臺北市「公益型」以房養老的執行困境

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容可見，「公益型」以房養老不僅提供老年者貸款之經濟協助，更在身體健康、

居家安全、生活便利等面向上協助老年者在地老化。

團隊設置專線及指派專案同仁負責接聽，並回覆及處理個案問題，主要 服務內容將會以臺北市與個案簽訂契約之內容辦理，提供長者完善的聯繫管道 及諮詢服務，並強化個案及社會局間的溝通。（A-1）

團隊也連結專業社會工作經驗，由具社會工作專業背景之顧問協助指導 專案人員個案管理服務，進行個案分類分級討論及製成紀錄表單，並邀請主辦 單位協助連結臺北市各區老人服務中心，派請社工同步協助實驗方案之 5 組個 案的需求評估，針對失能程度教高的個案，則盡量採固定社工關懷，有助於長 者建立信任感。（A-1）

個案管理內容包含，定期電話問安（每月至少一次）、訪視（每季至少一 次）及諮詢服務、依 5 組個案需求媒合服務、不動產管理、夫妻離婚或一方過 世處理、個案借款本息總金額紀錄及合約終止處理等。為維持、提升服務平台 的服務性質及效率，並提供後續個案管理服務者參考，將定期執行訪視作業和 通話等紀錄成冊，完整記錄個案管理服務流程。（A-1）

四、 臺北市「公益型」以房養老的執行困境

由於「公益型」以房養老屬於實驗方案，具福利身份限制且申貸名額有限，

單就申請的件數上，較無法看見其推動困境，但若反觀其政策性質，仍可見廣泛 推動上的可能問題，本研究根據訪談資料，將其推動困境歸列為以下四點：預算 之限制、申請的資格條件尚嚴、缺乏統一的專責單位，與缺乏法源依據，以下就 各點作詳盡描述：

（一）預算之限制

由於目前「公益型」以房養老的資金來源為臺北市社會局之公務預算及公益 彩卷盈餘，若要廣為推動公益型以房養老，則勢必增加政府開支，且根據「公益 型」的給付條件，不論申貸者的房產價值，每月給付金額以最低生活費為基準，

不低於 1 萬 5 千元，給付金額每年成長 1 ％（臺北市社會局，2014），政府 在未取得老年者的房屋之前，必須編列公務預算以提撥申貸者每月的生活費用，

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因此儘管「公益型」以房養老頗具美意，但需投入相當高之成本。由訪談得知，

社會局原先想提供更多的申貸名額，但因預算限制，最終僅以 5 案進行試辦，

在件數上有所縮減。設想以每月最低給付額 1 萬 5 千元為例，一位長者三十年 將領取 540 萬元，可見若要增加申貸名額，預算支出將更為可觀，其可能為推 動的困境之一。

只是因為財主方面的單位其實很反對，預算的部分，因為你五案，就要多 兩百多萬，而且我們的可能金額就是會一直隨著物價調漲，所以那時候財主單 位是蠻反對的，然後溝通之後，就定案是五案啦，不然本來也想要更多，譬如 說十案、十五案，然後就是大家溝通完，共識後就決定好，那就五案，就這五 案做實驗，那我們實驗結果就是退出來，希望就是我們成功了，那中央，是不 是能夠更有方向...（A-1）

（二）申請的資格條件尚嚴

另一方面，由於「公益型」以房養老設有許多資格審查限制，據臺北市社會 局（2017e）的諮詢與記錄資料，在 403 位電話諮詢者中，有超過半數受限於資 格不符而無法申請，而其主要受限的條件為以下幾點：

1. 兄弟姐妹申請因涉及贈與，法令較複雜，暫無辦理

兄弟姐妹的申請因涉及贈與等稅務之問題，在名額有限之下，臺北市政府社 會局尚無提供辦理之機會。

2. 申請人（包括共同申請人）不動產數量限制

根據「公益型」以房養老之規定，申請人除了擔保品之外，以一筆與第三人

（非共同申請人）共有之不動產為限，然而，許多申請者可能因擁有其他面積狹 小之土地，而無法申請，限縮了申請者的範圍。

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3. 申貸者必須居住於申貸的房屋內，不得搬遷

此點限制了老年者不得出租其房屋或搬到子女家居住，而老年者申貸的住宅 若缺乏無障礙空間，沒有電梯或斜坡等相關設施，則該項限制將造成申貸者與其 家庭成員的不便。

4. 建物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、套房 或公寓字樣

若建物的登記用途為一般事務所、辦公室或是工廠，則資格不符，但許多老 年者的房產未必符合此一規定，此點無異排除了房產價值較高的申請者。

5. 必須無設定用益物權或擔保物權等物上負擔或第三人占用

老年者申貸的房產必須為申請人單獨持有，申貸前不得設有用益物權貨擔保 物權等物上負擔或第三者占用，意即該房產不可為向其他者借貸的抵押物品，以 避免以房養老貸款結束後，清償債務時之困難，但仍有許多民眾，其房產可能設 有小額的貸款，而影響其申請資格。

由上述可知，「公益型」以房養老因設有福利身份限制，許多規定尚屬嚴 格，在房產數量、居住地點、房產登記用途、是否單獨持有房產等層面皆有所規 範，導致許多老年者最終不符資格，而無法申請。

（三）缺乏統一的專責單位

「公益型」以房養老為臺北市政府社會局承辦，然而據承辦人員之描述，由 於社會局並非專責以房養老業務，且其涉及的層面甚廣，需要專業諮詢顧問、保 險精算專家、不動產專家，並兼具跨部會協調功能，僅依單一局處執行，在推動 上仍較為困難，若再擴大服務範圍，此無異為推動上的困境之一。

其實執行困境啊，有一點...因為當初其實在中央也是，就是有以房養老 這個東西，其實沒有一個單位就是能夠完全地去承擔，因為他牽涉到，比如說 你老人的需要社福的，那其實你房產的抵押，或者是你計算那些，其實要財政 單位或者是什麼不動產單位的內政部的其他單位，就是它是一個很需要跨局處 的東西，其實因為我們自己社會局這樣，單純做起來其實蠻辛苦的。（A-1）

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（四）缺乏法源依據

法律層面上，由於目前尚缺乏針對以房養老之相關法律規範，承辦人員認為 在推動過程中，有許多服務的設定未必有明確的參考與限制，在貸款與信託的設 計上，仍有相當之困難，且根據民法及銀行法規的規定，抵押權的規定仍不得超 過 30 年，雖公益型以房養老以信託的方式，保證終身給付，但仍需簽訂貸款之 契約，因此屆至貸款年限期滿，仍須進行重新簽約的程序，若屆時老年者已受監 護/輔助修告，在程序上亦可能有所困難，此點也與以房養老終身給付的概念有 所抵觸。

那時沒有參考的範本，因為連信託都是我們自己去跟受託單位，然後找律 師，跟相關學者去擬出來，所以初期就是很多我們這個契約是屬於自益信託、

他益信託，或是受續造成一些稅負的問題，都是我們自己再去了解的，就變成 初期會變得很困難。（A-1）

因為我們就試公益型是同時有簽信託契約跟抵押貸款契約，那抵押貸款年 限還是ㄧ樣會受那個法源的限制，就是會有三十年限的限制，所以我們雖然信 託契約有保障，但抵押契約到時候三十年一到，我們還是會必須再簽約，但是 三十年後的長者，其實已經意識會很不清楚了，那這個在後續的執行上可能還 是有要克服的地方。（A-1）

五、 「公益型」以房養老相關之規劃與執行建議

根據承辦人員針對「公益型」以房養老提供的相關建議，大致可分為：（一）

法規的調和與修正；（二）跨部會、領域合作及各單位負責事項；（三）中央設 立無負值擔保之保險機制；（四）中央設立專責機構專司逆向抵押貸款之業務；

（五）適度放寬福利身份之限制，以上五個面向，分述如下：

（一）法規的調和和修正

以房養老目前尚無相關的法律規範，試辦過程中多有摸索。此外，雖然臺北 市政府「公益型」以房養老採信託的方式，提供申貸者終身給付的服務，但根據 民法第 881-4 條、銀行法第 38 條仍規範抵押權不得超過 30 年之規定，此點 與以房養老終身給付之概念相違，建議修改。另外，根據老人福利法第 14 條，

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為明確鼓勵金融機構辦理以房養老，但「公益型」以房養老卻未明列於相關法規 中，建議未來在法規條文內增列「公益型」以房養老之模式。

如民法第 881-4 條、銀行法第 38 條等，建議修正延長抵押權不得超過 30 年之規定，落實以房養老終身給付的精神。（A-1）

老人福利法第 14 條修正：「金融主管機關應鼓勵信託業者及金融業者辦 理財產信託、提供商業型不動產逆向抵押貸款服務。」修法條文中未納入「公 益型」，建議未來可再做修訂。（A-1）

（二）跨部會、領域合作及各單位負責事項

「公益型」以房養老涉及的層面甚廣，僅靠單一局處難以勝任，需更多跨部 會、跨領域之合作，如金融商品制定、跟進相關法規、民眾相關戶籍資料整合等，

而各項資源皆來自不同局處，如金管會、法務部、內政部、衛福部等，亦須各領 域之專才，因此建議各部會應加強整合，共同完善以房養老的服務，且架設社福 平台，提供更便利的社會福利網絡。

以房養老為跨領域的方案，包含金融、保險、信託、不動產、社福機構等 轉業，因涉及許多專業領域做，並非單一主觀機關可獨立完成，需要各部門全 方位配合。因此建議社政單位可協助架設社福平台提供社會網絡連結。（A-1）

金管會可協助成立專責機構之細部規劃和提供銀行誘因。如：降低呆帳提 存比率；內政部提供借款人遷籍、死亡等戶籍資訊，供銀行查詢，降低授信風

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