使用行為人

（2）消防安全及公共安全檢修申報制度部分

高層建築之管理委員會或管理負責人應確實依照消防法 第 九條及建築法 第七十七條相關規定予以進行申報，而在消防安全 及公共安全檢修申報方面則需委託經中央主管機關審查合格之專 業機構予以辦理，相關檢修、檢查之項目分別如表 5.4 及表 5.5 所 示。

（3）共同消防防護計畫部分

高層建築因其管理權大多有所分屬，所以應確實落實消防法 第十三條^註九中製定共同消防防護計畫之規定。各管理權人（管理 權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者；若屬法 人者，為其負責人）應協議製定共同消防防護計畫，並報請消防 機關核備。共同防護計畫之內容應包括：

1. 共同防火管理協議會之設置及運作。

2. 協議會召集人之選任。

3. 共同防火管理人之遴任及賦予防火管理上之必要權限。

4. 自衛消防編組（應包括指揮中心及地區隊）。 5. 滅火、通報、避難訓練之實施等相關事宜。

6. 防火區劃及防火避難設施之管理維護等相關事宜。

7. 火災及其他災害發生時，滅火行動、通報聯絡及避難引導等相 關事宜。

8. 火災發生時將建築物構造及其他相關資訊提供予消防單位並 引導救災等相關事宜。

9. 消防安全設備之維護管理等相關事項。

10. 增建、改建、修建、室內裝修等工程施工中之安全對策。

11. 其它共同防火管理業務上必要之事項。

註九：一定規模以上供公眾使用建築物，應由管理權人，遴用防火管理人，責其製定消防防護計畫，

報請消防機關核備，並依該計畫執行有關防火管理上必要之業務。

地面樓層達十一層以上建築物、地下建築物或中央主管機關指定之建築物，其管理權有分屬 時，各管理權人應協議製定共同消防防護計畫，並報請消防機關核備。

表 5.4 消防安全設備之檢修項目

而建築使用行為人多為管理權人，因此應依法定要求遴用防

（4）落實建築使用管理

高層建築之防火管理，除了上述之大樓自主性管理部分、消 防安全及公共安全檢修申報制度部分、共同消防防護計畫部分 外，於公寓大廈管理條例中亦應確實依循表 5.7 所列之相關規定，

若能予以落實必能提昇與改善高層建築之防火管理成效。

表 5.7 公寓大廈管理條例中有關防火管理且應落實之條文 第二章 住戶權利與義務

•第五條－區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反 區分所有權人共同利益之行為。

•第六條（第二款、第三款）－住戶應遵守下列事項：

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有 部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使 用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補 償所生之損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或 管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

•第七條（第二款、第四款、第五款）－公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有 部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷 道，防火巷弄。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

•第十一條－共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人 會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔。

•第十五條－住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不 得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直 轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。

•第十六條（第二款）－住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防 空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或 私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。

表 5.7 公寓大廈管理條例中有關防火管理且應落實之條文（續）

第二章 住戶權利與義務

•第十七條－住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放 有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保 險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。

其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。前項投保公共意 外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投 保；其保險費，差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。

第四章 罰則

•第三十八條（第二款、第三款）－有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管 機關處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：

二、住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。

三、管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。

•第三十九條（第一款、第三款、第四款、第五款）－有下列行為之一者，由直轄 市、縣 (市) 主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：

一、區分所有權人違反第五條之利用者。

三、住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。

四、住戶違反第十六條第二項之規定者。

五、住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。

有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死 者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬以下罰 金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百 五十萬元以下罰金。

（5）落實專業分工

高層建築之樓層數多、樓地板面積範圍大因此在管理上往往 顯得較不容易，本研究建議未來高層建築應委託專業予以分工管 理（即第三章所述之全部委託管理模式），超高層建築更應立法強 制採全部委託管理模式。而此種管理模式對於戶數少或管理費用 短絀之大樓，實務上可能有窒礙難行之處，因此當戶數少或管理 費用短絀之大樓，建議可採用「部分委託」之管理模式，主要係 透過部分專業之業務委託，將消防設備之維護與防火管理部分委 託給合格之專業機構，以提昇大樓防火管理之維護成效。

（6）落實自主性檢查

高層建築之使用行為人應定期進行建築自我檢查，其建議項 目如下：

第一部份：防火管理－管理組織體制、火氣與電器設備 使用管理、防火意識。

第二部份：建築使用管理－防火區劃、內部裝修材料。

第三部份：災害預防及應變－保險、管理服務人應變、

避難。

第四部份：消防救助－消防救助環境、消防救助設備。

詳細之內容請參照本研究報告※附錄四-高層建築防火管理 自主檢核表所示。

（7）落實保險降低災害風險

高層建築之建築使用除了落實上述相關防火管理工作外，亦 應透過保險制度之落實，而降低火害發生時之損失，且透過保險 公司之監督要求，予以改善防火管理相關之不足或缺失之部分，

無形之中便能有效提昇建築物之使用安全。本研究建議高層建 築、超高層建築之使用行為人應投保之險種為商業火災險（商業 用途之高層建築）、住宅火災保險（住宅用途高層建築）、公共意 外責任險，另外更可依實際情況附加其它險種如：地震險、竊盜 險、爆炸險、颱風洪水險、自動消防裝置滲漏險等。

表 5.8 建議修正事項－使用行為人部分

表 5.8 建議修正事項－使用行為人部分（續）