建議

本研究受限於時間、人力與物力下，尚有部分課題無法處理和解決，謹提出下 列三點是為本研究中未能繼續或無法探討的課題，對於以雙地政士制度改善資訊不 對稱下之不動產買賣糾紛的議題，冀後續有志研究者，作更進一步的探討。

一. 本研究以質化研究深度訪談法對4位地政士、5位消費者及2位仲介業者做主要的 資料分析方式，深度訪談從研究參與者主要為研究者早已認識之地政士、仲介業 者、有不動產買賣經驗之朋友，從三個不同立場的角色中描述不動產交易經驗中作 研究分析，但這樣訪談過程是否完全表達出研究參與者們的所有想法，抑或三個不 同立場的角色只對於較敏感議題會有所保留，這是不得而知的事情。身為研究者的 人，只能盡量去引導、反覆試探及挖掘參與者，對於單一地政士產生不動產交易糾 紛及雙地政士代理機制之看法。由於此研究只針對11位參與者做訪談，且該11位參 與者所在區域位置都在屏東市區內，雖然質化研究方法在意的是個人經歷所帶來的 啟發，但這樣的啟發需要更多研究不同區域參與者的串聯，如此才能確立此研究可 信度。

二. 本研究因時間與空間限制，僅以不動產買賣媒介為業之仲介業者為研究對象，由 於特約地政士雙方代理現象，相同存在建商、開發商、代銷業者之中，因此，對於在 資訊不對稱情況下，是否會造成消費者對於買賣物件造成逆向選擇的風險，及影響特 約地政士道德風險的議題，應加入更多不同角色參與衡量，以提高本研究之效度。

三. 因不動產的特殊性，必須依個案在定型化契約內附加個別條件的磋商條款，而 一般消費者都是處於資訊弱勢者，需要有法律背景的專業人士協助契約擬定及審 視，因買賣雙方立場對立，雙地政士因買賣雙方各自委任代理人，比現行單一地政

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士雙方代理方式，雙地政士代理機制能依公正角度，審視契約公平性。本研究提出 應藉由立法使雙地政士步入正軌，但對於雙地政士立法及相關配套措施，包括

（一）雙地政士作業規範及流程；（二）雙地政士收費標準及罰則；（三）雙地政 士應具備資格條件審查標準等問題未做詳盡探討，冀望後續研究者能提出相關後續 研究，提供政府制定相關法規之參考。

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參考文獻

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Williamson, O. E. (1975). Markets and Hierarchies:Analysis and Antitrust

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附錄一：知情同意書

【知情同意書】

研究案名稱：以雙地政士制度改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛 1. 研究目的：

為改善現行地政士制度於買賣不動產時買賣雙方所產生的資訊不對稱問題，

而提出改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛之雙地政士制度新思維，以強化現行 地政士制度之功能及將產生以交易成本提高之探討。最後，希望政府制定「雙地 政士作業規範及流程」及「雙地政士收費標準」之配套措施，使買賣雙方獲得更 安全不動産交易程序，以保障消費者權益。

2. 研究步驟：

本研究採用「文獻研究法」及「訪談研究法」二種研究方法。先以「文獻研 究法」做為資料蒐集方式，經由「民法」、「地政士法」、「不動產經紀業管理 條例」、「公平交易法」、「消費者保護法」及「不動產交易糾紛之案例」資料，深 入了解其地政士及不動產經紀業在交易過程中，所應負擔之責任、義務及權利範 圍，並透過這些文獻基礎來設計半結構式訪談大綱。再以「訪談研究法」將「地 政士」及「一般買賣不動產消費者」做為深度訪談之對象，最後將訪談內容做分 析歸納整理，再與相關理論及文獻的定義加以交互參照，完成「雙地政士作業流 程」及「雙地政士收費標準」。

3. 研究所需時間：

本研究訪談共分三階段，第一階段將進行一個小時訪談；第二階段 30 分 鐘；第三階段以電子郵件文字檔或電話錄音方式確定所有訪談內容。

4. 研究預期效益及可能造成之傷害：

在訪談過程中可能會引發情緒不適等現象，你可以隨時要求中斷。再者，此 訪談過程將全程錄音，以作為逐字稿及本研究資料佐證。

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5. 保護隱私聲明：

研究過程中所您的身份描述將以英文代號呈現。研究所收集的資料有可能包 含可辨認參與者身分，結果將可能透露參與者身分，但敝人將僅供本研究使用，

竭盡所能絶不外漏。參與者個人資料若外漏，其責任歸屬於該研究者。

6. 自願參與：

參與者是自願決定參與本研究，可以於任何時間退出參與研究，任何不想回 答的問題都可以不作答，且其權益不會受到任何損害。

7. 此研究的【知情同意書】為一式兩份，參與者與研究者雙方簽署並各執一份為 憑。對於參與者，此同意書除了同意您瞭解研究內容相關資訊外，也有請您授權 予研究者的意義；對於研究者，主要是獲得參與者之授權，而能使用訪談內容進 行本研究之分析及謄寫。

學 校：國立屏東大學不動產經營管理學系 研 究 者：李品蓉

電子郵件：

電 話：

研究者簽名：＿＿＿＿＿＿＿＿ 參與者簽名：＿＿＿＿＿＿＿＿

中華民國 年 月 日

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附錄二：訪談逐字稿摘錄

參與者：A1 地政士訪談(以下以 A1 表示) 訪談日期：104.5.22

訪談時間：AM10:00~PM11:10 訪談地點：屏東市順順堂咖啡館 訪談次數：二次

原來記錄

研究者：請問您是在那一年考上地政士?考上之後有馬上執業嗎?在這幾年間您如 何充實自己的專業知識?

A1：83 年考上的，考前是筆生，就是代書助理，筆生做了二年才去考地政士，一

般來說地政士通過國家考試已經具有一定專業法律素養了，再加上內政部規定每 四年要上滿三十小時的專業課程訓練，以及公會每個月寄發最新法令月刊，這已 經算蠻完整了，再加上平時遇到困難的案件，與同業或是律師互相討論，會儘量 幫客戶找到最佳處理方，這樣從平常實務及訓練課程中，不斷累積自己專業知 識。

研究者：目前市場上自行執業的代書為了增加案源及收入，而與仲介業或是建商 簽定特約代書，你對於這樣的市場現象有何看法?

A1：特約代書與仲介或是建商是互利共生的關係，仲介或建商他們有固定的案

源，但是會變成壓縮我們這個行業的職業尊嚴，因為我們販賣的是我們的 研究者：你個人或是同業，據你所知在當任特約代書時，於簽定買賣契約當下或 是辦理案件中，有發生仲介業或是建商隱匿重要資訊，讓你感覺對買方或賣方交 易不公平的情形嗎?

A1：會，建商因為是新成屋問題不大所以他們比較不會去隱匿重要資訊，但是仲

介業就常常會發生，像是中古房屋會漏水、農地不符合農用情形…還有很多啦! 但 是，現在政府規定仲介公司，交易時要用不動產說明書向消費者說明，所以現在這 種問題會比較少了。但是我的個人風格，是不會幫忙仲介隱匿的，因為消費者買這

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間房子或許是花了畢生積蓄，或是背負了下半輩子的貸款債務，所以在簽約時，我 以專業能力所能預知的風險，會用婉轉的方式告知消費者，當下儘量突現問題，但 不會去主觀定論事情對或錯。像是昨天有一個買賣案件，賣方屋主因為要等另一間 房子蓋好才能搬遷，而買方因無經驗，雙方對於交屋日期没有於契約明定，我這時 就意識到，這筆交易其中的風險，要延遲交屋 10 個月，介紹人為中人非合格受管 制業者，到時出問題，消費者無處求償，我就提醒他們要在契約上載明，地政士秉 持專業精神，看到問題潛藏危險因子，必須做好事先告知及控管，該講要講，因為 代書費不高，出問題之責任大，但仲介就不一樣了耶!他們利益比較大，仲介費按 成交額收費，像是一仟萬的房子，就致少就有 40~60 萬的收入了，所以，他們害 怕有些事情講太明會無法成交，損失龐大，無可厚非，他們就會有隱匿情況產生。

研究者：有耳聞特約代書在買賣案件簽約時，知情不報的情形?

A1：有，仲介特約代書，因要和仲介長期培養友好關係，所以他們是水幫魚，魚

幫水，利益共生，特約代書對仲介就會有所偏袒。我最常聽到就是房仲公司有些投

幫水，利益共生，特約代書對仲介就會有所偏袒。我最常聽到就是房仲公司有些投