以房養老的推動困境與爭議

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第六節 以房養老的推動困境與爭議

過去的研究顯示，逆向抵押貸款最大的風險在於老年者的壽命長短及房價波 動兩方面（Wang, Huang, Lee, 2014；Yang, 2011；彭思遠，2009）。其中，日本 泡沫化經濟的房價下跌以及英國經濟衰退導致的公債利息問題，即是顯著的例子。

除了貸款的風險之外，本研究更探討以房養老在執行與推動上的困難，就林左裕、

楊博翔（2011）的預估，我國以房養老的需求量約為 20 萬至 35 萬戶之間，然 此數目遠超過目前的申貸人數。由此推測，以房養老可能尚有許多執行上的問題，

究竟有何待修正之處？又以房養老被被老年者拒絕的因素有哪些？我國推行以 房養老的時間尚短，且過去的研究尚難以看出服務輸送的困境，僅依他國之經驗 與相關研究作為本文之參考。

在美國早年的研究中指出，雖然有許多老年者可能從以房養老上獲得利益，

但僅有少數的金融機構提供這項服務，其原因在於老年者的財務價值觀較為保守，

且貸款人的諮詢與產品宣導教育的成本過高（Mayer & Simons, 1994），在Weber 與Chang（2006）的研究中，以質性訪談的方式，針對可能的貸款人、貸款人之 家人、處理貸款諮詢的工作人員及專家進行訪談，並以假設性的方案作為訪談內 容，結果發現若要擴大以房養老的服務使用者，HUD （美國住房與都市發展部）

與借款人必須擁有更低的借款手續費，此外，HUD 必須確保良好的諮商品質，

而全國性的規範是最好改善品質的方式，同時也需以獎賞來激勵承辦單位遵守這 些規範。該研究也指出，年老的貸款人必須透過諮商來確保他們的抉擇是正確的，

整個決策的過程實際上圍繞著專業人員及老年者家人的考量結果，而這也涉及了 老年者的自主性與尊嚴，而傾聽他們的需求正是著手之處。


在美國近期的研究中，Stark et al.（2014）指出了以房養老的風險與缺點，其 整理為以下幾點（一）以房養老的成本很高；（二）當老年者受傷或是需要在他 處接受照顧時，未能履行契約的義務，而需要償還貸款；（三）老年者仍有義務 準時繳交相關稅務，並且維護該房屋；（四）接受以房養老可能影響了貸款者接 受聯邦或州政府救助的資格。此外，Walsh（2014）認為以房養老商品會有一種 免費的感覺，但實際上卻是相當昂貴的一項商品，因其利息費用遠高於一般貸款，

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且老年者的房屋如果擁有其他貸款時，必須先扣除該貸款，而房產真正能利用的 價值也就更低了。另一方面，老年者依舊是該房屋的持有者，仍舊需負擔房屋稅 及房屋的固定開支，若老年者無法負擔時，勢必將面臨搬遷的問題，再者，即使 可以支付這些費用，若因為其他原因想要搬到更小的住處，或擁有醫療照顧的地 方，其合約必須終止。上述的論點確實是老年者必須考量之處，因多數的以房養 老設計，皆預設老年者可以在該住處待至終老，但實際上該居住地點是否適宜長 久居住，老年者未來是否需要機構式照顧，仍為一項變數。Pfau（2016）則認為 若能適當地運用以房養老，將其申貸的現金進行房屋的裝修與改造，可使老年者 擁有更適宜的居住環境，並幫助在地老化。

在民眾抱怨方面，美國消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau, CFPB）自 2011 年開始接受民眾對逆向抵押商品的抱怨，其中最常見的 抱怨有三點，第一，人們發現無法在現有的逆向抵押貸款上增加貸款人以延長貸 款年限；第二，當消費者想要償還債務時，他們經常抱怨相關單位的「服務怠慢」， 當貸款人死亡之後，繼承人可以賣掉房子償還貸款，或支付房產估價的 95%。消 費者經常抱怨貸款服務機構並沒有提供他們解決債務的明確流程，貸款服務人員 缺乏回應、延誤評估以及房產增值也是抱怨的來源；第三，由於財產稅以及房屋 持有者的保險的緣故，導致消費者無法贖回房屋持有權，根據相關單位的指出，

約有 10%的人可能因為未成功繳交這些費用，而失去贖回房屋持有權的權利，

亦有人認為那是因為貸款的服務人員未準確紀錄，導致部分的稅務遲繳（CFPB, 2015）。

此外，在瑞典的研究也指出以房養老可能的執行困境，他們針對 55 歲以上 的中老年者進行焦點團體以及統計問卷研究，發現民眾無法接受以房養老商品的 主因在於：擔憂商品的可靠性，懷疑其是否有欺騙的嫌疑；另一方面則是以房養 老商品的費用過高（Chavez Andersson, Sandström, 2013）。

綜合上述的研究，利息及手續的費用無疑是以房養老的爭論點，兩項支出 也讓申貸者面臨財產萎縮的風險，再者，當老年者面臨更多照顧費用或搬遷的需 求時，是否受以房養老的限制，缺乏彈性調整的空間，亦為值得關注的議題，此

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外，從上述研究可知，諮商的品質、貸款服務人員的後續服務、老年者的傳統價 值觀等，皆可能是導致以房養老難以拓展的原因。

在我國的研究中，陳瀅如（2010）指出以房養老的本質意義是替老年人著想 的，但就目前而言，此概念會直接衝擊部分老年人的傳統觀念。子女奉養父母，

而父母為兒女留下財產的價值觀，在許多老年者及子女的心裡面都是根深蒂固的，

若子女讓父母將房子拿去抵押，周圍的親戚朋友又會如何看待子女？而在張文揚

（2011）的研究中則提出了不同的觀點，他認為正因台灣地狹人稠，土地不易跌 價，傳統觀念上喜歡在自宅老化，這些因素有助於以房養老的推行。

有關內政部的試辦計畫，薛承泰（2014）指出能夠符合該計畫之規定，為中 低收入戶且無繼承人的之獨居老人，少之又少，雖有許多單身老榮民，但其年屆 八十以上，似無必要加入以房養老，然而，若政府實際放寬繼承人規定至夫妻，

其所需之資金，可能遠超過九千萬。若以廣泛推動以房養老而言，薛承泰（2010）

亦指出，「以房養老」是一項全新的理念，金融機構並無實務經驗來開發以房養 老商品，且相關法規、包括繼承、產權轉移等規定皆有待突破。劉莉莉、廖崇凱

（2014）則利用過去各研究的問卷調查結果（陳瀅如，2000；陳錦麟，2000；陳 美雲，2001；王曉慧，2013），提出以下可能之阻礙因素：（一）認識不卒，影 響了接受度；（二）傳統觀念限制，老年者的繼承觀念仍根深蒂固；（三）金融 業風險，尚無實務經驗、法令缺乏、人民接受度低、偏高的成本、預期壽命不確 定、房價波動風險及後續房產處理問題等。

康健雜誌亦指出我國以房養老推動的困難可能出自於以下幾點：（一）做社 會回饋不容易；（二）無專業訓練人員；（三）銀行有風險；（四）和民眾消費、

投資習慣不同。其中，該份報導認為根據鄭堯任教授的分析，銀行多將「以房養 老」視為增進企業形象的策略，實際上推行的意願不高。在人員的訓練方面，銀 行實際上沒有訓練專業人員與老年者溝通，如何建立「自己的資產自己用，老年 生活依舊精彩」的概念，是一項難題（林思宇，2017）。

在法律與制度層面，謝明瑞（2010）的研究指出，住屋逆向抵押貸款牽涉到 銀行、保險、資產評估、社會養老、社會保障等多個面向，比傳統的抵押貸款更 為複雜，必須先經由相關法規的設立，建立一套法律來規範市場之可能變化，藉

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以保護借款人與金融業者雙方的權益。呂鴻盛（2017）則指出「商業型」以房養 老受限於最高抵押權年限 30 年，倘若借款人因年歲過高或精神狀況等因素致受 輔助宣告，當 30 年屆至確定期日，輔助人若不同意代為行使權利內容變更抵押 權確定日期，銀行將終止撥款，恐衍伸法律與道德爭議。由上可知，我國目前仍 缺乏針對以房養老之法規，然究竟需針對哪些面向設立法律規範？制度上，銀行 對抵押權年限期滿的處理辦法為何？是否尚有其它癥結點？對以房養老實際推 動後所產生的法律與制度爭議，仍有待相關研究作詳盡的探討。

此外，監察院亦於 2017 年 12 月公布「『以房養老』政策之研析」通案性 案件調查研究報告，其訪察日本以房養老制度，並對我國以房養老發展進行廣泛 之論述。報告中指出臺北市「公益型」以房養老囿於財政負擔，復加法律、家庭、

房產等三大面向問題，主要為申貸年限與夫妻合貸後離婚與贈與等財務問題，似 亦難以永續並擴大規模。在商業型方面，其建議政府應思考在現行商業型「以房 養老」商品下，建立信託、保險與媒合福利服務等相關產業鏈結的機制，並研提 更具財務可行性同時能兼顧弱勢族群照護的公益型方案，促成公益型與商業型制 度之並行不悖（監察院，2017），本研究認為因我國目前已轉由「商業型」以房 養老為主，可就上述之研究基礎，更深入探討「商業型」以房養老的執行細節，

了解申貸過程的可能爭議與問題，並對「公益型」與「商業型」兩者之差異與推 動困境作完整之分析。

綜合上述可知，貸款的設計、價值觀之衝突、服務品質的把關，以及法律層 面的爭議，皆可能為我國以房養老推動上之困境。隨著貸款商品的推陳出新，銀 行間競爭激烈，民眾是否真能接受以房養老？能否符合老年者的需求？我國的以 房養老機制，是否能回應國外之執行困境，以防範未然？在後續的放款、清償的 過程上是否又有哪些爭議？上述之議題，目前尚未有完整的研究說明，而本研究 正以此為探討之方向，希冀藉由上述研究的基礎，進一步釐清當前以房養老的執

綜合上述可知，貸款的設計、價值觀之衝突、服務品質的把關，以及法律層 面的爭議，皆可能為我國以房養老推動上之困境。隨著貸款商品的推陳出新，銀 行間競爭激烈，民眾是否真能接受以房養老？能否符合老年者的需求？我國的以 房養老機制，是否能回應國外之執行困境，以防範未然？在後續的放款、清償的 過程上是否又有哪些爭議？上述之議題，目前尚未有完整的研究說明，而本研究 正以此為探討之方向，希冀藉由上述研究的基礎，進一步釐清當前以房養老的執