管理組織

目前高層建築管理事務一般可分為行政事務、安全管理、環境清潔 管理、設施設備維護等。就住戶或管理者對其事務的決策內容而言，可 分為重大事務與一般事務兩類，所謂重大事務－包含規約訂定或變更、

重大修繕或改良、重建、住戶強制驅離、約定專用或約定共用等事項（應 有 2/3 所有權人出席、出席人數 3/4 同意）。一般事務－包含公共空間外 觀使用與變更、管理費用收費與負擔方式、住戶參與管理委員會委員之 限制、管理委員會授權管理服務人執行職務範圍等事項（應有 1/2 所有 權人出席、出席人數 3/4 同意）。

高層建築之管理組織目前多以所有權人或住戶為主導，授權管理委 員會或由區分所有權人會議決議後由管理委員會執行該大樓建築管理 之相關事務，也決定是否委託專業管理公司介入該大樓進行相關管理與 維護事務。而建築物規模、公共基金及管理費收取之多寡，常常也影響 大樓管理組織之型態、執行相關事務之模式。

而在實際參訪與問卷調查中可發現，高層建築之住戶對於大樓事務 的決策方式（含重大事務與一般事務），部分是由住戶授權主任委員自 行決定；而有些則是由所有權人開會決定，茲將各相關決策方式說明如 下：

（一）個人決策方式：所謂個人決策方式係由大樓區分所有權人會議授 權主任委員全權決定大樓管理事務者。由於主任委員個人決策擁 有絕對之決定權，因此往往在大樓的事務上較偏向個人之主觀意

識，且常常較難擺脫一般之人情壓力（如管理安全門及樓梯通道 暢通都較不易落實），此一決策方式通常見於比較老舊之獨棟式 且戶數較少之高層建築。

（二）管理委員會決策方式：所謂管理委員會決策方式係由區分所有權 人會議決議後授權大樓管理委員會委員，對於大樓管理維護事項 依該委員會決定大樓管理事務，並由管理委員會以多數方式決 定。此一決策方式組織較為精簡，但可依據各委員不同專長指定 負責不同之事務，並由主任委員統籌各委員不同之意見。此決策 模式常見於一般國宅用途之高層建築中，一般國宅常以經濟之考 量而推舉具有特定專長之住戶擔任委員，並由各委員專司其分配 之工作；另外在一般高層建築中也採取此一決策模式，由大樓管 理委員會授權給專業物業管理公司，進行大樓之相關維護。

（三）所有權人決策方式：所謂所有權人決策方式，係指由全部大樓區 分所有權人會議決議，共同決定大樓管理大小事務並無授權主任 委員或其他第三人，因此，所有權人能充分表示意見。而管理組 織對外仍有主任委員負責，但為虛位並無實權。由於所有事務均 由區分所有權人會議決定，因此大樓規約若無明確規範時，則需 由全體區分所有權人以會議方式決定，此一方式其決策時程費時 較不合乎經濟效益，且集合所有權人開會不易，因此僅適合小型 公寓，而在一般規模化大之高層建築、超高層建築中極少採用此 以決策模式。

（四）分工決策方式：所謂分工決策方式係指依法條或該大樓規約規定 將大樓事務分為一般事項及重大事項分別予以決策。其中屬一般 事項者，由管理委員會自行決定並執行；屬重大事項者，則由區 分所有權人會議決議。而事務性質之分別也於大樓規約中明確訂 定，因此若大樓規約無明確規範或有爭議時，便由全體區分所有 權人以會議方式決定，否則由管理委員會予以決議即可。此一分 工決策模式常見於規模較大、戶數多之社區式住宅用途高層建築

中。此一決策模式亦常用於委託專業物業管理公司之高層建築 中，即一般事務由管理委員會授權給專業物業管理公司執行，遇 重大事項再分別予以決策。

決策方式 大樓事務

區分所有權人住戶 主任委員

授權

一般事務 重大事務 個人決策方式 區分所有權人住戶

( 主

任委員)管理委員會

授權

一般事務 重大事務 管委會決策方式 區分所有權人住戶 區分所有權人會議

授權

一般事務 重大事務 所有權人決策方式 區分所有權人住戶 一般事務 重大事務

分工決策方式

主任委員 各項事務委員 一般決議事項 重大決議事項

圖 3.1 大樓事務決策模式