第四章 現行單一地政士問題訪談分析
第一節 仲介及地政士雙方代理對交易安全的影響
民法第 106 條規定自己代理與雙方代理之禁止4-1，但是對於專履行債務者，設 有例外允許之規定，在實務上，因不動產買賣過程中從委託、議價、簽約等，攸關 雙方權利義務重大，依法應不許雙方代理，因仲介或代銷人員，為不動產買賣之媒 合，其議價過程中不免涉及雙方代理，但在簽約時，房仲又以公司之特約地政士為 買賣雙方簽約，特約地政士在買賣雙方不動產相關專業或資訊不足情況下，仲介及 地政士雙方代理是否隱含了產權完整性及安全性問題？
一. 房仲主要工作是什麼？雙方代理身份如何公正揭露不動產相關資訊？
4-1 民法第 106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人 之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」此為自 己代理與雙方代理之禁止，惟「專履行債務者」，但書設有例外允許之規定。
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C1 表示仲介的工作是「現場查勘製作不動產說明書，貼廣告尋找買家，然後雙 方居間協調價格」。關於公正揭露不動產相關資訊仲介業者 C2 認為「凶宅、漏 水這些問題真的不好調查，但我們是盡所能的去揭露及告知，不要讓消費者有 資訊上的落差，同時也要讓賣方在不動產現況說明書上簽名」。
C1：經紀人主要的工作從接到一個委售案件時的產權調查，現場查勘製作不動 產說明書，貼廣告尋找買家，然後雙方居間協調價格，最後收取訂金，與雙方 約定簽約時間。
C2：我們是依經紀業管理條例規定一定要用不動產說明書來解說，最近內政部 在 104 年 10 月及 105 年 1 月共修正了二次，新版的不動產現況說明書內容十 分的詳細，包括鄰近嫌惡設施、凶宅等，但是房仲並不是萬能，有些東西並沒 辦法調查，像是凶宅、漏水這些問題真的不好調查，但我們是盡所能的去揭露 及告知，不要讓消費者有資訊上的落差，同時也要讓賣方在不動產現況說明書 上簽名。
由上述訪談中得知，雙方代理在實際執行仲介業務時，是在所難免的，而對於 仲介業者來說，不動產說明書似乎就可以，幫助仲介業者公正揭露不動產相關資 訊。
二. 仲介對不動產說明的看法？
C1 表示「仲介寫不動產現況說明書，必須負責現場查勘，並讓賣方自行簽名以 示負責，將來有訴訟糾紛時，仲介因為有收仲介費所以也會被告，但是因為房 仲有做好現況說明書上的告知，這部分反而可以免去一些責任。」C2 同時表示
「房仲要寫不動產現況說明書，這是我們一定要做的，賣方同意我們調查的情 形，並在不動產現況說明書上簽名，所以我們有幾個案件進入調解程序時，這 些文件對仲介是很有助益的，也可以說是房仲業者的一張「保命符」!
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由上述訪談內容可知，仲介對於資訊的揭露部分，必須依現行不動產經紀業管 理條例 23 條4-2及 24 條4-3規定， 製作不動產說明書，並在執行業務過程中，應以 不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，像是凶宅、漏水這些問題不好調查，
仲介會請賣方在不動產說明書上簽名，表示對於資訊的揭露部分認同，有些仲介認 為這些文件對仲介而言是很有助益的，更可稱作是房仲業者的「保命符」! 但是，
本研究認為不動產說明書真正的功能，應該是為了消弭消費者對於不動產買賣資訊 不對稱的問題，而非以房仲業者自保為主。
三. 一般人對於不動產說明書的認知有多少呢？
消費者對於不動產說明書的內容像是土地有無他項權利及限制登記、建物權利 種類、有無分管協議等消費者都瞭解嗎？
B1 表示「有些不太懂耶! 像是限制登記、有無分管協議就不知道是什麼了，我 也不好意思問啦！」B2 表示「應該是大部分都知道，不過我想，應該也是一知 半解！」B3 表示「知道啊！ 但是限制登記、有無分管協議，就不知道了。」
B4 表示「這些聽起來太專業了，我不太懂耶~」B5 表示「本人是能理解，但我 知道我周遭的朋友都是看不太清楚，還是需要專人解釋。」
對於大部分的消費者來說，不動產說明書上的專有名詞他們是不太能够理解 的，並且需要專人的特別解說，仲介人員讓賣方填寫不動產說明書時，有特別解說 不動產說明書內容嗎？不動產說明書內容是消費者自己勾選的嗎？
4-2 不動產經紀業管理條例第 23 條，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交 易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
4-3 不動產經紀業管理條例第 24 條，雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明 書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或 買賣契約書之一部分。
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C1 表示「我們有大概說一下，我們都是讓客戶自己勾選。」C2 表示「我們都 會逐一說明，讓客戶自己勾選。」B1 表示「仲介是沒有特別解說，是仲介勾選 的，最後有叫我簽名。」B2 表示「仲介是沒有特別解說，勾什麼我也忘記了，
好像只有叫我簽名。」B3 表示「仲介是沒有特別解說，是我自己勾選的。」B4 表示「這些看起來太專業了，我看不太懂，仲介是沒有特別解說，是仲介勾選 的，最後有叫我簽名。」B5 表示「本人是能理解，但我知道我周遭的朋友都是 看不太清楚，還是需要專人解釋，是我自己勾選的。」
由訪談中得知，大部分的消費者對於不動產說明書的認知是＂太專業了＂，劉 得寬（1981）指出資力與智力無法相抗衡，消費者對契約內容，一方面沒有耐心去 仔細審閱，另方面也欠缺專業能力去做正確的判斷。再套句最近證券公司的 Slogan
「我連洗衣機說明書都看嘸啊~還看什麼公開說明書！」大部份的消費者表示不動產 說明書還是需要有專業人士特別為其解說，雖然，受訪的二位房仲均表示，有為客 戶解說不動產說明書，但從上述五位受訪消費者就有四位表示房仲並未其解說內 容，並且有二位受訪消費者表示，是房仲幫他們勾選不動產說明書內容；有二位消 費者表示是自己勾選；有三位表示他們只有簽名。
不動產買賣交易時，仲介人員是負責第一線的產權調查、現場查勘製作不動產 說明書、貼廣告尋找買家、雙方居間協調價格、收取訂金、約定簽約時間，而地政 士是負責第二線的簽定買賣約、貸款協商、稅務試算與申報，二者的工作都十分重 要。假設消費者在不知情的情況下，受相對利益關係人引導填寫了不動產說明書，
除了無法達到不動產說明書資訊揭露的功能，更隱含了不動產交易的產權完整性及 安全性問題。
四. 地政士雙方代理對於產權完整性及安全性問題
在不動產買賣交易過程中，地政士為雙方代理之角色，對於產權之完整性及安
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全性問題有影響嗎？
A2：現在都有不動產說明書，所以產權完整性的資訊揭露應該是仲介人員的責 任，地政士不需要做，也不需要承擔這個責任，因為相較於仲介業者，地政士 所受利益是最小，立場可以比較公正客觀，但所必需承擔交易安全責任是更大 的。
A1：一般來說地政士的利益不大，雙方代理是沒有什麼問題，但若是特約地政 士就比較難說，因為他們多了一層包袱在，像建商因為是新成屋問題不大所以 他們比較不會去隱匿重要資訊，但是仲介業就常常會發生，像是中古房屋會漏 水、農地不符合農用情形…還有很多啦! 但是，現在政府規定仲介公司，交易時 要用不動產說明書向消費者說明，所以現在這種問題應該是會比較少了，但產 權問題是要特別小心，因為產權是可以隨時變動的，若是遇到不專業的房仲及 地政士，對於交易不動產沒有做好事前調查，消費者就有可能買到一個不完整 的產權。
A2 表示「現在都有不動產說明書，所以產權完整性的資訊揭露應該是仲介人員 的責任..」A1 表示「現在政府規定仲介公司，交易時要用不動產說明書向消費者說 明，所以現在這種問題應該是會比較少了…」地政士 A1 與 A2 同時認為，對於不動 產交易時，產權完整性的問題，因為現在政府規定仲介公司，交易時必須要用不動 產說明書向消費者說明，所以產權完整性的資訊揭露應是仲介人員的責任。
特約地政士 A2 表示「地政士不需要做，也不需要承擔這個責任…」及 A1 表示
「產權問題是要特別小心，因為產權是可以隨時變動的，若是遇到不專業的房仲及 地政士，對於交易不動產沒有做好事前調查，消費者就有可能買到一個不完整的產 權。」關於產權完整性的議題，雖然受訪特約地政士認為地政士不需要承擔這個責
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任，但卻也有地政士認為，因為產權的變動性，不專業的房仲及地政士，沒有做好 事前調查，消費者就有可能買到一個不完整的產權。
A1 地政士表示「一般來說地政士的利益不大，雙方代理是沒有什麼問題，但若 是特約地政士就比較難說。」A1 地政士表示「因為他們(特約地政士)多了一層包袱 在，像建商因為是新成屋問題不大所以他們比較不會去隱匿重要資訊，但是仲介業 就常常會發生，像是中古房屋會漏水、農地不符合農用情形…還有很多啦! 」
地政士 A2 及 A1 都一致認為不動產交易對地政士來說利益不大，立場可以比較
地政士 A2 及 A1 都一致認為不動產交易對地政士來說利益不大，立場可以比較