臺灣以房養老之發展概況

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續成長，其原因為該模式較易於處理老年者生命晚期的開銷問題（Chiang & Tsai，

2016）。由上述可知，以房養老的出現提供了高齡社會一項結合經濟保障與在地 老化的新模式。

在過往的以房養老文獻中，自有住宅率也被視為檢視該區域推行以房養老的 適用性指標之一，根據 「2012年社會統計年報」，台灣地區民眾家戶自有住宅 率（自有住宅戶數占全國家庭戶數比率）於 2011 年為 84.6％，僅次於新加坡的 88.6％，而比日本、美國、英國約 60% – 70% 來得高出許多（行政院主計處，

2012），若進一步以不同年齡層區分，以 2008 年為例，65歲-74歲經濟戶長之住 宅自有率為 91.5%，75 歲以上之經濟戶長則為 86.6％（行政院主計處，2010）。

自有住宅的比率越高，也就顯示有越多的民眾具有申貸以房養老之資格。此外，

薛承泰、陳素春（2010）也以老年者的居住狀況以及老年者的經濟來源進一步了 解以房養老的適用性，依據「2013 年老人狀況調查報告」顯示 65 歲以上獨居 者占 11.1% ，僅與配偶同住者占 20.6％，兩者相加已達 30 %以上之老年人口，

而在老年者經濟來源方面，65 歲以上者，經濟來源為政府救助或津貼的重要度

2達 32.9，相比 2009 年的 29.7 有上升之趨勢，子女奉養或是孫子女奉養的重 要度也從 2009 年的 48.3 降至 43.9 （衛生福利部，2014）。由上述資料可見，

老年者在自我負擔經濟者的比例有增加之趨勢，而提前挪用不動產價值作為生活 資金來源，亦不失為老年者獲取穩定經濟來源的方法之一。

我國自 2013 年的試辦計畫以來，逐步打開以房養老的金融市場，自 2015 年起多家銀行陸續投入以房養老之服務，發行商業型以房養老商品（內政部不動 產資訊平台，2013；孫中英、沈婉玉，2017）突破過去僅有政府擔保的公益型申 貸方案，為老人的財產決策增添多元的選擇。

第二節 臺灣以房養老之發展概況

我國以房養老之議題，可溯及 2009 年初，當時的政務委員薛承泰顧及 2005 年社會救助法修正後，部分老年者因不動產價值較高，而無法取得低收入戶之補

2重要度=(1*主要百分比+1/2*次要百分比)*100。資料來源：中華民國 102 年老人狀況調查報 告。

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助，因此開始針對以房養老進行跨部會的研擬（薛承泰、陳素春，2010），此為 我國以房養老發展之肇端。至 2009 年 9 月前衛生署長楊志良提出：「不動產 逆向抵押，可作為有不動產卻繳不起健保費的長者資金來源。」引起社會的關注，

並獲得當時行政院金融監督管理委員會主委陳沖的呼應，並以「以房養老」為名，

當時適時立法院第 7 屆第 4 期會議期間，陳沖表示:「將以社會福利制度重新 包裝，提高銀行承做意願，以解決老人有房但沒有現金生活的問題。」同年 10 月 29 日行政院第 3168 次院會，吳前院長敦義提示：「請行政院經建會會同金 管會、內政部、法務部就制度面、法律面、實務面等通盤考量其可行性，如屬可 行，即可予以推動。」在同年 12 月中華民國住宅學會及政治大學臺灣房地產研 究中心也以「以房養老」逆向抵押貸款方案為題招開研討會，會中針對美國經驗 來探討臺灣推動的可行模式（薛承泰、陳素春，2010；王琇蘭，2012）。

一、 內政部以房養老試辦計畫

內政部經歷 3 年的規劃與討論，至 2013 年初內政部向財政部爭取公益彩 卷回饋金補助 6,400 萬元，並期望分年爭取經費支持。自 2013 年 3 月起開辦 由政府擔保之以房養老試辦計畫，為期四年，試辦人數 100 人，試辦期間委託 臺灣土地銀行經辦貸放款事項，並委託中華民國老人福利聯盟作為諮詢單位（內 政部不動產資訊平台，2013；衛生福利部社會及家庭署，2014）。由此，開啟了 我國以房養老之申貸模式。

回顧我國以房養老試辦計畫核定本之說明，該計畫的目的在於協助老人將其 房屋及座落土地，轉化為按月領取之現金，提供老人經濟保障多一項選擇（行政 院，2013），而方案施行對象的資格為如下（行政院，2013）：

（一） 申請人應年滿 65 歲以上，且在國內設有戶籍，並設籍於所提供之抵押物。

（二） 申請日前一年，在國內居住時間超過 183 日。

（三） 無民法第一千一百三十八條所定之法定繼承人，包括配偶、直系血親卑親 屬（子女、養子女、孫子女）、父母（養父母）、兄弟姐妹、祖父母。

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（四） 抵押物之價值上限不超過社會救助法所定中低收入戶標準。土地之現值，

以公告土地現值計算；房屋之價值，以評定標準價格計算。

（五） 抵押物應座落於合法建築用地；建築用地之使用應符合都市計畫法、區域 計畫法、非都市土地使用管制規則等相關規定。

（六） 應單獨所有抵押物，且該抵押物無設定用益物權或擔保物權之物上負擔，

建物登記謄本之主要用途，應含有住、住宅、農舍、套房或公寓字樣。

由上述第三條及第四條的規定可知，試辦方案的主要對象為家中無親人依靠 之中低收入戶老人，此外，抵押物價值的上限以社會救助法所定之中低收入戶不 動產價值標準為限，依照衛生福利部社會及家庭署 2014 年公布的資料，全台大 抵限額為 530 萬元以下，僅台北市的限額最高，可至 876 萬元（衛生福利部社 會及家庭署，2014），此計畫最終仍無人申請（薛承泰，2014；劉莉莉、廖崇凱，

2014）。

二、 臺北市公益型以房養老實驗方案

在中央推行試辦型以房養老後，臺北市於 2014 年 12 月 15 日推行「臺北 市公益型以房養老實驗方案」，限額 5 組，在規定方面，其與中央的試辦方案 有所不同，臺北市允許有繼承人者申貸，讓原先無繼承人的限制得以解套，在房 屋價值上也不再有所限制，並開放配偶或兄弟姊妹的雙人（一組）申請，以此放 寬申請的資格，此外，臺北市政府社會局會派人進行每月的電話訪談，每三個月 到府關懷一次，申請者得向服務平台提出所需之居家服務，社會局將協助聯絡相 關單位提供申請居家照顧之服務，其照顧服務費用預先於每月給付金額中扣除之。

在契約終止後，繼承人可償還北市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，

即可贖回房屋，或由北市府做最後信託管理，若北市府拍賣房產，增值部分將依 公式，北市府、繼承人以一定比例分配，反之，若拍賣的房產價值未達申請人欠 款額，則由政府承擔，不再行追討（臺北市政府社會局，2014）。

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由上述可知，臺北市的公益型以房養老，除了在制度設計上擴大服務範圍外，

更結合居家服務的連結，加速民眾以不動產換取服務的便利性。然而，雖然該方 案可視為中央試辦計畫之修正，但方案的名額極少，並非普遍性之服務。

三、 銀行的商業型以房養老商品

在商業型的以房養老商品上，合作金庫銀行自 2015 年 11 月首先發起「幸 福滿袋」的逆向抵押金融商品，至 2017 年 11 月已有十二家銀行提供以房養老 的金融商品，包含：合作金庫、台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、台 灣企銀行、高雄銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海儲蓄銀行、兆豐銀行、安 泰銀行。各家貸款利率大約在 1.86%~2.7% 之間，年齡的標準為 55 歲、60 歲、

63 或 65 歲，貸款年數為 30 或 35 年（蔡依庭、陳美君、韓化宇，2017；安 泰銀行，2017）。其中，華南銀行於 2016 年推出的「安養房貸」較為特別，採

「不動用不計息、可隨借隨還」，即老年者有需要時才借款，已提款的部份才會 列入利息之計算，此模式較其他銀行更為彈性（華南銀行，2017）。台企銀、華 南銀行、安泰銀行亦推出綁定年金險的以房養老商品，台企銀於 2016 年 3月推 出「安老快活」專案，其房屋貸款結合安養信託及台灣人壽年金保險，保證給付 不中斷，不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響給付，未來房屋都市 更新、重建或滅失，年金生活費仍可照常給付，也不因為房屋遭第三人強制執行 而停止給付，讓借款人生活更有保障。如果借款人在年金保險給付保證期間身故，

仍然繼續給付與其受益人，使借款人無後顧之憂（孫彬訓，2016）。華南銀行則 於 2017 年 5 月推出保險版「美滿享福貸」，特色在於即期年金保險免體檢、

免提供健康告知，保單生效後，無論借款人的健康狀況如何，保險仍定期給付年 金，保險保證期間給付不中斷，貸款到期時借款人如果仍然生存，亦採用展延貸 款到期日的方式，保障其居住權（華南銀行，2017）。綜合上述，目前已有多家 銀行提供以房養老商品，其中尤以不動用不計息與結合保險年金之商品最為特別。

在區域的分佈上，若結算至 2017 年 6 月底，承辦案件最多、核貸金額最 大為北北基的 859 件，核貸金額 63.69 億；其次為中彰地區的 263 件，金額為 9.2 億；桃竹苗的 214 件，金額為 8.2 億；高屏為 179 件，5.6 億；雲嘉為 162 件，3.6億。略有北重、南輕的現象（林資傑，2017）。

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在以房養老的趨勢上，為實際符合老年者的需求，學者亦提出多元模式之建 議，張金鶚（2009）參考國外以房養老的做法，考慮台灣高齡的社會背景，擬定 三種台灣以房養老的方案：逆向抵押貸款方案（RM）、 售後租回年金屋方案（SL）、 社會照護服務方案（SC）方案。第一種方案為：逆向抵押貸款方案，即現行銀行 貸款方案，以銀行為主體，一般情況銀行評估後接受老年人申請逆向抵押貸款，

若是較弱勢老年人，可向政府申請申請補助保費。其優點在於，老年者仍擁有產 權，其增值仍屬指定的繼承人所有，而缺點在於，銀行的風險與貸款成數評估不 易，老年者需接受銀行手續費過高之情形。

第二種方案為：售後租回年金方案，老年人與保險公司協商，老年人出售房 屋給保險公司並租回居住，由保險公司負責房屋管理維護並支付年金予老年人，

該種方案以保險公司（壽險）為主體，政府主要為審核與監督之角色。保險公司 得到之資產，可以委託業務管理公司來進行管理維護，授權資產管理公司來進行

該種方案以保險公司（壽險）為主體，政府主要為審核與監督之角色。保險公司 得到之資產，可以委託業務管理公司來進行管理維護，授權資產管理公司來進行