業者雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託。為降低消費者不 動產買賣風險，本研究認為在最後簽約及辦理產權移轉登記時，買賣雙方應考量自. 6.
(14) 己對於不動產相關專業或資訊是否不足，避免仲介及地政士同時雙方代理之利益衝 突，雙方應各自分別委任地政士參與協商，確認契約內容是否符合當事人真意，並 協助產權最後確認以保護當事人權益，以減少買賣雙方因資訊不對稱產生逆向選擇 1-4. 及道德風險 1-5。 仲介業者與特約地政士雙方代理方式，是否會產生利益衝突影響交易成本？現. 今仲介與地政士同時雙方代理交易形態，是否造成資訊不對稱問題？在現行政府所 推動之不動產定型化契約及付款中間人制度，其改善雙方代理問題之效果為何？雙 地政士制度對於改善雙方代理問題可行性為何？這正是本文研究動機之所在。. 1-3 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦 理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範 之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應 查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機 關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。 1-4 市場交易中的“逆向選擇”問題是美國經濟學家喬治·阿克洛夫（George Akerlof）提出並引入信息 經濟學的，它主要是研究由於產品質量信息的非對稱性及其所造成的結果，並於 1970 年發表了文章 《檸檬市場：品質不確定性與市場機制》，得出了「檸檬原理」 （檸檬來源於美國口語對缺陷車二手 車的經驗稱呼） ，並且開創了逆向選擇（adverse selection）理論。 「檸檬原理」對經濟學的貢獻在於， 它揭示了許多傳統市場都存在的信息的非對稱現象，深化了我們對真實市場現象的瞭解。一個市場 經濟的有效運行，需要買者和賣者之間有足夠的共同的信息。如果信息不對稱非常嚴重，就有可能 限制市場功能的發揮，引起市場交易的低效率，甚至會導致整個市場的失靈。 1-5 道德風險（Moral Hazard）是指參與合同的一方所面臨的對方可能改變行為而損害到本方利益的 風險。亞當·斯密（1776）在《國富論》中就已經意識到了道德風險的存在，只是沒有採用這樣一個 名詞。道德風險並不等同於道德敗壞。道德風險是 20 世紀 80 年代西方經濟學家提出的一個經濟哲 學範疇的概念，即從事經濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利於他人的行動。或 者說是：當簽約一方不完全承擔風險後果時所採取的自身效用最大化的自私行為。道德風險亦稱道 德危機。. 7.
(15) 二. 研究目的 基於上述研究動機，本研究期望透過代理理論及交易成本理論之論述、相關文 獻探討及深度訪談，以達到以下之研究目的： （一） 釐清仲介業者及地政士雙方代理所產生的代理問題與資訊不對稱問題，並 分析現行政策無法解決雙方代理問題。 （二） 瞭解現今仲介業者在不動產買賣時，以特約地政士代理形成的利益衝突與 買賣雙方交易成本問題。 （三） 提出雙地政士制度改善資訊不對稱與雙方代理問題新思維，以強化現行地 政士制度之功能，並針對雙地政士制度產生以交易成本進行可行性探討。. 8.
(16) 第二節 研究範圍與定義 一. 研究範圍 本文旨在研究現今政府維護不動產交易安全的執行成效，從雙方代理的角度切 入，探討不動產經營業者以特約地政士辦理不動產買賣契約擬定及移轉登記，產生 的問題包括（一）仲介與地政士同時雙方代理影響資訊不對稱問題；（二）特約地政 士利益衝突影響交易成本問題；（三）現行政策無法解決資訊不對稱問題；（四）雙 地政士交易成本及可行性；以這四個構面作為本研究觀察的切入點，經由代理理論 及交易成本，並參考現行民法、地政士法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法 及不動產交易糾紛之案例之文獻資料，檢討現行制度及政策之缺失，並以訪談方式 深入了解地政士、買賣雙方及不動產經營業者，在實際交易過程中所產生資訊不對 稱之代理問題及利益衝突影響交易成本問題，建構雙地政士制度未來執行方針及提 出改善建議。本研究範圍設定如下: （一） 研究區域：屏東市。 （二） 研究對象：本研究主要目的在探討不動產買賣交易時，買賣雙方所面臨資 訊不對稱問題，以及雙地政士制度是否可改善交易安全。因此，以買賣作業流程中 掌控交易流程及重要資訊之專業人士「地政士」及從事不動產經營之「仲介業者」 做為深度訪談之對象。因考慮雙地政士制度之實施可能會提高交易成本問題，因此 最終訪談，具有不動產買賣經驗之「消費者」 ，對於雙地政士代理機制將產生之交易 成本，提供個人意見做為研究之參考。 （三） 研究限制：本研究以探討雙地政士在不動產買賣移轉過程中之可行性，不 含繼承、贈與、共有物分割等不動產移轉登記，因時間與空間限制，本研究僅以不 動產買賣媒介為業之仲介業者為研究對象，建商、開發商、代銷業者不作為本次研 究對象範圍。. 9.
(17) 二. 名詞定義 （一） 雙地政士：不動產買賣過程中，買賣雙方基於信賴關係，各自分別委任專 業之地政士參與協商，確認契約內容是否符合當事人真意，保護雙方當事人權益， 預防交易糾紛的產生，即所謂雙地政士。 （二） 特約地政士：與房仲業、代銷業、建商、開發商等不動產經營業者，以契 約合作方式長期配合代理不動產買賣交易時簽約、辦理產權移轉登記及銀行貸款等 業務之地政士。 （三） 不動產經營業者：專門從事不動產經營業務之仲介業者、建商、開發商、 代銷業。 （四） 買賣雙方（消費者）：參與不動產買賣之雙方當事人。. 10.
(18) 第三節 研究流程 本研究之研究流程如圖1-2，茲說明如下： 一. 界定研究目的與範圍，蒐集「內政部不動產資訊平台」所提供之全臺灣各縣市 不動產買賣糾紛案例及屏東縣市地政士公會會員做為研究標的，再進入研究場域進 行觀察，找出適合本研究之訪談對象。 二. 相關文獻回顧，經由代理理論、交易成本理論、付款中間人、定型化契約等買 賣交易相關文獻分析，再參照現行地政士法、不動產經紀業管理條例、民法、消費 者保護法及不動產交易糾紛之案例資料，對於不動產經營業者指定特約地政士，所 產生不動產買賣雙方所產生的資訊不對稱問題進行分析。 三. 整理相關文獻，依據文獻擬出半結構式訪談大綱，對地政士、仲介業者及曾有 不動產買賣經驗消費者進行深度訪談。 四. 將訪談內容做分析歸納整理，再與相關理論及文獻的定義加以交互參照，提出 「雙地政士代理機制」之可行性研究。. 11.
(19) 研究動機. 研究目的. 研究範圍. 相關理論與文獻回顧. 文獻資料蒐集整理. 訪談研究設計及操作. 資料分析與歸納. 結論與建議. 圖 1-3 研究流程圖. 12.
(20) 第二章 相關理論與文獻回顧 本研究以不動產經營業者及地政士在不動產買賣過程中為「雙方代理」，所產 生之資訊不對稱及利益衝突等代理問題進行討論，並探討現今政府維護不動產交易 安全的執行成效，因此，在理論基礎上，爰引新制度經濟學派有關代理、交易成本 等理論，在文獻回顧上，將探討分析與本研究相關之文獻，整合對於雙方代理相關 之研究，並參考現行不動產相關法規及不動產交易糾紛之案例文獻資料，檢討現行 制度及政策之缺失，最後並將文獻資料整理歸納，擬出針對地政士、買賣雙方及仲 介業者之三個不同立場參與者之訪談大綱，以作為本研究推動不動產交易時，以雙 地政士代理機制之建構基礎。. 第一節 代理理論 代理理論的觀點起源於 1960 至 1970 年，當時經濟學者探討個人與組織間的 風險分攤（risk-sharing）問題。Jensen & Meckling（1976）以Coase（1937）之《廠 商的本質 》為基礎，從組織經濟學的角度考量組織內，代理關係之監督問題，發展 出代理理論（agency theory）。代理理論除了探討風險分攤外，也探討委託人和代 理人雙方某種形式的資訊不對稱、利益衝突問題與互動關係及其管理機制2-1。本節 茲就代理關係、代理問題文獻類別、代理問題起源、代理成本及代理契約等課題， 分述說明。. 2-1利益衝突是指個人或組織涉及不同方面相同的利益時，向自己或與自己相關人士作出偏袒或優待 的不當行為。即委託人的利益與提供專業服務的業者本人或者與其所代表的其他利益之間存在某種 形式的對抗，進而有可能導致委託人的利益受損，或者有可能帶來專業服務品質的實質性下降。. 13.
(21) 一. 代理關係 代理理論直接無所不在的存在於代理關係之中，依Jensen & Meckling（1976） 的定義：「代理關係是指一個或一個以上的委託人（principal），雇用並授權給另 一個或一個以上之代理人（agency），代其行使某些特定的行為，彼此間所存在的 契約關係。」在不動產買賣過程中，由買方委託仲介公司代為搜尋媒合物件及委託 地政士代為辦理產權移轉登記，即為一種代理關係建立。Jensen & Meckling （1976）代理關係是在「契約」（正式或非正式）規範下建立，委託人決定交辦的 事、相關的規定和罰則，確定代理人執行成果的費用標準，並授與代理人制訂與委 託人利益攸關的決策權責及使用委託人的部分資源，而代理人負責執行委託人所交 辦的事項，為其利益進行特定行動，並獲取約定的報酬。例如，不動產買賣時，由 仲介人員幫忙搜尋不動產市場交易資訊，仲介人員代理內容包含類似物件最近成交 價、媒合有意願買方及賣方、交易價格協商；由地政士提供不動產相關法令諮詢及 代理移轉登記，地政士代理內容包含代理賣方申辦土地增值、房地合一稅、重購退 稅等，以及代理買方申辦契稅、向銀行協商貸款條件等，仲介及地政士代理費用一 般習慣是由買賣雙方各自支付或按比例分攤。 代理人受契約制約代表著委託人的利益並為獲取對應的報酬，其必須由數個可 能的方案中選擇執行，不論其所選為何，皆將同時影響代理人本身和委託人的福 祉。但在一個資訊不完全的經濟環境中，由於委託人和代理人的利益經常不一致， 他們雖然從事合作行為，但是有不同的目標及對風險有不同的處理態度，除非委託 人能有效地約束代理人，否則代理人作出的決策對委託人而言經常不是最優的。因 此，當合作團體間成員因不同目標或組織分工產生利益衝突時，代理問題就應運而 生。. 二. 代理問題 代理理論主要在解決代理關係中之代理問題，Eisenhardt（1989）認為代理問題. 14.
(22) 的產生，源於代理人與委託人有資訊不對稱問題及風險態度（不確定性和風險分攤） 二個原因，致委託人難以監督或察覺代理人的投機行為，茲分述如下： （一） 資訊不對稱問題 Eggertsson（2004）指出資訊不對稱也就是交易一方的所知多於另一方，依代理 理論研究顯示，委託人至少在1. 代理人個人的特質、2. 代理人的決策和採取的行動 等兩項資訊上不如代理人。由於委託人與代理人目標未必一致存有衝突，而且，資 訊佔優勢的一方透露有關資訊未必對自己有益（在某些情況下，不管真相為何，資 訊較多的一方都會給一樣的說詞），或委託人在辨認代理人的行為時有所困難，且 委託人很困難且用高價的費用修正代理人的實際作法，該二項資訊不但會嚴重影響 最後的執行結果，並會讓委託人的利益損失。 何佩珊（2013）指出資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問 題，加上專業人士之素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人 隱藏重要資訊，甚至欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。消 費者購買房屋透過不動產仲介業者購買已是日前社會常態，然而當仲介業者未確實 對成屋的瑕疵進行調查並告知消費者，糾紛因而生起。資訊不對稱的存在期間依代 理契約簽訂前後時點區分，則簽訂前的資訊不對稱可能產生「逆向選擇」（adverse selection） 問題和簽訂後的資訊不對稱可能產生「道德風險」（moral hazard）問 題。 1.. 逆向選擇問題 逆向選擇經典的例子就是Akerlof（1970）提出的“檸檬市場”，賣方在簽訂二手. 車的銷售契約前，對車況的信息掌握的比買方更多，事前的資訊不對稱出現了，兩 輛同款、同年份、相似公里數的車可能外觀可識別的差異基本相同，但是其實由於 使用習慣的不同，實際車況差異很大，買到車況好的那輛，買主自然無比開心；但 是要是買的是車款差的那輛，日後毛病不斷，美國人就會說自己買到了一個“檸檬” 看似光鮮亮麗，真的咬一口卻發現酸的要命2-2。在不動產交易市場中，有關逆向選. 15.
(23) 擇之代理問題，除了買方因資訊不對稱，不知道二手屋實際品質外，更有可能發生 在買方或賣方，在簽定委託銷售契約或買賣契約前，賣方或買方（委託人）因事前 資訊不對稱問題，不知道仲介及地政士（代理人）是否具備要求的特徵。 道德風險問題. 2.. 道德風險最經典的例子就是買了保險的人會改變自己的行為。舉例說明，如果一 個人給自己的車買了保險，就會在駕駛或者是停車時比沒有保險的人更加的大意。投 保人在投保後的行為改變會給保險公司帶來損失，但是因為事後的信息不一致的存 在，保險公司無法時時對投保人進行全面徹底的監控，所以要保證投保人前後的行為 一致性，只有靠投保人的道德自律。這種帶來由事後信息不對稱所引發的損失就稱為 道德風險。道德風險廣泛的應用在委託代理問題（principal-agent problem）的研究之 中，不管是公司治理中的所有者和經理人的關係，還是國家治理中的公民和政府的關 係，都存在著一定程度的道德風險2-2。不動產買賣交易過程中，有關道德風險問題的 主要課題是買賣雙方應如何評估（evaluate）並酬償（reward） 代理人的表現，使代 理人能依委託人的意志而從事，並共同創造買方、賣方、代理人三方的最大利益福 祉。 （二） 風險態度（不確定性和風險分攤） 當代理契約成立，作為契約基礎的狀況可能發生超越預測的變化，此種委託人 或代理人無法掌控的狀況變化，涉及到不確定性（不可驗證性），並造成風險分擔 問題。當委託人與代理人雙方對於風險的態度不同時，對風險問題之處理方式將有 不同的偏好行為，也增加委任過程中代理人可能藉此投機的風險。不動產交易有關 風險態度的主要課題是：買賣雙方應如何處理不動產交易時，代理人共同潛在的利 益分配與財產保障，如交易前仲介對買方貸款能力初步評估，與仲介簽署委託銷售 契約的條件，包括同意仲介代理收取斡旋金、代理買賣雙方議價，以及交易中與地. 2-2 什麼是逆向選擇及道德風險? https://www.zhihu.com/question/21825460/answer/20708564，最後瀏 覽日：105.5.23. 16.
(24) 政士協商買賣契約條件擬定等。 Williamson（1998）和Arrow（1985）皆認為有限理性和環境的不確定性造成 「資訊不對稱」現象，增加了交易過程代理人可能藉此投機（自利）的風險。 Williamson（1998）主張透過制度（組織）設計來改善，以降低交易成本；Arrow （1985）主張改善契約設計，以降低代理人投機的可能。Williamson 和Arrow 二者 對於「資訊不對稱」和「投機行為」之間的理論假定比較，詳如表2-1 所示。. 表 2-1 Williamson 和 Arrow 理論之比較 項目. Williamson 組織經濟學. Arrow 的代理理論. 分析單位. 廠商. 個別的行動者. 狀態. 不確定、有限理性、資訊不對稱. 不確定、有限理性、資訊不對稱. 界線. 產業組織. 有委託代理關係的雙方. 互動法則. 自利. 自利. 假定. 廠商為降低不確定性、有限理性 和投機行為的影響，將會透過組 織化的交易以替代市場交易的不 足. 代理人會出於自利心理而利用資訊 不對稱關係，採取各種增加自身利 益的投機行為. 主張. 透過制度－組織設計，以降低交 易成本. 改善契約的設計以降低代理人投機 的可能. 資料來源：金亨俊（2001）. 三. 代理成本問題 委託人授權代理人，要求以委託人的最大利益為依歸替委託人服務，而將此 關係表現在契約上。如果代理人完全以追求委託人利益最大化為目標，則代理人 的行動將使委託人的利益最大化，但若雙方都只追求個人效用極大，則代理人必 定不會無時無刻為委託人的最佳利益（optimal interest）打算。基於資訊不對稱所 產生委託人與代理人之利益衝突問題，降低委託人之福祉，因其所造成的所有損失. 17.
(25) 與成本的產生係源於代理關係，故稱之為代理成本。Jensen 與 Meckling（1976） 認為代理成本是指因代理問題所產生的損失，其代理總成本係為委託人的監督成本 （monitoring cost） 、管理者的約束成本（bounding cost） 及殘餘損失（residual lose）2-3。 Jensen & Meckling（1976）的研究證明，經理人員擁有的公司股份越少，他們 在工作中偷懶的動機就越大。所以，持有更少的股權可能使經理人員偷懶的動機更 強，這可能會使股東價值遭受更大的潛在損失。偷懶程度是不能直接加以量化的， 因此該領域中的實證研究集中於觀察經理人員的可見行為，並以此作為偷懶問題發 生的證據。研究者們檢驗了經理人員的外部行為是出於最大化股東財富的考慮，還 是因為經理人員對收入、特權或個人名譽的追求。 Rosenstein & Wyatt（1994）發 現，當一個公司的經理人員被聘為另一個公司董事的消息發佈時，公司的股價趨於 下降。上述證據與“經理人員有時會為個人利益而制訂決策，此類行為會使他們所 管理公司的價值遭到減損”的觀點相當一致。. 四. 代理契約 因應代理關係所產生的代理成本，委託人最重要的課題即為設計與代理人之 間有效的監控系統（績效評估、審計的財務報表）和提供合理激勵誘因（薪酬紅 利、利潤分享制度、股權結構）之「誘因相容」（incentive-compatible）契約2-4，以 限制代理人的行為無法過度偏離委託人的目標和激勵代理人謀取委託人的最大利 益。Sandler（2001）指出委託人設計「行為基礎契約」及「結果基礎契約」兩種契 約以因應代理問題：. 2-3 即使具備激勵作用的契約，仍然會有某些目標衝突，這種衝突稱為殘餘損失。 2-4 「誘因合約」綜合「固定價格合約」及「成本加成合約」兩種類型合約的特色及優點，當現實 條件無法顯示何者為優時，混合式的誘因合約最為合適。至於「固定部分」與「成本部分」之間權 數的選取，決定於環境條件偏向何種安排。過於倚重「固定部分」，形同以風險溢價獎勵廠商；過 於倚重「成本部分」，則會減少撙節成本的誘因。因此，良好的誘因合約應該在兩個部分間形成最 適的組合；只不過，為了兩者權數而反覆協商，將不可避免產生交易成本（Sandler，2001：169）。. 18.
(26) （一） 行為基礎契約 指代理制度，如預算制度來掌控代理人的行為。想誘導人們誠實透露所擁有的 資訊，但透露資訊對他們沒有利益時，就要設計出「偏好揭露」的機制，其中有三 個重點：1. 使實際支付價格與揭露的價格無關，藉此限制不誠實的情況；2. 讓誠實 成為優勢策略，也就是使不誠實會帶來隱含成本；3. 讓人們說實話通常要付出昂貴 的代價。 （二） 結果基礎契約 指為規定代理人的報酬與其績效有關的工作契約。委託人明訂績效衡量指標， 以能激勵代理人按照委託人的最高利益，達成雙方利益相互重疊目標趨為一致，當 委託人有利的成果將使代理人獲益，反之則使其受損。另由於風險與隨機因素有 關，最適契約必然要求代理人分擔某些風險，代理人愈不能接受風險，委託人就應 該以愈高的獎勵作為誘因；同樣的，代理人意識到向委託人交付一定抵押品來保證 克服投機行為也是有利的（被看作是擔保）。不同的代理關係，需要不同程度的監 控。例如，如果代理人執行的任務定義明確，用來監控的資訊或「信號」就比較能 準確的衡量代理人的努力程度，監控的成效較高；如果任務定義不清，或不易監 控，就需要使用激勵（結果基礎）契約作為控制的手段。 Sandler（2001）同時認為委託人設計一套誘因方案，使高度努力成為代理人 的優勢策略，然而有兩個限制條件會約束委託人對契約或誘因方案的選擇：1. 委 託人必須滿足代理人的「參與條件」，即代理人的淨獲利不能小於其他外在機會所 提供的最佳獲利，否則代理人不會願意參與這項合約；2. 委託人期盼代理人努力 的程度，必須是代理人自己的最適選擇，這就是「誘因相容條件」，亦即要讓代理 人的利益與委託人的利益達成一致。契約通常規定了代理人允許做的活動，然因雙 方之間風險取向的不同、資訊的不對稱，以及監督本身必須發生的成本，委託人事 實上並無法以契約有效限制或預防所有代理問題，並保證雙方的目標完全一致，在 均衡契約之中仍可能存在著代理人投機行為。而且，用於限制代理人投機行為的投. 19.
(27) 資，其邊際收益在達到一定限度之後就開始下降，大多數情況下幾乎沒有人會為消 除一切投機行為而投資，因此，代理人的行為很少全部衡量出來，而且衡量行為只 出現在衡量成本相對低的地方。另一方面，當外在環境有利、即使不努力也有好結 果時，代理人仍受獎勵去努力；而當外在環境不利、即使努力也沒有好結果時，代 理人也必須被誘使去盡力。 綜上所述，不動產買賣雙方與不動產經營業者三方可能處在資訊不完全、資訊 不對稱、不確定環境、有限理性、投機主義與自利的交易環境中，買賣雙方往往基 於專業、資金、時間等等現實因素考量下，將不動產買賣交易委託代理人實施，而 形成既是委託代理卻又是交易對象的弔詭關係。不動產經營業者因掌控優勢資訊與 資源，基於自身的利益考量，可能對買賣雙方產生實質或潛在的權益危害，而買賣 雙方卻無力對應或無法獲知權益受損程度。 仲介業者與買賣當事人之代理委任關係，其主要目的在於「完成買賣交易」， 而地政士與買賣當事人之代理委任關係，其主要目的在於「完成買賣移轉登記」， 這二種委任代理關係，看似一體但卻是二面，因為代銷業者及仲介業者職責在於完 成買賣交易，但是地政士的職責在於不動產安全的移轉過戶，當交易標的隱藏瑕 疵，代銷業者及仲介業者為順利完成交易，可能形成契約內容不為揭露、不實陳述 之現象，在資訊不對稱情況下，消費者不易察覺，易產生逆向選擇及道德風險。 仲介業者與買賣當事人亦具代理委任關係，若再指定地政士，即形成了兩個層 次的代理關係，然而指定地政士在「完成買賣移轉登記」前，是否能依公正角度， 審視契約公平性，並依其專業提醒消費者買賣房地，應該注意之事項，減少不必要 紛爭。本研究引用代理理論作為研究基礎，針對目前仲介與地政士在不動產交易時 之雙方代理現象，代理關係引發之代理問題與風險，在目前不動產交易市場會產生 那些資訊不對稱問題？因不同的代理關係，需要不同程度的監控，雙地政士是否達 到限制不動產經營業者投機行為之效果？本研究以質化研究深度訪談方式，對上述 所提出問題設計訪談大綱，冀望對「雙地政士代理機制」建構提供實質助益。. 20.
(28) 第二節 交易成本理論 一. 交易成本理論 呂中樓（2005）指出「交易→交易成本→制度選擇與變遷」是新制度經濟學的 基本邏輯，顏宏叡（2005）提出所謂交易乃是限定在特定資源上之實際交付，可區 分為狹義與廣義交易過程：（一）狹義的交易過程是指交易雙方交易特定標的之交 換過程，即在一定的背景或特定條件下，交易雙方借助交易媒介，按照雙方約定， 在約定的時間內把交易標的由交易的一方轉移到另一方，它是通過市場的價格機制 來發生作用的；（二）廣義的交易過程則在狹義的交易過程的基礎上，還包括交易 的事前準備過程和事後執行監督過程。 交易的概念最早由Commons（1934）提出，他指出經濟分析的基本單位應該是 交易，而不是產品或服務。因此，Commons把交易界定為一種合法控制權的轉移單 位，本身含有「衝突、依存和秩序」三項原則，亦即交易是一種代表衝突的所有者 權益的單位，以及含有相互依存的利益，而且還含有預期的因素，即人們可以根據 現在的要素來預期未來的結果，這個「預期」因素即為秩序2-5。 現今不動產買賣交易，大部分仲介業者其利潤是來自於成交金額一定比率，買 賣雙方同時委託仲介業者為交易行為，二者之間存在衝突是自然的，二者各有自身 利益及同時存在共同利益，因此參與的買賣雙方及仲介方，一方面都願意交易關係 持續不至破裂終止，另一方面卻都想從中得到更多、失去更少，這是交易中的一對 根本矛盾。Commons（1934）認為只有通過「交易」這個單位才能使法律、經濟學 和倫理學發生聯繫，另外交易的雙方在交易中要利用「契約」這種交易形式，使雙 方達成合法的承諾。 North（1990）認為交易成本之形成伴隨交易而出現，其根源於交易雙方試圖決 定這些資產裡有價值的特性，辨明每一交易單位中各項特性大小所需的資訊成本， 2-5 Commons將交易分為三類：（1）買賣的交易：即平等人之間的交換關係、（2）管理的交易： 即上下級之間的命令和服從關係、（3）限額的交易：主要是指政府對個人的關係（呂中樓， 2005）。. 21.
(29) 且當加入資訊成本及衡量後，因為交易雙方並不知道商品或勞務的特性，或是不完 全知道代理人表現的各類特性，而必須花費珍貴的資源去設法衡量、監督及產生執 行的問題。Coase（1937）觀察廠商組織存在的因素以及廠商所從事的活動下，提出 「使用價格機能的成本」的概念，將交易成本定義為：進行市場交易所需花費的成 本。Coase（1960）認為「交易成本乃為進行一項市場交易，人們必須尋找願意與其 進行交易的對象，告知交易對象與其交易的意願以及交易條件，進行協商及與之議 價，簽訂契約，並進行必要的驗證，以確定對方是否遵守契約上的規定等等，所產 生的諸多成本」。 Coase（1960）發表《社會成本問題》一文並形成Coase定理2-6： 「在交易成本為零的條件下，無論初始的各類資源的權利（財產權）如何分配，最 終資源都將會得到最有價值的使用，理性的主體總會將外部成本與收益考慮在內， 社會成本問題從而不復存在。」 換言之，如果價格制度運作不存在交易成本，則最 後使產值達到極大結果，並不會受法律規定的影響。依照Coase定理，當所有的權利 可自由轉讓並且交易成本為零時，受外部性影響的雙方，都能了解彼此需求與談判 籌碼時，經由協商取得分割或結合產權，直到增加生產價值的機會消失為止。協商 解決結果，不論何方取得財產，不影響資源最適配置，只影響所得與財富在協商者 之間的分配，使社會利益達到最大。 邊泰明（2003）指出「交易成本」是Coase定理的核心，是Coase針對外部性問 題解決的獨特方案，以成本效益分析為基礎，並將外部性產生者、接受者及無知的. 2-6 Coase定理建立在（1）契約自由、（2）過失侵權責任、（3）對所有權的絕對尊重等三個基礎 上；具有三點啟示（1）外部性產生者不一定要負擔外部成本，透過市場以自願性協商、自願交易補 償方式和契約訂定行為，市場交易會使得資源流向最有效率使用，也可找出資源配置最有效率的境 界、（2）法律創造法定權利的初使分派，市場決定其最終分派；立法者欲追求經濟效率，應考慮如 何使交換順暢，而不是在立法之初就有效的分配法定權利，法定權利的設計應鼓勵私人就包括法定 權利在內之各種內容達成協議以利交換、（3）在界定財產權時，要預為設法使權利賦予所隱含的交 易成本愈低愈好，才可能使資源流向價值較高的使用途徑，而不是在陳述沒有交易成本的世界（邊 泰明，2003：24-26）。. 22.
(30) 第三者考量全部納入，而不是任意的責難外部性的任一方，以尋找衝突的平衡。 Coase提出廠商和市場，可以被看做是經濟組織的兩種可供選擇的方式，到底交易是 在廠商內部發生，還是通過市場在不同經濟主體之間進行，還要取決於交易成本的高 低。Coase認為市場失靈問題不在於外部性，而是歸咎於交易成本，交易是在利益超 過成本（包括交易成本）才會發生。不動產本身所具有高異質性、高交易成本、以及 交易資訊未充分揭露之市場特性，本研究依Williamson（1975）及邊泰明（2003）等 相關學者論點認為投機主義、環境不確定與複雜性、少數交易、資訊的不對稱性、氣 氛、有限理性、資產特殊性、資訊不足等因素相互之間的動態影響2-7，是導致交易成 本高低及不動產買賣交易沒有效率的原因（請參照圖2-1）。. 圖 2-1 市場交易機制失靈 資料來源：Williamson (1975). 2-7資產特殊性係指交易雙方在交易過程中至少有一方需要購買資產，而這些資產只有用在原先設計 的交易用途上才能實現原先預期的效益，如果原先的交易關係終止，這些資產移作他用的價值便大 幅下降，所以特殊資產牽涉到的是投入資產是否能夠重置或者改進，使其能夠繼續作高價值的使 用。特殊資產與投機主義具有連帶關係（邊泰明，2003：34）。. 23.
(31) North（1990）認為訊息的成本（包括用於衡量物品和勞務之有價值特性以及工 作表現之各樣特性的成本）是為交易成本的關鍵，交易成本是無所不在的，當提高 交易成本影響交易進行時，建構一套制度是降低交易過程中的交易成本2-8，並使資 源的使用較有效率的好方法。North亦認為財產權是個人支配其自身的勞力與其擁有 的物品勞務之權利，而所謂支配，即是一種制度架構，是由法律、組織型式、執行 和行為規範等許多條件組合而成的產物。 換言之，制度（Institutions） 乃是一個社會中的基本遊戲規則（包括誘因結 構、法律、契約及財產權安排），主要的作用是創造秩序，建立人們互動的穩定結 構（未必是有效率的），並設法降低互動過程中，對他人行為之訊息不完全和個人 有限理性所造成的不確定性，另加上所利用的技術，制度決定了交易與轉換成本， 並因而決定從事經濟活動是否有利、是否可行。在訊息不完全和有限理性的條件之 下，有限制比沒有制度的世界能減少人類互動的成本，而正式規則可以彌補非正式 限制之不足，而增加非正式限制的效力，它們能降低資訊、監督和執行成本，使非 正式限制能解決較複雜的交換。制度解決協調與生產問題的成果好壞，乃決定於人 的動機（他們的效用函數）、詮釋和規範環境的能力（衡量與執行）、環境的複雜 程度，以及其護法成本（Compliance cost）2-9。 North（1990）認為在複雜的階層組織架構中，欲使各式各樣的交易成本能夠有 效解決，法律必須支持和保護私人契約的合法性。Coase（1960）認為當外部性問題. 2-8 North（1990：47-66）認為「制度」是透過安排人類互動的結構來限制行為者的選擇範圍，其構 成了人類交換的動機。制度限制包括兩種：一種是什麼行為個人不准去做，另一種是何種條件下個 人可以從事某些行為。正式的限制（規則），包括（1）政治（司法）規則：憲法，成文法、不成文 法、特別判例和個人的契約、（2）經濟規則：界定財產權，總括財產的使用權、所有權，以及讓渡 資產或資源的能力、（3）契約：立基於財產權結構（以及執行特性）之上，反映出促成交換的各種 不同方法，包括的條款則專屬於交換中特定的同意條件。非正式的限制，譬如慣例與禮儀。North的 制度理論建立結合人類行為理論及交易成本理論，進而瞭解制度為何存在以及制度對社會的運行有 何作用，如果再結合生產理論，則便能分析制度在經濟體系的成就表現上扮演什麼角色。 2-9 North（1990：61）認為護法成本即一定要有辦法，確知有人違反規則、衡量違反的嚴重程度（所 造成交換對方的損失）以及抓到違反的人。護法的成本包括衡量交換之物品或勞物的多種特性，和 衡量代理人的表現。當既有的技術之下，衡量成本大於利益，就不值得建立規則和劃定所有權。. 24.
(32) 經由市場或廠商處理成本很高時，政府的行政管制措施應介入提供穩定市場的力 量，對於市場交易的前提並不是完全放任而是有限度的干預，如有關降低市場交易 成本的設計、侵權行為允許多少的規範，即需借助政府的力量，以法律制定規則， 說明哪些事情可以作，哪些事情不可以作，該遵守那些規定，並透過警察權及執法 部門確保管制規定確實執行，使資源利用的效率提高，達到最後資源分配的「程序 效率」及「結果效率」。. 二. 不動產買賣與交易成本相關文獻 李麗萍（2010）認為由於不動產交易的類型眾多，且每一物件於交易過程中所 牽涉的人、事、物及權利狀況的關係複雜，在現實社會中的不動產市場交易過程， 買賣雙方處於一個資訊不對稱的情形是一種常態。因此，長期以來對於不動產本身 所具有高異質性、高交易成本、以及交易資訊未充分揭露之市場特性，常導致許多 不動產交易糾紛事件之發生，更因此產生不動產交易成本的增加。不動產買賣交易 過程從委託銷售、雙方議價、交付定金、簽定買賣契約、交付證件、辦理貸款及產 權移轉...等，到最後賣方將不動產交付買方。 陳志偉（1999）、楊棻糸（2000）、邊泰明（2003）將交易成本分為如資訊、 蒐尋、諮詢、評估、協商、決策、規劃、行政、審核、契約、執行、監督等種類之 交易成本及時間、金錢與機會等型態的交易成本。張欣民（2006）引述Williamson （1985）與張紹勳（2002）對交易成本的類型看法，依據交易發生及契約訂定的前 後順序將交易成本分為兩大類：（一）事前交易成本－包含資訊搜尋成本、談判與 決策成本、契約訂定成本；（二）事後交易成本－包含監督成本、契約執行成本、 驗貨成本。 本研究參照Williamson（1985） 與張紹勳（2001）對交易成本的兩大類型： （一）事前交易成本、（二）事後交易成本，並依據上述相關文獻對交易成本項目 論述，從不動產買賣交易過程之角度加以分述探討：. 25.
(33) （一） 事前交易成本－包含資訊搜尋成本、談判與決策成本、契約訂定成本 搜尋與資訊成本是為搜尋交易對象、交易機會和交易項目及對其資訊不瞭解所 引發的成本支出，是為準備簽約的成本；協商與決策成本是指在交易之人的行為、 標的物與環境因素相互之間的動態影響下，欲使經濟個體或機構參與交易所需支出 的成本，是為完成簽約的成本。在不動產買賣交易前，買賣雙方委任專業不動產經 紀人搜尋符合條件之物件或買方，代理買賣雙方對不動產資訊搜尋、協助談判與決 策；當決策完成時，買賣雙方委任專業地政士協助簽約，提供買賣雙方對不動產相 關法律資訊諮詢協商、不動產契約擬定等，此為事前交易成本。 張欣民（2006）對賣方而言，讓更多潛在買方看到其賣屋之意圖與資訊，進而 找到合適之買方，是賣屋者最大之期望，而這找到買方之過程，就是買方資訊搜尋 成本。契約成本也是賣方極力想擺脫的，因為一旦與仲介業者有委託之契約關係， 一綁住就是三個月，甚至更長，而且還有後續緊跟而來的代理關係產生之代理問 題，如道德風險，這都顯示在參與者的反應當中。至於談判及決策成本，有些賣方 並不認為仲介業者真的比較高明，反而視仲介業者是居間操弄資訊之能手，對促進 成交之效能並不大，這可以從國內已有仲介業者發展出一套所謂「見面談」機制得 到證明，讓買賣雙方直接面對面洽談協商價格，而不再由不動產經紀人居間傳遞雙 方之訊息與意向。 （二） 事後交易成本－包含契約監督成本、契約執行成本 監督與執行成本是因為無法預知契約執行後可能發生之情形及不瞭解協商雙方 是否會確實履行協議義務而所需支出的資源。如果有充分的資訊瞭解雙方履行能 力，監督成本或可避免，而執行機能的結構與不完全的頻率和程度是影響交易成本 和契約形式的重要角色。不動產交易買賣雙方透過「契約」簽署這種交易形式，使 雙方達成合法的承諾，並經由「執行」以完成彼此的權利義務，經由「監督」落實 承諾的品質及降低違約風險，確保不動產買賣交易安全。然而因1. 衡量影響契約成 果的多重因素所要支付的成本、2. 基於執行都是由代理人來做，而代理人本身的專. 26.
(34) 業及品德影響結果，容易導致執行通常都不完全。 綜上所述，有關不動產交易「投機主義、少數交易、有限理性、資訊不對稱性」 相互之間的影響，是導致影響交易成本高低。投機主義是在交易過程中，佔有相對 優勢的一方，基於達到自利而採取的一種欺騙式策略行為。交易雙方的有限理性及 不動產市場中資訊流通不完全，當資訊或資源被少數人（部分買方或賣方、不動產 經營業者）操縱，致使買賣雙方的決策理性，受限在資訊不對稱現象問題下，產生 欺瞞的機率增加，並在不動產買賣的過程中，形成對立態度、不信任與懷疑氣氛， 進而引發多元且可預期的衝突行為，增加搜尋、資訊、協商、訂約…等各項交易成 本，影響不動產交易流暢性，導致買方要求返還定金、解除買賣契約或消費訴訟的 市場現象。 不動產買賣牽涉的法律關係相當複雜，不公平條款、不實廣告的引誘或誤認、代 理人的機制不完善或過程出現瑕疵、過戶疏失，甚至於偽造、惡意詐騙，都可能影 響交易完成後，標的物所有權人的財產價值與保障，對另一方信守契約的道德風險 和機會主義的行為傾向缺乏了解與信任，使得較高的監督成本和執行成本存在，並 連帶影響協商與決策成本的增加。因買賣雙方因各自身分背景的條件不同及每個交 易物件的獨特性，當資訊愈不對稱時，買賣雙方對於共同委任仲介業者及地政士的 信任度不同，花費的協商與決策成本愈高，且影響交易之進行與契約的達成。 因此，本研究以交易成本理論為基礎，以不動產買賣交易安全的觀點出發，提 出不動產經營業者及其指定特約地政士，二者已是合作關係，又同在雙方代理情況 下是否會產生利益衝突？而提高買賣雙方對契約監督交易成本？若是推行「雙地政 士代理機制」增加新的交易成本，對於降低資訊搜尋、協商、契約訂定及執行之各 項交易成本是否有助益？本研究以質化研究深度訪談方式，對上述所提出問題訪談 不動產經營業者、地政士及買賣雙方，對該制度建構必須支付額外的交易成本之問 題，並證明雙地政士制度是否可產生極大化淨交易效益（即交易效益與交易成本的 差）的結構，進而瞭解「雙地政士代理機制」未來執行可行性。. 27.
(35) 第三節 相關文獻回顧 不動產買賣牽涉的法律關係相當複雜，整個不動產交易從交付定金、簽訂買賣 契約、所有權移轉登記及實際交屋，涉及許多不動產相關的法律專業，包含土地 法、民法、土地稅法、土地稅法施行細則、土地稅減免規則、房屋稅條例、契稅條 例、遺產及贈與稅法、遺產及贈與稅法施行細則、公平交易法、消費者保護法、不 動產經紀業管理條例、地政士法、土地登記規則…等，整個不動產交易，可說是由 一連串之法規所組成之法律關係。資訊不對稱會產生那些不動產交易糾紛問題？仲 介與地政士雙方代理問題對不動產交易安全影響為何？目前政府解決不動產買賣糾 紛政策有定型化契約推行、實施付款中間人制度二種，而這二種政策是否已足够保 障消費者不動產買賣交易安全？本節就相關文獻進行回顧探討，俾為本研究後續研 擬訪談大綱參考基礎。. 一. 資訊不對稱與不動產買賣糾紛相關文獻 所謂「資訊不對稱」係指當交易的一方掌握另一方所不知道之資訊時稱之。換 言之，在市場上，兩個交易個體間，一方握有交易相關的完整訊息，另一方則缺乏 這些訊息（張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，2000）。也就是說，資訊不對稱的 現象存在於交易雙方各自擁有對商品不同程度的知識（陳冠菊，2005）。 資訊不流通與不透明的情況下，極易產生資訊不對稱的問題，加上專業人士之 素質良莠不齊，往往利用其掌握資訊之優勢，對於交易當事人隱藏重要資訊，甚至 欺罔之行為等事件發生，致不動產交易紛爭案件層出不窮。消費者購買房屋透過不 動產仲介業者購買已是日前社會常態，然而當仲介業者未確實對成屋的瑕疵進行調 查並告知消費者，糾紛因而生起（何佩珊，2013）。 廖政雄（2015）依據內政部地政司統計公布之「房地消費糾紛原因統計」2013 全年到 2014 第 2 季為止，常見不動產交易糾紛發生原因分別是（一）房屋漏水問 題；（二）終止委售或買賣契約；（三）仲介隱瞞交易資訊；（四）服務報酬爭. 28.
(36) 議；（五）契約審閱期；（六）仲介斡旋金返還；（七）請求返還定金；（八）仲 介公司欺罔行為；（九）房屋現況說明書之內容與現況不符；（十）廣告不實，分 析消費者所主張之理由，多為仲介業未充分提供正確且與交易有關之資訊。 吳依真（2004）歸納並分析最高法院近年來對於「預售屋」交易糾紛之判決， 討論最常發生的「預售屋」交易糾紛：（一）建商於所擬訂之定型化契約條款中， 尚有「修改權保留條款」。（二）建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「沒收 已付價金作為違約金條款」。（三）建商於所擬訂之定型化契約條款中，尚有「工 期約定之條款」。 林旺根（2010）提出不動產買賣風險大致可分為四大類：（一）偽造集團惡意 詐騙；（二）交易當事人隱瞞重要資訊；（三）締約後發生限制登記、減損價值、 效用等難以預期之變化；（四）行政人員或交易輔助人之故意或過失，致損及交易 者權益。總歸這四類型風險肇因，來自契約的簽訂不慎或不公平條款、不實廣告的 引誘或誤認、中間人的機制不完善或過程出現瑕疵、過戶疏失。不動產交易糾紛中 之偽造、訛詐的案件，大都發生在簽約及過戶期間，隱瞞重要資訊可能發生在不實 廣告或定型化契約的顯失公平條款，因此在簽約當時及簽約過戶期間，有必要借助 專業者的分析建議，以便作有效的防範與補救措施。. 二. 不動產交易雙方代理問題相關文獻回顧 蔡佳蒨（2015）認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約，仲介人員處於買 賣交易雙方之間將產生利益衝突，而仲介契約中有兩種類型的利益衝突：其一是仲 介人處於賣方、買方間，買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突，連帶影 響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務，此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代 理時更顯嚴重；其二是仲介人如以企業經營者之角色，為確保報酬請求權的實現， 預先擬定仲介契約條款，因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。 郭文俐（2006）認為斡旋金契約紛爭之原因不外乎買方與仲介人締約地位不平. 29.
(37) 等及仲介人同時為買方及賣方之雙方代理，雙方代理之部分 1.不得一般約款之方式 為之，必須由買方與仲介人個別磋商為之；2.在議價未完成前，應由第三公正機關 保管該斡旋金，以較公開之方式，使賣方或多數競價之買方，均得了解彼此間之出 價金額，在議價成功後賣方得向該第三機關請求給付上開斡旋金，反之議價不成 時，買方得向該第三機關請求返還上開斡旋金，如此一來或可減少相當之糾紛。 Isakson & Spencer（2000） 全面品質管理（ TQM ）原則下，獲得雙方同意的 雙重代理、便利措施、保護措施皆不是有效率的做法。郭裕民（2013）不動產於產 權移轉時，其代理問題便發生在：權利人（委託人）與地政士（代理人）的關係， 以及義務人（委託人）與地政士（代理人）間的關係。代理關係的風險，主要是產 權移轉的工作，全由地政士獨自控管，相關資訊揭露不足，難有第三人，直接對地 政士加以監督。依代理理論中，代理產生的問題主要來自於委託人與代理人的利益 不一致，代理人為了自己的利益會隱藏資訊。 Hoyt & Schwer（1998）指出，因不動產交易複雜，非專業者難以理解，不動產 經紀人員常誤導委託人。郭裕民（2013）若相同的事情在我國地政士從業人員，大 都會以不擋人財路為由，選擇不作為的方式，免造成不必要麻煩，最常見的案例 是，購屋貸款額度，額度高代表該屋有較高的價值，但太高的貸款將對購屋者的財 務帶來沉重負擔，而影響購屋者日後的生活品質，但地政士為了買賣成交，往住會 配合賣方，隱匿財務的負擔風險，以及假造買賣契約提高成交價金，希望能提高貸 款額度，以促成交易。 民法第 106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為， 亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專 履行債務者，不在此限。」此為自己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」， 但書設有例外允許之規定。林旺根（2010）不動產買賣過程中從委託、議價、簽約 等，攸關雙方權利義務重大，依法不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買 賣之媒合，其議價過程中不免涉及雙方代理，但在簽約時，買賣雙方考量自己關於. 30.
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